借名買房風(fēng)險(xiǎn)幾何

黃祥 吳學(xué)鑫

借名買房，指以名義買房人的名義代表實(shí)際買房人購買房產(chǎn)，購房款項(xiàng)由實(shí)際買房人支付，等到實(shí)際買房人符合購買條件時(shí)再將房產(chǎn)過戶到實(shí)際買房人名下。但面對(duì)巨大的利益誘惑，名義買房人可能不愿意協(xié)助過戶。北京市的林中請(qǐng)親戚代為購房，就遇到了親戚拒絕過戶的情況，林中請(qǐng)求法院判令親戚協(xié)助過戶，法院會(huì)支持他的訴訟請(qǐng)求嗎？

向親戚借名買房

出生于1932年的北京市老人李志鵬終生未婚，無兒無女，林中的長(zhǎng)輩與李志鵬是世交。2015年，李志鵬已83歲了，且體弱多病，為感謝林中的父母對(duì)自己多年來的照顧，李志鵬決定把自己居住的大興某村28樓3單元102室（以下簡(jiǎn)稱102室）低價(jià)賣給林中。但當(dāng)年還在讀研的林中不是北京市戶籍，沒有在北京購房的資格。林中的父親林涼向他的叔叔林梓聊起這件事，林梓主動(dòng)提出他有購房資格，可以借他名先買下來。

林涼與林梓達(dá)成了借名買房的口頭合意后，2015年11月10日，林涼與李志鵬去中介簽訂房屋交易的協(xié)議，價(jià)格定為100萬元整。林涼在簽約當(dāng)天以現(xiàn)金方式支付購房款3萬元，次日支付房屋中介費(fèi)22000元、保障服務(wù)費(fèi)5000元，2016年3月1日支付剩余首付款25萬元至托管賬戶。2016年3月2日，林梓與李志鵬網(wǎng)簽《存量房屋買賣合同》，約定林梓購買102室，建筑面積43.23平方米，房屋成交價(jià)格為90萬元，其中林梓向公積金管理中心辦理抵押貸款金額為72萬元。當(dāng)天，102室產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至林梓名下，102室交易的相關(guān)稅費(fèi)均由林涼支付。

請(qǐng)親戚代為購房出糾紛

之后，林中裝修了102室，并購買了家具。林涼將房屋出租，租金為每月3300元。林涼或者林中按時(shí)或者提前向林梓轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)賬數(shù)額與每月林梓的房貸還款數(shù)額差不多，有時(shí)一個(gè)月轉(zhuǎn)相當(dāng)于兩個(gè)月的房貸，下個(gè)月就不再轉(zhuǎn)了。

名義買房人反悔

2018年6月，林中畢業(yè)，9月住進(jìn)了102室，并一直實(shí)際承擔(dān)該房屋的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用。林中于2019年落戶北京，具備了北京市購房資格，但因?yàn)榉抠J還沒有還清，暫時(shí)沒有過戶。

不料，2020年8月，林梓、尤慧向北京市大興區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱大興法院）起訴，要求林中騰退房屋，并從2020年9月起，不再接收林中轉(zhuǎn)去的償還房貸款。經(jīng)林涼、林中反復(fù)交涉，林梓都堅(jiān)持房產(chǎn)證名字是他的，房子就是他的。沒想到親戚真會(huì)來這一招，這下林涼、林中傻眼了。無奈之下，林中也于2020年10月向大興法院起訴，請(qǐng)求判令林梓、尤慧協(xié)助將102室的房屋過戶登記至其名下。林梓收到起訴書后，立即開始羅列林涼、林中在102室上花費(fèi)的款項(xiàng)，并積極籌款，于11月15日向林涼轉(zhuǎn)賬353131元，同日向林中轉(zhuǎn)賬90982.55元。在林梓將款項(xiàng)打到兩人賬戶后，馬上將兩人拉黑，封閉所有的還貸入口。林梓、尤慧答辯主張林涼、林中在102室上花費(fèi)的款項(xiàng)均系借款，現(xiàn)在已經(jīng)歸還。

一個(gè)說是借名買房，錢都是自己付的；一個(gè)說是借錢買房，房子就是自己的。到底誰在說謊？經(jīng)過大興法院多次調(diào)查和反復(fù)審理，終于抽絲剝繭縷清頭緒，確定林中與林梓之間存在借名買房關(guān)系。理由如下：

首先，從出資情況看：林中和林梓、尤慧、林涼均認(rèn)可102室房屋，首付款及裝修家具款共28萬元、房屋中介費(fèi)22000元、保障服務(wù)費(fèi)5000元、房屋契稅9000元及測(cè)繪費(fèi)55元均由林涼支付，2016年4月至2018年9月、2019年12月至2020年8月，其間每月房貸基本由林涼、林中支付。林梓、尤慧稱前述款項(xiàng)性質(zhì)均系借款，未提交證據(jù)予以佐證，其提交的還款轉(zhuǎn)賬系在雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議且在林中起訴后進(jìn)行，故對(duì)林梓關(guān)于前述款項(xiàng)均為借款性質(zhì)的主張，不予采信。

其次，從房屋相關(guān)手續(xù)辦理及相關(guān)材料持有情況來看：林中、林梓、尤慧、林涼均認(rèn)可系林涼代林梓辦理了《買賣定金協(xié)議書》《房屋交易保障服務(wù)合同》《融信托管協(xié)議》《房屋買賣業(yè)務(wù)簽約文件合訂本》《居間服務(wù)合同》等手續(xù)，102室購房發(fā)票記賬聯(lián)、印花稅、測(cè)繪費(fèi)、房屋所有權(quán)登記稅等原件均由林中保管。

林梓、尤慧表示102室不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、購房發(fā)票聯(lián)等原件均由自己保管。林中表示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、購房發(fā)票原件等原本是在自己手中的，后續(xù)由于幫助林梓家人辦理戶口才交給林梓的。法院經(jīng)核實(shí)，林梓的妻子及女兒的戶口均在102室內(nèi)。

從前述事實(shí)可以看出，林涼支付了房屋首付款及過戶中產(chǎn)生的稅費(fèi)，林中保管了房屋交易中的絕大部分合同和票據(jù)材料，且林中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和購房發(fā)票原件為何在林梓處做出了合理的說明。林梓、尤慧對(duì)102室交易中的絕大部分合同和票據(jù)材料在林中處未能做出合理說明。

再次，從房屋控制情況來看：林中、林梓、尤慧、林涼均認(rèn)可102室出租系林涼辦理并收取租金的，裝修亦是林涼負(fù)責(zé)的。林中主張購買102室后就實(shí)際控制房屋，前幾年還在上學(xué)，其父親林涼就將房屋租出去了，租金為每月3300元，其間有段時(shí)間系林梓的女兒居住，林中畢業(yè)后就住進(jìn)去了，102室供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)是由自己交納的，現(xiàn)在仍居住在102室內(nèi)。而林梓、尤慧除了其女兒在102室內(nèi)居住過短暫時(shí)間外，從未實(shí)際掌控102室。

林梓、尤慧稱本案不存在借名買房，林涼和林中支付首付款、支付房屋貸款行為等均是借款性質(zhì)。林中提交的其與林梓的微信聊天記錄、林涼與林梓的微信聊天記錄，均顯示多次與林梓溝通償還房貸的事情。另外，林中提交的銀行流水和轉(zhuǎn)賬記錄顯示除2018年10月至2019年11月外，其他時(shí)間的房貸林中或林涼均進(jìn)行了轉(zhuǎn)賬，數(shù)額與房貸金額接近。故法院對(duì)前述微信聊天記錄予以采信。林梓、尤慧所述林涼、林中支付房屋貸款行為是借款性質(zhì)，與前述微信聊天記錄相悖，故對(duì)林梓、尤慧的主張不予采信。

謊言終究立不住

大興法院認(rèn)為，根據(jù)雙方陳述的買房過程，首付款的支付情況、貸款的償還情況、各項(xiàng)費(fèi)用支付情況、房屋相關(guān)手續(xù)及票據(jù)的持有情況，以及房屋交付后裝修和出租情況，雖缺少書面合同證明借名買房，但考慮到親屬之間常常因親情以及信任關(guān)系而忽略簽署書面合同，加上林中對(duì)借名買房的原因有合理解釋，林涼均認(rèn)可其付款行為系替林中支付，故法院采信林中關(guān)于其與林梓之間存在借名買房約定的主張。大興法院判決：林梓、尤慧協(xié)助林中到房屋登記主管部門辦理102室房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。

林梓、尤慧不服大興法院判決，向北京市第二中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱北京二中院）提起上訴。北京二中院于2023年2月2日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。

林梓、尤慧主張向林涼借款453131元，用于購買102室及日常消費(fèi)和還貸，向林中借款90982.55元，用于日常消費(fèi)和102室還貸，于2020年11月15日向林涼償還借款353131元，還有10萬元等雙方結(jié)算后償還，同日向林中償還借款90982.55元。

北京二中院審理后認(rèn)為：本案雖不存在書面的借名買房協(xié)議，但從借名買房的動(dòng)機(jī)及原因、購房款的支付、102室的占有使用、房產(chǎn)文件的持有情況分析，雙方事實(shí)上已經(jīng)達(dá)成了借名買房合意，考慮到雙方之間的親屬關(guān)系，沒有簽訂書面借名買房協(xié)議亦不違常理，一審法院在確認(rèn)借名買房關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所作處理并無不當(dāng)，本院予以維持。2023年5月4日，北京二中院駁回了林梓、尤慧的上訴請(qǐng)求。

編輯：薛華? icexue0321@163.com

法官點(diǎn)評(píng)

借名買房的風(fēng)險(xiǎn)很大，不建議選擇這種方式來買房。畢竟名義買房人極有可能出現(xiàn)反悔的情況，甚至私下賣房。另外，從名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給實(shí)際買房人的這段時(shí)間，如果名義買房人有其他經(jīng)濟(jì)糾紛，房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。為更好地維護(hù)實(shí)際買房人的自身利益，首先，不論借誰的名，都要簽訂相應(yīng)的借名買房協(xié)議，以書面形式明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，既要將借名買房的事實(shí)固定下來，又要將實(shí)際買房人贈(zèng)予名義買房人房屋、名義買房人借款買房等情形排除。其次，要由名義買房人將房屋抵押給實(shí)際買房人，同時(shí)辦理抵押登記，這樣就避免了被私賣、被查封或拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。最后，實(shí)際買房人出資買房的時(shí)候，從自己的賬戶支付購房款等費(fèi)用，要保留好購房合同、貸款合同等一系列憑證。