營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析

董小華

（樂清濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 溫州 325600）

一、“營改增”政策的相關(guān)概述

我國“營改增”政策在2012年出臺(tái)并在我國大部分地區(qū)推行實(shí)施，“營改增”政策在我國諸多行業(yè)實(shí)施試點(diǎn)改革，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。營改增政策簡單地說，就是將企業(yè)原有的“營業(yè)稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸鲋刀悺边M(jìn)行征收、“營業(yè)稅”與“增值稅”同屬于流轉(zhuǎn)稅類型?！盃I業(yè)稅”指的是以企業(yè)通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的營業(yè)收入總額為基數(shù)，按照一定比例進(jìn)行增收的一種稅?！霸鲋刀悺眲t指的是，以商品在流轉(zhuǎn)、流通過程中所產(chǎn)生的增值額為基數(shù)進(jìn)行按比例征收的稅目[1]。我國“營改增”政策的實(shí)施旨在對(duì)原來的稅收制度進(jìn)行改革、改善，降低企業(yè)稅負(fù)，有利于企業(yè)降低經(jīng)營成本與提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是推動(dòng)我國企業(yè)發(fā)展的重要措施。

二、“營改增”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

（一）營改增后稅負(fù)轉(zhuǎn)移的影響

營改增政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨較大沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)以及與其相關(guān)的上下游行業(yè)都會(huì)受到較大影響，出現(xiàn)不同程度的稅負(fù)增加現(xiàn)象。為有效轉(zhuǎn)移、緩解稅負(fù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)盡可能地將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)移到供應(yīng)鏈企業(yè)上。在營改增政策實(shí)施環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作挑戰(zhàn)進(jìn)一步增大。尤其是較大部分的人工費(fèi)用、管理費(fèi)用無法獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致了費(fèi)用稅額未能得到抵扣，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。對(duì)于房地產(chǎn)上游的建筑企業(yè)也是亦然，建筑企業(yè)會(huì)通過稅負(fù)轉(zhuǎn)移的方式將其稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)身上，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。

（二）營改增后土地增值稅計(jì)算的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)稅種中，土地增值稅的調(diào)整具備較強(qiáng)的復(fù)雜性。土地增值稅的計(jì)算，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收入與扣除項(xiàng)目進(jìn)行全面考慮、分析，同時(shí)土地增值稅收在“營改增”政策中被劃分為不含稅收入。許多房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過預(yù)售的方式進(jìn)行商品房的銷售，如此便產(chǎn)生了房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅義務(wù)產(chǎn)生時(shí)間和原營業(yè)稅產(chǎn)生時(shí)間之間的偏差，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算產(chǎn)生影響，增加企業(yè)資金成本壓力[2]。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題分析

營改增政策的實(shí)施有利于提高我國房地產(chǎn)企業(yè)毛利水平，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票獲取與管理規(guī)范性提出了更高要求，同時(shí)在實(shí)際的稅收籌劃過程中也表現(xiàn)出了諸多問題，主要集中在以下三個(gè)方面：

一是現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)營改增政策下稅務(wù)籌劃工作的深入了解，甚至存在較大誤解，進(jìn)而未能充分發(fā)揮稅收籌劃的積極作用，以至于更多的房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃錯(cuò)誤的當(dāng)作是業(yè)務(wù)事后處理。

二是許多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃片面重視某一特定稅種，或者僅僅重視及時(shí)納稅，而未能從稅務(wù)籌劃的整體上去分析和把握具體的稅收籌劃工作，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的不完善，甚至出現(xiàn)了漏稅現(xiàn)象，這也是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視和積極改進(jìn)的問題。

三是一些房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃執(zhí)行力度不足。在營改增政策實(shí)施之后，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目按照稅收主管部門要求進(jìn)行納稅，缺乏對(duì)營改增政策的深入學(xué)習(xí)、了解，或者是學(xué)習(xí)時(shí)間較短，在進(jìn)行實(shí)際稅收籌劃過程中缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)而導(dǎo)致納稅問題未能得到妥善解決，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作進(jìn)度緩慢，缺乏執(zhí)行力的重要表現(xiàn)。

四、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)策略

（一）加強(qiáng)對(duì)營改增政策的深入解讀

營改增政策的實(shí)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的納稅籌劃產(chǎn)生較大影響。由于營改增政策推行實(shí)施時(shí)間尚短，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)營改增稅收制度的深入了解，未能深刻認(rèn)識(shí)到營改增政策實(shí)施對(duì)自身發(fā)展的重要影響。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)營改增稅收政策的深入解讀，了解政策內(nèi)容及含義，尤其是了解營改增政策實(shí)施對(duì)于企業(yè)納稅籌劃帶來的變化影響，進(jìn)而對(duì)稅收籌劃進(jìn)行合理的規(guī)劃與調(diào)整，盡可能地避免營改增造成的稅收風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)借助營改增政策實(shí)施的契機(jī)，在企業(yè)內(nèi)部樹立起良好的、正確的納稅意識(shí)，提高企業(yè)稅收籌劃水平。

（二）將稅收籌劃融入房地產(chǎn)經(jīng)營每一環(huán)節(jié)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施多元化戰(zhàn)略發(fā)展，同時(shí)開發(fā)住宅以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)產(chǎn)品類別以及而結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)，在戶型設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目開發(fā)類別確定中需要將增值稅等因素考慮在內(nèi)。如，能夠通過取得增值稅發(fā)票來實(shí)施抵扣，讓稅負(fù)得以減小，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠利用銷售來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的轉(zhuǎn)嫁；除了主營業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠擴(kuò)展裝修、園林、廣告、物業(yè)以及咨詢等行業(yè)，積極尋找良好的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且取得相應(yīng)發(fā)票進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的減小。以萬達(dá)集團(tuán)為例，其在對(duì)普通房地產(chǎn)進(jìn)行投資與研發(fā)過程中，通常會(huì)同時(shí)開發(fā)商場(chǎng)以及星級(jí)酒店，這兩類項(xiàng)目會(huì)推動(dòng)普通房地產(chǎn)的銷售，變?yōu)橐粋€(gè)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)[4]。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)生各項(xiàng)成本與費(fèi)用的環(huán)節(jié)，如獲取土地、規(guī)劃項(xiàng)目、確定供應(yīng)方、融資、銷售等均需盡量將土地增值稅清算以及銷售稅金抵扣等情況考慮在內(nèi)，強(qiáng)化增值稅發(fā)票管控力度，切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)處于可控范圍當(dāng)中。如，在具體采購室如若實(shí)際提供的增值稅抵扣數(shù)額較小或是無法用于抵扣的情況下，需要就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，盡可能通過低廉的價(jià)格來采購到實(shí)際需要的材料。

第三，將稅率差異充分運(yùn)用起來。一是要科學(xué)確定融資渠道、勞務(wù)服務(wù)以及供應(yīng)材料等合作方。在建筑行業(yè)中其稅率是11%，普通物資稅率是17%，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過程中應(yīng)當(dāng)要有效運(yùn)用其不同納稅對(duì)象間的稅率差異，以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。二是要對(duì)新項(xiàng)目與舊項(xiàng)目間的費(fèi)用界限進(jìn)行清楚劃分，防止出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@兩類項(xiàng)目間計(jì)稅方式有所差別，所以在實(shí)施會(huì)計(jì)核算過程中需要對(duì)其進(jìn)行正確區(qū)分。如新舊項(xiàng)目所需一同承擔(dān)的成本，獲得增值稅專用發(fā)票，應(yīng)當(dāng)要采取有效的方式來予以分?jǐn)?，將舊項(xiàng)目中增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

第四，強(qiáng)化納稅管控力度，將稅收優(yōu)惠政策有效運(yùn)用起來。首先，可以運(yùn)用會(huì)計(jì)核算來潛在的風(fēng)險(xiǎn)找出，并且有效整合招標(biāo)、投標(biāo)、投融資以及工程建設(shè)等環(huán)境，正確梳理能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額。其次，盡量在稅收優(yōu)惠以及納稅義務(wù)時(shí)間上實(shí)施稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到減少以及避免納稅的作用。如，快速獲取增值稅專票，不過將開具銷售發(fā)票時(shí)間延后；充分運(yùn)用國家對(duì)使用新型環(huán)保材料的優(yōu)惠政策來開展稅務(wù)籌劃等。

（三）加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的有效管理

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工單位、材料采購、勞務(wù)派遣等供應(yīng)商過程中，必須確保其具備開具增值稅專用發(fā)票的相關(guān)資質(zhì)。同時(shí)為確保房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣金額，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票信息有效性、真實(shí)性地嚴(yán)格審核，確保費(fèi)用列支等充分符合國家相關(guān)要求，以及確保供應(yīng)商是增值稅納稅人身份。稅務(wù)部門對(duì)于增值稅專用發(fā)票開具的條件、數(shù)額等有著較為嚴(yán)格的要求與限制。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的有效管理，以免出現(xiàn)無法獲得相應(yīng)數(shù)額的增值稅專用發(fā)票而無法進(jìn)行采購成本抵扣的現(xiàn)象。在進(jìn)行供應(yīng)商選擇考量過程中，除了要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品報(bào)價(jià)、供應(yīng)商資質(zhì)等常規(guī)方面進(jìn)行考慮之外，對(duì)于其開具增值稅專用發(fā)票的資質(zhì)也必須進(jìn)行確認(rèn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)采購費(fèi)用能夠全額獲得增值稅專用發(fā)票[5]。

（四）加強(qiáng)投標(biāo)合同管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為確保項(xiàng)目造價(jià)稅負(fù)籌劃得較好效用，在投標(biāo)合同階段便需要對(duì)增值稅相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確。在對(duì)項(xiàng)目利益、第三方施工、供應(yīng)商等多方兼顧的前提下簽訂相關(guān)合同，明確造價(jià)上浮事宜，同時(shí)需要對(duì)發(fā)票相關(guān)的時(shí)間、類型、責(zé)任主體等進(jìn)行明確標(biāo)明。同時(shí)由施工單位進(jìn)行增值稅計(jì)算，建設(shè)單位不得干預(yù)，施工單位需向材料商直接索要材料增值稅專用發(fā)票。在進(jìn)行簽訂建設(shè)安裝、裝修合同過程中，需要確定建設(shè)方采購比重，盡可能把“甲供”方式作為最終結(jié)果；在進(jìn)行電梯、門窗等材料采購合同簽訂過程中，盡可能采取總結(jié)法來進(jìn)行解放，防止在運(yùn)輸以及安裝階段分別計(jì)價(jià)，導(dǎo)致整體費(fèi)用增加；可以通過約定采取見票付款的方式，在獲得對(duì)方提供的增值稅發(fā)票以及購銷憑證后方可付款，防止有支付完成不過不能抵扣的問題發(fā)生，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。

（五）加強(qiáng)供應(yīng)商的管理

在開展供應(yīng)商管理過程中具體可由如下幾方面著手進(jìn)行：第一，提高認(rèn)識(shí)，加大與一般納稅企業(yè)合作程度。盡可能與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)方建立起長久合作關(guān)系。在實(shí)施招標(biāo)工作過程中，要求嚴(yán)格核查納稅人資質(zhì)，同時(shí)積極落實(shí)企業(yè)供應(yīng)商庫以及分包庫的管理。第二，需要構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊话慵{稅人資質(zhì)管理體制，安排專門的崗位以及員工來負(fù)責(zé)查詢地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定網(wǎng)站，同時(shí)調(diào)查與核實(shí)將要建立合作關(guān)系企業(yè)信息是否真實(shí)與可靠，做好相關(guān)資質(zhì)證明的復(fù)印與存檔，為后續(xù)查詢工作提供便利。第三，采取購貨結(jié)算方式來實(shí)時(shí)稅務(wù)籌劃，通常購貨結(jié)算方式主要有分期付款、賒銷以及現(xiàn)金這幾種類型，基于稅收籌劃層面考慮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要有限使用分期付款的方式來獲取增值稅專用放屁，防止已經(jīng)材料驗(yàn)收入庫完畢，不過沒有結(jié)完貨款，而供貨方不提供增值稅專用發(fā)票的問題出現(xiàn)。該期該種方式能夠按照各個(gè)分期付款日期來進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，能夠?qū)崿F(xiàn)增值稅稅負(fù)的遞延，且提高資金的時(shí)間效益。

（六）科學(xué)改變銷售策略

第一，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過對(duì)簽約銷售的進(jìn)度實(shí)施管控的方式來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。企業(yè)能夠結(jié)合每月預(yù)繳的增值稅額來對(duì)銷售簽約進(jìn)度實(shí)施管控，用以實(shí)現(xiàn)對(duì)各月開票數(shù)額的管理，防止由于發(fā)票開具數(shù)量以及金額過于集中而影響到企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)行。第二，合理提升商業(yè)地產(chǎn)以及精裝修銷售比重。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售時(shí)能夠結(jié)合具體項(xiàng)目情況來運(yùn)用相應(yīng)的核算方法，例如，一些商業(yè)地產(chǎn)會(huì)使用先租后賣的模式，由產(chǎn)品開發(fā)結(jié)算便對(duì)商業(yè)部分實(shí)施核算，企業(yè)能夠?qū)⑦@一部分商業(yè)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，進(jìn)行折舊計(jì)提后再開展銷售工作[6]。根據(jù)現(xiàn)在我國稅法相關(guān)規(guī)定，納稅人對(duì)自身使用過的固定資產(chǎn)，能夠減按2%征收增值稅；而在進(jìn)行精裝修中，實(shí)際使用到的材料、潔具、燈具、電器等均可獲得增值稅發(fā)票來進(jìn)行抵扣，通過擴(kuò)大該方面銷售比重便可在一定程度上達(dá)到減少稅務(wù)的作用。例如國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商綠地、保利以及萬科等其精裝房銷售比重均不低于75%。

（七）注重稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要做好稅務(wù)操作規(guī)程的制定，通過指標(biāo)量化評(píng)估具體稅負(fù)率，將其和相同地區(qū)中的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施對(duì)比，與企業(yè)自身歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，判斷稅負(fù)變化和實(shí)際所處的經(jīng)營環(huán)境變化是否一致，同時(shí)深入分析與計(jì)算企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入以及成本增長率的變動(dòng)情況。此外還要根據(jù)實(shí)施營改增后可能會(huì)面臨的問題來制定有效的防范策略，保證稅收籌劃的科學(xué)性與合理性。此外，還需要強(qiáng)化票據(jù)管控力度，不但要嚴(yán)格審核實(shí)際取得的增值稅專用發(fā)票，避免虛假發(fā)票給企業(yè)造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且還要防止抵扣不足而導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)加大的情況出現(xiàn)。

（八）加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)提升

營改增政策的實(shí)施，無疑是提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作難度，尤其是增加了在稅務(wù)籌劃工作方面的難度，同時(shí)也對(duì)相關(guān)工作人員的專業(yè)水平與綜合素質(zhì)提出了更高要求。營改增政策的實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)稅收核算工作的高度重視，以及加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部稅收管理體系的不斷優(yōu)化、完善。會(huì)計(jì)等核算人員也必須加強(qiáng)對(duì)新的核算方法的學(xué)習(xí)、掌握，提高稅務(wù)籌劃的有效性。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員、稅收籌劃人員缺乏對(duì)增值稅核算方法的深入了解，難以采用合適的核算方法實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)抵扣的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)須重視加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，使其能夠充分熟悉、掌握增值稅納稅時(shí)間、地點(diǎn)等相關(guān)制度內(nèi)容，結(jié)合新政策要求對(duì)發(fā)票管理模式進(jìn)行合理優(yōu)化，確保會(huì)計(jì)信息的及時(shí)、準(zhǔn)確、全面，以及保證企業(yè)各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的正常合理，為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供有效依據(jù)。

為確保不同項(xiàng)目建設(shè)施工相關(guān)會(huì)計(jì)信息的較好流通性，采用交互式會(huì)計(jì)工作方式對(duì)不同崗位的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行信息傳遞的有效整合，為發(fā)票開具、取得、抵扣等流程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)增值稅發(fā)票抵扣的有效認(rèn)證提供保障。除此之外，財(cái)務(wù)人員還必須加強(qiáng)對(duì)于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的密切聯(lián)系，及時(shí)了解稅收政策動(dòng)態(tài)，進(jìn)而對(duì)納稅籌劃工作進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化。

五、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為有效強(qiáng)化國家對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，我國在稅收政策不斷改革優(yōu)化的前提下，出臺(tái)實(shí)施了“營改增”的稅收政策，這是我國在稅收管理方面的重要改革。營改增稅收政策的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著較為深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)唯有重視和做好營改增政策下的稅務(wù)籌劃工作，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地發(fā)揮“營改增”政策的積極作用，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益最大化。