房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

侯軍

（杭州開元物產(chǎn)集團(tuán)有限公司，浙江 杭州 311200）

通過(guò)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國(guó)市場(chǎng)變化速度變得越來(lái)越快，企業(yè)在實(shí)際發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)需要大量的資金支持，融資成為企業(yè)不可忽略的部分。企業(yè)應(yīng)用不同的再融資模式可以在效應(yīng)、成本等方面具有較為明顯的差異，這就要求相關(guān)管理人員要結(jié)合實(shí)際的情況進(jìn)行綜合考慮，在此基礎(chǔ)上來(lái)對(duì)科學(xué)的融資模式進(jìn)行選擇，進(jìn)而可以對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用，而且還能夠確保企業(yè)價(jià)值得到穩(wěn)步提升?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著十分嚴(yán)厲的調(diào)控，國(guó)家貨幣政策日益收緊，在這種環(huán)境形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要脫離融資困境，就需要選擇合理有效的融資方式來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的困境分析

（一）過(guò)度依賴某種融資渠道

就目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有著較大的差距，再加上資本市場(chǎng)與商業(yè)信用融資渠道的融資成本比較高，在企業(yè)信息披露方面有著較為嚴(yán)格的要求，而且通過(guò)商業(yè)信用方式進(jìn)行融資所產(chǎn)生的利息是不可以進(jìn)行稅前抵扣的，也因此而致使商業(yè)信用融資渠道受到了一定的限制。也因此在國(guó)內(nèi)金融體系中，銀行部門仍然占據(jù)著主導(dǎo)性地位，從而致使國(guó)內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)均把銀行信貸作為核心融資渠道，這主要是受到國(guó)內(nèi)融資體系的實(shí)際情況的制約和影響，其與股權(quán)融資和高精信用相對(duì)比，具有以下融資優(yōu)勢(shì)：

其一，銀行信貸融資方式所需成本相對(duì)比較低；其二，與股權(quán)融資方式相對(duì)比，銀行信貸在企業(yè)信息披露方面的要求要低許多，這對(duì)企業(yè)高精秘密保護(hù)十分有利；其三，與商業(yè)信用融資方式相比，銀行信貸方式所產(chǎn)生利用可以實(shí)現(xiàn)在稅前進(jìn)行抵扣，進(jìn)而出現(xiàn)利息稅盾效應(yīng)[1]；其四，銀行信貸大多隱藏著關(guān)系型信貸的問(wèn)題，哪怕企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法償還銀行的貸款還可以以信用展期等形式降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能。也正因銀行信貸融資方式具有上述這些優(yōu)勢(shì)而致使許多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴于銀行信貸，進(jìn)而致使企業(yè)融資渠道過(guò)于單一，從而致使銀行信貸對(duì)企業(yè)的制約作業(yè)日益突顯出來(lái)，這并不得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

（二）融資結(jié)構(gòu)缺乏合理性

在財(cái)務(wù)管理理論中已經(jīng)對(duì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)作出了較為細(xì)致的解釋與說(shuō)明，融資結(jié)構(gòu)主要是企業(yè)通過(guò)各種融資渠道獲得資金金額及其相互間所呈現(xiàn)的比例關(guān)系，融資結(jié)構(gòu)不同其企業(yè)價(jià)值也各不相同，再加上企業(yè)融資結(jié)構(gòu)是否科學(xué)合理也影響到企業(yè)的整體價(jià)值與發(fā)展。合理的融資結(jié)構(gòu)需要融資期限與項(xiàng)目建設(shè)或收益回收期限間是具備合理配比聯(lián)系的，換句話來(lái)講，企業(yè)長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目需以長(zhǎng)期融資方式為項(xiàng)目建設(shè)提供長(zhǎng)期有效的資金支撐，從而有效避免因短期融資而給企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)困境的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，對(duì)于建設(shè)周期相對(duì)較短的工程項(xiàng)目則應(yīng)當(dāng)盡可能通過(guò)短期融資渠道來(lái)提供資金支撐，從而有效避免因長(zhǎng)期資金支撐短期建設(shè)項(xiàng)目而造成的資金使用不合理甚至浪費(fèi)的情況。結(jié)合融資優(yōu)序理論，企業(yè)想要獲取更加科學(xué)合理的融資結(jié)構(gòu)就需要先從內(nèi)源式融資方式進(jìn)行考慮，也就是主要以企業(yè)內(nèi)部資金實(shí)現(xiàn)融資，隨后才會(huì)考慮是否通過(guò)銀行貸款融資方式來(lái)獲取資金，最后才會(huì)考慮是否選擇股權(quán)融資方式來(lái)進(jìn)行。

然而國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資渠道進(jìn)行選擇時(shí)，常常存在融資結(jié)構(gòu)決策失衡的現(xiàn)象，如企業(yè)管理人員會(huì)將短期銀行貸款作為支撐長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目的融資渠道，或是將長(zhǎng)期導(dǎo)向性融資作為短期建設(shè)項(xiàng)目的資金支撐，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回收建設(shè)項(xiàng)目收益，這樣一來(lái)就極易致使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不平衡的問(wèn)題，嚴(yán)重的還有可能會(huì)影響到企業(yè)的價(jià)值和績(jī)效等[2]。

（三）融資成本偏高

在財(cái)務(wù)管理理論中，融資成本作為企業(yè)獲取一定融資資金而需要支出的成本，總的來(lái)講，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資成本呈現(xiàn)較高的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高的問(wèn)題與國(guó)內(nèi)政府大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、收緊房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模等有著十分緊密的聯(lián)系，進(jìn)而致使房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取一定的外部資金支撐就需要付出較高的成本。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高也與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到減速增質(zhì)發(fā)展階段有著密切的聯(lián)系，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資決策與其融資成本高有著不可分割的聯(lián)系，可以從以下兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：第一，國(guó)內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)在融資決策與投資決策二者間并沒(méi)能達(dá)到相對(duì)平衡的狀態(tài)，一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重投資，一些房地產(chǎn)企業(yè)則過(guò)于注重融資，對(duì)于過(guò)于注重投資的企業(yè)來(lái)講往往會(huì)給企業(yè)現(xiàn)金流造成一定壓力，這樣一來(lái)就會(huì)致使企業(yè)管理人員急于獲取外部融資，進(jìn)而出現(xiàn)關(guān)系型融資的現(xiàn)象；而如果房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重融資，則極易出現(xiàn)過(guò)多資金閑置的問(wèn)題，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)高額的融資成本。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在代理問(wèn)題上不能很好地進(jìn)行抑制。代理問(wèn)題在現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中極為普遍，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，管理人員能夠會(huì)因個(gè)人利益而想要通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)投資規(guī)模來(lái)進(jìn)一步拓展自己所能掌握的資源，從而引發(fā)嚴(yán)重的過(guò)度投資現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的應(yīng)對(duì)策略

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

鑒于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要依賴于銀行貸款的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面拓寬企業(yè)融資渠道：

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)積極拓寬企業(yè)融資渠道，盡管融資渠道不同所需要付出的融資成本各不相同，如商業(yè)信用融資方式所產(chǎn)生的利息是不可以在企業(yè)所得稅前進(jìn)行抵扣的，但所運(yùn)用的融資渠道不同也有著其各自不同的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員不能只看到銀行信貸成本低的優(yōu)勢(shì)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同投資項(xiàng)目自身特點(diǎn)合理選用與自身相適應(yīng)的融資方式，從而有效分散企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身內(nèi)部融資加以重視并積極利用。從企業(yè)的角度來(lái)講，企業(yè)所積累留存的收益主要是為了更好地?cái)U(kuò)充現(xiàn)金流量，以使企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但許多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員往往過(guò)于注重企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量積累的功能，但并沒(méi)能將其進(jìn)行開發(fā)和利用，進(jìn)而致使企業(yè)大量現(xiàn)金流沒(méi)能運(yùn)動(dòng)起來(lái)，這樣一來(lái)不僅致使企業(yè)現(xiàn)金持有成本和現(xiàn)金管理成本在一定程度上增大，而且還在一定程度上制約了企業(yè)的內(nèi)源融資方式的開展[3]。

（二）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與投資決策

因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)和投資決策來(lái)使企業(yè)自身現(xiàn)金流量得以平衡運(yùn)行，就需要特別注重自身融資結(jié)構(gòu)。筆者結(jié)合財(cái)務(wù)理論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化和決策優(yōu)化建議如下：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)重要投資方向加以把握。盡管房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)比較多，但在眾多業(yè)務(wù)中肯定不乏重要投資方向，比如說(shuō)企業(yè)中最具盈利能力或合作深度最大的業(yè)務(wù)等，這些業(yè)務(wù)其實(shí)就是企業(yè)的重要投資方向，而企業(yè)的重要投資方向可以很好地反映出企業(yè)投資決策的偏好，而想要落實(shí)好投資決策就需要融資決策作為有力支持。所以，想要科學(xué)合理配置投資與融資決策，就需要對(duì)自身投資方向加以把握，并以此為基礎(chǔ)制定科學(xué)合理的融資決策依據(jù)。

其次，利用融資決策對(duì)投資決策的內(nèi)容進(jìn)行反映。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在對(duì)企業(yè)重要投資方向進(jìn)行把握后還需要結(jié)合自身實(shí)際制定與之相適宜的融資決策。科學(xué)合理的融資決策能夠?yàn)槠髽I(yè)投資決策提供必要的資金支持，與此同時(shí)，還可以與企業(yè)投資項(xiàng)目特點(diǎn)相匹配[4]。如針對(duì)建設(shè)周期長(zhǎng)的投資項(xiàng)目來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)充分考慮具有長(zhǎng)期導(dǎo)向性的融資渠道，如長(zhǎng)期銀行貸款、股權(quán)融資等，因這些融資渠道中的還款期限相對(duì)要寬松一些，從而有效避免因項(xiàng)目周期的因素而對(duì)現(xiàn)金流造成較大壓力。

而針對(duì)一些建設(shè)周期相對(duì)較短的投資項(xiàng)目來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員則應(yīng)當(dāng)對(duì)短期性融資方式進(jìn)行考慮，如短期銀行貸款、商業(yè)信用等，雖然這些融資模式的期限比較短，但建設(shè)項(xiàng)目周期同樣也短，回收周期比較快，如果將龐大的長(zhǎng)期資金運(yùn)用到短期投資中往往會(huì)造成極大的資金浪費(fèi)。

（三）合理控制融資成本

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面對(duì)融資成本進(jìn)行合理控制：第一，企業(yè)管理人員在進(jìn)行決策時(shí)，不能過(guò)于注重融資或投資，應(yīng)當(dāng)綜合各方面因素對(duì)二者加以考慮。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，投資作為企業(yè)盈利最為主要的來(lái)源當(dāng)然是十分重要的，但如果過(guò)于注重投資而不具備合理有效的融資決策作為支持也是難以實(shí)現(xiàn)有效投資的。同樣，融資決策對(duì)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著十分重要的影響，但如果過(guò)于注重融資而不具備合理有效的投資決策也是難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的，甚至還會(huì)出現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部大量資金閑置的問(wèn)題，進(jìn)而致使企業(yè)融資成本增大。

第二，企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)合理的措施對(duì)代理問(wèn)題加以控制。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，科學(xué)合理地控制和制約代理，可以很好發(fā)緩解代理問(wèn)題的，有效減少緩代理的出現(xiàn)，大大降低由此而給企業(yè)造成的不良影響。控制代理問(wèn)題可以從監(jiān)督和激勵(lì)兩個(gè)方面展開，即通過(guò)制定合理的權(quán)力制衡機(jī)制有效避免管理層級(jí)中存在合謀的現(xiàn)象，再通過(guò)合理有效的激勵(lì)機(jī)制引導(dǎo)管理人員利益與企業(yè)利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并最終有效制約代理問(wèn)題，從而有效節(jié)約企業(yè)融資成本[5]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇分析

（一）金融機(jī)構(gòu)貸款

金融機(jī)構(gòu)貸款主要就是商業(yè)銀行的商業(yè)信貸，在實(shí)際貸款過(guò)程中利用商業(yè)房、私人土地或土地等通過(guò)抵押方式向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，這也是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用較多的一種融資模式。還有許多自籌資金也是通過(guò)銀行貸款來(lái)獲得的，這是因?yàn)殂y行這種金融機(jī)構(gòu)相對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)要健全一些，貸款選擇、流程等都比較完善。

再加上商業(yè)銀行在對(duì)數(shù)據(jù)的監(jiān)督方面要完善許多，通常商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)建立起良好的合格關(guān)系后，在有需要的情況下往往商業(yè)銀行都會(huì)比較主動(dòng)地尋求進(jìn)一步合作。這樣一來(lái)就會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴商業(yè)銀行，盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)向其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，但因其他金融機(jī)構(gòu)與銀行相對(duì)還有待健全與完善，再加上商業(yè)銀行貸款利率相對(duì)低一些，并最終致使商業(yè)銀行貸款成為主要的融資模式。

（二）企業(yè)上市融資

一般來(lái)講，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)上市以后往往可以以發(fā)行股票的方式來(lái)獲取大量的資金。通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資可以使企業(yè)在短期內(nèi)獲取大量的資金，待成本融資后企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際需求通過(guò)配股、增發(fā)或轉(zhuǎn)債等方式實(shí)現(xiàn)再融資，所以，上市融資能力非常強(qiáng)大。股票融資是一種永久性融資，只需要企業(yè)按期進(jìn)行分紅且無(wú)需歸還初始融資資金，從而使企業(yè)更好地將資金進(jìn)行合理利用。

通常企業(yè)上市后，往往會(huì)有許多投資人認(rèn)購(gòu)企業(yè)股票，這種分散的投資人可以使企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)有效分散，從而確保企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)[6]。另外，隨著企業(yè)的價(jià)值、品牌知名度等的不斷提升，對(duì)企業(yè)日后的銷售也是十分有利的，可以很好地幫助企業(yè)保持老客戶和開發(fā)新客戶，促進(jìn)企業(yè)品牌形象的提升。

盡管如此，上市融資仍然存在一些缺陷，如發(fā)行股票的費(fèi)用高，而且在償還階段是不可以將其進(jìn)行抵稅的，從而致使上市融資整體成本高。此外，企業(yè)從前期準(zhǔn)備到成本發(fā)行股票通常需要花費(fèi)極長(zhǎng)的時(shí)間，且未需證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)重審核，通常上市融資只適用于具備雄厚資金實(shí)力、內(nèi)部機(jī)械完善且人才資源豐富的大型企業(yè)，而對(duì)于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是不能適用的。

（三）債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資方式可以很好地降低企業(yè)融資貸款壓力，再加上債券的使用期限要比貸款更長(zhǎng)一些，可以使企業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有效緩解企業(yè)資金壓力。債券融資與股票相比不會(huì)對(duì)股票結(jié)構(gòu)造成影響，同時(shí)還可以使企業(yè)得以通過(guò)資金來(lái)對(duì)自身內(nèi)部實(shí)施有效調(diào)節(jié)，這對(duì)企業(yè)集中決策十分有利。另外，債券融資的范圍非常廣，可以很好地減少融資風(fēng)險(xiǎn)。但就目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多不通過(guò)債券形式進(jìn)行融資，這是因?yàn)閭谫Y的發(fā)行程序相當(dāng)復(fù)雜，且具有較高難度，許多企業(yè)都不具備發(fā)生債券的資格。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，在不同的發(fā)展經(jīng)營(yíng)階段會(huì)需要不同的資金支持，企業(yè)可以通過(guò)融資來(lái)獲得更多資金支持，并且還可以對(duì)現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的優(yōu)化。并且房地產(chǎn)企業(yè)融資與其自身的經(jīng)營(yíng)及盈利等情況有著十分緊密的聯(lián)系和影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)其融資予以一定的重視?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其金融系統(tǒng)加以優(yōu)化，不斷增強(qiáng)自身對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、分析和處理能力，盡可能選擇與自身發(fā)展相適宜的融資方式和結(jié)構(gòu)，努力促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)與穩(wěn)定發(fā)展。