城市商圈提質(zhì)擴容研究
——以觀音橋商圈為例

張 瑋，徐錦顥

（重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院，重慶 400000）

0 引言

1966年，隨著重慶第一座嘉陵江大橋建成，觀音橋地區(qū)成為聯(lián)系渝中半島與江北地區(qū)的重要門戶，地區(qū)的發(fā)展得到迅速提升，更多的人群選擇在觀音橋地區(qū)居住。而觀音橋地區(qū)所承擔(dān)的城市功能也逐漸由一片農(nóng)田向著江北地區(qū)的重要商貿(mào)和居住區(qū)轉(zhuǎn)變。

如今，經(jīng)過半個世紀的發(fā)展，觀音橋商圈已經(jīng)隱隱超越解放碑成為中國西部第一大商圈[1-2]。這里燈火輝煌、高樓林立、交通便捷，是展現(xiàn)重慶國際化大都市形象的重要形象窗口地區(qū)，代表著重慶城市發(fā)展的未來。2022年，《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市培育建設(shè)國際消費中心城市實施方案的通知》[3]正式頒布，位于觀音橋商圈西北片區(qū)的電測村片區(qū)，是觀音橋商圈提質(zhì)擴容的重要組成部分，也是本文研究的重點。圖1為全國TOP20商圈部分排名。

圖1 全國TOP20商圈部分排名

1 背景與現(xiàn)狀條件

1.1 高質(zhì)量發(fā)展面臨瓶頸

觀音橋商圈面臨發(fā)展瓶頸。首先，當前重慶中心城區(qū)商圈功能、業(yè)態(tài)、景觀風(fēng)貌趨同，特色缺乏，傳統(tǒng)五大商圈的商業(yè)零售業(yè)態(tài)以購物中心和百貨為主，觀音橋商圈高達70%以上。其次商圈業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型，優(yōu)質(zhì)寫字樓庫存量逐年上升，空置率高于全國同類城市，優(yōu)質(zhì)商業(yè)商務(wù)租金下滑較多。最后體驗式功能缺乏，體驗型消費業(yè)態(tài)成為商圈未來發(fā)展的重點社交、體驗功能導(dǎo)致新型商業(yè)項目向大體量的綜合體轉(zhuǎn)變[4]。圖2為重慶市中心城區(qū)五大商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成。

圖2 重慶市中心城區(qū)五大商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成

1.2 高品質(zhì)生活有待提高

電測村片區(qū)整體建筑風(fēng)貌較差。現(xiàn)狀建筑主要以20世紀80—90年代建筑為主，建筑質(zhì)量一般，觀音橋小學(xué)等建筑修建于80年代以前，建筑結(jié)構(gòu)以磚混為主，現(xiàn)狀質(zhì)量相對較差。圖3為電測村現(xiàn)狀。

圖3 電測村現(xiàn)狀

“孤島型”交通形態(tài)特征明顯，內(nèi)部道路未成系統(tǒng)，對外聯(lián)系嚴重不足?，F(xiàn)狀主要由建新北路、紅石路、渝澳大道、觀鴻大道等主要干道圍合而成。片區(qū)內(nèi)部與周圍主要干道連接道路路窄、坡陡、彎急，聯(lián)系性較差。受地形及現(xiàn)狀建筑限制，片區(qū)內(nèi)部道路通行條件較差，盡端路和異型路口較多，未成系統(tǒng)，大量交通需通過周邊主干系統(tǒng)疏解交通。

內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，次干路密度嚴重偏低，交通“斷層”嚴重，內(nèi)外聯(lián)系不暢。現(xiàn)狀紅石路為快速路三橫線，渝澳大道、建新北路、建北二支路為主干路，觀鴻大道為次干路，內(nèi)部其余道路均為支路。片區(qū)內(nèi)部整體路網(wǎng)密度較高，但次干路密度嚴重偏低，整體路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理。缺乏系統(tǒng)性較強的次支道路系統(tǒng)，降低對外及內(nèi)部交通集散效率，大量交通需通過周邊主干系統(tǒng)疏解，導(dǎo)致交通流過度集中于主干路。表1為現(xiàn)狀路網(wǎng)密度一覽。

表1 現(xiàn)狀路網(wǎng)密度一覽

1.3 相關(guān)案例與基地特質(zhì)分析

通過對當前城市商業(yè)中心發(fā)展趨勢的解讀，世界各大城市中心向著越來越綜合的方向發(fā)展，有競爭力的城市中心功能往往是商業(yè)、商務(wù)以及各類公共設(shè)施集合[5]。同時，城市商圈業(yè)態(tài)發(fā)展也由單一向復(fù)合、由購物向體驗的轉(zhuǎn)變，零售業(yè)去零化，加大體驗式業(yè)態(tài)、餐飲類業(yè)態(tài)及休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，空間更加生態(tài)休閑和藝術(shù)化，成為商圈發(fā)展的主旋律。圖4為城市中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。

圖4 城市中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢

通過對觀音橋商圈發(fā)展狀態(tài)的識別，發(fā)現(xiàn)電測村片區(qū)服務(wù)效率低下、道路交通彎曲不暢，社區(qū)服務(wù)設(shè)施布局零散，城市功能結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)商圈未來發(fā)展需求。

通過對場地自然地形與資源稟賦的梳理，基地作為鴻恩寺山體的余脈，原生的起伏地形，順應(yīng)地勢的城市肌理，承載著部分記憶的現(xiàn)狀建筑應(yīng)予以重點保留。

2 國際消費中心城市導(dǎo)向下的目標定位

通過對觀音橋商圈發(fā)展定位的分析，對當前城市商業(yè)中心發(fā)展趨勢的解讀，商圈發(fā)展狀態(tài)的識別，場地自然地形與資源稟賦的梳理，提出中西部國際大都市時尚消費地標的形象定位以及國際消費中心城市示范區(qū)、城市級體驗式商圈的功能定位。將觀音橋商圈西北片區(qū)（電測村片區(qū)）打造為集居住、辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、體育、觀光于一體的高端生活體驗中心，與其他版塊協(xié)作，助力觀音橋商圈建設(shè)國際消費中心城市示范區(qū)。

區(qū)域功能結(jié)構(gòu)上，未來觀音橋商圈整體形成“一圈一街四中心”“一廊一軸”的空間結(jié)構(gòu)。其中一圈為觀音橋商圈，一街為夜生活文化街區(qū)（北倉），四中心分別為高端生活體驗中心、數(shù)字文化體驗中心、創(chuàng)意創(chuàng)新中心、體育文化活動中心，一軸指的是現(xiàn)代風(fēng)貌展示軸，一廊為夜經(jīng)濟文化走廊。

3 觀音橋商圈品質(zhì)提升策略研究

3.1 大數(shù)據(jù)分析下產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)引入

3.1.1 結(jié)合產(chǎn)業(yè)分析，引入數(shù)字經(jīng)濟、體驗式業(yè)態(tài)

目前主城區(qū)商圈業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，但均缺乏體育、演藝、旅游等新興體驗式功能。引入產(chǎn)業(yè)分析，探索未來商圈發(fā)展方向強調(diào)由單一向復(fù)合、由購物向體驗的轉(zhuǎn)變，空間更加生態(tài)化與藝術(shù)化。在觀音橋既有四大版塊的基礎(chǔ)上，位于西北板塊的電測村片區(qū)應(yīng)重點填補現(xiàn)狀缺少的時尚潮流、休閑娛樂交往功能，并積極打造全球服務(wù)高地，引入數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)等功能業(yè)態(tài)，引導(dǎo)市民生活方式與片區(qū)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，提升商圈生活品質(zhì)。

3.1.2 結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，明確商圈產(chǎn)業(yè)模式，預(yù)留產(chǎn)業(yè)空間

通過對重慶3萬多個商店的電子地圖大數(shù)據(jù)挖掘分析，主城區(qū)商業(yè)市場供求走勢、租金空置率以及國內(nèi)外30余處創(chuàng)新商業(yè)分析，建議觀音橋商圈零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例由傳統(tǒng)的5:3:1調(diào)整為1:1:1。

對主城區(qū)商務(wù)整體走勢，寫字樓、SOHO、LOFT等市場走勢詳細分析，細分未來商務(wù)產(chǎn)品市場，明確商圈商務(wù)市場定位及開發(fā)規(guī)模。

對文化旅游、酒店、住宅等業(yè)態(tài)也進行了分析，細化落實各產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模。

3.1.3 功能一體化

延伸與補充區(qū)域功能，電測村片區(qū)的發(fā)展是區(qū)別于傳統(tǒng)商圈商業(yè)中心的擴展，而是在現(xiàn)有商圈生活型服務(wù)功能的延伸，更是觀音橋商圈生活性服務(wù)業(yè)（文化、娛樂）、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)）功能的重要補充。

打造體驗式商圈，基于人群訴求分析，結(jié)合觀音橋商圈區(qū)域現(xiàn)狀功能，在滿足人們一站式購物需求的同時，增加文藝展演、運動康體、旅游服務(wù)等多種功能，引導(dǎo)商圈由體驗式綜合體過渡為體驗式商圈。

構(gòu)建24h活力商圈，加強24h時間消費型的綜合開發(fā)，做大做強夜經(jīng)濟，強化商圈現(xiàn)代都市經(jīng)濟業(yè)態(tài)。

3.2 空間一體化導(dǎo)向下，城市空間形態(tài)優(yōu)化

3.2.1 強化公共空間功能協(xié)調(diào)，實現(xiàn)空間一體化

對外強化公共空間打造。電測村片區(qū)應(yīng)構(gòu)建聯(lián)系嘉陵公園、觀音橋步行街便捷的慢行聯(lián)系，實現(xiàn)地區(qū)慢行系統(tǒng)無縫銜接。并于渝北商場、軌道站點出入口等地區(qū)預(yù)留足夠的開敞空間，構(gòu)建人流入口廣場。

內(nèi)部構(gòu)建活力核。利用建筑退讓空間，構(gòu)建城市廣場，形成片區(qū)公共活力中心。打破室內(nèi)室外，強調(diào)開放、休閑和自然，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的開放性、體驗性、互動性、生態(tài)性，更加契合人們娛樂、休閑、消費、購物習(xí)慣。

3.2.2 優(yōu)化城市空間形態(tài)，塑造城市特色風(fēng)貌

結(jié)合功能定位、城市空間形態(tài)要求，明確商業(yè)商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代居住區(qū)不通過的風(fēng)貌特質(zhì)，細化建筑風(fēng)格、立面、材質(zhì)、色彩、綠色建筑等控制要求。

細化片區(qū)高度控制，結(jié)合區(qū)域既有建筑高度，合理確定電測村片區(qū)建筑高度和密度，塑造高低錯落、疏密有致的城市特色空間。

3.3 交通一體導(dǎo)向下，交通服務(wù)完善

統(tǒng)籌軌道、對外交通、內(nèi)部交通、慢行系統(tǒng)。軌道交通方面，在現(xiàn)狀軌道3號線的基礎(chǔ)上，電測村片區(qū)應(yīng)主動對接規(guī)劃軌道線，爭取于電測村片區(qū)增設(shè)地下?lián)Q乘站，強化片區(qū)軌道交通覆蓋。并通過對接慢行系統(tǒng)，地下空間利用等，加強軌道交通與城市空間統(tǒng)籌、整體布局、一體化設(shè)計，創(chuàng)造軌道站點與相鄰城市空間便捷聯(lián)通條件。

對外交通方面，強化與觀音橋西片區(qū)交通專項規(guī)劃對接，調(diào)整西、北大道走線及相交形式，強化服務(wù)功能，減少過境交通的引入。

內(nèi)部路網(wǎng)方面，面對服務(wù)效率低下、彎曲不暢的道路交通系統(tǒng)，建議結(jié)合地形重構(gòu)內(nèi)部路網(wǎng)，完善路網(wǎng)體系，提升道路密度。實現(xiàn)電測村片區(qū)“小街區(qū)，密路網(wǎng)”的高效通行能力。

慢行交通方面，構(gòu)建空中、地面、地下多層次慢行系統(tǒng)，通過對接觀音橋商圈二層連廊系統(tǒng)，預(yù)留地下通道接口等，加強與軌道交通出入口、地面建筑空間等的聯(lián)系。

強化地下空間開發(fā)利用的系統(tǒng)性，地下公共通道與地下商業(yè)服務(wù)空間原則上應(yīng)在地下一層，核心區(qū)商業(yè)商務(wù)地塊地下車庫連通可利用場地高差按分區(qū)錯層方式實現(xiàn)，并預(yù)留與金源、新世紀等地下車庫的連通接口。

3.4 強化歷史文化保護、傳承和利用

尊重原始地形。作為鴻恩寺山體余脈，應(yīng)對電測村（鷂子丘）片區(qū)極具特色的淺丘地形進行了保留，成為重慶獨一無二的“山丘上的商圈”。

應(yīng)延續(xù)城市肌理，建筑布局與原始地形自然融合，“傍丘而城、亦城亦丘”。

3.5 老舊社區(qū)更新提質(zhì)

針對讀書一村、黃桷園、春暉園、小苑一村四個老舊社區(qū)，采用綜合整治、零星拆除等方式完善社區(qū)配套，提升居住品質(zhì)。

4 結(jié)語

國際消費中心城市建設(shè)導(dǎo)向下，以往的城市中心區(qū)建設(shè)經(jīng)驗已無法完全滿足城市高質(zhì)量發(fā)展的訴求以及人民對于高品質(zhì)生活的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)、新的空間營造模式以及更優(yōu)的交通、設(shè)施配套，都影響著城市中心區(qū)、城市商圈下半場的走勢。相關(guān)管理部門、從業(yè)人員唯有不斷提高標準，推動城市提檔升級，才能讓城市更美好。