房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金管理實踐探討

文/王俊杰 （深圳招商房地產(chǎn)有限公司）

基于房企項目開發(fā)過程中資金投入大、款項收支頻次快、周轉(zhuǎn)期過長特征，說明資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存發(fā)展的核心內(nèi)容。同時隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，2020年頒布的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后，針對土地、金融等領域出臺了系列政策舉措，發(fā)出政策收緊預警信號。自2021年起，房貸新設“兩條紅線”，驅(qū)使房地產(chǎn)業(yè)形成“三道紅線+兩條紅線”全新調(diào)控格局，對市場造成沖擊，使得各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛減負債、降杠桿，促進自身發(fā)展模式的創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。面對房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻環(huán)境，實施資金管理是維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金計劃均衡性的最優(yōu)手段。

一、加強資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司資金管理主要是通過確定資金主體，圍繞開發(fā)全過程合理分配資金，指引資金合理運轉(zhuǎn)，促進資金運行的安全性、流動性和效益性的統(tǒng)一化，從而有助于保障資金正常運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)各項效益最大化。關于加強資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)整體運營的意義具體如下。

（一）有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司經(jīng)濟效益

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)由傳統(tǒng)暴利時代正式步入微利時代，驅(qū)使行業(yè)更加深刻認識到通過提升自身經(jīng)營能力追求經(jīng)濟效益最大化的實質(zhì)意義。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式與現(xiàn)金流之間存在緊密關聯(lián)。在項目公司銷售回款到位、現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)后，項目超額效益作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目投資的反向貢獻資金，采用滾動開發(fā)方式，有利于進一步拓展綜合發(fā)展規(guī)模。合理加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，減少企業(yè)項目公司閑置資金存量，有效提升資金使用效率，有助于企業(yè)項目公司獲取更大經(jīng)濟效益。

（二）有助于規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司資金風險

基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)周期長特征，迫使開發(fā)過程中極易受政治文化、經(jīng)濟、社會環(huán)境、宏觀調(diào)控政策等因素影響，加劇自身發(fā)展不確定性。房企項目公司需要構建完善的資金預算管理制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各開發(fā)環(huán)節(jié)的資金需求，保證各環(huán)節(jié)資金的平衡性，以防出現(xiàn)盲目貸款、盲目存款的情況，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金良性運轉(zhuǎn)。同時，結(jié)合定期與非定期項目綜合剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算執(zhí)行實況，識別異常現(xiàn)象，并采取有效措施妥善處理，避免企業(yè)項目資金冗余、資金鏈運行不暢現(xiàn)象，有效防范控制項目公司各項資金風險[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金管理現(xiàn)狀及問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，具有資金投入大、資金運轉(zhuǎn)周期長、資金成本高等特征。現(xiàn)階段，房企項目公司雖然對實施資金管理意義形成正確認識，不斷加強資金管控，但在企業(yè)資金預算控制、資金籌措、資金管理、資金使用、土地市場管理等方面依舊存在問題，具體如下。

（一）資金預算控制不夠嚴謹

房企項目公司運營組織人員普遍是出身于項目工程、營銷等領域的人才，對資金管理的認識相對不夠?qū)I(yè)，容易忽視融資活動、現(xiàn)金流運行對企業(yè)追求經(jīng)濟效益的影響。加之預算編制隨意性過大，比如部分房地產(chǎn)開發(fā)項目為了確保資金彈性多報資金預算，這樣不僅會不利于實際效果的實現(xiàn)，而且對企業(yè)財務資金預算編制工作效率造成不利影響，致使資金預算難以真正發(fā)揮自身作用，對企業(yè)整體項目的資金調(diào)整帶來負面影響，存在項目資金冗余、貸款活動盲目化等情況，進而大大降低企業(yè)資金使用效率。

（二）融資渠道較為單一，項目資金成本較高

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要有資本、借款、貸款、股權融資、銷售回款等。其中股權融資法更適用于部分上市公司，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要以金融機構貸款方式為主，而銀行開發(fā)貸則成為房企項目公司單一的選擇渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受金融政策的限制較多，各銀行機構明確要求房企項目公司自身的資金投入比重達30%-35%左右，并且需要全部完成相關“四證”（土地規(guī)劃許可證、土地證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證）認可后，才能允許貸款資金發(fā)放。項目公司往往需要通過其他貸款途徑來滿足前期項目立項、取得土地等時期的資金需求，融資利率高于商業(yè)銀行，使得企業(yè)這部分資金成本相對偏高。

（三）融資期限配置不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要等到房屋銷售后才能獲得回款，而一個房產(chǎn)項目建設周期又較長，融資需求較高，不少企業(yè)在融資時往往只考慮能否取得款項以及取得成本的高低，對債務期限的考慮相對較少，不少企業(yè)長短期限錯亂，部分時期資金盈余、部分時期資金又短缺，不但因為資金閑置增加了資金成本，還容易因為債務難以及時償還而產(chǎn)生逾期費用。

（四）資金使用受限頗多，使用效率不高

政府部門為維護交易雙方的合法權益，保證項目工程順利建設，持續(xù)加強項目工程預售資金監(jiān)管。在項目工程預售階段，應當將購房款項直接劃入監(jiān)管項目預售資金專戶中，明確規(guī)定預售資金監(jiān)管賬戶的資金僅能使用于監(jiān)管項目的建設階段中，以及資金支付需經(jīng)過監(jiān)管銀行審核批準后方可完成。而關于該賬戶銷戶工作需在項目竣工檢驗備案后方可進行解除，一旦閑置資金收回不及時，無法按時回流股東，資金周轉(zhuǎn)速度遲緩，無形中增加企業(yè)項目公司成本[2]。

（五）土地市場管理不夠規(guī)范，招投標不夠客觀公正

政府在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出臺了一系列政策，在引導房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進步的同時加大管理力度，促進交易市場發(fā)展更具規(guī)范化、合理化。但是，大多政策主要是基于市場綜合環(huán)境下出臺的，所涉范圍極為廣泛，缺乏明確的指向性內(nèi)容，相應要求規(guī)定不全面，目標類政策內(nèi)容針對性不強。例如：土地招拍掛機制待進一步完善，執(zhí)行效果欠佳，各區(qū)域過度強調(diào)協(xié)議內(nèi)容，招拍掛與土地成本偏低，致使土地市場競爭的公正性、公平性不足，招投標與供應市場的成本差異過大，最終影響企業(yè)相應制度的執(zhí)行效果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化項目資金管理的策略

（一）落實全面預算管理，做好資金預算控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立完善有效的全面預算管理機制，有效落實全面預算管理。具體而言，應當合理組織相關專業(yè)工作人員負責預算的審查工作，重點測算和分析預算關鍵指標，有機結(jié)合項目工程建設進度與支付計劃，及時識別刪減弄虛作假的部分預算，鞏固穩(wěn)定預算費用。同時，企業(yè)年度預算計劃一經(jīng)審批后需實時跟進監(jiān)管預算具體執(zhí)行情況，并且將預算執(zhí)行結(jié)果視為績效獎懲的主要參照依據(jù)，只有這樣才能防止預算形式化，持續(xù)加強房企項目公司的資金風險防控力度，保證資金使用監(jiān)管工作落實到位。

（二）豐富融資路徑，降低資金成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司通過比對分析不同融資方式下囊括的資金成本、融資與規(guī)劃條件三項因素，從中選擇償還周期較長、資金成本偏低的融資路徑，設置更具多元化的融資模式，有助于最大化防范融資風險。

1.資金引進或者合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地后引進合作方，共同參與項目開發(fā)建設工作。由于項目土地成本偏高，建設前期階段資金投入過大，采用合作開發(fā)模式可合理減少前期資金投入比重，進而減少財務風險，但相應資金成本會提升。一般情況下，按照房地產(chǎn)企業(yè)項目公司盈余情況償還借款事項，無須定期完成，所面對的債務風險也相對較低，可以有效促進房企項目公司實現(xiàn)穩(wěn)定健康運營[3]。

2.合理應用“供應鏈”金融工具

房企項目公司除卻支付土地款項以外，工程款屬于支付占比規(guī)模較大的一種款項，而該款項的資金來源主要是股東資金、銷售回款、開發(fā)貸等。其中，銷售回款和開發(fā)貸兩種來源存在時間層面的滯后性，在工程款項支付進行時勢必會影響到企業(yè)現(xiàn)金流的回流時間和實際收益。建議項目支付工程款項時采用不同的“供應鏈金融”支付工具，比如：ABS、浙商銀行A+B等，通過應用這種金融工具不僅可以改善項目工程款支付的缺陷問題，而且可以有效降低企業(yè)資金成本。

3.促進融資方法多元化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司要豐富現(xiàn)有融資途徑，除了常規(guī)性的銀行機構貸款方式以外，還需不斷探索嘗試其他融資方式，以期實現(xiàn)融資方法多元化。例如：通過利用項目開發(fā)已經(jīng)存量資產(chǎn)開展新融資活動。此外，在資金使用環(huán)節(jié)中，借助商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等工具，達到資金成本有效降低的目的。

（三）做好融資管控，合理配置債務期限

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施前，需要做好前期融資分析，結(jié)合項目預算方案，準確估算項目各階段所需要的資金。再對各融資渠道的融資條件、成本、金額、期限等進行分析，在保證融資需求的基礎上，綜合融資成本、資金閑置成本等，科學設計各階段籌資計劃，確保長短期借貸配比合理，實現(xiàn)總成本效益的最大化。

（四）做好項目管理，加快釋放預售監(jiān)管資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司首先需要將融資計劃與預售監(jiān)管資金監(jiān)管工作聯(lián)動前移。在確定融資計劃階段，需要掌握融資銀行提出預售監(jiān)管資金執(zhí)行具體要求，并基于此納入融資基本條件進行考慮，進而選擇符合條件的融資銀行；其次，建立完善工程管理機制，在確保項目工程建設品質(zhì)前提下，加快建設進度，按時完成政府的工程竣工檢驗工作，在獲取竣工正式通知后解除預收資金監(jiān)管；最后，促進與政府相關部門、金融機構的交流溝通，實現(xiàn)銀行保函替換同等額度監(jiān)管資金的監(jiān)管形式，由項目公司非監(jiān)管銀行出具的銀行保函向銀行機構申請同等金額監(jiān)管資金進行替換，這樣不僅能夠維護各主體的自身權益，而且有助于最大化利用項目公司資金，進而大大降低企業(yè)管理成本[4]。

（五）加強項目投資分析，優(yōu)化前端價值鏈

從價值鏈角度來看，房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的項目書規(guī)劃、土地取得等都屬于價值鏈前端活動，土地取得支出基本能占到項目總成本的30%至50%，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必要對土地經(jīng)濟管理賦予應有重視。企業(yè)財務人員需綜合當?shù)亟?jīng)濟情況、未來發(fā)展趨勢等，對項目實施的可行性、效益性等進行分析、預測，確定資金需求量以及成本費用，編制項目投資可行性分析報告，為企業(yè)管理者決策提供支持，理性投資。

（六）其他保障措施

1.加強合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目涉及多方主體，合同是約束雙方行為、保障雙方權益的關鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應在合同中明確規(guī)定項目實施周期、具體的項目驗收標準、結(jié)賬方式、時間以及施工單位需要提供的發(fā)票類型等，保證項目可以如期保質(zhì)完工；取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票等。在合同簽訂后，要定期依據(jù)合同條款規(guī)定，審查施工單位是否按照合同要求建設項目，有無采用劣質(zhì)材料、提供的增值稅發(fā)票是否合規(guī)等，如出現(xiàn)問題，應及時要求施工單位整改，避免出現(xiàn)投資風險[5]。

2.建立健全項目投資風險評估及管理機制

（1）構建完善風險評估機制

其一，做好風險識別工作。準確識別風險是有效防控風險的前提，房地產(chǎn)企業(yè)還需樹立風險防范意識，結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合行業(yè)中遇到的投資風險類型，編制風險清單，并引入風險預警系統(tǒng)，結(jié)合風險影響因素，確定風險預警指標，實時監(jiān)控房地產(chǎn)項目建設中可能存在的風險，及時反饋給管理者。

其二，提升風險管理人員綜合素質(zhì)，強化風險評估能力。房地產(chǎn)企業(yè)應加快風險管理團隊建設，借助風險評估模型等工具，有效衡量風險威脅度。同時做好風險成因分析，分析引發(fā)風險的關鍵影響因素，及時控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金管理進程中的不利因素。另外，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)相關法律法規(guī)模型初步形成；在內(nèi)部環(huán)境層面，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實踐經(jīng)驗相對豐富，企業(yè)管理制度也逐漸完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以以相關政策制度為指引，健全風險評估流程及管理辦法，保證風險評估工作開展具有合理性和有序性。

（2）制定有效風險管理辦法，有效防范項目投資風險問題

建立跟投機制，強制投資部門、項目執(zhí)行人員及重要決策人員與項目同享利潤、共擔風險。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定長期發(fā)展規(guī)劃時，要結(jié)合實際情況進行深入分析，確定最為適宜的發(fā)展規(guī)劃，分析消費群體潛在需求，組織進行實地調(diào)研活動，加深市場了解程度，做好投資風險分析，及時規(guī)避風險[6]。

3.做好項目清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅和增值稅兩大稅種的預交稅款均按預計毛利率和預征率進行，如果預繳土地增值稅稅額小于實際應交付的稅額，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合規(guī)的范圍內(nèi)適當延緩清算時間，增加稅金的時間價值。但如果預交金額大于實際交付稅金，稅務清算工作完成后會面臨大額退稅的現(xiàn)象，這也表明企業(yè)有一筆資金被無償占用。為此，在企業(yè)交付竣工項目后，房地產(chǎn)企業(yè)應當盡快著手準備稅務清算工作，既要做好項目清盤、資產(chǎn)清理、人員調(diào)動、工程結(jié)算、質(zhì)保金退回等收尾類工作時，還需圍繞上述項目稅種和工商注銷開展各項工作。通過不斷促進企業(yè)各部門協(xié)作性，保障清算各環(huán)節(jié)工作順利完成，提早進行項目清算，退回多交稅款，減少資金被占用時間，盡快進入經(jīng)營活動中流轉(zhuǎn)，提升資金利用效率，也便于企業(yè)確定項目工作的最終效益。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)運營風險持續(xù)加大，對開發(fā)項目資金運營水平、流動性提出更高要求。為了不斷提升項目公司經(jīng)營能力，科學分析項目資金管理思路，需要在關注資金管理效率提升、落實投融資管理的同時，追求內(nèi)部效益，實施全面預算管理，拓寬融資渠道，加快銷售資金回籠速度，合理規(guī)劃各項資金支出，以合理風險管理措施規(guī)避投資風險，才能持續(xù)提升企業(yè)資金使用效率，在保證自身項目建設成果的同時實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。