政策加碼這一年

2023年房地產(chǎn)行業(yè)，總體上呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。回望2023年樓市政策，可以看出，剛性和改善性合理住房需求正在有序釋放，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著高質(zhì)量發(fā)展闊步前行。

全力推進(jìn)“保交樓”

2023年，“保交樓”仍是全社會(huì)和全行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。6月30日，據(jù)央行官網(wǎng)，央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度例會(huì)于6月28日在北京召開(kāi)。會(huì)議提出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

事實(shí)上，進(jìn)入2023年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

2023年5月份以來(lái)，多地密集舉行專(zhuān)題會(huì)議、出臺(tái)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及專(zhuān)戶(hù)管理、建立預(yù)售資金移動(dòng)預(yù)警機(jī)制等。

同時(shí)， 金融端同樣全力護(hù)航“ 保交樓”。今年3月，在國(guó)新辦舉行的“權(quán)威部門(mén)話開(kāi)局”新聞發(fā)布會(huì)上，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已經(jīng)推出了3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，“保交樓”相關(guān)資金仍在繼續(xù)落實(shí)。多地則因城施策印發(fā)行動(dòng)方案，支持用足用好“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款。

一系列舉措也成效顯著，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年以來(lái)房屋累計(jì)竣工面積保持正增長(zhǎng)。

此外，眾多房企開(kāi)啟“品質(zhì)交付”之路。盡管行業(yè)仍處于發(fā)展低谷，眾多房企（包括部分出險(xiǎn)企業(yè)）仍然延續(xù)了對(duì)產(chǎn)品力的追求，將保交付工作主動(dòng)提升到了“品質(zhì)交付”層面。

值得注意的是，在交付過(guò)程中，“交房即交證”的新模式在多個(gè)城市逐步推開(kāi)，并進(jìn)入常態(tài)化。

限購(gòu)政策再調(diào)整

在限購(gòu)政策下，居民買(mǎi)房除了要看自己的財(cái)力水平，還要看是否具備購(gòu)房資格。2023年以來(lái)，各地相繼調(diào)整優(yōu)化了商品房限購(gòu)政策。

浙江嘉興發(fā)布21條房地產(chǎn)新政，明確自措施發(fā)布之日起，不再限制居民家庭購(gòu)房套數(shù)，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓。這一做法引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。此后，國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)原先執(zhí)行的房屋限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

有的城市明確取消住房限購(gòu)政策。比如，湖北武漢取消二環(huán)線以?xún)?nèi)住房限購(gòu)政策，江蘇無(wú)錫提出在全市域取消限購(gòu)政策。

多數(shù)熱點(diǎn)城市對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，各地放松限購(gòu)政策主要涉及全面放開(kāi)限購(gòu)、縮小限購(gòu)區(qū)域、針對(duì)特定面積段取消限購(gòu)、針對(duì)人才或多孩家庭優(yōu)化限購(gòu)等方面。國(guó)內(nèi)一部分城市宣布取消限購(gòu)政策，一部分城市的特定區(qū)域，現(xiàn)有限購(gòu)政策也作出了一定調(diào)整。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，“各地放松或取消住房限購(gòu)政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。房地產(chǎn)調(diào)控就是要根據(jù)不同時(shí)期的房地產(chǎn)供求關(guān)系，出臺(tái)相應(yīng)政策措施，起到平衡供求關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。在樓市走熱、房?jī)r(jià)高企階段，限購(gòu)政策的出臺(tái)在一定程度上抑制了投資需求；在樓市遇冷時(shí)，取消或放松限購(gòu)有利于促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，進(jìn)而起到提振樓市的作用。各地因城施策調(diào)整限購(gòu)政策，正是響應(yīng)樓市最新變化的舉措，旨在提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)樓市回暖?！?/p>

認(rèn)房不認(rèn)貸

2023年樓市一個(gè)很重要的政策便是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，通常指的是，在購(gòu)房貸款時(shí)，銀行或金融機(jī)構(gòu)只考慮購(gòu)房者目前名下的房產(chǎn)情況，而不考慮其之前的貸款記錄或房產(chǎn)擁有歷史。具體來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房者之前沒(méi)有過(guò)貸款記錄，只要能夠證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定。如果購(gòu)房者的名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，無(wú)論是否辦理過(guò)貸款，或者之前貸款是否結(jié)清，再次買(mǎi)房都會(huì)按照第二套住宅房進(jìn)行認(rèn)定。

在這樣的政策下，銀行辦理房貸時(shí)不會(huì)考慮購(gòu)房者歷史借款記錄，因此貸款的利率會(huì)有所降低，同時(shí)首付的比例也會(huì)相應(yīng)提升。這樣的政策有利于提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，降低購(gòu)房門(mén)檻，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和穩(wěn)定。

隨著9月1日北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市全面施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，杭州、成都、蘇州、無(wú)錫、福州等30多個(gè)城市也陸續(xù)跟進(jìn)。

這一政策落地后，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房信心改善明顯，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期也有所改善，一線城市政策調(diào)整后，北京、上海房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯增加，而廣州、深圳房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期變化不大。

這一政策的出臺(tái)，對(duì)二手房市場(chǎng)帶動(dòng)明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房累計(jì)掛牌量和新增掛牌量雙雙上升，且累計(jì)在售掛牌量和新增掛牌量一度達(dá)到年內(nèi)峰值。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”全面建立

2023年4月，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將利于房地產(chǎn)稅征收工作的推進(jìn)。但房地產(chǎn)稅在當(dāng)下的征收基礎(chǔ)還不健全，因其落地還需要考慮財(cái)稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化等內(nèi)容。

2013年3月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。

2016年，國(guó)土資源部官網(wǎng)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開(kāi)始全面實(shí)施落地；2018年，自然資源部宣布不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。到2023年，經(jīng)過(guò)十年努力，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，實(shí)現(xiàn)了新的突破。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的當(dāng)下， 與其相關(guān)連的房地產(chǎn)稅征收的問(wèn)題，再次被熱烈討論。有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為一個(gè)重要的稅種，其在我國(guó)的落地需要立法先行，而當(dāng)下還處在調(diào)研和部分城市試點(diǎn)的階段，離全面實(shí)施還有不短的路要走。

“第三支箭”持續(xù)發(fā)力

自2022年“金融16條”出臺(tái)后，支持房企融資的“三支箭”接連射出，包括房企信貸、債券、股權(quán)融資，這就是所謂的“三支箭”。

“第一支箭”是央行去年底的第二次降準(zhǔn)，“第二支箭”是商業(yè)銀行支持房企融資，“第三支箭”是證監(jiān)會(huì)允許涉房企業(yè)重新上市。在去年11月28日證監(jiān)會(huì)射出的“第三支箭”中，共提出了五點(diǎn)舉措，其中一點(diǎn)就提到了“要開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，今年2月20日的這條消息，代表著“第三支箭”的加速落地。

2023年11月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作并提出具體舉措。

此次會(huì)議釋放出積極的政策信號(hào)，表明金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的堅(jiān)定態(tài)度，加大“三支箭”（信貸、債券、股權(quán)）實(shí)施力度將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多資金活水，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

“第一支箭”信貸支持，繼續(xù)加力增效。自2022年底“金融16條”發(fā)布以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)持續(xù)增加對(duì)房企的信貸投放。各大銀行密集與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成銀企合作協(xié)議并提供授信。此外，通過(guò)設(shè)立保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等，不斷優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。

“第二支箭”發(fā)債融資，有望擴(kuò)容增量。“第二支箭”是指民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。據(jù)2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，在“第二支箭”框架下，累計(jì)為民營(yíng)房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。

“ 第三支箭” 股權(quán)融資， 大有可為。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2022年11月份股權(quán)融資5項(xiàng)措施發(fā)布以來(lái)，共有近50家上市房企擬通過(guò)股權(quán)融資方式募集資金達(dá)1000億元。

“支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資”，則表明資本市場(chǎng)在支持房企股權(quán)融資方面仍大有可為，對(duì)房企合理的股權(quán)融資支持力度也會(huì)越來(lái)越大。

“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“三支箭”需共同發(fā)力，通過(guò)融資支持為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。當(dāng)然，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)回暖不僅需要融資支持，還需要需求端的提振，促進(jìn)房企自身資金來(lái)源改善，從而逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

“花式”購(gòu)房補(bǔ)貼

2023年，對(duì)于許多地方政府來(lái)說(shuō)，發(fā)布了一系列購(gòu)房補(bǔ)貼，包括人才購(gòu)房補(bǔ)貼、三孩家庭補(bǔ)貼、團(tuán)購(gòu)補(bǔ)貼、發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券等。尤其是人才購(gòu)房補(bǔ)貼，有地方最高達(dá)到800萬(wàn)元，力度較大。

各地“花式”補(bǔ)貼動(dòng)作，除了有對(duì)購(gòu)房者給予最直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼外，部分城市還以購(gòu)房契稅形式給予補(bǔ)貼，且補(bǔ)貼對(duì)象不限于人才政策范圍。

購(gòu)房補(bǔ)貼最豪橫的，非廣東珠海莫屬。1月9月，珠海推出《珠海高新區(qū)建設(shè)未來(lái)科技城·人才友好青年友好行動(dòng)計(jì)劃（2022-2024年）》，推出最高600萬(wàn)元住房補(bǔ)貼、80萬(wàn)元生活補(bǔ)貼、3.8萬(wàn)元租房補(bǔ)貼等“住房獎(jiǎng)補(bǔ)”，6折租住人才安居住房，人才公寓申請(qǐng)入住“零等待”。這個(gè)補(bǔ)貼力度相當(dāng)大。哪怕此前廣西首府南寧提出了A類(lèi)人才200萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼，那也是有相當(dāng)高的要求。

像珠海一樣，對(duì)購(gòu)房者給予最直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼的，還有河北保定、江西贛州贛縣、吉林長(zhǎng)春以及云南昆明等。為加速城市化，廣西玉林出臺(tái)的新政，優(yōu)惠內(nèi)容或更為豐富：購(gòu)房最高補(bǔ)貼1萬(wàn)元；按購(gòu)房所繳納的契稅為基數(shù)給予50%的補(bǔ)貼；提供萬(wàn)套優(yōu)惠房源，在該樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上每套優(yōu)惠不低于2萬(wàn)元……

值得注意的是，保定已經(jīng)是第2次出臺(tái)政策，比較特殊的是，保定上一次率先在全國(guó)打響了放松特定房屋類(lèi)型的限價(jià)、限購(gòu)政策。其規(guī)定，對(duì)被動(dòng)式超低能耗建筑商品房項(xiàng)目，取消銷(xiāo)售價(jià)格限制。居民如購(gòu)買(mǎi)被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購(gòu)政策的限制。

城市更新政策

老舊小區(qū)改造作為城市更新改造的重點(diǎn)內(nèi)容，不僅是一項(xiàng)重大民生工程，也是一項(xiàng)重要的發(fā)展工程。近幾年來(lái)，在各個(gè)城市當(dāng)中，老舊小區(qū)改造的工作都在有序進(jìn)行，不少的房子都到了一定的年限出現(xiàn)墻皮脫落等情況，這時(shí)候就需要及時(shí)修復(fù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求各地扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施，靠前謀劃2024年改造計(jì)劃。

《通知》明確，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施，扎實(shí)抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”等3個(gè)重點(diǎn)。

一是扎實(shí)推進(jìn)“樓道革命”。加快更新改造老化和有隱患的燃?xì)?、供水、供熱、排水、供電、通信等管線管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道、上下小道等，開(kāi)展住宅外墻安全整治。大力推進(jìn)有條件的樓棟加裝電梯等。

二是深入推進(jìn)“環(huán)境革命”。全面整治小區(qū)及其周邊的綠化、照明等環(huán)境。依據(jù)需求增設(shè)停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車(chē)及汽車(chē)充電設(shè)施，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老化和適兒化設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施等。

三是有效實(shí)施“管理革命”。積極引導(dǎo)有條件的小區(qū)引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌等機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道等。

老舊小區(qū)改造確實(shí)能夠?qū)瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)起到較大的助力。在老舊小區(qū)改造的過(guò)程中，除了常規(guī)的房地產(chǎn)核心板塊外有所收益外， 其上下游產(chǎn)業(yè)鏈， 包括家具、家電、家居、裝修等產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)都會(huì)受到拉動(dòng)。

有專(zhuān)家表示，老舊小區(qū)改造是我國(guó)穩(wěn)投資惠民生的重要方面，此次政策重在擴(kuò)大改造對(duì)象，并探索建立房屋養(yǎng)老金和保險(xiǎn)制度，解決“錢(qián)從哪里來(lái)”問(wèn)題，形成住宅小區(qū)改造建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制；同時(shí)，老舊小區(qū)改造好了，相當(dāng)于把物業(yè)服務(wù)抬活了，這有助于導(dǎo)入更多需求，從而有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。