新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型策略研究

鄧梅

房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前在我國依然處于經(jīng)濟(jì)增長緩慢階段，隨著市場紅利、金融紅利等逐漸消失，政策管控越來越嚴(yán)格，加快轉(zhuǎn)型是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不二之選?，F(xiàn)階段，市場環(huán)境復(fù)雜多變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從全局角度出發(fā)，認(rèn)清當(dāng)前的局勢，以財(cái)務(wù)價值創(chuàng)造為主要驅(qū)動力，推動財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要全面提升經(jīng)營管理水平，應(yīng)當(dāng)從財(cái)務(wù)著手，在信息化支持下，轉(zhuǎn)變自身的財(cái)務(wù)管理理念，并建立信息共享平臺，促使企業(yè)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)深度融合，為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供動力。本文在對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析后，重點(diǎn)梳理了當(dāng)前在財(cái)務(wù)管理工作中存在的各種問題，并給出對應(yīng)的優(yōu)化措施，期望能夠?yàn)槠髽I(yè)加快財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型，維持高效發(fā)展提供助力。

房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展過程中如今正處于發(fā)展緩慢階段，在政策環(huán)境及經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間受到嚴(yán)重壓縮，對企業(yè)長期發(fā)展造成嚴(yán)重打擊。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理過程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，做好財(cái)務(wù)管理工作，順應(yīng)時代變化促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。如何加強(qiáng)資金管理，有效識別風(fēng)險，推進(jìn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型是當(dāng)前企業(yè)管理過程中亟須解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

市場環(huán)境競爭逐漸激烈 經(jīng)濟(jì)市場不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的競爭環(huán)境逐漸激烈，由于過去一段時間發(fā)展較快，其中存在的弊端也逐漸暴露出來，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，競爭力不強(qiáng)等都對企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。因此，在日益復(fù)雜的市場環(huán)境影響下，轉(zhuǎn)變企業(yè)管理理念，革新思維方式是關(guān)鍵，通過采用科學(xué)的管理模式，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力，推動企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，財(cái)務(wù)管理尤為重要，因此必須隨著外部環(huán)境變化而加快轉(zhuǎn)變，從核算型財(cái)務(wù)朝管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，為企業(yè)發(fā)展帶來更多助力。

業(yè)務(wù)多元化發(fā)展已成趨勢 當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展受到影響較大，融資困難加大、現(xiàn)金流不足及行業(yè)競爭壓力較大等多方面問題都造成企業(yè)發(fā)展受阻，因此，轉(zhuǎn)型發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)而言是必然趨勢。企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中經(jīng)營管理多元化特點(diǎn)較為明顯，財(cái)務(wù)管理也要從單一的模式朝著多元化方向發(fā)展，對財(cái)務(wù)核算也提出更高的要求。針對不同階段的業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)采取不同的核算方式，為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，財(cái)務(wù)管理是重點(diǎn)內(nèi)容，不僅能夠推動企業(yè)順利轉(zhuǎn)型，還能對企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行整合，提高企業(yè)經(jīng)營效率。

盈利方式發(fā)生改變 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)營發(fā)展模式也不斷變化，盈利方式也隨之改變。在土地價格不斷上升、國家對土地市場的監(jiān)管力度不斷加大的背景下，原本靠著土地增值的模式顯然已經(jīng)不能為房企帶來更高效益，企業(yè)缺乏足夠的盈利空間。此外，國家政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策一直持續(xù)，各項(xiàng)成本也不斷上漲，因此做好成本管理和預(yù)算管理等工作，由粗放型管理模式朝著精細(xì)化管理模式發(fā)展才是正道，能夠有效提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型中存在的問題

對事前預(yù)測的重要性有所忽視 隨著競爭壓力逐漸增大，利潤空間不斷壓縮，很多企業(yè)都通過控制成本來實(shí)現(xiàn)降本增效，但企業(yè)只注重事中控制及事后核算，且財(cái)務(wù)管理主要通過會計(jì)憑證及會計(jì)報表等方面了解會計(jì)信息，對企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營決策及經(jīng)營活動的預(yù)測難以起到積極作用，也不能為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)提供支撐，容易造成企業(yè)經(jīng)營決策出現(xiàn)失誤，浪費(fèi)企業(yè)資源。

融資渠道較為單一，風(fēng)險較大 隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊，企業(yè)現(xiàn)金流不足，銀行針對房企的貸款審核更加嚴(yán)格，企業(yè)融資較為困難，極易引發(fā)各項(xiàng)財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期一般都比較長，在項(xiàng)目開發(fā)過程中所需資金量較大，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率受到嚴(yán)重影響。而房地產(chǎn)商品售賣資金的回收一般都是分期付款的模式，導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目資金收回較慢，不具有時效性，資金使用成本過高，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門溝通存在不暢 現(xiàn)階段，我國大部分房企財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)溝通還存在不足，企業(yè)各部門在工作中各自為政。業(yè)務(wù)部門更加看重業(yè)績提升，將部門利益看得比企業(yè)利益更重，而財(cái)務(wù)部門則更加注重財(cái)務(wù)會計(jì)服務(wù)，對業(yè)務(wù)活動關(guān)注度不高，對整個業(yè)務(wù)鏈條了解不足，無法在關(guān)鍵環(huán)節(jié)起到協(xié)同作用，難以準(zhǔn)確預(yù)測業(yè)務(wù)活動帶來的財(cái)務(wù)結(jié)果，導(dǎo)致業(yè)財(cái)融合難度加大。

風(fēng)險防范缺失，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理 目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險防范過程中信息不對稱依舊是主要問題，部分企業(yè)并沒有依據(jù)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)情況構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險防范機(jī)制。財(cái)務(wù)報表無法反映企業(yè)當(dāng)前已銷售產(chǎn)品所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)也難以通過財(cái)務(wù)報表來準(zhǔn)確了解當(dāng)前的實(shí)際經(jīng)營情況，無法準(zhǔn)確識別財(cái)務(wù)風(fēng)險，給企業(yè)帶來較大風(fēng)險。

財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)需要完善 部分房地產(chǎn)企業(yè)在信息系統(tǒng)的內(nèi)容和功能上還存在不足，盡管企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中已經(jīng)形成了財(cái)務(wù)管理軟件、預(yù)算系統(tǒng)、成本核算系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，但各系統(tǒng)之間并沒有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)打通，信息割裂情況存在，導(dǎo)致企業(yè)在采購、生產(chǎn)及銷售、項(xiàng)目管理等方面存在多個端口，同一個信息在不同系統(tǒng)中需要多次錄入，嚴(yán)重影響企業(yè)工作效率，降低企業(yè)數(shù)據(jù)信息及時性和準(zhǔn)確性。

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的重要措施

通過全面預(yù)算強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理預(yù)測 房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響及市場環(huán)境變化影響較大，做好預(yù)算管理工作，實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)管理的分析和預(yù)測。

首先，在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中要提高對預(yù)算的重視度，通過預(yù)算實(shí)現(xiàn)對日常管理的指導(dǎo)和約束，在預(yù)算管理的要求下完善預(yù)算方案。各部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身項(xiàng)目實(shí)際需要制定相應(yīng)的預(yù)算管理方案，在此基礎(chǔ)上對企業(yè)的年度預(yù)算進(jìn)行完善，為后續(xù)的年度決算工作提供重要數(shù)據(jù)依據(jù)。

其次，企業(yè)日常經(jīng)營管理活動中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行落實(shí)，對預(yù)算與實(shí)際經(jīng)營之間存在的誤差定期進(jìn)行分析，找出造成偏差的實(shí)際原因并做好管控。

最后，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)掌握國家相關(guān)法律政策，在政策指導(dǎo)下及時對內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，有效提高稅收籌劃質(zhì)量。同時在國家政策調(diào)控下及時分析各項(xiàng)原因?qū)ψ陨眄?xiàng)目投資額度、銷售價格及現(xiàn)金流等方面的影響，做好調(diào)研和評估工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行收益模型測算，提高財(cái)務(wù)管理預(yù)測能力。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過程中應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理，集合具體的項(xiàng)目投資動態(tài)變化來對經(jīng)濟(jì)增加值進(jìn)行測算，從而為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)依據(jù)。

拓展融資渠道，合理規(guī)避風(fēng)險 針對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極拓展融資渠道，有效規(guī)避風(fēng)險?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采用多元化的融資渠道，采用直接融資、間接融資等多種方式進(jìn)行融資，減少對銀行貸款的依賴。

例如，部分企業(yè)通過債券融資或者無息負(fù)債、應(yīng)付賬款等方式實(shí)現(xiàn)融資。同時，加強(qiáng)對現(xiàn)有資產(chǎn)的管理，可以采用有效的資產(chǎn)證券化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)存貨及應(yīng)收賬款的變現(xiàn)，提高企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的流動性，為項(xiàng)目開發(fā)提供助力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以依托第三方平臺實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)模式融資，像眾籌或者資產(chǎn)證券再融資等方式，通過以上手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化融資，彌補(bǔ)傳統(tǒng)融資模式的不足，有效控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對自身的資金管理能力進(jìn)行優(yōu)化，對企業(yè)存貨資產(chǎn)進(jìn)行整合和盤活，有效縮短存貸差的轉(zhuǎn)換時間，提高項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率，有效增強(qiáng)資金時效性，為企業(yè)發(fā)展提供更多助力。

構(gòu)建完善的業(yè)、財(cái)部門溝通機(jī)制 房地產(chǎn)企業(yè)想要提高內(nèi)部溝通效率，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)溝通機(jī)制，提高兩部門的溝通效率，確保信息能夠高效傳遞，打破傳統(tǒng)企業(yè)管理過程中業(yè)財(cái)互相獨(dú)立的局面。

首先，在信息化基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)一體化系統(tǒng)，從而提高信息數(shù)據(jù)溝通效率。

其次，在企業(yè)中形成業(yè)財(cái)聯(lián)動的管理文化，從企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行及績效考核方面入手，在業(yè)務(wù)的角度制定戰(zhàn)略規(guī)劃后，推導(dǎo)出相應(yīng)的財(cái)務(wù)規(guī)劃，并利用財(cái)務(wù)規(guī)劃對業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。從全面預(yù)算的角度出發(fā)，在考慮企業(yè)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對業(yè)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的分解，加強(qiáng)對業(yè)務(wù)計(jì)劃過程的控制，為預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障。加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和業(yè)務(wù)指標(biāo)考核，不斷推進(jìn)企業(yè)管理優(yōu)化。此外，企業(yè)想要保障業(yè)財(cái)活動能夠在項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)協(xié)同參與，就應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)在關(guān)鍵活動中充分發(fā)揮作用。

最后，健全溝通反饋機(jī)制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)財(cái)溝通中建立相應(yīng)的反饋機(jī)制，并結(jié)合實(shí)際情況及各部門的具體需求對其進(jìn)行調(diào)整，從而提高財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)溝通效率，強(qiáng)化業(yè)財(cái)部門的協(xié)調(diào)作用，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中不斷提高業(yè)財(cái)融合應(yīng)用效率。

優(yōu)化風(fēng)險防范機(jī)制，提高機(jī)構(gòu)合理性 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)當(dāng)重視風(fēng)險防范，構(gòu)建完善的風(fēng)險防控機(jī)制，明確其作用，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)報表會計(jì)信息及內(nèi)部財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確性和客觀性的重視，保障內(nèi)部財(cái)務(wù)信息有效溝通及高效傳遞，為企業(yè)發(fā)展決策及經(jīng)營管理提供依據(jù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好對財(cái)務(wù)風(fēng)險防控機(jī)制的完善，對企業(yè)會計(jì)報告體系進(jìn)行優(yōu)化，構(gòu)建統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息管理平臺，促進(jìn)財(cái)務(wù)信息高效傳遞，最大程度降低財(cái)務(wù)信息不對稱產(chǎn)生的風(fēng)險。

其次，做好內(nèi)部管理報表工作，計(jì)算項(xiàng)目收入、成本和利潤，同時根據(jù)項(xiàng)目銷售情況及投資情況對投資收益進(jìn)行測算，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的高效融合，幫助企業(yè)準(zhǔn)確掌握實(shí)際業(yè)務(wù)情況及經(jīng)營管理現(xiàn)狀，做好對財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行效果及成本效益的評估，保障其更加客觀，有效識別企業(yè)經(jīng)營管理工作中存在的風(fēng)險。

最后，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需求完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，避免機(jī)構(gòu)設(shè)置重復(fù)，梳理和簡化多余機(jī)構(gòu)，充分提高財(cái)務(wù)管理的專業(yè)性。結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)流程制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)流程，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)運(yùn)行成本，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型提供重要條件。

推動信息化管理系統(tǒng)的完善 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到信息化的重要性，加大對財(cái)務(wù)信息化建設(shè)的投入，對財(cái)務(wù)軟件和硬件及時更新，保障財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)安全。

首先，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息化的作用，對信息系統(tǒng)進(jìn)行整合，打造完善的信息共享平臺，將企業(yè)原本的預(yù)算系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)等都納入信息共享平臺，打通數(shù)據(jù)壁壘，促進(jìn)信息溝通和共享。在信息化的基礎(chǔ)上方便財(cái)務(wù)人員參與業(yè)務(wù)前端，掌握業(yè)務(wù)的實(shí)際發(fā)展情況，促進(jìn)業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)聯(lián)通，形成數(shù)據(jù)可視化管理，并將數(shù)據(jù)分層推送給管理層和業(yè)務(wù)部門，使其了解自身所重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)指標(biāo)及預(yù)警，提前做好防范。

其次，充分發(fā)揮信息系統(tǒng)的監(jiān)督和分析作用，通過財(cái)務(wù)信息體系實(shí)現(xiàn)對企業(yè)業(yè)務(wù)活動的全面監(jiān)督，深度挖掘項(xiàng)目成本、投資收益等數(shù)據(jù)的價值，為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展決策提供有效支持，不斷提高企業(yè)經(jīng)營效益。

最后，在財(cái)務(wù)信息化管理過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化安全管理，針對不同層級和不同部門設(shè)置不同的系統(tǒng)使用權(quán)限，最大程度保障企業(yè)數(shù)據(jù)信息安全，有效規(guī)避企業(yè)違法違規(guī)行為。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中遇到較多問題，要求企業(yè)必須迎合時代發(fā)展，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式，重視財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快財(cái)務(wù)職能轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，在信息化基礎(chǔ)上結(jié)合自身實(shí)際情況優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體系，做好風(fēng)險防控工作，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營過程中的作用。

（作者單位：重慶千山萬水置業(yè)有限公司）