房企2022年普虧下投資策略轉(zhuǎn)變押寶一、二線熱點(diǎn)城市核心區(qū)域

熊穎

《紅周刊》根據(jù)近期房企業(yè)績會以及土拍市場表梳理發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企拿地更加謹(jǐn)慎，偏好風(fēng)險(xiǎn)較小且更容易去化的一、二線熱門城市核心區(qū)域。

近期，年報(bào)季來襲。不過《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，在2022年能夠逆勢而上，實(shí)現(xiàn)營收凈利雙增長的僅僅只是少數(shù)派。而更多的房企則是盈利能力大幅下滑甚至出現(xiàn)業(yè)績虧損。而在這一大背景下，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，房企在城市布局上也更趨謹(jǐn)慎，傾向于選擇在市場回暖表現(xiàn)較好的一、二線熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)區(qū)域，前述區(qū)域不光利潤空間較大、風(fēng)險(xiǎn)較小，還更容易去化“回血”。

少數(shù)房企逆勢而上虧損成普遍現(xiàn)象

近期，房企陸續(xù)發(fā)布2022年報(bào)。然而“大浪淘沙”，在全年樓市表現(xiàn)都較為低迷的2022年，僅有少數(shù)房企仍能逆勢而上，實(shí)現(xiàn)營收凈利的雙增長。比如，2022年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入5038.38億元，同比增長11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比微增0.42%；龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2508.65億元，同比增長12.03%；歸母凈利潤243.62億元，同比增長2.13%（見表1）。

表1 2022年逆勢而上房企

數(shù)據(jù)來源：Wind（截至3月30日披露年報(bào)的房企）

而絕大多數(shù)房企2022年都處于盈利能力下滑的狀態(tài)。比如，2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2811.11億元，同比下滑1.37%；歸屬母公司凈利潤183.03億元，同比下滑33.17%；瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入155.72億元，同比下滑11.45%；歸母凈利潤9.06億元，同比下滑44.62%。

更有甚者，不光在2022年?duì)I收規(guī)模縮水，歸母凈利也處于虧損狀態(tài)。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，截至3月30日止，已經(jīng)發(fā)報(bào)的A+H房企中，已有超20家房企歸母凈利潤陷入虧損，其中不僅包括部分中小房企，還不乏知名度較高的規(guī)模房企（見表2）。

表2 2022年業(yè)績虧損房企

數(shù)據(jù)來源：Wind（截至3月30日披露年報(bào)的房企）

值得注意的是，上述虧損房企僅僅也是在2022年業(yè)績虧損房企大軍中的冰山一角?！都t周刊》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在SW房地產(chǎn)開發(fā)（A股）中，業(yè)績預(yù)告虧損的企業(yè)有36家，其中，14家企業(yè)為2022年首虧；而在SW房地產(chǎn)開發(fā)（港股）中，業(yè)績預(yù)告虧損的企業(yè)有22家，其中19家為2022年出現(xiàn)首虧。

房企普虧背后：降價(jià)促銷成常態(tài)

為什么在2022年越來越多的房企陷入到業(yè)績虧損的尷尬處境？

某規(guī)模房企中高層徐杰（化名）告訴《紅周刊》，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)資金密集型行業(yè)，還是一個(gè)對現(xiàn)金流要求比較高的行業(yè)。選擇預(yù)售證銷售，決定了房地產(chǎn)現(xiàn)金流處于急速運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)。而一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流流速下滑，銷售不及預(yù)期的情況，比較容易出現(xiàn)兩方面的問題，一是，銀行開發(fā)貸和其他各類發(fā)債到期要還；二是，房子不好賣之后，富余的資金夠房企撐多久。房企的現(xiàn)金流壓力不言而喻。

徐杰指出，去年市場規(guī)模一下子從18萬億元收縮至13萬億元，縮水了近三成。2022年如此大規(guī)模的房企都在出現(xiàn)業(yè)績虧損的原因在于，這一大背景下，企業(yè)都在自救。自救最直接的方式就是以價(jià)換量，銷售價(jià)格嚴(yán)重下滑、利潤受到擠壓。徐杰以其公司位于湖南的某地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行舉例，“原來賣6000元/平方米的，直接降到4000元/平方米。而之前賣6000元/平方米時(shí)的凈利潤也不會超過600元/平方米，一般在300元、400元左右不等。一旦售價(jià)降到三、四千元/平方米，相當(dāng)于土地成本已經(jīng)虧沒了?！?/p>

知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉也向《紅周刊》分析表示，造成房企普遍虧損最主要的原因在于，市場因調(diào)控持續(xù)下行，項(xiàng)目不好賣，尤其是庫存量較大的城市，項(xiàng)目只有降價(jià)跑量，企業(yè)才能回籠現(xiàn)金，避免債務(wù)到期的壓力。

除此之外，張宏偉還指出，部分企業(yè)還存在一些“財(cái)技”方面的考量。這類存在以往項(xiàng)目貨值虛高的現(xiàn)象，現(xiàn)在把過去的利空，或者貨值虛高的現(xiàn)象充分釋放，有利于企業(yè)在下一個(gè)財(cái)年，能有一個(gè)相對較好的利潤表現(xiàn)，至少可以減少再進(jìn)一步惡化虧損的可能。

值得注意的是，今年以來，以往低迷的樓市狀態(tài)有所改善。徐杰向《紅周刊》表示，今年1月、2月公司的成交數(shù)據(jù)要高出公司預(yù)估的50%。不過他同樣指出，公司去年降價(jià)比較嚴(yán)重。而現(xiàn)在雖然市場相對回暖，但也并沒有出現(xiàn)因?yàn)槭袌龌嘏績r(jià)也開始回升的現(xiàn)象。而張宏偉也表示，房企普遍虧損的這一局面可能還會持續(xù)兩到三年，甚至更長。

轉(zhuǎn)換策略押寶一二線熱門城市核心區(qū)域

《紅周刊》根據(jù)近期房企業(yè)績會以及土拍市場表現(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企在拿地上更加謹(jǐn)慎，偏好風(fēng)險(xiǎn)較小且更容易去化的一、二線熱門城市的核心區(qū)域。

美的置業(yè)高層在業(yè)績會上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點(diǎn)開花。”其中，最重要是做了結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，而不是在增量上做太多的文章。比如，對于量級高城市的土儲，增加了股權(quán)比例的收購，提升權(quán)益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項(xiàng)目中退出。龍湖同樣表示，在城市聚焦方面，會堅(jiān)持按照公司的20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

不難看出，在2023年的投資策略上，房企普遍具有趨同性。而這也會帶來進(jìn)一步的問題，就是核心城市里面的核心地塊競爭非常激烈。

據(jù)《紅周刊》觀察，這一特征也直接反映在了近期北京的土拍市場上。在3月23日北京迎來的首場宅地土拍上，位于北京市昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)的一宗地塊競爭尤為激烈。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，該地塊共收獲42家房企參與爭搶，是北京土地市場有史以來企業(yè)參與最多的地塊，中簽率僅2.38%。

徐杰（化名）向《紅周刊》表示，前述競爭激烈的這場土拍，其所在房企也有參加，但公司參與競拍的原因并不是因?yàn)橘Y金充裕，而是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場方向已經(jīng)發(fā)生了非常明確的變化，未來的市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中在四、五線以及部分三線城市；而未來的市場機(jī)會則大概率出現(xiàn)在一、二線以及人口凈流入，有產(chǎn)業(yè)、有經(jīng)濟(jì)、有人口輻射能力的這些城市。房企都很清楚，現(xiàn)在只能做這種零風(fēng)險(xiǎn)的倒掛的市場。

談及前述公司參與競拍熱門地塊，徐杰指出，我們?nèi)ケ本┡牡匾环矫媸桥铝怂奈寰€市場，現(xiàn)在市場急劇分化，且會一年比一年更明顯，有價(jià)有量的市場主要還是集中在排名前20或者排名前30的城市里面；另一方面，該地塊周邊二手房賣7萬元/平方米，地塊的期房部分銷售指導(dǎo)價(jià)是6.2萬元/平方米，對比來看，其3萬多元/平方米的地價(jià)就跟“白撿”一樣，利潤空間較大。

不過，徐杰同樣指出，對于他們這類想重回一、二線的轉(zhuǎn)型房企來說并不容易。首先，在拿地能力、舉牌能力上和深耕一、二線的房企存在很大差距，如果直接以市場硬拼、價(jià)高者得的方式去拿地，我們根本就沒什么機(jī)會；其次，回歸一線，產(chǎn)品戶型需要重新研發(fā)，營銷策略、產(chǎn)品定位能否打動消費(fèi)者，都存在較大的挑戰(zhàn)。

徐杰告訴《紅周刊》，其實(shí)，現(xiàn)在房企能做的（應(yīng)對方法）不多。我們可以看到現(xiàn)在很多企業(yè)一是不拿地了；二是繼續(xù)以價(jià)換量；三是控成本。

徐杰以自己所在的房企進(jìn)行舉例，我們現(xiàn)在基本很少拿地。相反，對于不具備流動性或者流動性較弱的資產(chǎn)也是能賣就賣，將這些閑置資產(chǎn)、無法盤活的資產(chǎn)盡快處理掉，回籠現(xiàn)金流。（