碧桂園營(yíng)運(yùn)能力分析

蔡鈺

（西藏民族大學(xué)，陜西 咸陽(yáng) 712000）

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著重要位置，其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的巨大的資金體量，拉動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是近幾年來，由于各種政策的頒布改革和突如其來的疫情，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。而碧桂園面臨形式較為嚴(yán)峻的大環(huán)境，仍舊穩(wěn)步發(fā)展，本文采取了文獻(xiàn)分析法和對(duì)比分析法對(duì)其營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析，結(jié)合數(shù)據(jù)找出問題并證明其因果的必然性，闡明發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)補(bǔ)足短板的重要性。

2 文獻(xiàn)綜述

我國(guó)財(cái)務(wù)分析體系隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的變化而不斷演化進(jìn)步。李汝陔在1962年發(fā)表的《談?wù)勧t(yī)院財(cái)務(wù)管理工作》中提及財(cái)務(wù)管理問題與財(cái)務(wù)分析相結(jié)合對(duì)于運(yùn)營(yíng)決策的影響。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式也隨之發(fā)生改變，1983年發(fā)表的《改革聲中談經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析》中，毛智匯等人提出將生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)一起分析，如將營(yíng)運(yùn)能力和生產(chǎn)能力的相關(guān)指標(biāo)結(jié)合起來，同時(shí)也要和同行業(yè)的其他企業(yè)的指標(biāo)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觥?009年卓玲以營(yíng)運(yùn)資金管理為核心發(fā)表了《加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理提高資金的利用效率》這篇文章，提出了營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)用的最基本的理念，就是在考慮風(fēng)險(xiǎn)的前提下，以最小的收入獲得最大的產(chǎn)出。

2019年鐘華冠發(fā)表的《房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析》分析了碧桂園的高轉(zhuǎn)速經(jīng)營(yíng)模式，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在保證質(zhì)量的同時(shí)加快開發(fā)速度和項(xiàng)目周期，這樣不僅能快速回籠資金，提高資金的利用效率，還可以一定程度地節(jié)約資源成本，減少不必要的損失。2019年吳媚、閆子薇發(fā)表的《基于EVA 的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)——以碧桂園為例》中描述了傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的弊端，并且運(yùn)用EVA 指標(biāo)對(duì)碧桂園的業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)行了科學(xué)的分析評(píng)價(jià)?；诙虐罘治龇ǜ倪M(jìn)的EVA指標(biāo)對(duì)于作出正確合理的經(jīng)營(yíng)決策有著重要作用。

3 碧桂園營(yíng)運(yùn)能力分析

3.1 碧桂園簡(jiǎn)介

碧桂園控股有限公司作為國(guó)內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以核心業(yè)務(wù)為中心，向外擴(kuò)展了各項(xiàng)既有特色又保證質(zhì)量的周邊產(chǎn)業(yè)，涵蓋眾多領(lǐng)域。2017年開始大力發(fā)展機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)，更是進(jìn)一步地大膽創(chuàng)新，給碧桂園日后的多元化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。碧桂園的發(fā)展一直是穩(wěn)中求新、不斷探索。近幾年碧桂園的發(fā)展越來越好，2021年，碧桂園第四次入選《財(cái)富》500 強(qiáng)，位列147 位，位居全球房地產(chǎn)行業(yè)首位，4年內(nèi)提升了320 位。同時(shí)，碧桂園在公益的道路上也穩(wěn)步前行，疫情初期，碧桂園自身研發(fā)的機(jī)器人投入志愿者服務(wù)當(dāng)中，進(jìn)一步加深了碧桂園在社會(huì)中的良好形象。碧桂園作為行業(yè)的巨頭和標(biāo)桿，面對(duì)大環(huán)境的不確定性，一直致力于做好核心業(yè)務(wù)的同時(shí)堅(jiān)持創(chuàng)新堅(jiān)持成長(zhǎng)，進(jìn)行多元化管理，謀求自身確定性。

3.2 營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析

本文采用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率4 個(gè)指標(biāo)對(duì)碧桂園進(jìn)行縱向分析和橫向分析。本文采用縱向分析法對(duì)碧桂園2017-2021年的營(yíng)運(yùn)能力財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行逐項(xiàng)分析，近兩年經(jīng)歷疫情的數(shù)據(jù)也包含其中，可以更直觀地看出疫情對(duì)碧桂園營(yíng)運(yùn)能力的影響；橫向分析法將碧桂園和其行業(yè)內(nèi)極具可比性的萬科進(jìn)行對(duì)比分析（表1），有助于分析碧桂園營(yíng)運(yùn)能力的優(yōu)缺點(diǎn)。同時(shí)，將碧桂園和房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)平均值做對(duì)比（表2），以便更細(xì)致地研究碧桂園的營(yíng)運(yùn)能力。

表1 碧桂園、萬科2017-2021年財(cái)務(wù)指標(biāo) 單位：次

表2 房地產(chǎn)行業(yè)2017-2021年財(cái)務(wù)指標(biāo)平均值 單位：次

3.2.1 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析

碧桂園2017-2021年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別是10.65、10.7、12.0、12.7、14.8。這5年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)上漲，并且一直穩(wěn)定在10 以上的高周轉(zhuǎn)水平，說明碧桂園的平均收現(xiàn)期逐漸減少。2020年的營(yíng)業(yè)收入比2019年減少了4.7%，但應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率提高了5.8%，證明疫情沒有對(duì)碧桂園的收款速度造成影響。季節(jié)性因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也并不大，而且消費(fèi)者用現(xiàn)金支付的可能性極小，因此，這些原因并不能對(duì)碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率造成影響。

雖然碧桂園的應(yīng)收賬款水平高于行業(yè)平均水平，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于萬科。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)雖然在近兩年有所增加，但幾乎穩(wěn)定在平均2.56 天就有現(xiàn)金收回，這是萬科的預(yù)先銷售策略帶來的優(yōu)勢(shì)。萬科選擇在建設(shè)之前就將貨物出售，加快了現(xiàn)金回流的速度，緩解了大部分的融資壓力。

3.2.2 存貨周轉(zhuǎn)率分析

碧桂園2017-2021年的存貨周轉(zhuǎn)率分別是0.52、0.52、0.49、0.39、0.40。2020年存貨周轉(zhuǎn)率明顯大幅度下降，2021年的存貨周轉(zhuǎn)率與2020年幾乎持平，說明碧桂園存貨的堆積和疫情有一定關(guān)系。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率也不容樂觀。兩個(gè)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)水平都低于行業(yè)的平均水平，說明了存貨周轉(zhuǎn)的速度較慢，而存貨的堆積存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。結(jié)合近兩年國(guó)家“房住不炒”的政策，居民用房趨近飽和，從根源上斷絕了炒房的可能性，而且近幾年大城市的流動(dòng)人口占比有所提高，大部分外來人員更愿意選擇長(zhǎng)租房而不是買房，導(dǎo)致房子越來越難賣，因此碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率較低。

3.2.3 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

碧桂園2017-2021年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.34、0.33、0.32、0.27、0.30。碧桂園近年來的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率幾乎呈下降趨勢(shì)，在2021年有小幅度的回升。這說明碧桂園對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的利用率有所下降。但是高于萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。碧桂園僅在2017年和2021年的數(shù)據(jù)與行業(yè)平均值持平，其余均低于行業(yè)平均值。因?yàn)楸坦饒@在2017年在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化領(lǐng)域和機(jī)器人領(lǐng)域進(jìn)行拓展業(yè)務(wù)，并把三、四線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，新開發(fā)的業(yè)務(wù)和擴(kuò)大的經(jīng)營(yíng)范圍需要大量的資產(chǎn)投入，從而導(dǎo)致了流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提升。2020年由于疫情的影響，第一個(gè)季度的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨近于零，后三個(gè)季度逐步復(fù)工后才有所好轉(zhuǎn)。

3.2.4 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

碧桂園2017-2021年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.28、0.28、0.27、0.24、0.27。碧桂園的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率近年來幾乎穩(wěn)定在一個(gè)水平，但是在2020年有一個(gè)明顯的下降，結(jié)合其他的數(shù)據(jù)來看，2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的存貨堆積，從而致使碧桂園的營(yíng)業(yè)收入減少，2021年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提升是因?yàn)橐咔楹棉D(zhuǎn)，銷售能力提升，之前積壓的存貨已經(jīng)合理處理，資產(chǎn)的利用率提高。碧桂園的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率每一年都高于萬科，說明碧桂園的資產(chǎn)利用效率的情況是好于萬科的，證明碧桂園的獲利能力高于萬科。但是碧桂園和萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都低于行業(yè)的平均水平，證明資產(chǎn)流通速度還是不夠快，很容易因?yàn)椴豢深A(yù)測(cè)的外界因素造成存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

4 碧桂園營(yíng)運(yùn)能力存在的問題

4.1 應(yīng)收賬款存在壞賬風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)特質(zhì)，都要經(jīng)過購(gòu)買大量?jī)?yōu)質(zhì)開發(fā)土地，建造并出售房子來獲得營(yíng)業(yè)收入，項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率普遍偏低。碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率雖然在近幾年一直呈上升趨勢(shì)且高于行業(yè)的平均水平，可作為行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，卻只略高于平均值，沒有達(dá)到行業(yè)的優(yōu)秀值。相較于與它實(shí)力相當(dāng)?shù)娜f科，碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率略顯遜色。款項(xiàng)收回周期較長(zhǎng)，容易形成壞賬，從而影響企業(yè)內(nèi)部資金的流動(dòng)。而且碧桂園對(duì)于客戶的信貸政策較為寬松，雖然在一定程度上保障了客戶的購(gòu)房體驗(yàn)，但是并不利于碧桂園進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

4.2 存在存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)

碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率不容樂觀，幾乎達(dá)不到行業(yè)的平均值。近幾年來，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策頻繁改革，但是究其根本就是堅(jiān)持“房住不炒”政策。人口增長(zhǎng)率在近幾年也有所下降，甚至在2022年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。居民對(duì)房子的需求量逐漸降低。而且碧桂園在2017年就開始主力發(fā)展三、四線城市，相較于一、二線城市而言，三、四線城市的房?jī)r(jià)較低，有購(gòu)房需求且有能力購(gòu)房的居民已經(jīng)達(dá)到飽和。而對(duì)于一、二線城市而言，存在許多流動(dòng)人口，他們更愿意選擇長(zhǎng)租房而不是購(gòu)房。疫情更是對(duì)本就艱難的行業(yè)雪上加霜，存在存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)，但顯然存貨的積壓并不符合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，也不利于企業(yè)的健康發(fā)展，這是企業(yè)管理方面存在的缺陷。

4.3 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用率的一個(gè)重要指標(biāo)。碧桂園的流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比極高，2021年的流動(dòng)資產(chǎn)占比高達(dá)85.6%，但流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻并不高，不利于企業(yè)獲得更高利潤(rùn)。而且流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不僅影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，還會(huì)降低企業(yè)的償債能力，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高，從而影響企業(yè)的信譽(yù)。

5 提升碧桂園營(yíng)運(yùn)能力的建議

5.1 改善預(yù)售制度，完善催收政策

和萬科的高轉(zhuǎn)速相比，碧桂園對(duì)應(yīng)收賬款的管理明顯不足，這是因?yàn)楸坦饒@的預(yù)售制度并不完善，從而使企業(yè)在內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)方面的把控有很大的壓力，預(yù)售制度的改善還是十分必要的。碧桂園近幾年的發(fā)展迅速且發(fā)展成果較好，已經(jīng)積累了良好的口碑基礎(chǔ)、一定的資金儲(chǔ)備能力以及強(qiáng)大的品牌魅力，消費(fèi)者和投資商對(duì)其的信任度較高，因此碧桂園改變預(yù)售制度面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)較小。碧桂園可以把預(yù)售期提前，從項(xiàng)目的籌劃階段就著手于預(yù)售的工作，等籌劃結(jié)束正式開始項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)就開啟預(yù)售，這樣可以縮短應(yīng)收賬款收回天數(shù)，在預(yù)售時(shí)就產(chǎn)生回款，緩解企業(yè)一部分的資金壓力，提升資金周轉(zhuǎn)的效率。同時(shí)要完善企業(yè)內(nèi)部的客戶信息系統(tǒng)，及時(shí)更新，及時(shí)催收。企業(yè)內(nèi)部可以根據(jù)客戶類型劃分不同的催收等級(jí)，用不同的方式去催收賬款，對(duì)未及時(shí)收回的款項(xiàng)進(jìn)行分析并根據(jù)不同原因提前做出收款不及時(shí)的策略。

5.2 完善存貨管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制

對(duì)于企業(yè)的存貨，無論是房屋的建造材料還是完工的房屋，都需要企業(yè)對(duì)其投入大量的人力、物力、財(cái)力來保障質(zhì)量。而且貨物一旦積壓，存貨的管理成本就會(huì)增加，貨物無法賣出也會(huì)造成企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度變慢。存貨的基本成本很難壓縮，就需要對(duì)其投入的管理成本進(jìn)行控制，因此建立一套科學(xué)的企業(yè)存貨內(nèi)部控制體系尤其重要。存貨的積壓和市場(chǎng)的需求息息相關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集消費(fèi)者在價(jià)格、質(zhì)量、外形、周邊環(huán)境等需求取向，結(jié)合企業(yè)自身的情況進(jìn)行深入分析，建立科學(xué)的信息庫(kù)，做出相應(yīng)的調(diào)整。而且為了存貨管理的安全性，應(yīng)當(dāng)給系統(tǒng)設(shè)置相應(yīng)的查看和管理權(quán)限，以便不同職位的人員進(jìn)行檢查，互相監(jiān)督，防止舞弊造假。完整的庫(kù)存管理系統(tǒng)可以讓相關(guān)人員都更迅速、便捷地了解企業(yè)內(nèi)部庫(kù)存的具體情況，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)分散至整個(gè)管理層和相關(guān)的基層人員，減少不必要的信息傳遞程序，避免信息不對(duì)稱不及時(shí)等風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)更高效。

5.3 優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升流動(dòng)資產(chǎn)利用效率

要提高流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率，首先要優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的管理，合理安排閑置的流動(dòng)資產(chǎn)的用途。碧桂園圍繞核心產(chǎn)業(yè)展開的周邊產(chǎn)業(yè)眾多，可以分析各個(gè)周邊產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)是否可以置換使用來減少企業(yè)的成本，或者調(diào)動(dòng)閑置的貨幣資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)小的短期投資來創(chuàng)造收益。其次也可以加速市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，來提高流動(dòng)資產(chǎn)的綜合使用率。碧桂園必須尋找到合適且有效的方式，針對(duì)不同類型的消費(fèi)者群體投放定制的廣告，提高廣告對(duì)消費(fèi)者的影響，降低不必要的成本的同時(shí)促進(jìn)銷量的增長(zhǎng)。為了維持企業(yè)的健康發(fā)展，碧桂園必須使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)保持在相對(duì)合理的狀態(tài)，并對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)充分有效地使用，從而保障企業(yè)的獲利能力和營(yíng)運(yùn)能力。

6 結(jié)論

本文對(duì)碧桂園的營(yíng)運(yùn)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，并提出了其營(yíng)運(yùn)能力存在的問題，如應(yīng)收賬款存在壞賬風(fēng)險(xiǎn)、存貨有積壓風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等，針對(duì)問題提出了相關(guān)建議。但是本文選取的對(duì)比企業(yè)只有一個(gè)，對(duì)比分析不夠全面，而且營(yíng)運(yùn)能力需要結(jié)合其他各項(xiàng)指標(biāo)一起分析，從單方面的指標(biāo)分析并不到位，仍舊存在一些問題。