我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯變化與今后市場(chǎng)展望

文/趙學(xué)剛

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈的變化與波動(dòng)是市場(chǎng)發(fā)展缺乏穩(wěn)健與局部市場(chǎng)不夠健康的表現(xiàn)。為確保民生，國(guó)家不斷地出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策。在市場(chǎng)較熱時(shí)，政府給市場(chǎng)降溫，頒布限漲令，在市場(chǎng)遇冷時(shí)，政府給市場(chǎng)維穩(wěn)，頒布限跌令，從而對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展發(fā)揮積極有效的作用。然而，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與購(gòu)房者在住房供給與消費(fèi)中，不斷按著國(guó)家政策的指揮棒調(diào)整各自的方向與動(dòng)作，自然會(huì)有上上下下，左左右右的搖擺。

一、我國(guó)住房面積與部分國(guó)家/地區(qū)的比較

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，不僅對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)作出了突出貢獻(xiàn)，也極大提高了人民住房水平與生活水平。改革開(kāi)放初期的1982年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積不足8.2平方米，城市住宅總面積只有17.22億平方米?！吨袊?guó)人口普查年鑒——2020》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如今我國(guó)城市家庭平均每戶住房面積為92.17平方米，人均住房面積為36.52平方米。2020年全年的商品房銷(xiāo)售面積為17.6086億平方米，達(dá)到1982年城市住宅總面積的水平。普查數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村家庭平均每戶住房面積是150.47平方米，人均住房面積為51.03平方米。農(nóng)村家庭由于土地條件相對(duì)寬松，人均住房面積偏大。

對(duì)照表1可知，我國(guó)城市人均住房面積基本達(dá)到了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的一般水平，與英國(guó)、日本人均住房面積相仿。換言之，當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)從缺少住房的國(guó)家發(fā)展成為住房需求得到基本滿足的中等富裕國(guó)家。同時(shí)，必須清楚地看到，當(dāng)前已經(jīng)不再是住房消費(fèi)受投資者熱捧、購(gòu)房者追逐的時(shí)代，市場(chǎng)已經(jīng)從住房短缺走到了供需平衡。這種變化的出現(xiàn)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展取得的豐碩結(jié)果，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)與人民生活水平提高到一定程度的重要標(biāo)志，是改革開(kāi)放的輝煌成就。

表1 世界部分國(guó)家/地區(qū)人均住房面積

二、住房市場(chǎng)總體供需均衡的時(shí)代

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象看，購(gòu)房者的觀望情緒較為明顯，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在等待市場(chǎng)回暖，購(gòu)銷(xiāo)雙方都在期待對(duì)各自有利的局面出現(xiàn)。

圖1只是對(duì)人均GDP與人均住房面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并就兩者的關(guān)系給出了一條回歸曲線。從曲線可以看出，人均GDP在1萬(wàn)美元以下，居民收入增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)住房面積需求大幅提高。當(dāng)人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元后，收入對(duì)住宅面積的影響較小，整體會(huì)停滯在30-50平方米之間。

圖1 世界各國(guó)2001年人均GDP和人均住宅面積散點(diǎn)圖

如果考慮到國(guó)外人均住房面積不包括公攤面積，粗略按15%去掉公攤面積，我國(guó)城市套內(nèi)人均面積約為31平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，我國(guó)人均GDP突破8萬(wàn)元，達(dá)到80976元，按年平均匯率折算達(dá)12551美元。依按圖1中的回歸曲線，當(dāng)GDP為12500美元時(shí)，人均居住面積略高于30平方米。這表明，當(dāng)人均GDP低于10000美元時(shí)，住房面積是隨著收入的增加快速增長(zhǎng)的，尤其是處于人均GDP低于4000美元、人均居住面積低于24平方米前的階段。當(dāng)人均GDP達(dá)到12551美元后，則進(jìn)入了人均住房面積緩慢增長(zhǎng)區(qū)間。

從圖1可以看出，人均GDP在20000美元到50000美元之間時(shí)，人均住房面積增加約為5平方米，增速較為緩慢。因此可以認(rèn)為，我國(guó)人均GDP在到達(dá)12500美元后，人均住房面積增長(zhǎng)速度將明顯趨緩。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐步自適應(yīng)調(diào)整，住房市場(chǎng)總體供需均衡的時(shí)代即將到來(lái)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)底層邏輯

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)十年粗放式的高速發(fā)展，走過(guò)了求大于供的時(shí)期，不再是許多行業(yè)與人們企望追逐的市場(chǎng)，僧多粥少的局面已經(jīng)出現(xiàn)，有些企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。在業(yè)態(tài)方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，一部分中小型企業(yè)會(huì)逐步退出，超大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)逐步縮小其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模或者部分轉(zhuǎn)向其他非房領(lǐng)域。

本文認(rèn)為，當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)底層邏輯是由供方主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方主導(dǎo)的市場(chǎng)，應(yīng)該遵循買(mǎi)方主導(dǎo)的市場(chǎng)邏輯關(guān)系行事。

世界銀行認(rèn)為，我國(guó)人均住房水平在全球200余個(gè)國(guó)家、地區(qū)中排第75名，屬于中等偏上的位置，并且已經(jīng)超過(guò)了全球人均水平。從供需結(jié)構(gòu)看，我國(guó)房地產(chǎn)已不再適合“工廠式”的大規(guī)?！巴|(zhì)化”住房生產(chǎn)，全國(guó)超大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不斷減少，部分企業(yè)將轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域或者退出。房地產(chǎn)市場(chǎng)將從發(fā)展走向成熟，從住房需求統(tǒng)一性走向住房需求多樣性。在這個(gè)時(shí)代，房地產(chǎn)的地方屬性將更為明顯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域人們的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，因時(shí)因地地開(kāi)拓市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)更適合項(xiàng)目所在區(qū)域人們居住要求的住房。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱趨冷時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者的選擇余地將更大，房地產(chǎn)從業(yè)者與住房購(gòu)買(mǎi)者都應(yīng)該變得愿望更平和、看法更客觀、想法更冷靜、行動(dòng)更從容。

四、提質(zhì)升級(jí)時(shí)代

在市場(chǎng)新邏輯關(guān)系形成后，買(mǎi)方成為市場(chǎng)主導(dǎo)。在這一市場(chǎng)中，房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)從關(guān)注“房”轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“人”，這將是住房市場(chǎng)從一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)入另一個(gè)時(shí)代最根本的變化。

當(dāng)然，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的要求將更高。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，應(yīng)具備更扎實(shí)的內(nèi)功，這樣才能有更穩(wěn)定的步伐。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者需要通過(guò)住房設(shè)計(jì)師把各式各樣的高品質(zhì)住房呈現(xiàn)給購(gòu)房者，在不斷滿足人們想象與追求的過(guò)程中，更多采用裝配式建筑，從局部建筑部件做起，逐步加大裝配式建筑比例，使建設(shè)周期更短。同時(shí)，應(yīng)從人的住房需求出發(fā)，注重個(gè)性化的需求，更多采用綠色建筑材料，使設(shè)施現(xiàn)代化、智能化水平更高，公共部分更寬敞，室內(nèi)環(huán)境更舒適，室外環(huán)境更友好，居住感受更愉悅?？偠灾?，住房在質(zhì)量方面仍有較大的提升空間。

從量多走向質(zhì)高是住房市場(chǎng)全面提升的重要方向之一，是買(mǎi)方市場(chǎng)條件下供需雙方共同提高的過(guò)程，是“買(mǎi)方的要求提高，供方的質(zhì)量提高，買(mǎi)方的要求再提高，供方的質(zhì)量再提高”的不斷循環(huán)上升的過(guò)程，是房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。提升住房質(zhì)量自然少不了住房全周期服務(wù)，其服務(wù)不僅包括質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的提高，還包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、購(gòu)買(mǎi)、入住、居住、權(quán)證辦理、維護(hù)、回訪等全過(guò)程持續(xù)改進(jìn)的諸多內(nèi)容。

黨的十九大提出實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年目標(biāo) “兩步走”戰(zhàn)略部署。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)宏偉目標(biāo)，我國(guó)在住宅總體質(zhì)量方面還需要進(jìn)一步提高。進(jìn)一步提高住房質(zhì)量將是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力的一部分。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)從滿足住房需求的速度發(fā)展轉(zhuǎn)向注重住房質(zhì)量發(fā)展，這與我國(guó)從注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度轉(zhuǎn)向注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的總方針是一致的。房地產(chǎn)市場(chǎng)注重質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也應(yīng)該成為我國(guó)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的重要部分。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)新時(shí)代展望

（一）住房?jī)r(jià)格

買(mǎi)方時(shí)代的到來(lái)使住房的稀缺狀況得到了改善。然而，在提高質(zhì)量的過(guò)程中，土地資源的稀缺性沒(méi)有改變，住房?jī)r(jià)格最重要的因素仍是土地成本與建筑成本。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從量減走向增質(zhì)，開(kāi)發(fā)者與住戶更關(guān)注的是住房?jī)?nèi)在質(zhì)量，住房規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求都會(huì)逐步提高，公攤部分將隨之?dāng)U大，建筑材料質(zhì)量將會(huì)變得更好。原材料標(biāo)準(zhǔn)的提高將導(dǎo)致成本進(jìn)一步提高。雖然住房建設(shè)中的新工藝與新方法會(huì)提高房屋生產(chǎn)效率，并可能降低成本，但一般情況下，新工藝與新方法不會(huì)完全抵消提高住房質(zhì)量帶來(lái)的成本上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)因?yàn)閷?shí)際成本的變化而有所上漲。

（二）銷(xiāo)售制度

筆者認(rèn)為住房銷(xiāo)售制度將會(huì)向兩個(gè)方面發(fā)展。

一是現(xiàn)行商品房預(yù)售制度。預(yù)售制度是我國(guó)香港一種創(chuàng)新的銷(xiāo)售方式。預(yù)售制度結(jié)合了法律、金融、購(gòu)房者、房地產(chǎn)商多方法律關(guān)系，有效地利用與配置了多方資源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用。香港政府通過(guò)這種方式促進(jìn)城市建設(shè)，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。我國(guó)內(nèi)地目前也普遍采用這種銷(xiāo)售方式，從而有效調(diào)整錯(cuò)判的市場(chǎng)時(shí)間窗口。當(dāng)前預(yù)售制度的問(wèn)題并非源于制度本身，而是不按預(yù)售制度執(zhí)行合同之人的問(wèn)題。只有全社會(huì)都按法律要求遵守經(jīng)濟(jì)秩序，才能保護(hù)每個(gè)人的合法利益，從而形成社會(huì)資源的規(guī)范合理配置，進(jìn)而推動(dòng)社會(huì)全面健康發(fā)展。

在預(yù)售房或者成品房銷(xiāo)售外，另一個(gè)發(fā)展方向是生產(chǎn)定制。筆者在上世紀(jì)90年代曾經(jīng)參與一個(gè)加拿大別墅引進(jìn)項(xiàng)目，項(xiàng)目一共進(jìn)口了16棟不同面積與布局的別墅的材料，由外籍工程技術(shù)人員在國(guó)內(nèi)建造完成。在加拿大，有近千種別墅的標(biāo)準(zhǔn)圖紙、成品房建筑圖紙供用戶挑選，用戶可以根據(jù)自己喜好挑選圖紙，按合同定制，住戶在滿足剛性需要時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)休閑、修養(yǎng)方面的需要。此時(shí)，別墅品質(zhì)的住房將成為新的需求。筆者希望，未來(lái)我國(guó)購(gòu)買(mǎi)者也能有如此多種多樣的選擇，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)更豐富、人們生活更多彩。

（三）市場(chǎng)規(guī)模

從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，我國(guó)的城鎮(zhèn)化還未完成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2021年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，比上年末提高0.83個(gè)百分點(diǎn)。如果將城鎮(zhèn)化率80%作為目標(biāo)，按2021年末全國(guó)人口共14.1260億計(jì)算，還將有2.1585億人由農(nóng)村進(jìn)入城市。按現(xiàn)在的城市人均住房面積36.52平方米計(jì)算，2.1572億人進(jìn)城還需要78.83億平方米的住房。每年城鎮(zhèn)化率按比前一年提高0.83個(gè)百分點(diǎn)速度計(jì)算，80%城鎮(zhèn)化率目標(biāo)要到2040年方能完成。如果住房面積再形成人均5平方米的增量，則我國(guó)還將有70億平方米住房需求。

在實(shí)現(xiàn)80%城鎮(zhèn)化率目標(biāo)的這段時(shí)間內(nèi)，不包括城市舊房改造部分，農(nóng)村人口進(jìn)城與城市住房緩速增長(zhǎng)這兩個(gè)住房需求因素之和就將產(chǎn)生約150億平方米住房需求。按2040年150億平方米的總增量計(jì)算，每年的增量約8億平方米，相當(dāng)于2011年17.94億平方米全國(guó)商品房銷(xiāo)售量的45%。從這個(gè)數(shù)字看市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)總規(guī)模將縮小50%。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入高質(zhì)量的中速發(fā)展階段。