房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探討

□文/寧宇新 王鑫淼

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 陜西·西安）

［提要］ 本文分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息化建設(shè)及應(yīng)用現(xiàn)狀，指出當前存在的問題，對進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息化提出對策建議。

隨著信息時代的到來，人們對信息的依賴與高度使用，導(dǎo)致各類企業(yè)或政府都積累了大量的數(shù)據(jù)，其中也包括成本數(shù)據(jù)?，F(xiàn)如今，關(guān)于成本的管理手段，更多的是遵循傳統(tǒng)財務(wù)的思路，運用成本會計中的方法來計算和解決不同模式下的業(yè)務(wù)，在此過程中忽略了與信息化背景相結(jié)合。其中，信息化背景下的大數(shù)據(jù)技術(shù)沒能與其他各個行業(yè)相結(jié)合起來，只在新興的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)得到較為有效的運用。在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)成本管理信息化在實踐運用的效果并不理想。充分地利用這些信息化工具，可以幫助其提高管理工作的效率，增強決策的科學(xué)性，提升企業(yè)核心競爭力。

一、信息化環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的精細化管理特征。房地產(chǎn)行業(yè)慢慢走進以精細化管理為特征的新時代，在強化成本控制、提高運營績效的基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)企業(yè)或開發(fā)項目的盈利能力。在推動企業(yè)日常管理工作及系列業(yè)務(wù)實現(xiàn)流程化及移動化轉(zhuǎn)型的過程中，適當提高并充分發(fā)揮房地產(chǎn)信息化的支持作用，使其有效推動企業(yè)實現(xiàn)精細化運營發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展歷程大致可以劃分為三個階段：2000 年以前，房地產(chǎn)行業(yè)最早的信息化建設(shè)主要是單一功能軟件進行工作輔助管理。隨著信息化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所需處理數(shù)據(jù)越來越龐雜，開始出現(xiàn)依據(jù)業(yè)務(wù)使用的部門級管理軟件。為適應(yīng)企業(yè)業(yè)務(wù)與管理需求，房地產(chǎn)信息化由部門級軟件逐漸向集成型軟件發(fā)展。房地產(chǎn)信息化在整合優(yōu)化地產(chǎn)項目工作流程的基礎(chǔ)上，優(yōu)化各種信息資源的整合水平，依托信息流為房地產(chǎn)企業(yè)的所有工作流程提供有效支撐，借此提高營運績效，打造形成明顯的競爭優(yōu)勢。

（二）信息化背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的價值。目前，房地產(chǎn)成本管理信息化缺乏獨立的理論體系，但從管理范圍來講，應(yīng)該以房地產(chǎn)項目運營所產(chǎn)生的開發(fā)成本和開發(fā)費用為對象，通過成本管理系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)、招投標系統(tǒng)等作為管理工具輸入成本發(fā)生的過程數(shù)據(jù)，監(jiān)控業(yè)務(wù)流程，輸出成本核算數(shù)據(jù)及項目沉淀數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)流程重組管理升級的重要基礎(chǔ)，其建設(shè)價值體現(xiàn)在以下六點：（1）構(gòu)建規(guī)范和標準化；（2）系統(tǒng)固化流程，流程可復(fù)制；（3）打通信息孤島，提升審批效率；（4）協(xié)助知識沉淀和復(fù)用；（5）決策數(shù)據(jù)支撐；（6）風(fēng)險預(yù)警。

二、信息化環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題

（一）職責(zé)劃分不明確。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要由成本部和財務(wù)部主導(dǎo)，其中成本控制部管理建安成本、財務(wù)部管理非建安成本，未明確各業(yè)務(wù)部門在成本管控體系中明確的管理責(zé)任，導(dǎo)致出現(xiàn)因責(zé)任不清而造成的相互推諉。在成本控制過程中目標成本沒有分解到各業(yè)務(wù)部門對應(yīng)責(zé)任人，無法構(gòu)建以項目成本控制為目標的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，在成本管控各項業(yè)務(wù)流程中沒有明確各個環(huán)節(jié)誰是主責(zé)部門、誰是次責(zé)部門，各業(yè)務(wù)部門只背負部門業(yè)績指標，導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門在成本控制過程中協(xié)作缺乏動力與標準。

（二）系統(tǒng)建設(shè)缺少整體規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)當前主要是業(yè)務(wù)部門主導(dǎo)，引入系統(tǒng)解決各自核心業(yè)務(wù)問題。沒有從公司戰(zhàn)略層面進行整體規(guī)劃，從管理上容易導(dǎo)致信息割裂溝通不順暢等問題。從信息化建設(shè)來說，必然導(dǎo)致各系統(tǒng)形成信息孤島，后續(xù)再進行系統(tǒng)集成難度加大。在公司業(yè)務(wù)的發(fā)展中，舊系統(tǒng)面臨無法滿足業(yè)務(wù)管理需求的問題。最后只能推倒重來或者進行“煙囪式”的系統(tǒng)建設(shè)，造成不必要的投資浪費。

（三）員工信息化認知較淺。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)員工對信息化認知還停留在應(yīng)用工具層面，成本系統(tǒng)上線后，很多員工持有負面情緒，認為增大了工作量。甚至年齡較大的員工則拒絕學(xué)習(xí)系統(tǒng)使用，而企業(yè)層面并未對此現(xiàn)象進行針對性培訓(xùn)和制度建設(shè)。企業(yè)高層對信息化持開放態(tài)度，愿意投入資金，但對信息化所帶來的價值并沒有清晰的認知，普遍重視建設(shè)而輕于管理。其實信息系統(tǒng)的建設(shè)和信息化建設(shè)是不同的，信息系統(tǒng)建設(shè)以系統(tǒng)上線作為目標，而信息化建設(shè)則是需要持續(xù)運行維護、不斷深化應(yīng)用、持續(xù)提升，伴隨業(yè)務(wù)流程重組，權(quán)責(zé)梳理界定和與之而來的管理升級。信息化建設(shè)需要全員對信息化價值有共識，同時通過激勵與考核制度的出臺支撐系統(tǒng)運行。

（四）企業(yè)高素質(zhì)信息人才缺失。成本管理工作不僅自身業(yè)務(wù)邏輯復(fù)雜，數(shù)據(jù)復(fù)雜，而且涉及業(yè)務(wù)部門和人員眾多，制約因素多，在信息化實現(xiàn)上具有客觀難度，需要既具備房地產(chǎn)項目開發(fā)與成本管理專業(yè)知識，又掌握信息化技術(shù)的綜合型人才，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍追求人員精簡和人均效能，信息化人才組織地位較低。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未獨立設(shè)置成本管理信息化的專職崗位、人員或團隊，缺乏復(fù)合型人才的缺失導(dǎo)致成本管理系統(tǒng)運行過程中常常只能“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”。

（五）成本管理人員頻繁變動流失影響信息化應(yīng)用效果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理人員流動性較大，個人經(jīng)驗積累比結(jié)構(gòu)化知識傳遞帶來的利益更大，所以城市公司做好成本管理信息化以及建立成本數(shù)據(jù)庫的動機不強烈，導(dǎo)致目前大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理信息化建設(shè)工作較為混亂，不同企業(yè)、不同城市公司之間參差不齊，且信息化的應(yīng)用效果不佳反過來又影響成本管理人員對成本管理信息化的態(tài)度，最終形成惡性循環(huán)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)對成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)多采用城市公司各自為營的管理方式，導(dǎo)致數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一、交流共享不順暢等問題。

（六）軟件市場無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)成本管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行信息化建設(shè)可以分為兩類：一類是財務(wù)、人力資源、協(xié)同辦公等常規(guī)管理的信息化，行業(yè)特殊性不明顯，多數(shù)通用廠商可以提供信息化解決方案；另一類是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理的信息化，通常需要房地產(chǎn)行業(yè)信息化領(lǐng)域的專業(yè)廠商才能提供解決方案。房地產(chǎn)行業(yè)對于通用型管理軟件及其服務(wù)商的選擇較多，國內(nèi)的如金蝶、用友，國外的如Oracle、SAP，然而尋求專業(yè)廠商建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系則較難實現(xiàn)。造成此問題的原因主要有兩個：（1）信息化服務(wù)商無法提供有效服務(wù)；（2）市場缺乏成熟的成本數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品。

三、信息化環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理優(yōu)化對策

（一）完善管理制度，以保障成本管理信息化。成本管理信息化建設(shè)涉及業(yè)務(wù)部門和人員眾多，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套規(guī)范化、行之有效的管理制度，這是信息化發(fā)揮效用的基本保障。同時，完善的管理制度有利于厘清成本和其他職能的關(guān)聯(lián)和界面。

進行成本管理信息化，首先需要通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部制度的建立來明確權(quán)責(zé)利劃分；其次必須依據(jù)信息化的邏輯對相關(guān)崗位的工作職責(zé)進行調(diào)整，并將成本管理系統(tǒng)的應(yīng)用情況納入相關(guān)員工的績效考核，這對成本管理信息化建設(shè)和持續(xù)提升的推進效果非常明顯；最后應(yīng)當從企業(yè)激勵制度的角度去調(diào)動成本管理相關(guān)人員對成本管理信息化建設(shè)和應(yīng)用的積極性，減少成本管理系統(tǒng)使用初期給相關(guān)人員帶來的效率上的沖擊。同時，確定責(zé)任管理機制，明確信息在采集、處理、傳輸過程中的統(tǒng)一和規(guī)范，這是成本管理信息化建設(shè)及應(yīng)用的基礎(chǔ)。

（二）建立自身成本信息庫。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本數(shù)據(jù)庫是成本管理信息化的關(guān)鍵內(nèi)容，也是成本管理系統(tǒng)中海量數(shù)據(jù)的利用。此后項目的開發(fā)基礎(chǔ)是企業(yè)建立可供參考的數(shù)據(jù)成本庫，這是企業(yè)開發(fā)項目的必要參考，充分體現(xiàn)項目開發(fā)“知識管理”使項目的累計經(jīng)驗?zāi)軌蚝芎玫爻恋?，業(yè)務(wù)部門在成本數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上能更高效地編輯目標成本并預(yù)防產(chǎn)生錯漏項，提高目標成本的準確性。針對H 公司現(xiàn)在建立成本數(shù)據(jù)庫不必追求大而全應(yīng)從以下六點關(guān)鍵指標建立數(shù)據(jù)庫：（1）目標成本數(shù)據(jù)庫：由各項目的啟動版、方案版、施工圖版目標成本及結(jié)算成本測算表組成；（2）結(jié)算成本數(shù)據(jù)庫：由各項目的結(jié)算成本表組成，其中結(jié)算成本分為實際結(jié)算成本和理論結(jié)算成本，理論結(jié)算成本為實際結(jié)算成本剔除無效成本后的成本數(shù)值；（3）經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)庫：由各項目的目標成本經(jīng)濟指標、項目實際經(jīng)濟指標組成；（4）技術(shù)指標數(shù)據(jù)庫：由各項目限額設(shè)計時下達的技術(shù)指標、項目實際技術(shù)指標組成；（5）材料設(shè)備數(shù)據(jù)庫：由各項目采購并使用的材料設(shè)備信息組成；（6）報批報建費用數(shù)據(jù)庫：由項目所在地報批報建費用信息組成。通過成本數(shù)據(jù)庫，可快速查詢所需成本指標，為決策提供數(shù)據(jù)支持。因此，成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)信息應(yīng)保證準確性和及時性。

（三）科學(xué)選擇和管理成本信息化產(chǎn)品及服務(wù)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)很多公司尚不具備自行建立成本管理信息化的技術(shù)條件，但在成本管理信息化解決方案的選擇上具有較強話語權(quán)，因而需立足于企業(yè)本身的經(jīng)營狀況、業(yè)務(wù)特點以及信息化建設(shè)所處的階段狀態(tài)，以企業(yè)的自我需求分析為基礎(chǔ)，從而在眾多的成本信息化服務(wù)商與成本信息化產(chǎn)品中挑選最為貼近自身條件的，要有足夠的前瞻性，但卻不盲目追求高端化、國際化或“大而全”。

不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求和關(guān)注點有所差異，一般來說，應(yīng)當從兩個維度考慮：一是成本管理信息化產(chǎn)品的維度，如成本管理系統(tǒng)和成本數(shù)據(jù)庫的易用性、可維護性、擴展性、用戶滿意度、客戶化工作量、用戶接受培訓(xùn)的工作量、成功用戶的數(shù)量、軟件升級周期、價格體系等方面，而且成熟的成本管理信息化產(chǎn)品最好能融入標桿企業(yè)優(yōu)秀的成本管理經(jīng)驗。二是信息化服務(wù)商的維度，包括其在房地產(chǎn)行業(yè)信息化領(lǐng)域的專注度、研發(fā)能力、信息化實施服務(wù)能力、能提供的增值服務(wù)、可持續(xù)性的合作能力等方面。很大一部分原因是，只有在房地產(chǎn)行業(yè)中具有豐富業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗與信息化背景下實踐經(jīng)驗的相關(guān)服務(wù)商，才能更深入地理解大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求和目標，更順暢地實現(xiàn)成本管理信息化的建設(shè)內(nèi)容，因而也更有利于成本管理信息化發(fā)揮最大的效用。

（四）信息化系統(tǒng)的持續(xù)改進。信息化是一個持續(xù)建設(shè)、不斷改進的過程，隨著信息技術(shù)的發(fā)展、企業(yè)管理水平或業(yè)務(wù)需求的改變，成本管理系統(tǒng)可能面臨重大變革甚至更換系統(tǒng)的問題。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，更換成本管理系統(tǒng)是“牽一發(fā)而動全身”的系統(tǒng)工程，為了解決新舊系統(tǒng)之間歷史數(shù)據(jù)的遷移問題，要建立專業(yè)的數(shù)據(jù)遷移小組。一般來說，數(shù)據(jù)遷移小組應(yīng)以長期應(yīng)用舊系統(tǒng)的成本管理人員為主，以確保對數(shù)據(jù)庫和有關(guān)字段足夠理解，最好也應(yīng)包含新系統(tǒng)和舊系統(tǒng)供應(yīng)商的技術(shù)人員，為新舊系統(tǒng)之間建立數(shù)據(jù)接口，以工具遷移與手工錄入相結(jié)合的方式較為合理、準確，也就是小部分的數(shù)據(jù)大多由于不可識別，可以通過手工錄入的方式；兩系統(tǒng)可準確識別數(shù)據(jù)就可以利用數(shù)據(jù)遷移工具來遷移，同時新舊系統(tǒng)過渡期間不能忽視對舊系統(tǒng)的維護和管理。隨著老項目結(jié)算完畢，舊系統(tǒng)可作為永久性的歷史數(shù)據(jù)庫供查詢使用，也可由舊系統(tǒng)供應(yīng)商對數(shù)據(jù)進行清除。

（五）營造良好的成本管理信息化建設(shè)環(huán)境。成本管理信息化的建設(shè)及應(yīng)用看似是企業(yè)內(nèi)部管理活動，實際上它對房地產(chǎn)行業(yè)成本管理整體水平的提升有重要意義。成本管理信息化建設(shè)，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)還是信息化服務(wù)商來說，都是一項全新的工作，如何將房地產(chǎn)成本管理的理念融入信息化工具中是一個不斷探索與發(fā)展的過程。因此，要在房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府部門的積極帶頭作用下，立足本行業(yè)發(fā)展，組織與舉辦成本管理信息化相關(guān)會議和活動，推動房地產(chǎn)企業(yè)之間、房地產(chǎn)企業(yè)與信息化服務(wù)商之間的合作與交流，營造積極、開放的建設(shè)環(huán)境，進而加快我國房地產(chǎn)行業(yè)成本管理信息化建設(shè)的速度和水平，促進房地產(chǎn)行業(yè)成本管理能力的提升。

（六）重視人才培養(yǎng)、培訓(xùn)制度。通過信息化服務(wù)商的專業(yè)技術(shù)能力，可以對成本管理信息化的需求和系統(tǒng)性實施進行分析，但為了成本管理信息化的維護管理和可持續(xù)改進，房地產(chǎn)行業(yè)非常有必要建立信息化人才培養(yǎng)制度和激勵性措施，吸引并培養(yǎng)一批懂信息化的高素質(zhì)管理人才，以減少對信息化服務(wù)商的依賴。同時，成本管理信息化具有全員性質(zhì)，需要建立相應(yīng)的培訓(xùn)制度，組織定期和不定期的成本管理信息化相關(guān)培訓(xùn)，向員工傳遞成本管理信息化的重要性。

綜上，信息化時代為各行各業(yè)帶來了機遇與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)作為眾多行業(yè)中的重要部分，對其成本管理信息化方面的探索與研究，將為其他行業(yè)在信息化環(huán)境下的成本管理研究帶來寶貴經(jīng)驗。