房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別及防范對策探討

張丹萍

（浙江小九天建設(shè)集團有限公司，浙江 東陽 322100）

一、引言

在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，面臨的風(fēng)險因素越來越多，所以，企業(yè)在發(fā)展過程中不僅要考慮經(jīng)濟因素，還需要將風(fēng)險因素放在首要位置，對其進行事前識別和管理。對于財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，應(yīng)分為兩個方面，一方面，風(fēng)險與經(jīng)濟回報存在一定的正向關(guān)系。市場中有資本對賭現(xiàn)象的存在，還有利用杠桿原理進行的投資，這些活動的風(fēng)險都很大，但回報也很可觀；另一方面，企業(yè)的庫存周轉(zhuǎn)時間加大，或者其他投資項目的發(fā)展較弱，會套牢企業(yè)的流動資金，讓企業(yè)沒有辦法及時向金融機構(gòu)還債，則企業(yè)就會面臨規(guī)模萎縮等情況。所以，看待財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到這是一把“雙刃劍”。財務(wù)風(fēng)險的來源多樣化，需要考慮的指標(biāo)也應(yīng)該盡可能地多元和科學(xué)，本文采用含義相對較廣的財務(wù)風(fēng)險分析，目的在于對企業(yè)的表現(xiàn)進行全面而綜合的評估，并且有針對性地提出合理化建議。

財務(wù)風(fēng)險識別是指在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生前，運用一定的分析方法對一些財務(wù)指標(biāo)進行分析，找出異常指標(biāo)并做出初步判斷。風(fēng)險識別又可以稱為風(fēng)險感知或風(fēng)險認(rèn)知，這里提到的感知，就是在風(fēng)險沒有發(fā)生之前就提前感應(yīng)到，這有利于對潛在風(fēng)險進行預(yù)警和管理。財務(wù)風(fēng)險并不是企業(yè)管理過程中某一單一環(huán)節(jié)中的產(chǎn)物，財務(wù)風(fēng)險覆蓋企業(yè)經(jīng)營的整個生命周期，具有客觀存在性、不確定性、可度量性、雙重性。房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理活動中對每一個細(xì)節(jié)都保持足夠的重視，一般而言，這種防患于未然的處理方式，能夠為企業(yè)減少較大的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別分析方法

（一）經(jīng)驗分析法

經(jīng)驗分析法，顧名思義，這里發(fā)揮關(guān)鍵作用的就是市場以往的表現(xiàn)及經(jīng)驗。實際上，隨著時代的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)模式的多樣化，當(dāng)前企業(yè)面臨的問題，過去可能并沒有發(fā)生，但是，通過理論上和數(shù)學(xué)上的歸納總結(jié)，可以對以往的模型進行拓展和預(yù)測，來分析當(dāng)前的風(fēng)險及其發(fā)生的可能性等。經(jīng)驗分析法也可以稱為專家調(diào)查法，這種方法是利用系統(tǒng)化程序，提高企業(yè)的財務(wù)管理資料。并且征詢專家意見，對可能的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測，總結(jié)預(yù)測結(jié)果。他們往往對市場有較高的洞察力，對于相關(guān)風(fēng)險的應(yīng)對和處理方法也有較多的經(jīng)驗，所以他們能夠勝任風(fēng)險評估的職位。但這個方法也存在缺陷，如果專家主觀判斷等原因造成的分析評價結(jié)果，以及沒有可靠的數(shù)理模型支撐，有可能導(dǎo)致該分析方法得到的結(jié)論缺乏數(shù)據(jù)支持，而不能提供指標(biāo)化和有效地應(yīng)對辦法。所以，企業(yè)的相關(guān)資料是影響專家判斷的重要信息資料，資料內(nèi)容要包含誘發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的可能因素以及內(nèi)外部環(huán)境因素等。

（二）財務(wù)報表分析法

相較于文字論述，表格的呈現(xiàn)更加直觀。雖然對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，其指標(biāo)和其他因素的種類和數(shù)目比較多，但仍可以使用合理的財務(wù)報表形式展現(xiàn)出來。可以通過橫向分析，由目標(biāo)企業(yè)與其他同行業(yè)企業(yè)的同類型財務(wù)分析得出該企業(yè)可能存在的不足以及具有的優(yōu)勢；也可以通過縱向分析，即按照時間軸分析企業(yè)的趨勢，運用比率分析。到底是資金的周轉(zhuǎn)率對財務(wù)風(fēng)險的作用水平大，還是企業(yè)的負(fù)債率對企業(yè)的長期發(fā)展有更大的影響，就是比率分析?？傊?，進行財務(wù)報表分析，能夠幫助企業(yè)更加科學(xué)、合理地運用數(shù)理知識，進行合理的預(yù)測，幫助企業(yè)規(guī)避一些能夠提前發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，且這對相關(guān)從業(yè)人員也提出較高的要求，如果企業(yè)相關(guān)人員比同行業(yè)的其他企業(yè)做得好，那么該企業(yè)的核心競爭力也會有較大的提升。

（三）指標(biāo)分析法

這里提到的指標(biāo)，是指設(shè)計一個合理的閾值，當(dāng)某項因素的風(fēng)險指數(shù)超過了閾值，那么企業(yè)就要提高警惕。例如，如果房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定最高的周轉(zhuǎn)天數(shù)為100天，而統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，有的房屋150天還沒有賣出，那么企業(yè)就需要敲響警鐘，是庫存過多，還是客戶對于企業(yè)的產(chǎn)品需求不足。當(dāng)然，實際的周轉(zhuǎn)天數(shù)并不是這么簡單，它是按照周轉(zhuǎn)率來定義的。具體來說，指標(biāo)分析法需要考慮的方面較多，它既需要以往各個方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，還需要會計人員熟練使用交叉對比的方法，并且合理地設(shè)置期望值。如果期望值設(shè)計得過高，那么企業(yè)可能在風(fēng)險來臨的時候不能做到良好的心理準(zhǔn)備，甚至不以為意，就有可能帶來發(fā)生財務(wù)危機。實際上，這個方法已經(jīng)相當(dāng)成熟，相關(guān)的業(yè)績指標(biāo)可以參照以往的數(shù)據(jù)。

（四）相互關(guān)聯(lián)分析法

這里的相互關(guān)聯(lián)，不僅指的是各要素之間存在的內(nèi)在聯(lián)系，還包括每個要素與本企業(yè)歷史表現(xiàn)之間的聯(lián)系。一方面，周轉(zhuǎn)率水平一定是與銷售能力相掛鉤的，那么采用橫向推理的方法，可以幫助相關(guān)從業(yè)人員找到風(fēng)險的源頭，改變相應(yīng)的行政策略，從而降低風(fēng)險發(fā)生的可能性；另一方面，對于一個比較獨立的指標(biāo)，或者某個與其他指標(biāo)聯(lián)系過多且過密切的指標(biāo)，沒有方法找到一個合理的參照對象時，可以按照逆向思維的方法，從概念出發(fā)，尋找其他的解決路徑，例如，如果不這樣做，會不會該指標(biāo)的值就會有相應(yīng)的改變。這樣的分析方法能夠幫助企業(yè)創(chuàng)新管理模式，拓展降低風(fēng)險的路徑。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范對策及建議

若已經(jīng)針對企業(yè)的風(fēng)險以及如何識別風(fēng)險做出有效的模型分析，同時分析的結(jié)果也說明企業(yè)最應(yīng)當(dāng)注重的就是提高自身的盈利水平，提高凈利潤。同時，考慮到企業(yè)的債務(wù)水平也是影響企業(yè)未來發(fā)展的重要因素，這種情況下如何有效地提高還債能力，本文針對這種情況提出了幾點建議。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制點分析

1.盈利能力方面

房地產(chǎn)企業(yè)的特點就是固定資產(chǎn)投入大，現(xiàn)金流易受阻，應(yīng)采取以下措施有效應(yīng)對風(fēng)險。首先，應(yīng)當(dāng)提高快速消納的能力，即不要積壓過多的庫存。這里也可以根據(jù)周轉(zhuǎn)率，提出一個周轉(zhuǎn)天數(shù)的預(yù)期值，如果超過這個預(yù)期值，房屋還沒有賣出，或者做其他處理，那么企業(yè)應(yīng)該考慮把該房屋用作他用。例如，利用所處的地區(qū)優(yōu)勢進行合理的處置。如果該房產(chǎn)距離學(xué)校較近，那么就可以進行一個短期的出租，讓利給那些需要升學(xué)考試的學(xué)生和家長們；如果所處的地區(qū)偏離地鐵或距離公共交通設(shè)施比較遠(yuǎn)，那就可以用作其他用途，例如，康養(yǎng)老用途，企業(yè)可以自己開展養(yǎng)老福利機構(gòu)的建設(shè)，也可以外包給其他企業(yè)，幫助老年人享受一個有同齡人陪伴，并且安靜的養(yǎng)老去處?？傊?，不要讓房產(chǎn)閑置下來，否則，房子不僅不會升值，還會吃空現(xiàn)有的資金，例如水電的修繕及物業(yè)費的繳納等，都會給企業(yè)帶來額外的困擾。

2.償債能力方面

房地產(chǎn)企業(yè)主要向各大銀行等金融機構(gòu)進行貸款，而銀行特別注重信用度。如果房地產(chǎn)企業(yè)在期限內(nèi)沒有足夠的資金來償還自身的負(fù)債，進入征信名單，對于自身的品牌也會產(chǎn)生較負(fù)面的影響，可能還會陷入一個負(fù)反饋循環(huán)。破局的關(guān)鍵在于吸收足夠多的資金，也就是籌集資金，主要的可行方法有兩種，一種是股利的轉(zhuǎn)移；另一種是發(fā)行企業(yè)的股票。前者可以在短期內(nèi)解決資金缺乏的問題，但是，企業(yè)的原始股是最能夠反映企業(yè)的發(fā)展前景的，原始股的流失可能會導(dǎo)致企業(yè)集權(quán)的分散，總之，管理人員要分清利弊，謹(jǐn)慎地采取這個方法；后者并不是企業(yè)發(fā)行股票就可以回收資金，投資者也會來查看企業(yè)的原始業(yè)績，以此評判這個企業(yè)值不值得投資。所以，如果企業(yè)真的出現(xiàn)了問題，那就不能用傳統(tǒng)的方式吸引投資者，而應(yīng)結(jié)合當(dāng)下發(fā)展的趨勢，例如，招募主播進行宣傳，還有抽獎的方式贈送等，總之先盡可能多地發(fā)行股票，企業(yè)可以運用回流的資金合理投資，也可以用作其他商用，例如再生產(chǎn)等，重要的是提高企業(yè)償還債務(wù)的能力。

3.發(fā)展能力方面

投資者對于企業(yè)的認(rèn)識，往往是按照企業(yè)與去年相比是否盈利，盈利的具體數(shù)額或者說百分比來評判企業(yè)的發(fā)展水平。當(dāng)然，受歷史和環(huán)境的限制，這個數(shù)額并不一定能夠真實地反映企業(yè)的現(xiàn)實情況，但是，為了吸引更多的客戶，企業(yè)應(yīng)該在數(shù)值上做出一份滿意的答卷。這并不是鼓勵企業(yè)做假賬，而是盡可能地維持利潤的增量。這就要求企業(yè)在改革過程中邁的步子不要太大，而是在投資者的心中形成一個穩(wěn)定且長效的成熟品牌形象，實際上這也是一個正向的反饋，前期越穩(wěn)定，后期遇到風(fēng)險時，波動的可能性也不會太大。在房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營管理流程中，上層行政人員不能只給財務(wù)部門施壓，要求“好看”的數(shù)字，而是應(yīng)當(dāng)提高自身的眼光和決策能力，做企業(yè)的領(lǐng)頭羊，帶動企業(yè)文化傳播，自上而下地打造精品企業(yè)。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的對策

1.經(jīng)濟業(yè)務(wù)的調(diào)整

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)套現(xiàn)或增加現(xiàn)金流的方式，一般都是通過業(yè)務(wù)人員進行房產(chǎn)的售賣，這是比較普遍的獲取資金的方式，而融資是需要特殊機遇的。在當(dāng)今市場化、多元化的經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拓展自身的營業(yè)范圍。例如，可以開展園基地的旅游建設(shè)，目前一些落后地區(qū)脫貧攻堅的項目，大多是旅游業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)并不一定必須采用破壞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的方式建立精品房以吸引游客，也可以通過幫助當(dāng)?shù)鼐用裥蘅樂课荩蛘呓⑴c當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)相融合的民宿等，吸引游客入住，增加營業(yè)收入?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)需要做出改變，要跨越傳統(tǒng)模式的局限，拓展自身的經(jīng)營范圍。當(dāng)前提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，或許房地產(chǎn)企業(yè)也可以這樣做，在企業(yè)的主頁上發(fā)布一些特色系列房屋的3D模型供廣大互聯(lián)網(wǎng)用戶線上參觀，增加信息發(fā)布的渠道。無論如何，企業(yè)的多元化是順應(yīng)當(dāng)今國際國內(nèi)的發(fā)展趨勢，也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地具備較強的發(fā)展能力，來保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。

2.財務(wù)風(fēng)險評估機制的建立

在建立基于聚類分析算法的風(fēng)險評估體系后，還需要加強相關(guān)的管理機制。對于這方面機制的建立，本文建議設(shè)立一個特殊的部門，同時吸納管理層以及財務(wù)部門的人員進行定期會議決策，也可以采用輪崗的形式，針對目前市場的行情以及企業(yè)現(xiàn)實存在的問題等。該部門的人員需要對存在的問題進行匯總，并提出合理的改善建議，在企業(yè)內(nèi)部可以先形成一個試點，小范圍地進行相關(guān)應(yīng)急管理辦法的測試，如果切實可行，則進行企業(yè)全范圍的推廣。實際應(yīng)用上可能會出現(xiàn)偏差，但是，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識到其經(jīng)營管理中的錯誤，這樣才能充分地應(yīng)對外部環(huán)境的壓力。

3.財務(wù)風(fēng)險反應(yīng)機制的建立

盡管本文提出了一些企業(yè)上層管理以及相應(yīng)決策層面的風(fēng)險應(yīng)對管理辦法，但是實際發(fā)生的風(fēng)險可能是難以預(yù)料的。這就有可能出現(xiàn)之前做的準(zhǔn)備或許難以防范風(fēng)險，并不足以應(yīng)對當(dāng)下發(fā)生的危機。這種情況下，就需要有一個可以快速調(diào)整的機制發(fā)生作用，來避免企業(yè)蒙受更大的損失。對于反應(yīng)機制的建立，一是在風(fēng)險來臨之前，需要做足準(zhǔn)備。這個辦法并不僅僅適用于特定的可能情況，而是對任意風(fēng)險都適用。企業(yè)可以購買相關(guān)的保險，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可能經(jīng)營一些副業(yè)，如房屋沙盤模型的售賣以及相關(guān)商場的租賃等，這些資產(chǎn)的數(shù)額是確定的，那么就可以提前請保險公司的專業(yè)人員做出價值鑒定，購買相應(yīng)的“企業(yè)財產(chǎn)保險”，這樣可以在風(fēng)險發(fā)生之后得到補償，這些風(fēng)險包括火災(zāi)以及地震等?？傊?，這是一個保護固定財產(chǎn)的有效辦法。另一種保險可以是“利潤損失險”。通過企業(yè)以往的財務(wù)報表，保險公司也會做出預(yù)測利潤的評判，那么如果企業(yè)蒙受符合條件的損失時，保險公司也能夠予以相應(yīng)賠償，幫助企業(yè)應(yīng)對困難。需要注意的是利潤損失險是被保險人的財產(chǎn)因遭受保險事故導(dǎo)致利潤損失的一種間接損失保險，其相關(guān)協(xié)議一般放在附加險里面用來對財產(chǎn)保險的擴展和補充，這里的“利潤損失”并不是企業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致的利潤損失。此外，在風(fēng)險來臨之前，房地產(chǎn)企業(yè)還可以自己設(shè)立“基金會”，由董事或者法人定期進行捐款，或者在某些項目成功中標(biāo)以后，作為分紅的那部分，存入基金之中，相當(dāng)于為企業(yè)儲蓄了一筆應(yīng)急管理資金。雖然企業(yè)最終蒙受的損失可能較大，這筆資金也只是杯水車薪，但對于困境之中的企業(yè)，可以說是雪中送炭，有備無患。例如，對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)，持有原始股的企業(yè)員工可以集中手中的股份，而上層管理人員可以轉(zhuǎn)讓手中的股份，幫助企業(yè)增加資金流，讓企業(yè)得到喘息之機，從而克服當(dāng)前面臨的困難，削弱財務(wù)危機對企業(yè)的負(fù)面作用。

4.財務(wù)風(fēng)險問責(zé)機制的建立

在企業(yè)的發(fā)展過程中，員工的獎懲機制發(fā)揮重要的作用，因此，在整個風(fēng)險的管理中，應(yīng)當(dāng)設(shè)立合理的監(jiān)管機制。所謂問責(zé)，就是對相關(guān)的部門追究責(zé)任。雖然做出財務(wù)風(fēng)險分析的是財務(wù)部門，但是，面對一些不可抗力的作用，財務(wù)部門也不是萬能的，可以允許有出錯的可能。整體而言，對于風(fēng)險發(fā)生負(fù)主要責(zé)任的部門，例如管理層、業(yè)務(wù)層以及技術(shù)部門等，需要對這些部門進行一定的獎懲，提高整體辦事的效率，并且也為事后的辦事作風(fēng)做出警示。但是，這并不意味著財務(wù)部門就可以置身事外，他們應(yīng)當(dāng)為自己做出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)，問責(zé)的第一步應(yīng)是財務(wù)部門，然后逐級排查，做到嚴(yán)防死守，為以后的工作鋪平道路?？梢哉f，嚴(yán)格的問責(zé)機制建立意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要將企業(yè)未來面臨的財務(wù)風(fēng)險與企業(yè)各部門的績效考核相結(jié)合。

四、結(jié)語

綜上所述，只有加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，加強企業(yè)對風(fēng)險的認(rèn)識，才能在前期籌資、中期營運投資、后期資金回籠等方面，合理、合法地調(diào)配企業(yè)的資金，制定合理的風(fēng)險制度，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在變化莫測的市場經(jīng)濟中最大限度地預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)長久、穩(wěn)定的發(fā)展。