房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控困境及對策分析

王文秋

摘 要：基于市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，使得相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動日益復(fù)雜起來，這就需要強(qiáng)化企業(yè)的管理工作。根據(jù)傳統(tǒng)的管理工作來看，企業(yè)難以適應(yīng)新時期企業(yè)進(jìn)步的需要，這在一定程度上增加了企業(yè)管控的難度，應(yīng)結(jié)合企業(yè)具體情況建立科學(xué)的內(nèi)控機(jī)制體系，對其流程和組織架構(gòu)開展優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)管理水平和效率的增強(qiáng)，有效適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)需要。對此，文章對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作面臨的困境進(jìn)行了分析，還探討了相應(yīng)的解決對策，以期能為相關(guān)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：內(nèi)控監(jiān)督；內(nèi)控人才；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)控管理

目前是我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長期，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較快的發(fā)展，這進(jìn)一步推動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值作用。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)進(jìn)步，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的競爭壓力，致使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的瓶頸。為有效適應(yīng)激烈的市場競爭，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段最應(yīng)重視的問題為減少成本水平，有效實(shí)施內(nèi)控工作，建立科學(xué)的內(nèi)控體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的重要性

根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)來看，內(nèi)控制度是非常關(guān)鍵的管理機(jī)制，能夠?qū)ζ髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的行為進(jìn)行有效規(guī)范，以保證企業(yè)經(jīng)營合法性及資金安全性，有助于增強(qiáng)企業(yè)生產(chǎn)效率，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)進(jìn)步增長，有著關(guān)鍵性的作用。具體表現(xiàn)為下述內(nèi)容。第一，針對房地產(chǎn)行業(yè)來看，內(nèi)控制度有著普遍的運(yùn)用，可以切實(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息共享和經(jīng)營水平，對企業(yè)有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)開展科學(xué)控制，以促進(jìn)企業(yè)管理職能的提升，加強(qiáng)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)間的全面融合，有著關(guān)鍵的價(jià)值作用，同時還能全面降低企業(yè)發(fā)展中的不必要損失，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)效益水平全面增強(qiáng)。第二，有助于增強(qiáng)企業(yè)誠信經(jīng)營水平，對于企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)事件，應(yīng)在法律法規(guī)允許內(nèi)進(jìn)行，以促進(jìn)企業(yè)合法有序開展。第三，促進(jìn)企業(yè)競爭水平的增強(qiáng)，借助內(nèi)控管理機(jī)制，對企業(yè)內(nèi)部相關(guān)資源開展全面整合，建立規(guī)范的競爭機(jī)制，推動房地產(chǎn)企業(yè)健康進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控困境

（一）沒有完善的內(nèi)控環(huán)境

根據(jù)外部環(huán)境來看，我國面臨著關(guān)鍵的戰(zhàn)略發(fā)展階段，每一項(xiàng)政策都在逐步審核，構(gòu)建了新常態(tài)格局，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)投入更多精力在市場風(fēng)險(xiǎn)防范上，還有政府的宏觀管控上，由此，極易對企業(yè)內(nèi)控環(huán)境產(chǎn)生忽視。在新常態(tài)變化背景，房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)急需進(jìn)一步優(yōu)化，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都處于激烈的競爭環(huán)境中，為確保企業(yè)的競爭力，往往會追求短期的經(jīng)濟(jì)效益，而沒有對內(nèi)控環(huán)境加以全面了解，開展科學(xué)分析及控制，造成戰(zhàn)略規(guī)劃過程中沒有相應(yīng)的內(nèi)控制度建設(shè)，無法構(gòu)建優(yōu)異的內(nèi)控環(huán)境。還由于內(nèi)控理念的滯后性，造成企業(yè)實(shí)際管理中沒有相應(yīng)的工作效率，缺乏足夠的靈活性，無法對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)控制。

（二）缺乏健全的內(nèi)控管理制度

對于大部分中小型企業(yè)來說，對內(nèi)控管理制度存在一定的錯誤認(rèn)知，只是把它當(dāng)作財(cái)務(wù)制度，同時其執(zhí)行范圍只是在財(cái)務(wù)部門，有著較大的片面性。對于房地產(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)控管理范圍比較廣泛，有關(guān)協(xié)同部門數(shù)量非常多，實(shí)施及監(jiān)督應(yīng)相對專業(yè)化。根據(jù)投資和監(jiān)管、招標(biāo)和竣工決算等，有關(guān)環(huán)節(jié)之間存在密切的聯(lián)系，不管哪一個環(huán)節(jié)的內(nèi)控管理存在問題，都會導(dǎo)致較大的損失?，F(xiàn)階段企業(yè)內(nèi)控管理制度構(gòu)建過程中有著下述幾個問題；第一，沒有實(shí)施可行性研究，決策存在失誤，還有一定的盲目性[1]。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在利益驅(qū)動下，只要能獲得項(xiàng)目的企業(yè)都想要在房地產(chǎn)行業(yè)獲得起色，而沒有對自身財(cái)務(wù)情況及能力有清晰的認(rèn)知。針對行業(yè)未來前景來看，并不是十分樂觀，缺乏對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評估。企業(yè)沒有建立健全的決策機(jī)制，通常都為一人決策，有關(guān)集體討論活動存在形式化現(xiàn)象，若是決策失誤，將導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。第二，概預(yù)算編制不科學(xué)，難以對成本進(jìn)行有效控制。針對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其專業(yè)性比較強(qiáng)，技術(shù)工作者的水平與企業(yè)盈利情況存在較大的聯(lián)系。若是信息不對稱，或是方案實(shí)施不合理，都會造成概預(yù)算與實(shí)際不符，對后期成本管控造成較大的影響。第三，項(xiàng)目招標(biāo)存在暗箱操作的問題，無法確保工程質(zhì)量。在工程招標(biāo)過程中，有著較大的利益空間，這會提高監(jiān)管的難度，對內(nèi)控管理有著較高的要求。若是參與招標(biāo)工作者無法有效履行他們的職責(zé)，堅(jiān)守職業(yè)道德規(guī)范，讓不滿足要求的單位中標(biāo)，將對工程質(zhì)量造成較大的影響，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的損失。第四，物資采購監(jiān)管不合理，價(jià)格較高品質(zhì)較差。針對采購環(huán)節(jié)來看，企業(yè)管理人員比較喜歡運(yùn)用“自己人”來減少采購風(fēng)險(xiǎn)，在這之中極易產(chǎn)生管理誤區(qū)，首先，針對“自己人”來看，往往沒有相應(yīng)的專業(yè)勝任能力，因而難以保證物資及質(zhì)量等的要求，在進(jìn)行商務(wù)談判過程中，也不會獲得太大的優(yōu)勢，爭取方便的付款條件；其次，實(shí)際工作過程中，過于看重個人信任而沒有對企業(yè)的制度管理加以重視，這將不利于內(nèi)控管理制度的實(shí)施。

（三）內(nèi)控工作者綜合素養(yǎng)需要加強(qiáng)

在新常態(tài)背景下，人才逐漸變化成重要的競爭優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)管理人員來看，他們覺得內(nèi)控只要根據(jù)相關(guān)制度辦事就行，缺乏對內(nèi)控制度的重視，極易造成內(nèi)控人員流失。還有可能會導(dǎo)致員工和企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重糾紛，比如在支付及賠償工作上有較大的沖突，這會對企業(yè)人資管理造成較大的影響，不但不利于企業(yè)管理效率，還可能會造成離職員工泄露信息，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營造成不良影響，會埋下較大的安全隱患問題。

（四）沒有落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制工作

目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理上還是堅(jiān)持財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，并未對市場、法律和作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等加以重視，造成有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理工作無法滿足企業(yè)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的需要。同時也未利用集體決策方式對重大及不可承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)分析及判斷，因?yàn)闆]有健全的風(fēng)險(xiǎn)防控制度，造成有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作無法充分落實(shí)。還由于房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)涉及內(nèi)容比較多，流程相對復(fù)雜，往往要對外接洽大量的部門及企業(yè)，由此，若是風(fēng)險(xiǎn)控制工作實(shí)施不徹底，將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管控權(quán)限及職能等出現(xiàn)混亂，無法有效同外界開展全面的信息交流，會對企業(yè)社會形象產(chǎn)生較大的影響，還可能不利于企業(yè)的生存，會產(chǎn)生較大的威脅[2]。

（五）缺乏可行的內(nèi)部監(jiān)督

對于房地產(chǎn)企業(yè)來看，其內(nèi)控監(jiān)督工作尤為關(guān)鍵，要通過監(jiān)事會及審計(jì)部門等多方的參與及合作完成。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模持續(xù)壯大，還有相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量逐漸增多，造成內(nèi)控及監(jiān)督工作無法發(fā)揮相應(yīng)的作用，還由于內(nèi)部審計(jì)部門沒有較高的地位，實(shí)際進(jìn)行審計(jì)工作時，無法保證獨(dú)立性及權(quán)威性，極易對別的部門造成影響，無法及時獲得準(zhǔn)確的資料及信息，這會對審計(jì)的內(nèi)容及范圍產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控對策分析

（一）構(gòu)建完善的內(nèi)控執(zhí)行環(huán)境

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)強(qiáng)化有關(guān)的內(nèi)控管理工作，伴隨新常態(tài)的背景，應(yīng)加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的分析，了解新時期房地產(chǎn)內(nèi)控管理工作面臨的困境及挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)市場趨勢開展充分了解，同時結(jié)合市場變化需求，健全企業(yè)內(nèi)控管理模式，進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)控管理制度的有效性。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高有關(guān)的內(nèi)控管理力度，對多部門之間的交流渠道進(jìn)行疏通，降低因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ造成的溝通效率差的問題，對有關(guān)部門進(jìn)行團(tuán)結(jié)，提高部門的內(nèi)控管理意識，促進(jìn)責(zé)任管理機(jī)制的全面落實(shí)，把內(nèi)控管理工作貫徹到有關(guān)部門的實(shí)際經(jīng)營管理中，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理積極性，促進(jìn)內(nèi)控管理工作有序進(jìn)行，建立優(yōu)異的內(nèi)控環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)控管理工作時，應(yīng)對不同崗位職責(zé)權(quán)限進(jìn)行劃分，促進(jìn)不相容崗位的有效分離，從而構(gòu)建各個崗位的制約及監(jiān)督模式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來看，不但要構(gòu)建完善的內(nèi)控執(zhí)行環(huán)境，還應(yīng)對企業(yè)外部環(huán)境及有關(guān)市場信息進(jìn)行全面了解，對房地產(chǎn)市場導(dǎo)向進(jìn)行科學(xué)把控，從而健全相關(guān)的戰(zhàn)略發(fā)展對策，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)壯大奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。

（二）構(gòu)建和健全內(nèi)控管理制度

對于企業(yè)各部門及環(huán)節(jié)來看，應(yīng)構(gòu)建健全的內(nèi)控管理制度，構(gòu)建科學(xué)的崗位分工及流程，強(qiáng)化對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制及監(jiān)督。第一，應(yīng)構(gòu)建合理的決策制度。開展繪畫及技術(shù)等部門之間的聯(lián)合，以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目可行性的充分研究，探討可行的意見措施，以提升決策科學(xué)性，為其奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)際進(jìn)行決策工作時，應(yīng)根據(jù)正反兩方面進(jìn)行分析，圍繞多個層面聽取相關(guān)人士的建議。充分發(fā)揮他們的專業(yè)優(yōu)勢，采取群策群力方式，或是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展報(bào)告評估工作，全面考慮風(fēng)險(xiǎn)問題，對極易產(chǎn)生的問題開展預(yù)先分析，同時探討科學(xué)的應(yīng)對措施。第二，強(qiáng)化造價(jià)管理工作，保證成本控制有效性。應(yīng)加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位之間的交流，提供全面的基礎(chǔ)資料及規(guī)范，開展合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流工作。構(gòu)建完善的變更管理制度，降低變更中造成的損失，明確相關(guān)責(zé)任以實(shí)現(xiàn)有效追責(zé)。要求專業(yè)人員及第三方機(jī)構(gòu)開展概預(yù)算審核工作，結(jié)合規(guī)定的權(quán)限及流程進(jìn)行。在開展概預(yù)算工作時，應(yīng)對成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，同工程及財(cái)務(wù)等部門開展有效交流，確保成本核算精準(zhǔn)度。第三，借助公開招標(biāo)方式。優(yōu)秀的合作伙伴往往可以推動項(xiàng)目有效開展，有著關(guān)鍵性的作用。選取專業(yè)技術(shù)好及具有高度責(zé)任心的專業(yè)人士構(gòu)建評標(biāo)委員會，以保證招標(biāo)公平性。借助科學(xué)的措施，如構(gòu)建舉報(bào)信箱等方式，防止商業(yè)不正當(dāng)競爭行為的出現(xiàn)[3]。對投標(biāo)單位實(shí)施全面的盡職調(diào)查工作，對原來建設(shè)項(xiàng)目中的信譽(yù)度開展調(diào)查。借助內(nèi)控管理方式確保評標(biāo)公正性，從而選取良好的承包及監(jiān)理單位。第四，構(gòu)建物資采購內(nèi)控機(jī)制。針對重要設(shè)備及材料的采購，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)采購規(guī)定實(shí)施，保證不相容崗位分離；構(gòu)建科學(xué)的采購計(jì)劃，根據(jù)預(yù)算辦理相關(guān)手續(xù)；選取科學(xué)的采購及定價(jià)方式，以此明確采購價(jià)格；構(gòu)建完善的驗(yàn)收機(jī)制。結(jié)合甲方供料狀況，和乙方辦理相應(yīng)的物資交接手續(xù)。

（三）引入復(fù)合型內(nèi)控人才

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)供求關(guān)系逐漸趨于平衡，產(chǎn)生了很多新興產(chǎn)業(yè)，這促使房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)內(nèi)控人才逐漸流入別的產(chǎn)業(yè)中。在二十一世紀(jì)發(fā)展中，企業(yè)之間的競爭實(shí)際上為人才之間的競爭，對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)持續(xù)健全人力資源結(jié)構(gòu)，全面引入復(fù)合型內(nèi)控人才，同時強(qiáng)化有關(guān)的教育及培訓(xùn)工作，持續(xù)增強(qiáng)相關(guān)人才的技能及素質(zhì)，全面調(diào)動人才的積極性及創(chuàng)造性，以便在內(nèi)控工作中充分發(fā)揮人才的作用。與此同時，應(yīng)借助科學(xué)的獎勵制度，保證在內(nèi)控工作中彰顯人才的自我價(jià)值。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人才培育機(jī)制的建設(shè)，把戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃同有關(guān)內(nèi)控管理有機(jī)融合在一起，幫助內(nèi)控管理者建立相應(yīng)的學(xué)習(xí)平臺，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)外部員工之間的交流，開展頭腦風(fēng)暴，以推動企業(yè)內(nèi)控管理有效實(shí)施。對于房地產(chǎn)企業(yè)來看，可實(shí)施主題教育及培訓(xùn)工作，加強(qiáng)工作者對內(nèi)控管理的了解，基于企業(yè)內(nèi)部建立完善的內(nèi)控學(xué)習(xí)環(huán)境，從而促進(jìn)內(nèi)控管理工作順利實(shí)施，為其奠定夯實(shí)基礎(chǔ)[4]。

（四）強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范制度，借助全方位及多角度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以及企業(yè)聯(lián)營等管理手段持續(xù)創(chuàng)新，從而更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時應(yīng)強(qiáng)化對籌資及投資等工作中有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等工作順利開展，以防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)結(jié)合各個項(xiàng)目特征建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警紅線，健全相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防控管理機(jī)制，結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測模型，以此加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測精準(zhǔn)度，結(jié)合各類風(fēng)險(xiǎn)建立針對性的風(fēng)險(xiǎn)防控對策，最大程度地減小風(fēng)險(xiǎn)造成的沖擊，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及防控，進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（五）加快構(gòu)建內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)想要快速達(dá)成內(nèi)控預(yù)期目標(biāo)，應(yīng)全面按照不相容崗位分離要求，基于重大決策過程中，采取集思廣益方式，加強(qiáng)決策的合理性及有效性。在新常態(tài)發(fā)展中，企業(yè)應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)內(nèi)控監(jiān)督適應(yīng)性，進(jìn)一步加強(qiáng)問題識別能力，保證內(nèi)控體系建設(shè)和時代發(fā)展需求相適應(yīng)。持續(xù)健全有關(guān)問題的解決方案，保證內(nèi)控體系可以更好地發(fā)揮作用。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)興盛過程中會面臨很多機(jī)遇及挑戰(zhàn)，各個企業(yè)之間的競爭非常激烈。想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)繁榮健康，應(yīng)對其內(nèi)控管理工作實(shí)際情況有全面的認(rèn)識，借助科學(xué)的對策措施，進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)控管理質(zhì)量及效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的增強(qiáng)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)長久繁榮提供良好的保障。

參考文獻(xiàn)：

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