淺談房地產(chǎn)及土地評(píng)估在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用

申吉平 山西至源不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)生存和發(fā)展的物資保障，但是固定資產(chǎn)（其中的房產(chǎn)）及無(wú)形資產(chǎn)（其中的土地使用權(quán)）的價(jià)值比重也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)有一定的影響，這就要求企業(yè)完善資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)完善，不會(huì)對(duì)后續(xù)需要進(jìn)行企業(yè)改制、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)重組等程序產(chǎn)生影響；制定嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)的評(píng)估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房產(chǎn)、土地資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)值進(jìn)行監(jiān)督和控制；制定房地產(chǎn)、土地評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)并采取有效的措施來(lái)把控資產(chǎn)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、按照企業(yè)對(duì)房產(chǎn)和土地使用權(quán)的管理方式進(jìn)行分析

從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)持有狀況來(lái)分析：筆者根據(jù)近幾年來(lái)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，如今大部分企業(yè)對(duì)所屬固定資產(chǎn)（其中的房產(chǎn)）及無(wú)形資產(chǎn)（其中的土地使用權(quán)）采取自用的比例較高，按照傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式理解，其用途主要以企業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)場(chǎng)所。

對(duì)于盈利企業(yè)來(lái)說，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值占總資產(chǎn)的比重不會(huì)很低，這就要求企業(yè)必須有一套行之有效的資產(chǎn)管理手段，企業(yè)從初創(chuàng)到成長(zhǎng)，再到成熟，最后經(jīng)過衰退消亡，可能會(huì)經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，有的企業(yè)逐步壯大，有的企業(yè)漸近消亡，那么最主要的問題在于如何運(yùn)用最為有效的資產(chǎn)管理方法讓資產(chǎn)能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)揮最大的作用。企業(yè)需要持續(xù)健康發(fā)展并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，諸位股東的權(quán)益在企業(yè)發(fā)展壯大中也要得到保障，這就需要采取行之有效的企業(yè)管理措施，企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中需要不斷地進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、企業(yè)管理方式要科學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)動(dòng)態(tài)提升、加強(qiáng)企業(yè)整體的組織協(xié)作力等諸多因素。企業(yè)要想發(fā)展壯大，僅憑自身的權(quán)益資本，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過一定比例的債務(wù)資本循環(huán)進(jìn)行，使加權(quán)平均資本成本達(dá)到或接近目標(biāo)資本成本，而這些資本的構(gòu)成往往跟企業(yè)的股權(quán)和債權(quán)是分不開的，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)是構(gòu)成權(quán)益資本的組成部分，如果企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)占比較大，那么其影響權(quán)益資本的程度就大，對(duì)加權(quán)資本成本中的權(quán)益資本部分可以分比例獲取，其余資本來(lái)源于債務(wù)資本。

固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值占企業(yè)總資產(chǎn)的比重對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿會(huì)產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿可以衡量一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；與此同時(shí)，其比重也會(huì)相應(yīng)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，只有企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿綜合后的聯(lián)合杠桿系數(shù)達(dá)到最優(yōu)，才會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)持續(xù)健康的發(fā)展。

二、從對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利狀況來(lái)分析

企業(yè)擁有完整產(chǎn)權(quán)且無(wú)爭(zhēng)議，對(duì)后續(xù)的企業(yè)融資及處置都會(huì)產(chǎn)生積極影響。首先，土地使用權(quán)的存在狀態(tài)有劃撥、出讓、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、租賃、作價(jià)出資等，通過分析企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)狀況，從降低企業(yè)投資成本及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)考慮，企業(yè)可以在符合相關(guān)法律、法規(guī)政策前提下，采用劃撥、作價(jià)出資及授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式供地，可以減少無(wú)形資產(chǎn)的投資。

如不符合上述條件的情況下，可采用協(xié)議出讓和公開出讓方式繳納土地使用權(quán)出讓金，來(lái)取得無(wú)形資產(chǎn)，要積極按照國(guó)家及省市的供地政策，為企業(yè)提供服務(wù)咨詢，建議企業(yè)投資或轉(zhuǎn)型國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，切合企業(yè)實(shí)際狀況，從而尋找降低土地成本的方法，如可以采用降低土地出讓金繳納比例的相關(guān)政策（自然資源部關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見[自然資規(guī)2019 第3 號(hào)]、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見[國(guó)辦發(fā)2011 第38 號(hào)]、協(xié)議出讓管理規(guī)定、山西省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄、關(guān)于推動(dòng)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)旅游用地等等），山西省自然資源廳關(guān)于印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地支持政策23 條》的通知等等，均為保障企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)優(yōu)化配置的重要措施。根據(jù)山西省自然資源廳關(guān)于印發(fā)《山西省工業(yè)用地彈性出讓實(shí)施辦法（試行）》的通知[晉自然資規(guī)2021第1 號(hào)]文件精神，在山西省行政區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合，彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地，只要符合條件的地塊可以采用此類供地方式供地，進(jìn)一步減輕工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)成本。

針對(duì)以上辦法，企業(yè)在實(shí)施應(yīng)用過程中可以將企業(yè)自身的無(wú)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行手續(xù)的完善，這對(duì)企業(yè)后續(xù)需要進(jìn)行企業(yè)改制、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)重組都將產(chǎn)生積極作用。

企業(yè)在發(fā)行非上市股票或非上市債券時(shí)，均需對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中針對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值占企業(yè)總體資產(chǎn)價(jià)值的比重是發(fā)行新股及債券的重要基礎(chǔ)。企業(yè)可以選擇采用發(fā)行新股（可能會(huì)產(chǎn)生稀釋股份及改變除權(quán)價(jià)格的影響）的方式，或者發(fā)行債券（包含可轉(zhuǎn)債）（增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）也可以選擇二者的結(jié)合方式，而固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值占企業(yè)總體資產(chǎn)價(jià)值的比重成為企業(yè)做出決策的重要依據(jù)。企業(yè)也可以自身產(chǎn)權(quán)名下的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)作為發(fā)行證券的抵押擔(dān)保物，進(jìn)行融資貸款。企業(yè)在一個(gè)會(huì)計(jì)期間會(huì)發(fā)生多種業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)師編制出的財(cái)務(wù)報(bào)表需經(jīng)過內(nèi)部審計(jì)師的審計(jì)，如有必要，還需經(jīng)過第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，固定資產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）專業(yè)性較強(qiáng)，如按照歷史購(gòu)置成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，所得結(jié)果與資產(chǎn)實(shí)際情況會(huì)有很大差距，這就需要第三方專門的房地產(chǎn)、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)介入，對(duì)此項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)評(píng)估，由過去的二維審計(jì)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的三維穿行測(cè)試評(píng)估模式，會(huì)更為準(zhǔn)確地進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。

三、制訂好房產(chǎn)、土地評(píng)估在企業(yè)管理質(zhì)量的監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)房產(chǎn)、土地資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)值進(jìn)行監(jiān)督和控制，則需要在質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)的制定上相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)。

（一）嚴(yán)格選用管理層級(jí)能力出眾的人才

所任層級(jí)人員不僅需要在業(yè)務(wù)水平上有較強(qiáng)的管理能力，而且需要在工作中有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和高度的責(zé)任心。崗位人員選拔標(biāo)準(zhǔn)具體如下：已取得房地產(chǎn)估價(jià)師及土地估價(jià)師資格；主持過五個(gè)以上資產(chǎn)量較大，評(píng)估類型較復(fù)雜的地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，所主持項(xiàng)目均已順利通過評(píng)估確認(rèn)，并獲得有關(guān)各方方的好評(píng)；具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，在組織評(píng)估人員完成評(píng)估任務(wù)時(shí)可以井然有序的開展工作；具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，可以指導(dǎo)評(píng)估人員按“規(guī)程”的要求開展評(píng)估工作；具備高度責(zé)任心，可以有條不紊地解決在評(píng)估工作中遇到的難題。

（二）制訂特殊類型地產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于價(jià)值量大且較特殊的地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估工作，其核心點(diǎn)在于解決其評(píng)估操作和質(zhì)量問題。我們可以組成評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)的課題小組，結(jié)合評(píng)估的特點(diǎn)，就評(píng)估方法的選取、現(xiàn)場(chǎng)勘查、有關(guān)數(shù)據(jù)的獲取等評(píng)估直接相關(guān)的問題進(jìn)行探討和論證，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定后對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)。

（三）制訂評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)工作規(guī)范

具體包括：評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的工作程序；各類地產(chǎn)的評(píng)估方式；各類地產(chǎn)的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)；各類地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場(chǎng)資料收集和建立工作底稿標(biāo)準(zhǔn)。

（四）制訂完善的三級(jí)審核制度

對(duì)已完成的評(píng)估初評(píng)結(jié)果在出具之前，首先要在評(píng)估組內(nèi)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行全面評(píng)估的稽核工作，包括對(duì)工作底稿審查，核對(duì)，然后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人復(fù)核，復(fù)核內(nèi)容有：評(píng)估報(bào)告書中的評(píng)估目的，評(píng)估范圍，價(jià)值時(shí)點(diǎn)同業(yè)務(wù)約定書是否一致；評(píng)估報(bào)告書選用的評(píng)估方法與評(píng)估目的是否相匹配，選用是否恰當(dāng)，是否科學(xué)合理；評(píng)估報(bào)告書引用的資料、文件、參數(shù)是否真實(shí)、可靠、合理；評(píng)估報(bào)告書的認(rèn)定，對(duì)關(guān)鍵問題、需要提示的問題，是否都已指明、講清楚；評(píng)估報(bào)告書計(jì)算結(jié)果是否正確，有無(wú)差錯(cuò)，報(bào)告正文結(jié)論和附表數(shù)值是否一致，各附表及附件是否齊全；評(píng)估報(bào)告書正文引用的計(jì)算參數(shù)和有關(guān)資料是否和工作底稿相關(guān)的參數(shù)和資料相一致，工作底稿是否完整；評(píng)估報(bào)告書格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全，文字是否通順，敘述是否清晰合理。

四、房地產(chǎn)、土地評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)和措施

風(fēng)險(xiǎn)控制主要包括：職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)控制、流程風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控及跟蹤幾個(gè)方面。

（一）職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)控制

評(píng)估人員需嚴(yán)格遵守評(píng)估保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，嚴(yán)禁對(duì)外提供職業(yè)過程中所獲知的商業(yè)秘密和相關(guān)業(yè)務(wù)資料。評(píng)估人員在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)過程中，需獨(dú)立進(jìn)行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響，評(píng)估結(jié)論不得與預(yù)先設(shè)定的價(jià)值一致。

（二）項(xiàng)目流程風(fēng)險(xiǎn)控制

項(xiàng)目流程風(fēng)險(xiǎn)控制主要包括：工作委派、過程指導(dǎo)、監(jiān)督檢查、結(jié)果復(fù)核等控制程序。

1.工作委派：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在進(jìn)行工作委派時(shí)需根據(jù)已擬定評(píng)估綜合計(jì)劃分配具體工作事項(xiàng)，并對(duì)助理人員的工作能力進(jìn)行評(píng)估把控，確定其符合獨(dú)立性原則要求，具備熟練完成該項(xiàng)工作的能力。對(duì)于相對(duì)復(fù)雜、重要的評(píng)估程序，在工作委派時(shí)應(yīng)由已掌握該項(xiàng)評(píng)估技術(shù)，并且具有較高的職業(yè)能力及專業(yè)判斷力的助理人員擔(dān)任。

2.過程指導(dǎo)：助理人員在具體的評(píng)估過程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需提供適時(shí)必要的工作指導(dǎo)，具體內(nèi)容如下三方面：第一方面，在負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)安排下使每位助理人員對(duì)于各自所執(zhí)行的評(píng)估程序得以充分理解，并均需按評(píng)估計(jì)劃要求執(zhí)行。第二方面，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需對(duì)助理人員表明其評(píng)估工作的具體要求，每位助理人員在各自承擔(dān)評(píng)估工作的重要程度以及各自需承擔(dān)的相應(yīng)工作職責(zé)。第三方面，對(duì)于委托人業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等相對(duì)較復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目，需要由負(fù)責(zé)人親自實(shí)施必要的評(píng)估程序或在助理人員實(shí)施評(píng)估項(xiàng)目工作中提供適時(shí)必要的幫助及指導(dǎo)。

3.監(jiān)督檢查：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需密切關(guān)注各助理人員的職業(yè)過程，以確認(rèn)其是否能夠嚴(yán)格遵守評(píng)估程序與評(píng)估要求圓滿完成各項(xiàng)具體工作；并能夠針對(duì)在評(píng)估工作實(shí)施中出現(xiàn)不適宜的專業(yè)判斷時(shí)給予及時(shí)糾正，以確保評(píng)估工作順利進(jìn)行，并發(fā)揮監(jiān)督工作的實(shí)時(shí)性、有效性。

4.結(jié)果復(fù)核：助理人員在完成評(píng)估項(xiàng)目后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)其評(píng)估項(xiàng)目過程以及評(píng)估項(xiàng)目結(jié)果進(jìn)行分析復(fù)核。復(fù)核內(nèi)容具體包含：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人依據(jù)變化的評(píng)估事項(xiàng)對(duì)總體評(píng)估計(jì)劃的修訂進(jìn)行復(fù)核，已確定修訂是否適當(dāng)有效，助理人員是否及時(shí)進(jìn)行修訂并依照修訂實(shí)施了具體評(píng)估程序；并重點(diǎn)復(fù)核助理人員對(duì)委托人固有風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性。

五、結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)和土地使用權(quán)的管理方式是企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理活動(dòng)的重要組成部分，也為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了重要保障。有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)管理水平的高低，直接關(guān)系到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能否順利開展、能否圓滿實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。因此，就需要企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)地產(chǎn)及土地評(píng)估在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用的重要性，制定完備的房地產(chǎn)、土地評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)和措施，并充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值，發(fā)揮資產(chǎn)的效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。