房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)如何規(guī)避涉稅風險

◎文 穆鴻雁

我國稅務改革前，房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)都是我國主要的營業(yè)稅納稅主體。但是稅務改革政策實施后，營業(yè)稅主體發(fā)生轉變，“營改增”對房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的稅收產生較大影響。稅務政策不斷發(fā)生改變，如果不了解稅務政策，企業(yè)在經營過程中容易產生較多稅務風險。為此，企業(yè)應科學規(guī)避涉稅風險，合理規(guī)劃稅收管理工作，加強稅收風險管理，方能保障房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的涉稅風險

運營業(yè)務風險由于房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的日常監(jiān)管難度較大，經營周期長，在運營過程中，更加容易出現(xiàn)運營業(yè)務風險，面臨較高的偷稅、欠稅風險。房地產業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款結算不統(tǒng)一，影響著稅款征收，導致稅款征收波動較大。在工程結算前期，房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的大部分項目存在無稅可交現(xiàn)象，后期項目開始繳納增值稅，導致稅款繳納出現(xiàn)較大的波動，個別企業(yè)難以承受稅款繳納的變化會出現(xiàn)“跑路”的情況，最后導致稅款流失。

我國新出臺的稅收政策中明確提出，發(fā)生應稅行為承包人、承租人都需要承擔相應的法律職責，只要對外運營，就會產生一定的應稅行為。掛靠人需要承擔業(yè)務營業(yè)繳納的責任，那么相應的企業(yè)需要承擔相應的稅務風險，導致企業(yè)面臨一定的經濟損失。同時，企業(yè)的名譽也會受到嚴重影響。

當然，運營業(yè)務出現(xiàn)風險與企業(yè)缺乏風險預測意識有關，大部分企業(yè)并未意識到稅務風險管理的重要性，并未樹立防范意識，容易忽視工程施工進度、銷售回款以及融資貸款，在企業(yè)的項目建設中稅務風險管理缺失。財務部門工作職責并未落實，缺乏嚴格管控，部分企業(yè)的納稅人對新的稅款政策不理解、不熟悉，存在對跨市與跨省項目納稅過程中，并未在項目服務地區(qū)發(fā)生預繳稅款，從而增加企業(yè)的涉稅風險。

預收賬款風險預收賬款風險是指房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)賬目已經形成納稅義務后，但是企業(yè)并未在第一時間將應繳納的稅款上繳。一旦稅務部門檢查，企業(yè)將會承擔較大額度的滯納金，且根據(jù)相關的稅收政策，企業(yè)可能會面臨一些處罰，對企業(yè)納稅人下一年度的評價有嚴重影響。例如某房地產公司已經取得某項目后開工建設。同時，已經取得相關商品房的預售許可證，并在后續(xù)的經營中與購房客戶簽訂買賣合同，已經預收購房款，在企業(yè)進行相關財務處理時，并未及時依法進行納稅申報。這種情況當?shù)氐亩悇站忠坏┌l(fā)現(xiàn)，將會按照我國相關的營業(yè)稅條例規(guī)定對企業(yè)進行處理。此外，企業(yè)發(fā)票需要按照相關的規(guī)定進行規(guī)范處理，避免虛假發(fā)票的問題。在我國全面推出“營改增”試點后，大部分房地產企業(yè)與建筑安裝企業(yè)中的管理人，會利用項目承包商開虛假發(fā)票，試圖擴充成本，導致企業(yè)將會面臨較大的風險。與此同時，增加了企業(yè)擔負刑責的可能性。

收入結算風險房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)在項目建設過程中，其合同收入的內容可以分為兩個部分：第一部分為項目合同中所規(guī)定的初始收入部分，剩下的一部分則是合同發(fā)生變更或是索賠后形成的價外費用。缺乏全面了解會導致企業(yè)面臨營業(yè)收入完整性的涉稅風險，企業(yè)的相關涉稅人員應該對企業(yè)項目合同的收入確認需要的基本條件與依據(jù)，從而規(guī)避涉稅風險。

由于我國稅務改革，房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)受到影響，項目的合同會出現(xiàn)兩種模式，將材料與計稅分開，也就是“甲供材”中出現(xiàn)簡單計稅與簡單包含材料兩種模式。這兩種不同模式的合同應該將單一含材料部分的發(fā)票由甲方負責開具，并提供施工方，在最后將其納入合同的總收入中開票給甲方。但是這個過程比較復雜與繁瑣，所以另外一種合同模式為簡易計稅方式，操作起來比較方便，有利于甲方抵扣稅金。而甲供材的合同確定依據(jù)中，計算合同計稅時需要查看是否包含材料費用，如果操作失誤將會使企業(yè)面臨涉稅風險。

根據(jù)我國針對房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)所得稅處理規(guī)定，企業(yè)一旦開發(fā)產品完工后將會直接視為完工，收入結算時應該計算其計稅成本，并計算企業(yè)在此之前銷售收入的具體毛利額，將實際的毛利額與對應的毛利額之間的差額全部納入項目的應納所得稅中。但如果企業(yè)對這類稅收政策不熟悉，例如難以明確區(qū)分出會計和稅法收入確定原則的差異，將會導致企業(yè)面臨嚴重的稅款滯納風險。

管理過程控制風險房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的材料、人工費用以及各種機器的租賃費用高，涉及大量的增值稅與征收率，且稅率不同，會增加企業(yè)過程控制風險。部分企業(yè)在施工過程中，取得發(fā)票的項目稅率容易出現(xiàn)失誤，根據(jù)我國相關的增值稅政策規(guī)定，企業(yè)的納稅人的施工設備出租給他人的應該按照相關的建筑服務規(guī)定繳納增值稅，且稅率應該把控在9%，當企業(yè)對政策把控不準會產生涉稅風險。除此之外，房地產與建筑企業(yè)員工較多，施工項目大，工作人員不足時企業(yè)將會對外臨聘。每一個員工的工資發(fā)放前都應該上報并繳納個人所得稅，施工方是主要的代扣代繳義務人，需要承擔代扣代繳義務。但在此過程中，如果企業(yè)的管理有誤，并未及時上報，將會導致企業(yè)面臨稅務處罰。此外，企業(yè)使用電子形式簽訂的印花稅也會面臨涉稅風險。由于企業(yè)需要簽訂的合同較多，為了便于管理會采用電子合同，容易忽視印花稅申報，出現(xiàn)涉稅風險。

建筑安裝企業(yè)涉稅風險的控制對策

運營風險防范對策有效防范房地產業(yè)與建筑安裝業(yè)的運營風險，需要結合企業(yè)的具體發(fā)展狀況，不斷優(yōu)化企業(yè)的運營方式。例如建筑安裝企業(yè)的掛靠運營方式，詳細了解運營方式的相關法律職責。為了有效防范運營風險，被掛靠企業(yè)應當對掛靠企業(yè)基本情況進行詳細了解。例如企業(yè)的運營情況與資歷信息，最后應該詳細核查其資金狀況，需等相互確認后，科學分配職責，建立良好的合作關系。除此之外，企業(yè)應該對增值稅的行為加以管理，并嚴格按照我國增值稅中對納稅義務的規(guī)定進行確認，以增值稅的發(fā)生時間作為確認銷項稅的依據(jù)，動態(tài)監(jiān)控企業(yè)的具體負稅情況。

為了避免企業(yè)出現(xiàn)虛假發(fā)票的現(xiàn)象，需要及時建立相關的發(fā)票管理制度，并加以控制開具發(fā)票的各個環(huán)節(jié)，消除發(fā)票虛開的風險。加強企業(yè)內部的財務管理，做好財務監(jiān)管工作，制定相關對策，不斷優(yōu)化財務控制方式，并在被掛靠企業(yè)中，嚴格管理掛靠企業(yè)在施工中的各個環(huán)節(jié)，對施工流程嚴格監(jiān)管，使監(jiān)管工作更加全面與完善?？茖W制定企業(yè)的會計記賬標準，將設定總賬的權力交由被掛靠企業(yè)，掛靠企業(yè)負責組織施工，定期清點賬務，有效防范風險。

賬款風險防范對策企業(yè)財務人員的專業(yè)素養(yǎng)影響著企業(yè)的發(fā)展。大部分涉稅風險與企業(yè)工作人員專業(yè)知識能力掌握不足、專業(yè)素養(yǎng)低有關。我國稅值改革制度持續(xù)進行，企業(yè)應該加強財務工作人員專業(yè)素養(yǎng)的培訓，應該深入認識我國增值稅中的對義務繳納增值稅詳細規(guī)定。在預收款項或是按照相關的合同規(guī)定進行節(jié)點付款，企業(yè)都將面臨納稅義務發(fā)生時間的問題，明確稅法中對納稅義務時間發(fā)生截至點的確定，并按照時間截至點完成繳納，履行對應的納稅職責即可有效防范涉稅風險。財務人員應詳細了解工程承包合同中的內容，做好各項款項支付時間的標記，避免遺漏，按照項目的合同完成納稅職責。當項目合同中并未體現(xiàn)支付款項的詳細期限時，財務人員確定納稅義務發(fā)生時間應該以納稅人收取營業(yè)收入款為準。

此外，應跟隨我國稅務體系改革，不斷加強企業(yè)賬款管理，及時完成企業(yè)稅務預繳和匯算清繳工作，準確把握相關的政策規(guī)定。例如及時在建筑服務所在地完成預繳稅款，采用多種方式計算企業(yè)項目的預繳增值稅。但預征率可能存在不同，所以需要企業(yè)財務人員學會使用不同的方法靈活計算，明確企業(yè)的納稅義務，不斷規(guī)范企業(yè)稅務會計核算。

收入結算風險防范對策收入結算風險防范應根據(jù)我國針對企業(yè)所得稅相關規(guī)定的通知進行防范。首先需要明確企業(yè)勞務收入的確定，并對其勞務收入的時間點與前提條件做出明確規(guī)定。而建筑企業(yè)應該按照相關規(guī)定完成對完工進度的判斷，并在第一時間內確定企業(yè)當期建筑勞務收入，及時上報，避免出現(xiàn)收入確認滯后的稅務風險。防范稅款滯納風險時，企業(yè)應該明確所開發(fā)完成的產品的具體完工時間，通過判斷竣工材料、開發(fā)產品得到狀況確定企業(yè)的項目是否完工，竣工證明材料已經向相關管理部門報備，且產品已投入使用并獲得初始產權證明已經完工。企業(yè)存在不同的銷售方式，交易環(huán)節(jié)與流程復雜。因此，發(fā)生納稅義務的時間存在較大的差異，當發(fā)生納稅義務時應該及時上報，并按照企業(yè)經營業(yè)務所得稅的相關處理辦法對銷售方式以及各確定的時間節(jié)點進行確認，避免出現(xiàn)收入確認滯后的稅務風險。同時，明確實際的毛利額與對應的毛利額之間的差額，全部納入應納所得稅中，并詳細區(qū)分會計和稅法收入確定原則的差異，降低收入結算風險。

全員全過程控制營業(yè)稅改增值稅的政策實施后，大部分企業(yè)辦理涉稅業(yè)務更多的是非專業(yè)的財務人員。在企業(yè)的投標預算、簽訂建設合同、項目施工、材料采購均涉及到一定的稅務知識。企業(yè)使用非專業(yè)工作人員容易產生涉稅風險，例如企業(yè)招聘大量的臨時工作人員的人工費支付是需要上報個人所得稅的，但非專業(yè)工作人員容易忽視這一點，從而導致企業(yè)產生涉稅風險。所以，企業(yè)應該加強財務人員對我國新的增值稅基本理論知識的學習，在企業(yè)項目建設過程中，應該讓財務人員參與到多項合同簽署過程中。例如，常見的材料采購合同、機械租賃合同的會簽，提高財務人員的專業(yè)能力，規(guī)避涉稅風險。同時，企業(yè)可以采用集中管控方式采購材料，降低成本及稅負，并通過與勞務派遣公司簽訂勞務派遣合同的方式進行用工，規(guī)避個稅代扣代繳風險，重視印花稅繳納，加強施工過程中的涉稅風險控制管理，全面控制企業(yè)的涉稅風險。

總之，建筑安裝與房地產行業(yè)將需要精細化管理財稅，從而應對具有復雜性特點的稅務工作，保障企業(yè)達到涉稅零風險與零誤差的目的；在我國合法的框架內控制稅收風險，實現(xiàn)建筑安裝與房地產行業(yè)發(fā)展的總體目標。