物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟管理工作現(xiàn)狀及優(yōu)化策略探討

唐 靖

（重慶龍華物業(yè)管理有限責(zé)任公司，重慶 400011）

物業(yè)管理工作具備有償性特點，需要收取相應(yīng)的物業(yè)管理費用，然后為業(yè)主提供小區(qū)修繕及綜合管理等方面的服務(wù)，為了保證物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范性，應(yīng)該提高對經(jīng)濟管理工作的重視，建立科學(xué)、完善的規(guī)章制度，構(gòu)建健全的管理體系，以減少物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟損失，降低對業(yè)主合法權(quán)益的不利影響。

一、物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟管理工作的必要性

（一）有利于提高決策的科學(xué)性

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟管理水平直接影響到為業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量，為了推動物業(yè)管理實現(xiàn)良性循環(huán)，物業(yè)管理企業(yè)必須提升經(jīng)濟管理優(yōu)化意識。對物業(yè)管理企業(yè)而言，通過開展經(jīng)濟管理工作有利于強化重要決策的科學(xué)性、可靠性，且與其他管理工作之間存在密切聯(lián)系，能夠讓物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營數(shù)據(jù)得到全方位的反映，讓物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定、運營成本控制、財務(wù)風(fēng)險防控等工作獲得堅實基礎(chǔ)及合理依據(jù)。

（二）有助于強化經(jīng)濟管理工作的可靠性

在物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營管理中，通過落實經(jīng)濟管理有助于充分發(fā)揮財務(wù)協(xié)調(diào)經(jīng)營作用，因為經(jīng)濟管理工作相對來說具備較強的宏觀特征，能夠依托于工作狀態(tài)實現(xiàn)合理化管理，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟狀況編制科學(xué)、完善的長遠(yuǎn)發(fā)展方案，以防出現(xiàn)盲目管理、隨意更改發(fā)展目標(biāo)的情況。此外，通過與經(jīng)濟管理工作會計信息及財務(wù)數(shù)據(jù)的融合，有利于調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的整體運營狀態(tài)，強化不同部門的協(xié)調(diào)性，進(jìn)而充分體現(xiàn)經(jīng)濟管理工作的價值，構(gòu)建協(xié)同管理模式。

（三）有助于幫助企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益

物業(yè)管理企業(yè)開展經(jīng)濟管理工作的過程中，有利于獲取更多經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟管理工作體現(xiàn)出較強的豐富性及復(fù)雜性，所以，企業(yè)需要加強對自身經(jīng)營需求及實際經(jīng)濟狀況的分析，強化相關(guān)數(shù)據(jù)信息獲取的針對性，增強資源統(tǒng)籌、經(jīng)濟分析意識，配合落實市場調(diào)查工作，樹立新時期的經(jīng)營管理目標(biāo)，針對性地調(diào)整及優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步達(dá)到創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益的目的。

二、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟管理工作的現(xiàn)狀分析

（一）物業(yè)費繳納影響因素多，費用收取工作難度大

通過分析部分物業(yè)管理企業(yè)的實際運營狀態(tài)，通常會在物業(yè)費收取環(huán)節(jié)遇到一些阻礙。首先，物業(yè)管理企業(yè)過于重視經(jīng)濟效益，存在過度控制經(jīng)營成本的情況，導(dǎo)致各項服務(wù)無法滿足業(yè)主的實際需求，引發(fā)業(yè)主不滿，甚至出現(xiàn)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的情況；其次，部分物業(yè)企業(yè)盲目制定收費標(biāo)準(zhǔn)，沒有按照國家規(guī)定收取物業(yè)管理費用，引發(fā)業(yè)主群體的不滿，業(yè)主會通過多種渠道來維護自身合法權(quán)益，多數(shù)會對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營造成一定后果。以上各種綜合因素的影響，阻礙了物業(yè)費收取工作的落實，難以提升物業(yè)經(jīng)濟管理水平。

（二）經(jīng)濟管理執(zhí)行力較差，缺少完善的監(jiān)督考核機制

一些物業(yè)管理企業(yè)缺少較強的執(zhí)行力，通常涉及物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)不清、工作范圍模糊、工作形式化嚴(yán)重等問題。企業(yè)在開展經(jīng)濟管理工作的過程中，有的管理人員工作態(tài)度散漫，積極性、主觀能動性不高，無法提高服務(wù)效率及質(zhì)量。通過總結(jié)分析影響經(jīng)濟管理工作執(zhí)行力的因素，主要因為管理人員缺少對自身崗位工作的正確認(rèn)識及重視，當(dāng)企業(yè)中出現(xiàn)經(jīng)濟管理的相關(guān)問題時，管理人員卻無法在第一時間跟進(jìn)并及時處理。除此之外，缺少科學(xué)、完善的監(jiān)督考核機制，無法在管理人員中發(fā)揮有效的激勵作用，一定程度上降低了經(jīng)濟管理部門及內(nèi)部工作人員的執(zhí)行力。

（三）經(jīng)濟管理工作滯后性強，與業(yè)委會管理契合度低

在傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運營模式中，通常以“重準(zhǔn)入、輕退出”為主，而現(xiàn)代化物業(yè)管理整治工作轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的思想觀念，逐漸提高對靜態(tài)審批與動態(tài)檢查結(jié)合的重視，不斷提升清除企業(yè)違法亂紀(jì)現(xiàn)象的意識。與此同時，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)重視建立經(jīng)理責(zé)任制，配合落實物業(yè)管理方案，構(gòu)建紅黑榜制度體系，具體指表揚鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)，懲罰或者清除服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)，并通過社會輿論的力量進(jìn)行監(jiān)督管理。但是，一些小區(qū)的業(yè)委會缺乏物業(yè)經(jīng)濟管理機制建立意識，業(yè)主在選擇物業(yè)管理企業(yè)的過程中，無法保證相關(guān)工作的規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化，增加了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛的概率，不利于提升綜合服務(wù)水平。

（四）缺乏責(zé)任范圍劃分意識，無法及時明確責(zé)任主體

無論開展哪種管理活動，均需要健全的責(zé)權(quán)體系，尤其是物業(yè)管理企業(yè)開展成本管理工作的過程中，物業(yè)經(jīng)理擁有很多管理權(quán)力，是物業(yè)管理企業(yè)的總負(fù)責(zé)人之一，而相關(guān)部門及崗位的工作人員均需要明確自身職能，認(rèn)真履行有關(guān)責(zé)任及義務(wù)，依據(jù)管理人員的任務(wù)內(nèi)容及工作性質(zhì)，針對性地建立科學(xué)的激勵與約束制度，建立健全物業(yè)成本管控體系。但是，很多物業(yè)管理企業(yè)缺乏經(jīng)濟成本控制意識，且物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任感不強，經(jīng)?；煜椖砍杀竟芾砼c經(jīng)濟管理工作，以某物業(yè)項目為例，開展建設(shè)工作的過程中，存在質(zhì)量問題，返工作業(yè)消耗了10萬元的資金，而在尋根溯源分析責(zé)任的過程中，卻因無法找到責(zé)任主體，最終導(dǎo)致需要物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的損失。物業(yè)管理企業(yè)通過責(zé)任劃分及成本控制，減少了物業(yè)需要承擔(dān)的經(jīng)濟損失，同時企業(yè)給予相關(guān)部門及員工對應(yīng)的獎勵，激發(fā)了員工的積極性。

（五）物業(yè)管理法律意識不強

物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動的過程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律規(guī)定落實相關(guān)工作。而一些企業(yè)缺乏法律意識，導(dǎo)致很多經(jīng)濟活動不符合法律規(guī)定，例如，企業(yè)沒有通過正常的招標(biāo)及投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理，并且物業(yè)管理的獲取手段違反行業(yè)規(guī)定，缺少科學(xué)的市場競爭監(jiān)管機制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的非法運作問題越來越多。物業(yè)管理企業(yè)未能按照相關(guān)規(guī)定落實工作，主要體現(xiàn)在物業(yè)費價格管理及實際運行機制方面，包括物業(yè)管理企業(yè)存在隨意定價、肆意漲價的情況，在日常管理中盲目收費等，也會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生法律風(fēng)險，進(jìn)而影響到經(jīng)濟效益。

三、物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟管理工作的路徑

（一）創(chuàng)新物業(yè)費繳納方式，提升物業(yè)費管理工作的實效性

1.合理選擇物業(yè)費催繳方式

經(jīng)濟糾紛在經(jīng)濟管理過程中較為常見，同時也是影響物業(yè)管理工作質(zhì)量的重要因素之一，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該立足于減少經(jīng)濟糾紛的角度進(jìn)行分析，增強物業(yè)費管理意識，管理人員需要從業(yè)主方面出發(fā)做好相關(guān)知識的宣貫工作，合理設(shè)定物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)、完善的物業(yè)費收取機制，確保業(yè)主能夠及時繳納物業(yè)費。在具體操作過程中，管理人員可以激發(fā)業(yè)主委員會的積極性，合理劃分催繳區(qū)域，有效維持物業(yè)管理服務(wù)市場的平衡，進(jìn)一步提高物業(yè)管理質(zhì)量，提升物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的水平。

2.制定科學(xué)、合理的費用繳納標(biāo)準(zhǔn)

為了強化業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的信任，需要制定科學(xué)、合理的物業(yè)費繳納標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國家規(guī)定的法律法規(guī)落實管理工作，定期公示物業(yè)費的各項支出。組織成立專門的業(yè)主委員會，在管理人員的配合下，及時解答業(yè)主的疑問，避免業(yè)主對物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生誤解。選擇合適的時間，為業(yè)主講解物業(yè)費的收取原則以及用途，加強與業(yè)主的溝通、交流，使其能夠了解及理解物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)理念。此外，為減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾及糾紛，應(yīng)該從業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，強化相關(guān)經(jīng)濟活動的透明性，避免出現(xiàn)信息壁壘，不斷提高業(yè)主的滿意度，從而達(dá)到提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營水平的目的。

（二）提高經(jīng)濟管理工作執(zhí)行力，強化內(nèi)部監(jiān)督考核機制

雖然在很多物業(yè)管理企業(yè)中建立了相應(yīng)的經(jīng)濟管理機制，但是，在實際工作過程中缺乏良好的執(zhí)行力，無法體現(xiàn)經(jīng)濟管理工作的價值。對此，首先，應(yīng)該從增強管理人員經(jīng)濟管理意識的角度出發(fā)，部門領(lǐng)導(dǎo)做好日常宣貫工作，發(fā)揮引領(lǐng)帶頭作用，幫助管理人員正確認(rèn)識經(jīng)濟管理工作的重要作用及意義，從而提高對此項工作的重視，明確自身崗位職能，在經(jīng)濟管理中充分發(fā)揮自身積極性。其次，根據(jù)實際情況建立科學(xué)、完善的監(jiān)督機制，約束管理人員的日常行為，及時發(fā)現(xiàn)存在的違法違規(guī)問題，配合做好規(guī)范化處理，進(jìn)一步提高經(jīng)濟管理工作質(zhì)量。最后，建立有效的考核機制，其實際目的是激勵管理人員，物業(yè)管理企業(yè)可以組織業(yè)主委員會進(jìn)行綜合評價，通過民主化決策衡量管理人員工作能力，明確業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度。

（三）加強物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會的溝通，構(gòu)建高效的經(jīng)濟管理工作模式

經(jīng)濟管理是物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容，屬于一種新型管理模式，在開展經(jīng)濟管理活動的過程中，應(yīng)該重視對多元化利益的分配，從而減少由此引發(fā)的糾紛及利益沖突。為進(jìn)一步實現(xiàn)管理目標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提升管理人員的管理意識，樹立現(xiàn)代化管理理念，加強與業(yè)主委員會管理工作的有機結(jié)合，構(gòu)建健全的經(jīng)濟管理體系。同時，建立科學(xué)、完善的經(jīng)濟管理機制及物業(yè)經(jīng)理責(zé)任制，合理劃分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的責(zé)任范圍，通過日常宣傳強化業(yè)主對經(jīng)濟管理工作的認(rèn)識，進(jìn)而在日常生活中給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的支持，配合落實各項工作，凸顯經(jīng)濟管理工作的實效性，強化與業(yè)主委員會管理的契合性。

（四）增強物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任意識，建立健全經(jīng)濟管理工作體系

責(zé)任管理是物業(yè)管理企業(yè)開展經(jīng)濟管理工作時的重點，通過相關(guān)工作的有序落實，有助于強化經(jīng)濟管理工作的規(guī)范性。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該增強責(zé)任管理意識，此項工作涉及很多內(nèi)容，且體現(xiàn)出較強的復(fù)雜性，所以，應(yīng)該提高對利益分配及利益重建的重視，降低經(jīng)濟糾紛的發(fā)生概率，建立科學(xué)、合理的經(jīng)濟管理工作機制，配合構(gòu)建責(zé)任管理模式，保證各崗位人力資源配置的合理性，監(jiān)督其在實際工作中深度落實責(zé)任機制，確保在后續(xù)工作中出現(xiàn)問題時能夠做到尋根溯源，在短時間內(nèi)明確責(zé)任主體，以防出現(xiàn)互相推卸責(zé)任的情況。除此之外，建立科學(xué)的內(nèi)部控制機制，加強不同部門之間的溝通交流，結(jié)合業(yè)主群體的實際需求做好物業(yè)費收取及配置工作，針對經(jīng)濟管理有序落實事前預(yù)測、事中控制、事后總結(jié)等工作內(nèi)容，提升經(jīng)濟管理風(fēng)險的綜合評估及防范水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益及社會效益。

（五）提升法律意識，強化物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的規(guī)范性

法律法規(guī)是物業(yè)管理企業(yè)開展經(jīng)濟管理工作時不可或缺的依據(jù)，同時能夠約束管理部門及人員的行為，降低違法事件的發(fā)生概率。因此，物業(yè)管理企業(yè)人員應(yīng)增強法律法規(guī)完善意識，合理劃分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的責(zé)權(quán)范圍，構(gòu)建健全的物業(yè)管理企業(yè)綜合服務(wù)信用體系，讓企業(yè)能夠在后續(xù)發(fā)展中更加自律，不斷提升自控水平，推動行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。此外，需充分發(fā)揮物業(yè)行業(yè)的協(xié)同作用，定期組織管理人員參加專業(yè)化培訓(xùn)，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理理念、新經(jīng)濟管理知識，掌握高效的經(jīng)濟管理方法，及時收集業(yè)主的意見與建議，針對業(yè)主的訴求做好積極反映，為重要決策提供合理依據(jù)。

四、結(jié)語

經(jīng)濟管理工作在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中占據(jù)著重要地位，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。為了降低物業(yè)費收繳難度，同時增強業(yè)主群體對物業(yè)管理企業(yè)的信任，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該不斷優(yōu)化經(jīng)濟管理工作模式，建立健全經(jīng)濟管理工作體系和監(jiān)督考核機制，創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和諧共處的環(huán)境，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益，為社會的穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)力量。