房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理的對策

何國霞

（上海建工房產(chǎn)海南區(qū)域公司，澄邁 571900）

引 言

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地優(yōu)化自身的經(jīng)營管理方式，降低企業(yè)運(yùn)營過程中的各項(xiàng)消耗。而提高成本管理水平，就是降低房地產(chǎn)企業(yè)成本、獲取經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢是一條重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長、涉及環(huán)節(jié)較多，在整個(gè)過程中系統(tǒng)地控制成本，才有可能實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利的目的。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位，其特點(diǎn)是復(fù)雜性和目標(biāo)性，承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收支管理工作、財(cái)務(wù)規(guī)劃和其他重要職責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)需對成本進(jìn)行控制，只有實(shí)現(xiàn)成本管理精細(xì)化，才能夠有效降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升市場競爭力。

一、成本管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是指借助于成本管理的思想和舉措，在特定社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，對于房地產(chǎn)企業(yè)資源的使用及耗費(fèi)開展預(yù)算和控制的措施。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是在工程項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)時(shí)期都應(yīng)該遵循的原則和方法。成本管理的思想在早期僅僅是以項(xiàng)目成本事后核算為中心，在其漫長的發(fā)展歷程中，成本管理的重心也由成本核算階段的被動處理，逐漸被項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制所代替，并逐步形成成本管理的思想?，F(xiàn)在，成本管理理念得到了普遍應(yīng)用，成本管理的重心已不限于費(fèi)用的預(yù)算、核算和控制，而是逐步過渡到全過程的成本管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)的成本管理有著不同的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的內(nèi)容涵蓋多個(gè)方面，如立項(xiàng)階段成本管理、設(shè)計(jì)階段成本管理、項(xiàng)目招投標(biāo)采購階段成本管理、施工驗(yàn)收階段成本管理，以及營銷、融資和稅務(wù)籌劃等。房地產(chǎn)企業(yè)要將成本管理工作貫穿企業(yè)發(fā)展的始終，才能提高企業(yè)的成本效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)是一種特殊類型的企業(yè)，面臨著激烈的市場競爭和日益嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入條件。成本是決定房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的關(guān)鍵因素之一，要想保持競爭優(yōu)勢，就必須降低企業(yè)成本。加強(qiáng)成本管理，有利于全方位推動企業(yè)管理水平的提高，提升企業(yè)運(yùn)行效率，擴(kuò)大企業(yè)競爭優(yōu)勢。建立全員全面成本控制，將成為企業(yè)成本管理和管理水平提升的主要載體。成本管理并非只是企業(yè)的短期行為，而是一種長期的管理模式，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，有全體參與性、系統(tǒng)性和連續(xù)性的特點(diǎn)。成本管理是以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動為對象來考慮問題，并且通過一定的手段和方法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的一種科學(xué)體系。在當(dāng)前政府宏觀調(diào)控模式中，成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，更是評價(jià)企業(yè)管理能力的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開展有效的成本管理，提高管理水平，以刺激利潤增長點(diǎn)，才能在市場競爭中獲得豐厚利潤[1]。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須從源頭上降低各項(xiàng)經(jīng)營成本，把成本管理工作放在第一位，通過有效的成本預(yù)算和核算，實(shí)現(xiàn)對成本的全過程控制和科學(xué)管理。成本管理作為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營活動中的一項(xiàng)極為重要的工作，對促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長具有十分積極的意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前國家已經(jīng)針對房地產(chǎn)進(jìn)行了多次改革，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。正視房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本管理的效用，深悟成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要意義，不僅會使開發(fā)成本得以降低，還會使企業(yè)獲得良好的收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理存在的困境

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借高額房價(jià)來獲取超額利潤，這極大地弱化了房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理的關(guān)注度，成本管理不嚴(yán)格會引發(fā)工程質(zhì)量問題、索賠問題、貪污舞弊問題。加強(qiáng)企業(yè)成本管理，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前迫在眉睫的重要課題。

（一）施工材料管理混亂、浪費(fèi)嚴(yán)重

在房地產(chǎn)施工各工序中，降低材料成本是優(yōu)化工程成本的核心。通過對材料的合理使用、節(jié)約采購成本、降低材料的消耗，從而達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是，從當(dāng)前的情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)物資成本管理弊端明顯。在施工過程中，材料損耗的狀況往往和多種因素相聯(lián)系，包括材料采購渠道、材料儲存方法、材料管理等，導(dǎo)致材料損耗嚴(yán)重。此外，房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備工作不充分，運(yùn)輸方案的制定不細(xì)致，導(dǎo)致材料運(yùn)輸過程中也會有一定數(shù)量的耗損。

（二）任意改變施工設(shè)計(jì)

在建設(shè)階段，造成工程成本變化的一個(gè)原因就是設(shè)計(jì)被任意更改。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，業(yè)主對工程設(shè)計(jì)不滿意或者其他一些原因使設(shè)計(jì)發(fā)生變化，就會產(chǎn)生相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)費(fèi)用是前期工程費(fèi)用的一部分，而前期工程費(fèi)用在全部費(fèi)用組成中所占比例較高。因此，在施工階段，控制設(shè)計(jì)的任意改變，是降低成本的關(guān)鍵。

（三）疏于質(zhì)量成本管理

部分房地產(chǎn)企業(yè)未能真正認(rèn)識到質(zhì)量成本究竟為何物，只注重工期而忽略了質(zhì)量，因此造成質(zhì)量事故和安全隱患。輕視工程質(zhì)量，將給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成重大的人身安全事故。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，開發(fā)項(xiàng)目過多，現(xiàn)金流無法短時(shí)間收回，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)狀況的考慮，對物資實(shí)行管制，偷工減料，甚至購買質(zhì)量成本差的原料，進(jìn)而埋下了安全隱患。

（四）成本管理意識有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識，是貫徹成本管理措施的首要基礎(chǔ)。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)行成本管理制度，但僅立足于眼前，而不是從房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展出發(fā)，未把“全職工、全方位、全流程”的概念納入成本管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視事后算賬，忽視事前謀劃。在成本核算中往往只是簡單地核算出工程項(xiàng)目或某個(gè)部門的費(fèi)用支出，而沒有考慮到這些開支是否合理，使得成本管理不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能，最后的結(jié)果就是成本失控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將成本管理貫穿開發(fā)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，并建立相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范和約束，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。另外，房地產(chǎn)企業(yè)不能將“成本”僅僅限定在建筑工程的范疇，而是要延伸至工程全局。如果開發(fā)企業(yè)沒有做到項(xiàng)目全周期的成本控制，一旦出現(xiàn)問題，就會造成巨大的損失。因此，要想降低項(xiàng)目的成本，就必須加強(qiáng)事前控制、事中控制和事后控制，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平，做到全過程優(yōu)化控制。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不健全

部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不健全，導(dǎo)致制度落實(shí)不到位，未能真正起到控制成本的目的。制度執(zhí)行停留于表面，形同虛設(shè)，工程施工建設(shè)、項(xiàng)目現(xiàn)場簽證變更與項(xiàng)目結(jié)算同步，財(cái)務(wù)中心無法有效控制相關(guān)變更，常造成超額付款。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的成本管理部門，成本管理職能分散在不同部門，造成各部門之間溝通困難，難以形成合力，無法保證整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行良好[2]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)合理的組織機(jī)構(gòu)，以保證成本管理各項(xiàng)職能的正常開展。另外，缺乏激勵(lì)約束機(jī)制，成本管理責(zé)權(quán)劃分不清，這在很大程度上影響了職工開展成本管理的積極性，使得成本管理工作效率低下。

四、房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理的科學(xué)路徑

（一）對施工材料的成本進(jìn)行精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想對施工材料進(jìn)行精細(xì)化成本管理，就必須建立嚴(yán)格的領(lǐng)料、用料與購料制度。通過制定完善的管理制度，讓企業(yè)對施工材料有一個(gè)全面而準(zhǔn)確的認(rèn)識，從而更好地進(jìn)行控制。在工程成本中，施工材料占了很大比重，對于任何房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理至關(guān)重要的一環(huán)就是對材料成本進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須要對施工材料進(jìn)行科學(xué)合理的使用，在工程建設(shè)之前，對耗用的施工材料進(jìn)行科學(xué)計(jì)劃，注意施工材料的存放、運(yùn)輸及其他有關(guān)環(huán)節(jié)。各項(xiàng)目的施工團(tuán)隊(duì)要根據(jù)施工性質(zhì)來確定使用量的多少，減少不必要的浪費(fèi)，提高工作效率，做到合理配置。對于一些特殊情況下使用到的材料，需通過招標(biāo)采購的方式完成，以保證工程的質(zhì)量和安全。房地產(chǎn)企業(yè)通過制定和執(zhí)行一系列科學(xué)完善的制度來規(guī)范材料的采購流程，加強(qiáng)物資管理力度，做好庫存管理工作，及時(shí)更新和補(bǔ)充新的建筑材料，制定和執(zhí)行節(jié)約材料的技術(shù)措施，按計(jì)劃采購物資，根據(jù)特定用途科學(xué)領(lǐng)用物資，計(jì)劃物資消耗，可以最大限度地節(jié)約材料成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)針對大批量采購，可以總量訂貨為原則，實(shí)施分批購買政策。采用“分期結(jié)算”的方法，在物資采購之前先對原材料和零部件進(jìn)行盤點(diǎn)，然后根據(jù)實(shí)際情況決定是否繼續(xù)使用或退回，避免積壓材料的產(chǎn)生，有效控制企業(yè)成本。

（二）控制設(shè)計(jì)變更和強(qiáng)化質(zhì)量成本管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，設(shè)計(jì)變更是非常重要的一環(huán)，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的整體效果及經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)要建立設(shè)計(jì)變更流程，杜絕任意更改等現(xiàn)象，企業(yè)要兼顧工程施工與工程技術(shù)方面的可行性，組織有關(guān)人員會審圖紙，對查出的問題及時(shí)予以糾正，盡可能地避免在建設(shè)期間發(fā)生設(shè)計(jì)變更等情況，有效地控制工程造價(jià)。同時(shí)，為保證設(shè)計(jì)變更的質(zhì)量與時(shí)效性，每項(xiàng)設(shè)計(jì)更改前均應(yīng)先做成本預(yù)算，然后再進(jìn)行設(shè)計(jì)更改，實(shí)現(xiàn)成本管理，健全不同層次審批制度，全方位地思考設(shè)計(jì)變更是否滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要注重質(zhì)量成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一就是質(zhì)量成本控制水平。就項(xiàng)目施工而言，必須嚴(yán)格管理質(zhì)量成本，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視質(zhì)量成本管理工作，通過科學(xué)的管理控制來提升工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益，從而獲得良好的社會效益。在經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)公司要利用領(lǐng)先的施工技術(shù)，合理安排施工程序，憑借科學(xué)技術(shù)優(yōu)勢獲得經(jīng)濟(jì)利潤和降低成本。

（三）建立和完善開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全成本管理制度，與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展和外部環(huán)境相結(jié)合，持續(xù)改進(jìn)與更新現(xiàn)有的全過程成本管理體系。項(xiàng)目各階段要做好相應(yīng)的事前預(yù)測和事中控制。在工程的各個(gè)階段，要根據(jù)工程的特點(diǎn)，制定與企業(yè)相適應(yīng)的預(yù)算管理體系，與預(yù)算管理目標(biāo)相協(xié)調(diào)。建立成本績效考核制度，根據(jù)工程各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，制定內(nèi)部控制措施。同時(shí)，對建筑合同應(yīng)強(qiáng)化管理，確保工程施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制等環(huán)節(jié)均能滿足合同雙方事先商定的內(nèi)容，避免發(fā)生工程索賠和其他經(jīng)濟(jì)糾紛。成本管理作為一個(gè)系統(tǒng)工程，需要貫穿項(xiàng)目管理的始終。企業(yè)管理者要樹立全過程成本管理的思想，并且把這一思想有效地應(yīng)用于工程建設(shè)的整個(gè)生命周期。把成本控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程，對項(xiàng)目投資進(jìn)行預(yù)測和決策，通過設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等各階段的有效監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本全過程的管理和控制。制定科學(xué)合理的項(xiàng)目成本預(yù)測模型，對項(xiàng)目進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析研究，做到科學(xué)測算成本，降低項(xiàng)目總成本。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的不同階段來制定相應(yīng)的成本控制措施，對項(xiàng)目各階段的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行全面的預(yù)算和監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本與進(jìn)度同步。

（四）健全成本管理責(zé)任機(jī)制

為做好成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)要確立全員成本意識。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，只有充分調(diào)動全體員工參與成本管理和控制的積極性、主動性與創(chuàng)造性，才能實(shí)現(xiàn)對工程項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所有費(fèi)用的有效管理和控制。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本管理責(zé)任機(jī)制，樹立全員成本意識，成本管理分工協(xié)作責(zé)任到人。明確分工，就是要保證專業(yè)人員干好專業(yè)工作，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)成本管理的現(xiàn)實(shí)需要；明確責(zé)任，則是保證目標(biāo)成本得到有效落實(shí)的必要手段，可有效避免因業(yè)務(wù)邊界不清晰而導(dǎo)致執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題。通過專業(yè)培訓(xùn)來強(qiáng)化各個(gè)崗位、各個(gè)環(huán)節(jié)人員的責(zé)任心，實(shí)現(xiàn)全員成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以全員參與為基礎(chǔ)的激勵(lì)機(jī)制，構(gòu)建成本管理考核機(jī)制[3]。在項(xiàng)目中，通過嚴(yán)格的制度約束成本支出，在績效考核中融入成本管理過程與結(jié)果，充分調(diào)動人員的積極性，深挖降低成本的多種可能。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的成本核算體系和合理的成本核算方法，建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫，借助先進(jìn)的信息系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的科學(xué)化。

（五）確保現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金流量大，重視資金經(jīng)營能夠幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須要重視對資金成本的控制，實(shí)施合理的資金成本控制。首先，要做好項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目所在區(qū)域和周邊環(huán)境進(jìn)行充分了解，選擇合適的開發(fā)模式。其次，要以工程預(yù)算為基礎(chǔ)，明確各階段的經(jīng)費(fèi)需求，降低資金籌措成本。對于資金使用過程中可能出現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)規(guī)避。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬籌措融資的途徑，選擇合理的融資渠道，增加資金的使用率。需進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部資金管理，建立完善的管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，實(shí)行自上而下逐層監(jiān)管，確保企業(yè)能夠有效地防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的周轉(zhuǎn)速度，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供資金保障。

結(jié) 語

總而言之，成本管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷改革創(chuàng)新，建立科學(xué)合理的管理體系，提高成本管理的水平。只有做好成本管理，才有可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，成為市場上的佼佼者。