探討各階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本造價控制

林翠珍

（融僑集團(tuán)股份有限公司，福建 福州 350000）

1 房地產(chǎn)工程項目開發(fā)成本造價的構(gòu)成

從成本角度出發(fā)來看，房地產(chǎn)開發(fā)成本是企業(yè)商品房開發(fā)全部支出組成的。從資金用途的角度出發(fā)來看，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：（1）土地、建安工程費用還有設(shè)備費用，這些項目的支出占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的80%左右。其中，占比最多的是土地費用，涉及了土地使用權(quán)出讓金、征地費還有動遷費用等等。（2）市政配套以及其他行政事業(yè)收費支出，在進(jìn)行學(xué)?；蛘哚t(yī)院的等公共項目的開發(fā)過程之中，還涉及了相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施建筑的支出成本，包括學(xué)校的足球場，醫(yī)院的手術(shù)室等，這些配套設(shè)施也是開發(fā)成本中的重要內(nèi)容[1]。（3）銷售費用、管理費用、財務(wù)費用以及籌資成本，房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，首先因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的時間周期相對較長，并且還具備了較高的投資風(fēng)險，所以為了能夠確保開發(fā)項目可以順利的開展，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇應(yīng)用貸款的方式籌措資金，而這也會造成大量的利息產(chǎn)生，這些利息也屬于造價成本中的重要內(nèi)容。

2 影響房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本造價控制的相關(guān)因素

2.1 設(shè)計階段

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計角度出發(fā)來看，對成本造價帶來影響的因素主要包括：（1）總體規(guī)劃設(shè)計：在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，對小區(qū)予以規(guī)劃和設(shè)計是項目開展的基礎(chǔ)，而規(guī)劃設(shè)計是圍繞著小區(qū)建設(shè)的功能和要求進(jìn)行的，需要對小區(qū)的建筑以及道路進(jìn)行合理的布局，同時還要嚴(yán)格的控制好小區(qū)的人口密度和建筑密度。在建設(shè)用地利用率還有經(jīng)濟(jì)型評價的角度，用地面積是十分關(guān)鍵的評價指標(biāo)，對于工程項目的造價成本有著較大的影響。當(dāng)小區(qū)的建筑密度越高，則房地開發(fā)項目的成本造價則越低[2]。（2）住宅建筑的平面布置，在相同的建筑面積和之中，如果性質(zhì)有差異，那么其工程量還有需要的工程成本也會存在差異。一般而言，在建筑過程中應(yīng)用正方形建筑布局還有矩形建筑布局的方法，能夠有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本造價。（3）住宅的層高還有凈高，在實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程之中，會發(fā)現(xiàn)住宅的層高、凈高對于成本造價有著較大的影響。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果住宅層高由3m 減少到2.8m，就可以讓每套住宅綜合樓的成本造價減少4%左右，而且這種操作還會有效的節(jié)省施材料以及能源。（4）住宅結(jié)構(gòu)，在進(jìn)行住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計過程中，必須要做好不同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，選擇合適的住宅結(jié)構(gòu)，以此來降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價成本。例如，裝配式鋼框架和現(xiàn)澆混凝土框架，這兩種建筑結(jié)構(gòu)都相對較為常見，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇應(yīng)用裝配式框架結(jié)構(gòu)，那么其建筑過程中梁板柱商品混凝土的使用量就會相應(yīng)的降低，對比傳統(tǒng)框架形式大約可以降低5%的使用量，而且這種結(jié)構(gòu)還能夠節(jié)約鋼材，不需要柱模板工程以及腳手架。項目應(yīng)用裝配式預(yù)應(yīng)力疊合板與現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)對比，可以降低鋼筋使用量，大約為4%左右，還可以有效降低現(xiàn)澆混凝土的使用量，大約為32%左右，還同時去除了模板和支撐成本，有著更高的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢[3]。

2.2 建設(shè)階段

從房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的具體實施的過程出來看，對工程造價產(chǎn)生影響的因素涉及了人員、財力和物質(zhì)等。依據(jù)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本及詳細(xì)的合約規(guī)劃指導(dǎo)下，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、合同簽訂與管理環(huán)節(jié)、設(shè)計變更簽證、索賠、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控成本。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模較大時，其所需要使用的材料還有設(shè)備等價格，非常有可能會受到各種外部因素影響，發(fā)生波動，極易造成過程中或結(jié)算索賠。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建設(shè)階段，投資決策也會對整體的成本造價帶來極大的影響[4]。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，必須要應(yīng)用科學(xué)的決策，做好對各種因素的控制工作。

3 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目各階段成本造價控制的方法

3.1 設(shè)計階段

在進(jìn)行房地開發(fā)的過程之中，想要對總體的成本造價予以控制，最為關(guān)鍵的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行控制[5]。首先針對不同樓盤定位客戶需求及市場接受能力設(shè)計出來的產(chǎn)品，不得突破定位產(chǎn)品的限額指標(biāo)及配置標(biāo)準(zhǔn)，并在滿足設(shè)計任務(wù)書和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，設(shè)計人員要采用科學(xué)合理的工藝技術(shù)、材料設(shè)備和結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行設(shè)計，最大限度地降低成本；相對于不同的樓盤，首先是客戶敏感點需要不斷地進(jìn)行方案比選，在限額指標(biāo)內(nèi)確認(rèn)最終配置，包括外立面做法、外門窗配置、首層大堂裝修配置，大堂門、戶內(nèi)門選擇、景觀配置，上部電梯廳公共區(qū)域裝修配置、地下室車庫門廳公共區(qū)域裝修配置等。其次，構(gòu)造做法在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范驗收的前提下，形成特定地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法，不斷打磨標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法，對于非行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的做法進(jìn)行優(yōu)化，節(jié)約成本。例如，總建筑面積為133608m2的住宅A 項目，通過建筑構(gòu)造做法優(yōu)化，取消了地下室獨立柱抹灰、頂面水泥砂漿找平及保護(hù)層、三層以上樓梯踏步面的砂漿找平層（預(yù)制樓梯）等給項目節(jié)約了將近200 萬成本?，F(xiàn)在也很多地產(chǎn)或設(shè)計院選擇通過BIM 技術(shù)對工程造價予以嚴(yán)格的控制。例如，總建筑面積為90555m2的住宅B 項目，前期可以通過BIM 模型導(dǎo)出大約86%的概算，而剩下的14%概算就通過傳統(tǒng)的方法導(dǎo)出，在這一模型之中，沒有涉及到腳手架以及臨時支撐等項目，也沒有包括施工縫的數(shù)量評估。在進(jìn)行開發(fā)項目的優(yōu)化設(shè)計時，可以選擇應(yīng)用BIM 技術(shù)，構(gòu)建出建筑模型，并予以碰撞分析，可以有效的發(fā)現(xiàn)其中的管線碰撞問題，減少了不必要的成本支出[6]。除此之外，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計時，也可以通過各種類型的軟件開展分析，包括風(fēng)荷載分析，通過軟件的合理應(yīng)用能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計前期問題合理的進(jìn)行控制，降低質(zhì)量問題的發(fā)生幾率，同時也節(jié)約了一部分的投資。根據(jù)上述的案例信息，可以總結(jié)以下幾點內(nèi)容：（1）優(yōu)化房地產(chǎn)開放項目的設(shè)計方案，在工程預(yù)算編制之中，設(shè)計圖紙是極為重要的參考依據(jù)，也是對房地產(chǎn)工程項目成本造價控制的基礎(chǔ)。對總體設(shè)計方向的優(yōu)化，可以有效的降低工程的建設(shè)成本。在進(jìn)行設(shè)計方案的編制時，必須要保障技術(shù)的可行性，并對其開展有效的經(jīng)濟(jì)性分析，多輪方案討論比選。在現(xiàn)階段的建筑設(shè)計過程之中，還可以選擇通過BIM 技術(shù)以及其他技術(shù)，對房屋建筑的造型以及管線等予以優(yōu)化設(shè)計，在正式開展施工之前解決設(shè)計方案中的缺陷，減少設(shè)計變更，以此來確保工程項目能夠順利的推進(jìn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（2）實行限額設(shè)計，在房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，如果想對工程的整體成本造價予以有效的控制，就應(yīng)當(dāng)要對目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控。在實際的工程項目設(shè)計過程中，可以選擇應(yīng)用限額設(shè)計方案，并且將設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度予以落實，以此來進(jìn)一步的加強(qiáng)對設(shè)計環(huán)節(jié)的成本造價控制。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，很多項目都出現(xiàn)了設(shè)計不精或者是深度不足的情況，而這也會嚴(yán)重的影響工程項目的成本造價控制。針對這一類問題，落實限額設(shè)計，并建設(shè)起合理、科學(xué)的獎懲考核激勵制度，提升相關(guān)負(fù)責(zé)人的造價意識，是解決設(shè)計問題的關(guān)鍵，也是控制成本造價的基礎(chǔ)。（3）做好前期造價分析，在房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，開發(fā)單位在委托相關(guān)單位進(jìn)行項目設(shè)計之前，要先完成成本可控分析工作。在實際的項目開發(fā)中，開發(fā)單位可以選擇應(yīng)用技術(shù)資料收集方法、專家會議方法等，開展前期造價分析，主要的分析內(nèi)容可以選擇從項目設(shè)計、工程建設(shè)、項目銷售等多個方面出發(fā)，確保能夠?qū)υ摴こ添椖康那捌谠靸r有一個全面的分析[7]。

3.2 招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)的開發(fā)項目之中，實施工程招標(biāo)制度，并合理的引進(jìn)市場競爭機(jī)制，能夠有效的提高工程項目的建設(shè)水平，也有利于控制項目的整體成本造價，還可以防止出現(xiàn)暗箱操作的問題。在進(jìn)行材料以及設(shè)備的采購時，包括對幕墻項目、消費器材等設(shè)備的采購，應(yīng)當(dāng)要選擇低低價中標(biāo)的形式進(jìn)行，防止出現(xiàn)哄抬標(biāo)價提高成本造價，也同時避免了低價中標(biāo)影響材料、設(shè)備質(zhì)量。在實際的開發(fā)過程中，可以挑選3～4 家具備一定規(guī)模，且具備良好市場信譽度的企業(yè)，當(dāng)做是本次項目的投標(biāo)人，開展投標(biāo)。在進(jìn)行投標(biāo)的時候，應(yīng)當(dāng)選擇應(yīng)用自主報價以及詢價的方式，讓參與投標(biāo)的企業(yè)可以對自身的利潤予以把控，并以此來降低開發(fā)企業(yè)的工程造價。現(xiàn)階段，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本造價控制過程之中，應(yīng)當(dāng)要合理的選擇現(xiàn)代化的技術(shù)手段，選擇招投標(biāo)階段造價管理工具、合理中標(biāo)價格分析工具，還有在合同實施階段的造價控制工具等，嚴(yán)格的對房地產(chǎn)工程項目的成本造價進(jìn)行控制。合理的選擇分析工具，并最大化的發(fā)揮工具的功效，可以實現(xiàn)輔助控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項目造價控制的目標(biāo)。

3.3 項目建設(shè)階段

在房地工程項目的建設(shè)階段，對成本造價的控制，應(yīng)當(dāng)要從下列幾個方面出發(fā)：（1）對承包單位和供應(yīng)商等進(jìn)行優(yōu)化，通過公開招投標(biāo)的方法，實施供應(yīng)商、承包單位等優(yōu)化。在進(jìn)行招標(biāo)的工作時，負(fù)責(zé)工程管理和造價管理的相關(guān)部門，必須要對圖紙予以深入研究，嚴(yán)格地把控好設(shè)計變更問題還有索賠問題的發(fā)生率。在評標(biāo)的整個過程之中，必須要嚴(yán)格地予以控制，防止出現(xiàn)低價中標(biāo)的情況，同時也要避免發(fā)生高價索賠等問題的出現(xiàn)。此外，還應(yīng)當(dāng)要選擇工程量清單的方法，嚴(yán)格的控制招標(biāo)成本[8]。（2）做好合同簽訂以及實施的控制，在實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程之中，對工程合同文本的規(guī)范化處理，是有效控制成本造價的重要內(nèi)容。在進(jìn)行合同的簽訂時，必須要確保其中的條例合理，并且通過應(yīng)用嚴(yán)密合同條款，來對有可能發(fā)生的問題進(jìn)行分析，做好合同的把控措施。（3）做好工程變更把控，在實際的房地產(chǎn)工程建設(shè)的過程之中，應(yīng)當(dāng)要最大化的發(fā)揮出監(jiān)理單位的功效，并且將工程變更程序予以落實，對整體的工程造價控制進(jìn)行優(yōu)化。（4）做好結(jié)算審核工作，最后在項目竣工的時候，應(yīng)當(dāng)要嚴(yán)格根據(jù)合同的內(nèi)容，予以驗收，以此來提高結(jié)算工作的質(zhì)量，實現(xiàn)對造價成本的嚴(yán)格控制。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)的工程項目之中，成本造價的控制十分關(guān)鍵。在進(jìn)行成本造價的控制時，應(yīng)當(dāng)要從多個角度出發(fā)，全面地予以把控。在建筑設(shè)計階段以及招投標(biāo)階段，還應(yīng)當(dāng)要合理地應(yīng)用現(xiàn)代化的分析技術(shù)和方法，從土地成本、建安成本等多個角度出發(fā)進(jìn)行影響因素的分析，并根據(jù)分析結(jié)果及時的采取解決措施，達(dá)到全面把控房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本造價的目標(biāo)。