房地產(chǎn)項目建筑設計管理研究

陳 昱

（福州唐美房地產(chǎn)有限公司，福建 福州 350000）

隨著經(jīng)濟的發(fā)展與社會的進步，城市化建設進程的不斷加快，我國各大中小城市的建筑與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。但是當前的一些房地產(chǎn)項目建筑設計人員在實際工作中，針對一些項目所設計出來的圖紙，只能滿足房地產(chǎn)項目的一些基本要求，且沒有考慮建筑施工成本。因此，需要項目建筑設計人員可以對設計工作進行優(yōu)化與調(diào)整，進而為企業(yè)降低設計成本，提高建筑項目設計滿意度，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目建筑設計管理簡述

在當前的房地產(chǎn)項目建筑設計中，有關建筑設計管理的工作是指對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行設計，并對項目設計內(nèi)容進行規(guī)劃，其中包含設計產(chǎn)品的質(zhì)量管理以及最后的設計成效等內(nèi)容。設計管理要包含對產(chǎn)品的初期設計以及項目的內(nèi)容，同時要將建筑項目設計管理工作貫穿整個建筑項目的設計與開發(fā)的全過程。針對產(chǎn)品來說，設計管理是對整體房地產(chǎn)項目的各個設計環(huán)節(jié)進行管理與控制。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商的建筑設計最終目的是為了盈利，而為了更好地完成最終的目標，就需要設計人員對整體項目中所有的建筑資源進行綜合的管理與調(diào)控，房地產(chǎn)項目具有周期長且投資大的特點，因此，需要設計人員切實做好設計管理，以此來對房地產(chǎn)項目建設的全程進行動態(tài)化的管控，進而提升房地產(chǎn)項目建筑施工質(zhì)量[1]。

2 房地產(chǎn)項目建筑設計管理的重要性

房地產(chǎn)項目設計管理工作是建筑項目開發(fā)工作中不可或缺的重要組成部分，其設計質(zhì)量的高低會直接影響到整體建筑項目的施工質(zhì)量與效率，也會影響到房地產(chǎn)項目公司的最終經(jīng)濟收益。同時，優(yōu)化與調(diào)整項目設計方案可以最大限度地提升房地產(chǎn)項目建筑施工質(zhì)量，對建筑施工過程中所存在的施工通病進行行之有效的處理與預防。房地產(chǎn)項目建筑設計管理的主要任務是保證施工設計圖紙中的各項設計環(huán)節(jié)，全都切實符合施工質(zhì)量以及施工技術的要求。房地產(chǎn)項目建筑設計管理主要包含設計周期管理、設計質(zhì)量管理、設計合同管理等內(nèi)容。在設計管理中，一般是由專業(yè)的建筑設計人員來對最后的設計進行編制，并在實際的設計中與其他職能部門進行充分的交流與溝通，對施工中可能出現(xiàn)的施工問題給予出具體的解答方案，并要對施工建筑方的施工建議進行綜合的考量，以此來充分地調(diào)動所有可利用的建筑資源，對房地產(chǎn)項目進行科學合理的設計管理，進而有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建筑設計管理的最終目標。

3 房地產(chǎn)項目建筑設計管理分析

3.1 設計進度管理

房地產(chǎn)項目建筑設計管理中，設計進度會直接影響整體建筑施工的工程周期以及施工建設成本，因此，需要設計人員對設計進程進行實時的管理與控制，以此來確保整體施工建設的順利有序開展。第一，在實際的工作中，房地產(chǎn)項目建筑設計人員要對建筑項目的整體建設速度以及設計進度進行有效的控制，要切實保證所有的設計內(nèi)容都可以與實際建筑內(nèi)容相對接。第二，在實際的建筑設計中，設計工作人員要對施工建設的有關資料進行有效的收集，并與施工方簽訂設計合同，在施工設計合同簽訂之后，不僅可以對房地產(chǎn)項目建筑設計人員的實際工作效益進行有效的保護。同時也可以對房地產(chǎn)項目的整體設計質(zhì)量進行明晰的管理與控制。第三，在對房地產(chǎn)項目建筑設計進行管理的過程中，設計工作人員要積極主動地編制好設計任務書，設計任務書的主要職責是對設計管理中的工作標準進行編制，并借助明晰的設計觀念，來對預算編制以及設計進度進行控制。房地產(chǎn)項目開放商要想對實際的設計進度進行控制，就需要優(yōu)秀的設計單位與之配合，優(yōu)秀的設計單位要具有良好的資質(zhì)以及設計水平。在優(yōu)秀的設計單位的幫助下，不但可以對房地產(chǎn)項目建筑設計進度開展有效的控制，同時也可以對設計管理質(zhì)量進行良好的控制。倘若房地產(chǎn)項目開發(fā)商沒能甄選出一個優(yōu)秀的設計單位，則會對后續(xù)的項目設計管理造成一定的影響，進而影響設計進程，因此，需要開發(fā)商在尋找設計單位的過程中要切實做好參考與選擇[2]。同時，設計人員的整體設計流程以及設計流程所需要的具體時間都要受到合同內(nèi)容的明確要求。所以，設計工作人員可以在法律法規(guī)的約束下，在合同規(guī)定的時間內(nèi)完成項目建筑設計工作，在設計過程中是需要設計諸多文件的，房地產(chǎn)開發(fā)商可以與設計單位進行實時的協(xié)商，將設計人員所設計出來的每一份文件的實際交付時間進行明確的敲定，這樣做的目的是為引導與幫助設計單位可以深化對自身責任的認知以及對具體設計領域的認識。除此之外，在后續(xù)的設計管理中，房地產(chǎn)項目建筑設計人員之間的協(xié)作能力也會影響整體項目施工建設的推進速度。而設計工作人員想要切實地控制好房地產(chǎn)項目建筑設計進度，就需要項目建筑設計人員之間進行組織協(xié)作，提升工作默契度，進而提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理水平，從而確保整體建筑施工的質(zhì)量與效率都可以得到有效的提高。同時在設計管理中，設計工作人員也要配合管理人員開展設計管理工作，設計工作人員要對整體的設計項目內(nèi)容具有詳實的了解與掌握。在實際的項目建筑設計工作中，一般都會分為主體設計人員以及專業(yè)設計人員，二者在設計管理中分管著不同的工作內(nèi)容，而二者的高效配合則會最大化地提升整體建筑施工的管理質(zhì)量與施工效率。針對項目建筑設計管理環(huán)節(jié)，管理人員需要對每一個設計環(huán)節(jié)都要安排一位實際的設計負責人，有了設計負責人的存在，可以對實際設計工作中的工作人員進行自我約束，進而確保整體施工設計圖紙的質(zhì)量，對實際的設計進程進行有效的控制。

3.2 設計質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項目建筑設計管理中，管理人員需要對項目建筑設計質(zhì)量給予高度的關注與重視，因為，房地產(chǎn)項目建筑施工其本身就是一項復雜且繁瑣的綜合性工程，具有工程周期長且工程資金投資大的特點，屬于典型的高投資，高回報行業(yè)，所以其項目建筑設計質(zhì)量就是提升其自身經(jīng)濟收益的重要因素之一。設計工作人員切實做好房地產(chǎn)項目建筑設計質(zhì)量管理與控制，不但能夠?qū)崿F(xiàn)設計預期回報，同時也可以為施工方降低大量的施工運行成本，提升實際的經(jīng)濟收益。針對項目建筑工程的總體內(nèi)容進行科學系統(tǒng)的規(guī)劃，將設計管理放眼于全局，對項目建筑設計質(zhì)量進行行之有效的管理與控制，是提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理水平的重要途徑。經(jīng)由專業(yè)的設計工作人員對項目建設方案進行設計，之后再由專業(yè)檢測人員對其進行質(zhì)量把關，在設計方案確實沒有任務問題后，方可進行推行。同時設計管理人員還要對房地產(chǎn)項目建筑內(nèi)容進行詳實的分析，并對投資環(huán)節(jié)進行反復的推敲，在確認投資內(nèi)容精準無誤后，方可以進行投資。在房地產(chǎn)項目進行招標以及監(jiān)理時，要以競爭的形式來不斷地提升設計方案質(zhì)量，確保房地產(chǎn)項目建筑設計方案確實符合施工技術以及施工質(zhì)量的要求[3]。除此之外，還要對工程項目的審核預算進行管理與控制，要保證房地產(chǎn)項目建筑工程中核算預算工作的精準無誤，針對工程項目的設計質(zhì)量控制，設計工作人員可以從施工設計圖紙的設計質(zhì)量著手，設計人員要保證施工設計圖紙的科學性以及可行性，施工設計圖紙的設計質(zhì)量也是整體施工質(zhì)量管理的保證。對設計人員要確保施工設計圖紙具有一定的設計深度，管理人員要在施工圖紙設計過程中組建專門的施工圖紙審核小組，對施工設計圖紙的質(zhì)量進行審核以及評估，明確施工設計圖紙的真實設計意圖，以此確保施工設計圖紙中的各項數(shù)據(jù)信息全部切實符合施工質(zhì)量與施工技術的要求。針對施工設計圖紙的會審工作，會審人員要對施工設計圖紙中的設計環(huán)節(jié)是否科學合理進行研討，針對施工設計圖紙中所出現(xiàn)的問題，要及時對其進行解決，以此來不斷地優(yōu)化施工圖紙設計方案，有效地完成圖紙會審工作。在房地產(chǎn)項目建筑施工開始之前，施工方要切實做好技術交底，要使施工人員明確施工圖紙上的設計重點，在實際的施工中可以將設計重點有效相銜接，以此來提升設計與施工質(zhì)量，最大限度地提高房地產(chǎn)項目建筑設計管理質(zhì)量與水平，促進我國房地產(chǎn)建筑行業(yè)的全面發(fā)展。

3.3 現(xiàn)場管理與控制

在房地產(chǎn)項目建筑設計管理中，施工方需要結合自身的實際發(fā)展情況，對設計團隊的實際設計水平進行考量，在設計管理過程中，組建出一支高素質(zhì)的管理團隊。房地產(chǎn)項目建筑施工單位的日后發(fā)展上限一般都會受到管理團隊質(zhì)量的影響。所以，需要管理人員定期開展專項的培訓活動，培訓的內(nèi)容可以是施工專業(yè)知識、設計專業(yè)知識以及管理專業(yè)知識等，并針對培訓內(nèi)容來制定考核指標，以此來確保所有參與培訓的工作人員，都可以將培訓所學的內(nèi)容熟練的掌握并在實際的設計管理工作中加以利用。以此來構建起一支高素質(zhì)的管理隊伍，進而提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理水平。同時當?shù)卣残枰獙用褡≌O計管理工作進行大力的支持與幫助。例如，可以適當?shù)恼{(diào)整對其的資金投入比重，確保設計管理工作可以在實際的項目設計中充分地發(fā)揮作用，在政府的監(jiān)督與幫扶下，不但可以提升項目現(xiàn)場的管理水平，還可以對設計人員以及設計管理人員的設計工作給予一定的約束與監(jiān)督。房地產(chǎn)項目建筑施工現(xiàn)場的管理與控制對整體的施工質(zhì)量有著直接的影響，管理人員要將眼光放得更為長遠，要求切實提升項目建筑設計管理水平，不能單純地依靠管理人才隊伍建設，同樣也需要對施工現(xiàn)場現(xiàn)場進行管控。在對施工現(xiàn)場進行管理與控制的過程中，需要先從施工人員的綜合素質(zhì)著手，在日常的設計管理中要重視對施工人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)。其次，要對施工建筑中所要使用到的機械設備進行管理。大型施工設備的使用不僅會影響整體的施工質(zhì)量，而且會對施工安全造成一定的影響。最后，對施工現(xiàn)場中的管理制度建設進行強化，要以管理制度作為保障，以此來不斷地提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理質(zhì)量與水平。

3.4 成本管控

設計管理人員需要項目建筑工程預算工作進行審核，以此來保證整體項目設計的預算不會出現(xiàn)任何的問題，在對房地產(chǎn)項目建筑施工成本進行管理的過程中，工作人員要對施工建材的造價進行詳實的控制，要確保施工建材的性價比。同時對施工設計方案進行優(yōu)化與調(diào)整，以此來保證施工方案的最優(yōu)設計，進而將施工利益做到最大化。除此之外，要對房地產(chǎn)項目建筑施工中的成本審核機制進行優(yōu)化建設，確保建筑施工資金的嚴格化管理，以此來提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理水平與質(zhì)量[4]。

4 結語

綜上所述，提升房地產(chǎn)項目建筑設計管理水平，不僅可以幫助施工方解決施工建設成本，提升其經(jīng)濟效益，同時也可以切實滿足人民日益增長的房屋建筑設計要求，提升人民生活幸福感與滿意度，促進社會和諧發(fā)展。因此，需要設計人員切實加強設計進度、設計質(zhì)量、設計成本以及項目現(xiàn)場的管理與控制。以此來不斷地提升工程項目設計管理水平，切實促進我國房地產(chǎn)項目建筑行業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展。