房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險的成因及應(yīng)對策略探究

文/蔣淑華（廣州俊發(fā)聚新房地產(chǎn)有限公司）

由于我國市場經(jīng)濟的快速推進，一些房地產(chǎn)公司已經(jīng)在國內(nèi)國際市場中占有了一席之地，房地產(chǎn)公司快速發(fā)展的過程中也可能伴隨著稅務(wù)風(fēng)險，一部分房地產(chǎn)公司對于稅務(wù)風(fēng)險防范工作管理得不嚴格，以致于陷入財務(wù)風(fēng)險當中。房地產(chǎn)公司想要穩(wěn)穩(wěn)地扎根在經(jīng)濟市場當中，必須合理地進行稅款繳納；如不按照我國稅法規(guī)定合理繳納稅款，將會對房地產(chǎn)公司后續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展造成重大影響。因此，房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員應(yīng)該積極采取措施防范稅務(wù)風(fēng)險，對稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進行具體分析，并實施有效的應(yīng)對策略，進而保證房地產(chǎn)公司的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險的成因

（一）管理機制不健全

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)公司的融資渠道呈現(xiàn)出單一的情況，公司想要開展投資行為具有一定的困難，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的生存壓力極大。通過相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國大部分房地產(chǎn)公司對收入的提升尤其重視，進而忽視了房地產(chǎn)公司的稅負問題，長期發(fā)展下去，房地產(chǎn)公司必然會產(chǎn)生高稅收的風(fēng)險，對企業(yè)的經(jīng)營造成嚴重影響。產(chǎn)生這種問題的主要原因就是管理機制不健全，如果房地產(chǎn)公司擁有健全的管理機制，那么會及時發(fā)現(xiàn)公司存在的稅務(wù)繳納漏洞[1]。同時，由于房地產(chǎn)公司管理機制的不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的涉稅合同沒有經(jīng)過嚴格的審核，如果簽署合同后產(chǎn)生稅收糾紛，對房地產(chǎn)公司而言會造成惡劣影響，并且很多房地產(chǎn)公司對于發(fā)票的管理比較松懈，沒有具體的發(fā)票管理流程，很多發(fā)票都不具備合規(guī)性，當房地產(chǎn)公司需要查驗發(fā)票時，時常出現(xiàn)發(fā)票不完整與發(fā)票簽署不合理的情況，對于房地產(chǎn)公司而言，非常不利于內(nèi)部財務(wù)的長遠發(fā)展，嚴重阻礙房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定運行。

（二）稅務(wù)風(fēng)險防范意識不足

在房地產(chǎn)公司運營過程中，公司領(lǐng)導(dǎo)層人員普遍對經(jīng)濟效益過度重視，把管理房地產(chǎn)公司大部分的精力放在追求經(jīng)濟效益方面，認為經(jīng)濟效益就是房地產(chǎn)公司發(fā)展的全部。領(lǐng)導(dǎo)層人員不具備識別稅務(wù)風(fēng)險的能力，并沒有防范稅務(wù)風(fēng)險的意識，對房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險防范工作不重視。認為稅務(wù)管理工作只是財務(wù)工作的一部分，不需要特別重視，只要公司可以取得良好的收益，公司就可以長遠地發(fā)展下去，并且會發(fā)展得越來越好。房地產(chǎn)公司高層領(lǐng)導(dǎo)人員的稅務(wù)風(fēng)險防范意識不足，也會引導(dǎo)公司財務(wù)工作人員對稅務(wù)風(fēng)險防范工作的不重視，認為領(lǐng)導(dǎo)人員都不重視，肯定對公司的工作運行沒有作用，長此以往，房地產(chǎn)公司勢必會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險隱患，進而制約房地產(chǎn)公司其他相關(guān)工作的順利開展[2]。另外，由于稅款對于房地產(chǎn)公司而言是一筆較大的資金流出，會降低房地產(chǎn)公司的利潤，一些房地產(chǎn)公司為了提高公司的利潤，或者管理人員為了提升個人的業(yè)績，使用違法的行為偷稅漏稅，這樣的行為會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司陷入財務(wù)風(fēng)險當中，對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展而言非常不利。

（三）稅務(wù)籌劃人員的能力不足

在房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理工作過程中，存在著稅務(wù)籌劃人員能力不足的問題，稅務(wù)籌劃人員對房地產(chǎn)公司的潛在支出難以判斷，導(dǎo)致成本的控制工作沒有辦法順利展開，如果房地產(chǎn)公司的成本控制工作不能起到控制作用，那么當房地產(chǎn)公司在投資時，會出現(xiàn)大額稅務(wù)支出。另外，由于稅務(wù)籌劃工作人員在房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理過程中占據(jù)重要地位，當稅務(wù)籌劃人員的工作能力不足時，無法完成稅務(wù)籌劃工作，當房地產(chǎn)公司需要稅務(wù)籌劃具體資料，并要求工作人員提供資料，會出現(xiàn)稅務(wù)籌劃報告不具備準確性的情況，對于房地產(chǎn)公司管理人員而言，完全不能進行參考。因此，稅務(wù)籌劃人員的能力不足，會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)公司繳納稅務(wù)的基本工作，稅務(wù)籌劃人員籌劃的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司繳納稅務(wù)的狀況，如果籌劃工作沒有做好，繳納的稅收可以出現(xiàn)不合理的情況，進而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，對于房地產(chǎn)公司的日常正常運行而言具有嚴重地影響，不利于房地產(chǎn)公司的長期發(fā)展。

（四）稅收政策影響

隨著稅收政策的不斷調(diào)整，在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段會實施不同的稅收政策，我國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，稅收政策也會隨之調(diào)整，而稅收政策的不斷調(diào)整，對于房地產(chǎn)公司而言，會增加把握稅收的難度，如果房地產(chǎn)公司財務(wù)公司人員沒有積極跟進稅收政策的變動，很容易存在稅收風(fēng)險。再者，房地產(chǎn)公司與稅務(wù)機關(guān)的稅收信息不對等，稅務(wù)機關(guān)在接收到最新稅收信息時，沒有對稅務(wù)信息與政策的改變大力宣傳，房地產(chǎn)公司并不了解這些稅收信息，進而無法隨著稅收政策的調(diào)整改變公司的稅收管理。并且很多房地產(chǎn)公司財務(wù)部門對稅收政策的理解，只停留在表面層次上，沒有深度理解其包含的法律法規(guī)。同時，在房地產(chǎn)公司從事稅收管理的工作人員，他們對于金融知識與稅收法律法規(guī)沒有良好的掌握，其專業(yè)素質(zhì)滿足不了公司崗位需求，當工作需要接觸到稅收政策時，無法真正理解稅收政策的真正意義，實際工作當中會處處受到阻礙，并不能有效地完成本職工作，導(dǎo)致有限公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生偷稅漏稅的情況，對于公司的長遠發(fā)展非常不利[3]。因此，可以看出，房地產(chǎn)公司會因為稅收政策的變動產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，當公司稅收工作人員素質(zhì)能力不高時，根本不能及時跟進稅收政策的調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司正常經(jīng)營受到阻礙。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略

（一）健全管理機制

房地產(chǎn)公司想要避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，必須健全管理機制。

首先，充分了解我國經(jīng)濟市場的實際發(fā)展情況，并與房地產(chǎn)公司的實際情況相結(jié)合，明確公司在經(jīng)濟市場中所處的位置，進而可以根據(jù)實際情況健全管理機制，促使管理機制可以符合房地產(chǎn)公司需求，該機制才能發(fā)揮出重要作用。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)該明確各部門的職責(zé)與工作人員的崗位職責(zé)，安排稅務(wù)崗位職責(zé)時，應(yīng)該具備科學(xué)性與合理性，保證稅務(wù)工作可以在房地產(chǎn)公司內(nèi)部順利開展。同時，對于房地產(chǎn)公司的所有涉稅合同，都要實行嚴格審核，避免由于合同審批得不嚴格，出現(xiàn)不確定的條例，產(chǎn)生嚴重的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)公司與其他企業(yè)或者個人簽訂合同時，都應(yīng)該與合作方明確稅務(wù)問題，經(jīng)雙方共同探討制定出符合雙方要求的合同，并明確標注雙方應(yīng)該承擔的稅務(wù)責(zé)任與義務(wù)，嚴格按照我國法律法規(guī)完成申報納稅，房地產(chǎn)公司的財務(wù)部門必須按照制定好的真實財務(wù)報表向稅務(wù)機關(guān)申請繳納稅款。最后，房地產(chǎn)公司對發(fā)票管理應(yīng)該進行規(guī)范，明確發(fā)票合規(guī)化管理對避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險具有一定的作用，其中，房地產(chǎn)公司購買發(fā)票、領(lǐng)用發(fā)票、開具發(fā)票與報銷方面都需要按照相關(guān)條例嚴格規(guī)范，并要求財務(wù)人員在管理發(fā)票時，必須按照管理流程進行，每一個步驟都需要符合房地產(chǎn)公司的發(fā)票管理條例。如果發(fā)現(xiàn)工作人員在管理發(fā)票時，出現(xiàn)違規(guī)管理的情況，主管人員應(yīng)該嚴格對其進行批評教育并告知發(fā)票管理對于公司而言的重要性，要求其在以后的工作中以嚴肅認真的態(tài)度對待發(fā)票管理工作，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)公司的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

（二）強化稅務(wù)風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)公司想要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，必須強化稅務(wù)風(fēng)險防范意識。首先，房地產(chǎn)公司高層領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該具備有效的稅務(wù)風(fēng)險防控意識，從管理思想上提高對稅務(wù)風(fēng)險防范的重視程度。由于稅務(wù)風(fēng)險的特定性，不僅僅需要房地產(chǎn)公司的申報納稅工作人員與會計工作人員具有較高的專業(yè)水平與個人能力，也對工作人員的個人法律素質(zhì)有一定的要求，面對這樣的情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)該提升公司的整體素質(zhì)，在發(fā)生稅務(wù)問題時，不要單一地問責(zé)財務(wù)部門，而是從領(lǐng)導(dǎo)人員到部門員工，全部人員都要承擔相應(yīng)的責(zé)任[4]。其次，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變稅務(wù)風(fēng)險防范意識，不要把所用的稅務(wù)風(fēng)險防范工作全部依賴財務(wù)部門完成，要從公司整體的角度出發(fā)，提升房地產(chǎn)公司所有工作人員對于稅務(wù)風(fēng)險的防范意識。再次，房地產(chǎn)公司管理人員要積極學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險防范措施與稅務(wù)管理制度，保證房地產(chǎn)公司在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可以有效避免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。最后，房地產(chǎn)公司應(yīng)該樹立正確的繳納稅款意識，只有公司從高層領(lǐng)導(dǎo)人員到基層工作人員都具備良好的納稅意識，公司在開展稅收管理的相關(guān)工作時，所有相關(guān)部門才能積極配合稅收管理工作，進而有效控制房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險。為了更好防范稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)公司需要制定稅務(wù)檢查制度。要做好事前預(yù)案、事中控制和事后補救工作。其中，房地產(chǎn)公司要開展自查，查擺公司自身在稅務(wù)工作中的漏洞，及時按照公司擬定的稅務(wù)應(yīng)急方案開展自查工作，具體內(nèi)容包括單據(jù)和發(fā)票的真實性與合法性以及業(yè)務(wù)流程的自查，并做好與稅務(wù)機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)工作。當然，在進行稅收風(fēng)險防范工作時，必須注重房地產(chǎn)公司所取得的經(jīng)濟效益，工作人員應(yīng)該做出合理的稅收策劃方案，籌劃方案時要從整體的角度出發(fā)，充分考慮到個稅的高低，在依法繳納稅款的基礎(chǔ)上，也要重視房地產(chǎn)公司的整體利益，進而全面提高房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險防范意識，促進房地產(chǎn)公司在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的同時可以取得良好的經(jīng)濟效益。

（三）提高稅務(wù)籌劃人員能力

在房地產(chǎn)公司的日常工作中，應(yīng)該不斷提高稅務(wù)籌劃人員的能力，主要是工作能力與道德素質(zhì)方面。想要提高稅務(wù)籌劃人員的個人工作能力，必須注重對稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)。

首先，房地產(chǎn)公司可以制定內(nèi)部工作人員培訓(xùn)制度，要求工作人員參與到職業(yè)技能培訓(xùn)當中，并由領(lǐng)導(dǎo)人員對完成后的工作人員進行考核。只有通過考核的工作人員才能繼續(xù)進行相關(guān)工作，如果沒有通過考核則要求這些人員繼續(xù)參與到培訓(xùn)當中，要求他們端正學(xué)習(xí)態(tài)度，明確職業(yè)技能培訓(xùn)對于崗位工作的重要性；如果長期不符合考核的要求，房地產(chǎn)公司應(yīng)該要求其進行轉(zhuǎn)崗。稅務(wù)籌劃人員的主要工作就是籌劃繳納稅款，站在房地產(chǎn)公司的角度，籌劃出公司應(yīng)該繳納的稅款，避免出現(xiàn)偷稅漏稅的情況。以城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅申報為例，說明房地產(chǎn)公司如何合理進行稅務(wù)籌劃。在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理中，由于銷售開發(fā)商品房需要進行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與分割，所以在一個計稅年度內(nèi)房地產(chǎn)公司實際擁有的土地面積是在不斷變化的。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃人員要及時對于存量商品房占有的具體土地面積開展實時的信息登記，并根據(jù)相關(guān)要求按時計算和繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同時，按照國稅發(fā)文件[2003]89 號的規(guī)定，房地產(chǎn)公司出租、自用以及出借的屬于公司的商品房，需要公司的稅務(wù)籌劃人員按照文件要求按時繳納房產(chǎn)稅，具體的時間點是從商品房使用或者交付的下一個月開始計征。其次，應(yīng)該提高稅務(wù)籌劃人員的思想道德素質(zhì)，由于籌劃人員工作的特定性，他們需要面對大量的稅務(wù)資金，這些人員必須具備良好的思想道德素質(zhì)與良好的法律觀念，在面對大量資金時，堅持遵守職業(yè)道德，避免出現(xiàn)違法亂紀行為，進而保證合理規(guī)避房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險[5]。最后，應(yīng)該給予房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員外出進修的機會，幫助稅務(wù)籌劃人員學(xué)習(xí)到更先進的稅務(wù)籌劃工作知識，提升個人的工作能力，促進房地產(chǎn)公司的長遠發(fā)展，并取得良好的發(fā)展效果。

（四）及時學(xué)習(xí)最新的稅收政策

在房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理工作中，應(yīng)該要求高層領(lǐng)導(dǎo)人員以及工作人員及時學(xué)習(xí)最新的稅收政策。

首先，房地產(chǎn)公司全體人員對財務(wù)知識必須有一定的了解，并加大對稅收政策變化以及調(diào)整的關(guān)注程度，設(shè)立專職崗位要求崗位工作人員與稅務(wù)部門對接，當稅務(wù)部門出臺新的政策條例以及稅收調(diào)整時，可以第一時間了解稅收政策的調(diào)整內(nèi)容與具體調(diào)整時間，并根據(jù)稅收政策的調(diào)整內(nèi)容，調(diào)整稅收籌劃制度，使房地產(chǎn)公司稅收籌劃制度的作用可以充分發(fā)揮出來[6]。其次，可以根據(jù)稅收政策的需求建立一套科學(xué)的稅收籌劃信息系統(tǒng)，這個系統(tǒng)的主要作用就是儲存稅收籌劃信息與稅收政策信息，當房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人員需要了解內(nèi)部的稅務(wù)信息時，可以從該系統(tǒng)中調(diào)出稅收籌劃信息，有利于領(lǐng)導(dǎo)人員對房地產(chǎn)公司的稅收情況進行了解，并及時掌握最新的稅務(wù)政策變動情況，進而在稅收政策發(fā)生變動時，可以及時了解，避免出現(xiàn)由于對稅收政策了解不及時產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)公司可以建立稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，風(fēng)險預(yù)警主要是根據(jù)稅務(wù)繳納規(guī)律以及多種信息，當發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險時，會發(fā)出稅務(wù)風(fēng)險警報，進而及時解決財務(wù)風(fēng)險。并且房地產(chǎn)公司應(yīng)該定期檢查稅務(wù)，對稅務(wù)風(fēng)險進行評價，找出稅務(wù)風(fēng)險高的部門與人員，通過分析與總結(jié)，得出房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險的分數(shù)，進而可以從整體上評價房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險。

另外，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強對稅務(wù)工作的監(jiān)督，目前，很多房地產(chǎn)公司都在使用稅收預(yù)測，主要是根據(jù)房地產(chǎn)公司涉及稅務(wù)的歷史資料，以及房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的條件與要求，對房地產(chǎn)公司的稅收進行科學(xué)化的預(yù)測，進而可以提供可靠的稅收準備，房地產(chǎn)公司可以依靠稅收預(yù)測制定稅收繳納計劃，有效達到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的，促進房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展。 結(jié)論：

通過以上對房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險的成因以及對策進行的分析可以看出，想要避免稅務(wù)風(fēng)險，就要積極使用具有針對性的策略，這些策略在實施的過程中，需要房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人員實時根據(jù)策略實施進度，防止出現(xiàn)策略實施無效化的情況。同時，房地產(chǎn)公司對于稅務(wù)工作應(yīng)該進行有效的籌劃，保證房地產(chǎn)公司所有經(jīng)營活動的開展，都完全符合我國法律法規(guī)，按照我國稅收法嚴格履行納稅義務(wù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略目標，并針對稅務(wù)風(fēng)險采取一些手段，避免房地產(chǎn)公司出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，進而促進房地產(chǎn)公司取得良好的經(jīng)濟效益，能在經(jīng)濟市場中占據(jù)一席之地。