探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀及優(yōu)化策略

文/周靜（威海市環(huán)翠區(qū)城市發(fā)展投資有限公司）

如今房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中扮演著異常關(guān)鍵的角色，自身的發(fā)展和一系列關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，這在保證社會穩(wěn)定性方面有著極為重要的意義。正是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，導(dǎo)致行業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)本身是大型開發(fā)類的企業(yè)，對于資金的需求比較大，但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)通過負(fù)債籌集來獲得資金，這部分資金在企業(yè)資金總量中占據(jù)了絕大部分，這種較大的負(fù)債率可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金方面的風(fēng)險，如果情況嚴(yán)重，甚至還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，造成嚴(yán)重的損失。為了幫助企業(yè)緩解生產(chǎn)經(jīng)營的壓力，更好地調(diào)控資金、配置資金，使其處于穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，有必要針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀及其優(yōu)化策略進(jìn)行分析和研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析

如今隨著社會的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)的重要性越發(fā)明顯，作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭會更加激烈，在行業(yè)發(fā)展過程中遇到的問題更加豐富，因此也讓相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時，需要獲得相應(yīng)的資金支持，在這個過程中可能會產(chǎn)生籌資風(fēng)險；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高生產(chǎn)盈利水平，改變所占的市場份額時可能會追加投資或者開辟新的投資項目，有可能會導(dǎo)致投資風(fēng)險的產(chǎn)生；此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中制定的經(jīng)營策略不夠合理，有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險，因此有必要對房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)的分析，了解財務(wù)風(fēng)險的具體產(chǎn)生因素，并制定相應(yīng)的控制方案。

（一）籌資風(fēng)險分析

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中可以進(jìn)行籌資以獲得資金，而債務(wù)籌資以及股權(quán)籌資這兩種方式是相對來說更加常見的方式，也是對企業(yè)發(fā)展有益的方式，債務(wù)籌資主要是指企業(yè)建立在自有資金的前提下擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模，或者是開發(fā)一些新的項目，企業(yè)可以通過發(fā)行債券以及向銀行貸款等方式來獲得資金，這種方式在具體應(yīng)用的過程中有著獨特的風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)的合約到期時，就必須要連本帶利地將資金歸還給相應(yīng)的單位，但在實際中可能會受到多方面因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)無法按照原定的期限償還債款，因此導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)了舉債的風(fēng)險。股權(quán)投資主要是指企業(yè)在經(jīng)營的過程中發(fā)售股權(quán)，從而獲得籌資，但是股權(quán)本身就比較特殊，可能會導(dǎo)致企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生更大的成本或者是股權(quán)數(shù)量的改變，體現(xiàn)出其不確定性。

（二）投資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險主要包括以下三種情況：首先是可能會存在房地產(chǎn)企業(yè)中個別財務(wù)指標(biāo)的誤導(dǎo)，當(dāng)企業(yè)處于生產(chǎn)運行發(fā)展的階段，個別財務(wù)指標(biāo)的局限性誤導(dǎo)問題經(jīng)常會出現(xiàn)，領(lǐng)導(dǎo)層可能會為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營利潤以及改變市場的份額，參照某個具體的財務(wù)指標(biāo)，并且盲目增加投資，這就會導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流量增加，也會讓企業(yè)產(chǎn)生更大的資金需求，面臨更多的投資風(fēng)險。其次是企業(yè)面臨著短期內(nèi)支出增大的風(fēng)險，當(dāng)前市場競爭已經(jīng)變得更加激烈，有很多企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略上就會選擇更具差異化且多元化的戰(zhàn)略，導(dǎo)致一些個性產(chǎn)品的資金投入量變得更多，增加企業(yè)現(xiàn)金流，對于企業(yè)造成一定的資金壓力。另外是企業(yè)面臨著非經(jīng)營性投資的問題，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中盲目參與非經(jīng)營性投資，而這部分投資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說不會在短期內(nèi)獲得較多的收益，因此占用了企業(yè)大量的現(xiàn)金資源，致使企業(yè)的資金鏈運轉(zhuǎn)不通暢。如果企業(yè)在發(fā)展的過程中，面對的非經(jīng)營性投資需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了自身的資金承受能力，必然會導(dǎo)致企業(yè)面臨著更大的發(fā)展困難，甚至?xí)屍髽I(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（三）經(jīng)營風(fēng)險分析

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程中，資金運動受到了供給、生產(chǎn)以及銷售等不同環(huán)節(jié)產(chǎn)生的影響，因此而使得企業(yè)的資金運動速度相對來說比較緩慢，資金運營又比較困難，同時也導(dǎo)致企業(yè)資金價值下降。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險，體現(xiàn)在企業(yè)中表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營能力無法隨著市場環(huán)境的變動而產(chǎn)生相對應(yīng)的變化，現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展，進(jìn)入了供大于求的階段，企業(yè)之間競爭變得進(jìn)一步激烈，行業(yè)發(fā)展速度也異常穩(wěn)健，升級速度越來越快。要面對市場的頻繁變化，企業(yè)就必須要提高自身的生產(chǎn)經(jīng)營能力，如果企業(yè)只墨守成規(guī)，按照基本的情況去開展管理工作，沒有完全把握市場行情的變化特點，并制造出更符合大眾預(yù)期的建筑產(chǎn)物，形成綜合質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品；或者是在生產(chǎn)營銷時，仍舊使用陳舊的產(chǎn)業(yè)管理模式和營銷的模式，卻不著重于提高企業(yè)的生產(chǎn)運營效率，對企業(yè)成本進(jìn)行壓縮，那么房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨著資金枯竭、客戶流失的局面。除此之外，貨幣市場的動蕩導(dǎo)致資本流動的風(fēng)險，進(jìn)一步增加以及無法對房地產(chǎn)投資人承諾的利潤分配問題，都是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的價值

首先，通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制有助于保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益是其發(fā)展過程中的重點，而通過風(fēng)險控制則能夠幫助企業(yè)更好地建立盈利的基礎(chǔ)，采取風(fēng)險控制措施能夠幫助企業(yè)增加收入、減少支出，讓企業(yè)的風(fēng)險降到最低，也能讓企業(yè)在遇到損失時得到合理的經(jīng)濟(jì)補償，因此能對企業(yè)的費用支出進(jìn)行相應(yīng)的控制，幫助企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的目標(biāo)。

其次，通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制有助于企業(yè)制定合理的決策。企業(yè)的風(fēng)險管理是使用科學(xué)以及系統(tǒng)性的方法，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能會面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行及時發(fā)現(xiàn)和科學(xué)處理，這樣能夠幫助企業(yè)更好地消除生產(chǎn)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、決策風(fēng)險等，幫助企業(yè)制定出更正確的決策，對于企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展具有一定積極意義。

另外，通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制有助于幫助企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險管理是以最小的成本來達(dá)到最大安全保障的科學(xué)管理措施，在風(fēng)險管理中可以將各項費用分?jǐn)偟狡髽I(yè)的產(chǎn)品和勞務(wù)環(huán)節(jié)，讓費用支出在盈利中的扣除得到相對應(yīng)的減少，這對于企業(yè)來說也是提高經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。除此之外，風(fēng)險管理還要求企業(yè)中各大部門都能夠加大關(guān)注力度，自覺參與到其中，促進(jìn)經(jīng)營管理效率的提高，幫助企業(yè)減少風(fēng)險，這也在一定程度上提高了企業(yè)的經(jīng)營效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）企業(yè)內(nèi)部原因分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理情況受企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程中通常會投入大量的資金，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模比較小，實力又比較缺乏，這些企業(yè)在運營過程中的資金來源主要是銀行借款、工程墊資、期房的銷售預(yù)收款等，而企業(yè)自有的資金相對占比則比較小。有關(guān)方面的統(tǒng)計已經(jīng)表明，現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)資本遠(yuǎn)超70%，甚至有一些企業(yè)的債務(wù)資本超過90%，這種高負(fù)債率的現(xiàn)象很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨生產(chǎn)經(jīng)營的問題，還可能會引發(fā)財務(wù)危機(jī)，對房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)發(fā)展造成阻礙和限制，因此有必要尋找合理可行的具體解決方式。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理困難。很多房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展時間相對較短，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)可能是來自其他企業(yè)的轉(zhuǎn)型，并沒有重視風(fēng)險管理的問題，也沒有將風(fēng)險管控歸結(jié)到企業(yè)重要的議事日程中，同時管理人員對于財務(wù)風(fēng)險也并未建立起行之有效的規(guī)避機(jī)制和相應(yīng)的防范意識。現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度越來越穩(wěn)健，國家已經(jīng)從財政方面、貨幣方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀方面的調(diào)整，希望能解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中存在的一部分問題，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)自身對于政策的了解和掌握并不完全，自身的管理水平相對來說比較局限，無法在發(fā)展的過程中自覺做到風(fēng)險防范處理，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)走向倒閉的困境。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識缺乏以及自身的管理水平較低，是企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險，有必要對此進(jìn)行研究和解決。

（二）外部環(huán)境因素分析

首先是房地產(chǎn)企業(yè)會受到政策的影響。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況直接影響到上下游的幾十個行業(yè)，即房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，國家和地方政府都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況加以重視。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國家方面從稅收、貨幣以及金融政策等多個方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控和干預(yù)。此外，國家在房地產(chǎn)交易政策的出臺方面必然會針對資金周轉(zhuǎn)率以及房地產(chǎn)產(chǎn)品去化率產(chǎn)生調(diào)控，但是總體上來看，政策上遵循的原則仍然是房住不炒的原則，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭環(huán)境起到了宏觀調(diào)控的作用，也讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨更多的財務(wù)風(fēng)險。除此之外，土地市場政策也會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成影響，由于土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)過程中占比較大的部分，政府方面制定出的土地政策會直接影響到土地資源的供給情況，最終對房地產(chǎn)企業(yè)的商品定價造成影響。整體上來看，國家制定的金融政策、房地產(chǎn)交易政策、稅收政策、土地政策都具有不確定性，正是這些外部環(huán)境的不確定性對于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險產(chǎn)生了干擾。

其次是經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)項目造成了影響。通常來說，地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人民群眾的生活富足度會提升，物質(zhì)水平也會相應(yīng)得到保證，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展能夠產(chǎn)生良好促進(jìn)作用。但是從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，不管是全球經(jīng)濟(jì)還是地區(qū)經(jīng)濟(jì)，實際上都存在著發(fā)展的周期，如果經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展周期的最高點時，那么行業(yè)會進(jìn)入蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵時期，但是如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)超過了區(qū)域經(jīng)濟(jì)承載的能力，會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)市場熱度下降。這個階段房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨財務(wù)風(fēng)險，可能會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。

最后是房地產(chǎn)企業(yè)會受到市場環(huán)境的影響，如今我國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度加快，群眾的需求變得越來越多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)的生命線也是其產(chǎn)品的研發(fā)線，主要的房地產(chǎn)消費人員是個體，因此行業(yè)未來的發(fā)展方向和發(fā)展創(chuàng)新就是針對個體消費者來開展產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。在這個過程中，企業(yè)會一直秉承客戶需求首位的原則，防止在對客戶進(jìn)行分析的過程中出現(xiàn)偏差，也會盡量滿足消費者的個性化需求，排除企業(yè)中潛藏的市場危機(jī)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的防范策略

為了進(jìn)一步防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低風(fēng)險造成的影響，幫助企業(yè)規(guī)避損失，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要對財務(wù)風(fēng)險的理念產(chǎn)生正確清晰的認(rèn)知，結(jié)合實際情況構(gòu)建完善的風(fēng)險管理體系，在發(fā)展和建設(shè)的過程中強(qiáng)化監(jiān)督管理工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險監(jiān)管質(zhì)量，及時阻斷風(fēng)險。

（一）清晰財務(wù)風(fēng)險理念

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要有更高的風(fēng)險防范意識，了解財務(wù)風(fēng)險所具有的客觀性及重要性特點，并不斷更新財務(wù)管理和風(fēng)險防范的思想，通過具體的現(xiàn)象了解和掌握財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)，明確其內(nèi)在的規(guī)律，采取更行之有效的管理方式，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，使風(fēng)險消除在萌芽階段。其次是需要重視房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理文化培養(yǎng)工作，要進(jìn)一步明確風(fēng)險管理的理念，使之滲透到企業(yè)的文化環(huán)境中，進(jìn)一步提高員工的風(fēng)險防范意識和觀念，將其轉(zhuǎn)換為員工的自覺行為，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立更加完善的風(fēng)險管理體制。另外房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員絕對不能盲目的追求經(jīng)濟(jì)利益，而不去考慮風(fēng)險，更加不能害怕風(fēng)險，而是要牢牢掌握好規(guī)避風(fēng)險的合理性，使企業(yè)的承受風(fēng)險能力得到增強(qiáng)，當(dāng)企業(yè)遇到財務(wù)風(fēng)險問題時就能夠更好地進(jìn)行處理。最后，企業(yè)中財務(wù)管理工作人員在自身的工作中，樹立正確的風(fēng)險防范意識，制定合適的政策和管理的流程，有序組織開展財務(wù)會計處理任務(wù)，面對企業(yè)在發(fā)展過程中可能會遇到的風(fēng)險進(jìn)行更加妥善的處理，讓風(fēng)險防范意識在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理細(xì)節(jié)中得到完美的滲透和融合[1]。

（二）構(gòu)建風(fēng)險管理體系

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作人員要對銀行實施兼顧管理，要強(qiáng)化監(jiān)督并保證審計的實際效果，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，通過健全完善風(fēng)險管理體系，了解風(fēng)險管理在企業(yè)開展業(yè)務(wù)中所具有的管理價值和作用，強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督，完善風(fēng)險的機(jī)構(gòu)，幫助企業(yè)進(jìn)一步提高風(fēng)險管理人員的綜合素質(zhì)和水平。除此之外，還需要結(jié)合實際情況，參考外部管理專家提出的各項意見，設(shè)立單獨的審計機(jī)構(gòu)和部門去負(fù)責(zé)審計工作，保障企業(yè)的審計水平得到持續(xù)的提升，并獲得正確的審計結(jié)果。有關(guān)部門還需要利用好審計結(jié)果，保證房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理質(zhì)量，符合相應(yīng)的要求標(biāo)準(zhǔn)[2]。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理分析

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，從最開始項目立項到項目的可行性調(diào)查分析，工程概預(yù)算、工程建設(shè)、工程竣工的整個環(huán)節(jié)都需要建立相對應(yīng)的評估體系，要對房地產(chǎn)工程項目的完成情況以及資金應(yīng)用情況進(jìn)行精準(zhǔn)的評估，保證工程項目決策具有可行性。在房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，開展財務(wù)管理要做好市場調(diào)研和分析，確保企業(yè)中可用的資金充足，項目的概算合理，并對項目開展財務(wù)方面的可行性分析提供足夠的理論支持和數(shù)據(jù)依據(jù)。同時房地產(chǎn)企業(yè)還需要對投資的方案進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)、嚴(yán)格的審核，要盡量從源頭上防范虧損問題的產(chǎn)生，保證工程項目投資資金的完美落實。在確保用于工程項目建設(shè)的資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)之后，對出資合同進(jìn)行審核，判斷其和工程計劃是否相匹配，制定好工程的計劃和方案，只有保證過程項目的資金以及計劃得到嚴(yán)格落實之后，才能夠開展后續(xù)的項目建設(shè)工作[3]。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險客觀存在，并且具有不確定性的特點，如果說在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，沒有及時采取措施和方法來開展風(fēng)險的處理工作，必然會導(dǎo)致企業(yè)蒙受更加嚴(yán)重的損失，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)采取行之有效的控制措施來幫助企業(yè)自身規(guī)避風(fēng)險，不斷提高風(fēng)險控制的水平，才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益得到同步提高，促進(jìn)企業(yè)自身的平穩(wěn)健康發(fā)展，幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)更加有利的地位。