基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法

沈利燕

在新時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較為迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要應(yīng)對(duì)更加白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從某種角度來說，增加了財(cái)務(wù)管理壓力。管理人員要明確財(cái)務(wù)管理重難點(diǎn)，有針對(duì)性地提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵構(gòu)成，會(huì)對(duì)企業(yè)資金應(yīng)用、項(xiàng)目活動(dòng)的開展產(chǎn)生較為直觀的影響，從某種角度來說，能夠決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。因此，相關(guān)人員要提高對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注程度，保障財(cái)務(wù)管理效果，這對(duì)于推動(dòng)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。

一、全面預(yù)算管理

（一）全面預(yù)算管理特征

第一，全面性。在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要考慮到前期、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、營(yíng)銷等多個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)容，確保各部門可以參與其中，協(xié)調(diào)開展各項(xiàng)工作。在這個(gè)過程中，還需要構(gòu)建健全的預(yù)算管理體系，滿足后續(xù)工作需要。第二，全過程性。企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，通常會(huì)將經(jīng)營(yíng)收益作為關(guān)鍵。并做好預(yù)算落實(shí)、監(jiān)督考核等工作，加強(qiáng)預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的聯(lián)系，確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以有序開展。第三，全員參與。在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要各部門主動(dòng)參與到工作之中，并細(xì)致劃分預(yù)算目標(biāo)，確保其可以在各部門中得到體現(xiàn)，將預(yù)算管理責(zé)任落實(shí)到人。借助行之有效的預(yù)算管理規(guī)劃和預(yù)算管理指標(biāo)，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的預(yù)算考核體系進(jìn)行補(bǔ)充、優(yōu)化，使全員主動(dòng)加入到工作之中，提高工作質(zhì)量。

（二）全面預(yù)算管理優(yōu)勢(shì)

第一，可以幫助企業(yè)明確發(fā)展趨勢(shì)。進(jìn)行全面預(yù)算管理工作，可以使房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)于戰(zhàn)略發(fā)展方向形成一定認(rèn)識(shí)。這一管理模式可以為企業(yè)財(cái)務(wù)、專項(xiàng)資金和業(yè)務(wù)預(yù)算工作提供依據(jù)，滿足后續(xù)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整需要；可以幫助企業(yè)找出財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的不足，制定切實(shí)可行的預(yù)算管理方案，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。第二，能夠提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)開展的財(cái)務(wù)管理工作復(fù)雜程度較高，需要考慮到資產(chǎn)整理、成本劃分、預(yù)算協(xié)調(diào)、稅務(wù)管理多個(gè)方面內(nèi)容。將全面預(yù)算管理和日常財(cái)務(wù)工作相關(guān)聯(lián)，可以使財(cái)務(wù)工作更加精準(zhǔn)安全，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力。第三，可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率降到最低。行之有效的全面預(yù)算管理工作，可以使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作更加精準(zhǔn)，其是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控的重要措施。如果企業(yè)想要借助于融資開展項(xiàng)目活動(dòng)，就必須要在全面預(yù)算管理支持下，對(duì)于融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化，并做好融資渠道選擇和監(jiān)管工作。需要注意的是，不同類型房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到自身經(jīng)營(yíng)能力和所處環(huán)境，高效開展全面預(yù)算管理工作，防止操作過于隨意導(dǎo)致管理模式應(yīng)用效果并不理想的情況出現(xiàn)。

二、基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

在新時(shí)期，基于全面預(yù)算管理所開展的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)取得了一些成績(jī)，可以將房地產(chǎn)企業(yè)成本控制在一定范圍內(nèi)，但是和預(yù)期仍然存在較大差距，需要相關(guān)人員加大力度進(jìn)行分析，找出財(cái)務(wù)管理過程中存在的問題，并制定適宜的措施進(jìn)行優(yōu)化。

（一）預(yù)算結(jié)構(gòu)組織不合理

部分房地產(chǎn)企業(yè)并不具備獨(dú)立的預(yù)算管理能力。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，通常會(huì)將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)交由財(cái)務(wù)人員分析、處理，并沒有專門的預(yù)算管理隊(duì)伍。企業(yè)全面預(yù)算管理工作需要所有部門參與，并在領(lǐng)導(dǎo)層的引導(dǎo)下，打造完善的預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)工作內(nèi)容和性質(zhì)，在各部門制定適宜的預(yù)算管理方案。各部門負(fù)責(zé)人在達(dá)成預(yù)算目標(biāo)之后，需要將工作情況告知給財(cái)務(wù)部門，并由財(cái)務(wù)部門搜集、匯總，交由上級(jí)部門審核，結(jié)束審核后由人力資源部門負(fù)責(zé)備案。但是，各部門在開展預(yù)算工作時(shí)，并沒有制定統(tǒng)一的預(yù)算管理目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算管理隊(duì)伍無法對(duì)各部門工作情況進(jìn)行監(jiān)督管控，僅將各部門匯報(bào)的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)開展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作。而部分負(fù)責(zé)人為了確保報(bào)表能夠符合要求，很可能會(huì)出現(xiàn)違法違規(guī)操作，任意篡改預(yù)算數(shù)據(jù)，謀取私利。在這一背景下，企業(yè)可能需要承擔(dān)較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。

（二）所開展的預(yù)算編制存在問題

對(duì)于實(shí)際情況進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作時(shí)，仍然將固定預(yù)算方式作為重點(diǎn)，這一方式較為傳統(tǒng)，難以靈活地應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的問題。并且，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變以及宏觀政策的調(diào)整而發(fā)生變更。固定預(yù)算編制方式并未考慮到相關(guān)內(nèi)容，導(dǎo)致預(yù)算管理工作問題較多，難以有序推進(jìn)。并且，房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)內(nèi)外部環(huán)境變化情況進(jìn)行分析，僅將上一階段預(yù)算落實(shí)情況作為依據(jù)來進(jìn)行調(diào)整，很難適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，導(dǎo)致預(yù)算編制結(jié)果精準(zhǔn)程度比較低。而在對(duì)預(yù)算編制流程進(jìn)行調(diào)整時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)運(yùn)用自上到下的措施，這一方式的優(yōu)勢(shì)較為突出，可以獲取到真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，操作較為方便，并且數(shù)據(jù)是由各個(gè)部門獨(dú)立編寫的，能夠提高數(shù)據(jù)精準(zhǔn)程度。而不足則在于部門很可能會(huì)為了達(dá)成預(yù)算目標(biāo)，制定最小值預(yù)算，這一預(yù)算目標(biāo)并不具有挑戰(zhàn)性。

（三）并未深化預(yù)算執(zhí)行考核工作

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制管理工作時(shí)，需要花費(fèi)較多資源，并且投入的時(shí)間較久。但是，在明確預(yù)算方案之后，一些部門開始敷衍了事，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行管理工作的關(guān)注程度較低，難以展現(xiàn)出預(yù)算方案最大化作用。再加上監(jiān)管和反饋存在問題，沒有及時(shí)進(jìn)行預(yù)算分析，導(dǎo)致預(yù)算落實(shí)環(huán)節(jié)問題較多，無法在第一時(shí)間處理出現(xiàn)的問題，預(yù)算執(zhí)行效果和預(yù)期存在較大差距。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理工作時(shí)，并未成立專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)考核工作，員工不愿意加入預(yù)算管理之中，阻礙了預(yù)算管理目標(biāo)的落實(shí)。

（四）缺乏全面預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中所形成的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)眾多，預(yù)算管理較為困難，如果并不具備完善的全面預(yù)算執(zhí)行體系，很可能會(huì)由于監(jiān)管機(jī)制并不完善等問題，導(dǎo)致全面預(yù)算管控工作難以落實(shí)到位。當(dāng)前，大規(guī)模企業(yè)已經(jīng)開展了預(yù)算管理信息化建設(shè)。信息化建設(shè)需要合理應(yīng)用信息化技術(shù)，打造完善信息系統(tǒng)，確保信息系統(tǒng)可以和企業(yè)接軌。在對(duì)接初期，很可能會(huì)由于工作人員對(duì)于系統(tǒng)缺乏認(rèn)識(shí)，操作較為隨意，產(chǎn)生預(yù)算調(diào)整偏差較大的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算監(jiān)督時(shí)，也可能會(huì)由于機(jī)構(gòu)并不完善，而難以落到實(shí)處。雖然房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層較為關(guān)注全面預(yù)算管理的開展。但是，在開展預(yù)算考核時(shí)，很可能會(huì)被管理制度所約束，導(dǎo)致預(yù)算考核工作難以展現(xiàn)出應(yīng)有功能，降低了管理人員工作熱情。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作關(guān)鍵構(gòu)成，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)于這一工作予以充分關(guān)注，做好這一工作，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

（一）合理構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，就必須要成立專門的預(yù)算管理隊(duì)伍，并做好預(yù)算執(zhí)行、考核等工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要將全面預(yù)算管理交由專業(yè)人員負(fù)責(zé)。在這個(gè)過程中，企業(yè)還需要考慮到預(yù)算管理要求，循序漸進(jìn)，打造完善的預(yù)算管理機(jī)制，確保預(yù)算決策和日常業(yè)務(wù)管理相分離，提高預(yù)算管理結(jié)構(gòu)的客觀程度和可信度，確保房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理可以有序開展，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。為了增強(qiáng)工作人員預(yù)算管理思維，需要提高各部門工作熱情，并定期地召開預(yù)算管理會(huì)議，對(duì)于預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行分析，為各部門提供溝通、交流機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在月末，運(yùn)用隨機(jī)抽樣措施，了解員工工作情況。企業(yè)各個(gè)部門、項(xiàng)目、員工都需要加入抽取活動(dòng)中，需要注意的是，每次抽取的員工都不相同。參與會(huì)議的員工要對(duì)企業(yè)整體情況進(jìn)行分析、匯總，并提出對(duì)于企業(yè)發(fā)展的看法和觀點(diǎn)，為后續(xù)工作的順利開展提供參考。

（二）優(yōu)化預(yù)算編制方式

房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用多種不同方式開展預(yù)算編制工作。預(yù)算編制方式的類型較多，較為常見的有固定預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算等。雖然，當(dāng)前可用的預(yù)算編制方式不一，但是不同房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身現(xiàn)實(shí)情況制定適宜的編制措施。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)考慮到自身行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)需要以及財(cái)務(wù)管理工作要求，分析會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響的多種不同因素，制定最為適宜的預(yù)算管理方案。借助于這一方式，可以使領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況形成系統(tǒng)、全面認(rèn)識(shí)，及時(shí)優(yōu)化戰(zhàn)略方案，進(jìn)而將出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率降到最低，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供適宜環(huán)境。在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，還需要確保預(yù)算編制流程的規(guī)范性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行分析，并為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層和工作人員提供溝通、交流的機(jī)會(huì)，確保相關(guān)人員能夠相互協(xié)商進(jìn)行工作，做好預(yù)算編制工作。借助于這一措施，可以使基層員工認(rèn)識(shí)到自身在崗位工作中的關(guān)鍵作用，更加主動(dòng)地投入到工作之中。

（三）做好預(yù)算考核工作

全面預(yù)算管理工作，需要對(duì)于編制、執(zhí)行、考核等工作進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，需要制定明確的預(yù)算管理方案，并定期或者是不定期地召開會(huì)議，反映各部門預(yù)算實(shí)施情況，并考慮到預(yù)算方案和現(xiàn)實(shí)沖突，找出導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因，并制定適宜的措施進(jìn)行處理。如果需要對(duì)于預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，就要將其告知給領(lǐng)導(dǎo)層，并在審核通過之后開展后續(xù)工作。在對(duì)預(yù)算和現(xiàn)實(shí)差異進(jìn)行分析時(shí)，要及時(shí)地對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集，只有如此，才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)不足之處，并制定適宜措施做出優(yōu)化。在結(jié)束預(yù)算工作后，還需要做好預(yù)算考核工作。在考核過程中，不但要關(guān)注預(yù)算落實(shí)情況，還需要對(duì)于預(yù)算管理各階段、執(zhí)行質(zhì)量進(jìn)行考核，并制定完善的獎(jiǎng)懲措施，提高工作質(zhì)量。此外，還需要在人力資源部門中制定明確的預(yù)算考核指標(biāo)，并將考核結(jié)果和員工的薪資報(bào)酬相結(jié)合，有針對(duì)性地進(jìn)行獎(jiǎng)懲。借助于這一方式，能夠增強(qiáng)工作人員整體實(shí)力，使其更加主動(dòng)投入到工作之中，從根源出發(fā)提高預(yù)算管理質(zhì)量，確保預(yù)算管理工作可以被落實(shí)到位。

（四）將監(jiān)督工作落實(shí)到位

房地產(chǎn)企業(yè)想要基于全面預(yù)算管理開展財(cái)務(wù)管理工作，就必須要對(duì)于現(xiàn)有的預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，使相關(guān)人員能夠更加規(guī)范地進(jìn)行工作，提高財(cái)務(wù)管理工作的專業(yè)水平和效果。全面預(yù)算管理工作的實(shí)施，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其他環(huán)節(jié)工作的有序開展提供數(shù)據(jù)保障?？梢詮囊韵聨c(diǎn)出發(fā)進(jìn)行工作：房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要對(duì)于審計(jì)結(jié)果的關(guān)鍵性形成充分認(rèn)識(shí)，在第一時(shí)間進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，從源頭出發(fā)杜絕不正確的財(cái)務(wù)行為。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在開展考核工作時(shí)，還需要根據(jù)所獲取的財(cái)務(wù)指標(biāo)，科學(xué)地進(jìn)行規(guī)劃，增強(qiáng)成本預(yù)算管理效果。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要給予預(yù)算人員一定權(quán)限，確保預(yù)算人員可以為預(yù)算工作的順利開展提供參考。各部門在制定、實(shí)施預(yù)算方案時(shí)，需要打造完善的考核機(jī)制，并從所獲取的考核結(jié)果出發(fā)有針對(duì)性地對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以成立專門的審計(jì)、監(jiān)督團(tuán)隊(duì)，對(duì)于全面預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督。最后，在進(jìn)行檢查工作時(shí)，必須要將我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)作為依據(jù)，構(gòu)建完善的監(jiān)督管理體系以及明確的工作標(biāo)準(zhǔn)，只有如此，才能夠展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供條件。

（五）增強(qiáng)員工全面預(yù)算管理思維

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展環(huán)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)層要對(duì)于預(yù)算予以充分關(guān)注，并認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的關(guān)鍵作用，以身作則，主動(dòng)參與到全面預(yù)算管理工作之中。對(duì)于歸口管理方式進(jìn)行應(yīng)用，可以科學(xué)合理地對(duì)于全面預(yù)算管理相關(guān)工作進(jìn)行規(guī)劃，及時(shí)傳輸相關(guān)信息，達(dá)成資源共享目標(biāo)。在這個(gè)過程中，還需要為職工提供進(jìn)行學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，確保職工可以通過學(xué)習(xí)對(duì)于全面預(yù)算管理的重要性形成充分認(rèn)識(shí)。在推行預(yù)算管理制度時(shí)，要確保房地產(chǎn)企業(yè)所開展的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能夠?qū)⑵髽I(yè)后續(xù)發(fā)展作為核心。在明確預(yù)算目標(biāo)之后，項(xiàng)目開發(fā)人員、財(cái)務(wù)工作人員和營(yíng)銷人員需要根據(jù)預(yù)算目標(biāo)開展一系列操作，達(dá)成預(yù)算全過程把控目標(biāo)，提高預(yù)算對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管能力，展現(xiàn)出項(xiàng)目的控制能力。除此之外，領(lǐng)導(dǎo)層在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，要為這一工作的開展提供充足的技術(shù)、資金作為保障，并成立專門小組，確保工作人員可以參與到這一工作之中。最后，還可以在企業(yè)內(nèi)部成立專門的預(yù)算委員會(huì)，提高預(yù)算工作的專業(yè)性。

（六）打造風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要驅(qū)動(dòng)力，隨著企業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)大和資金投入的增加，在發(fā)展過程中，很可能會(huì)由于一些因素的影響出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。特別是在進(jìn)行資金管控時(shí)，如果資金鏈中斷，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗。要在構(gòu)建完善預(yù)算管理機(jī)制的同時(shí)，及時(shí)找出存在風(fēng)險(xiǎn)，并制定適宜的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，將預(yù)警工作落實(shí)到位。一，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到自身現(xiàn)狀，對(duì)于預(yù)警模式進(jìn)行優(yōu)化，打造完善的信息化平臺(tái)，反映企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。并運(yùn)用多元化指標(biāo)，判斷企業(yè)發(fā)展過程中需要應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。二，要將定量與定性分析相結(jié)合，從細(xì)節(jié)出發(fā)，補(bǔ)充現(xiàn)有預(yù)算管理預(yù)警體系，為基層人員和管理層提供溝通機(jī)會(huì)，并確保所設(shè)置的預(yù)警指標(biāo)是合理的。

結(jié)語(yǔ)：

全面預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，是較為可靠的管理手段。但是，由于一些因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效果和預(yù)期存在較大差距，需要相關(guān)人員加大力度進(jìn)行分析，明確財(cái)務(wù)管理過程中較為常見的問題以及導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因，并制定適當(dāng)?shù)拇胧└纳疲岣哓?cái)務(wù)管理質(zhì)量，滿足房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)發(fā)展需要。

（作者單位：橫店集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）