不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合重難點的分析與探討

劉 燃，柯艷麗，羅明俊，熊小超，王 勇，耿馮康，黃執(zhí)堃，李國彪，葉 才，張春樂

（1. 武漢瑞得信息工程有限責任公司，湖北 武漢 430070；2. 武漢市自然資源和規(guī)劃信息中心，湖北 武漢 430014）

存量數(shù)據(jù)清理整合是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)[1]，需要將現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)進行梳理、規(guī)范，依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，整合建設(shè)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

1 重難點問題分析與探討

1.1 存在的問題

1）宗地、自然幢圖形數(shù)據(jù)缺失較多。早期登記時未做過測量，只有示意圖，標示了宗地或自然幢的邊長，或者即使做過測量，但是測量成果是自由坐標，無法落地。

2）登記系統(tǒng)中的登記信息不完整，需要進行補錄。早期登記時未使用信息系統(tǒng)，而是使用手工發(fā)證的方式，或者即使使用信息系統(tǒng)進行發(fā)證，但是管理不規(guī)范，導(dǎo)致登記系統(tǒng)中的信息缺失、不完整。

3）登記信息中的坐落描述不準確，造成落宗落幢困難。早期登記時由于管理不規(guī)范，沒有統(tǒng)一標準，造成登記時的不動產(chǎn)的地址填寫十分混亂，甚至不準確，對于同一個不動產(chǎn)，土地登記和房產(chǎn)登記由于分別登記，可能坐落信息出現(xiàn)矛盾的情況。

4）存量土地或房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息多以紙質(zhì)檔案形式存儲，可能由多個機構(gòu)單位負責保管，雖然大部分地區(qū)開展了檔案數(shù)字化工作，并建立了電子檔案庫，但仍存在部分紙質(zhì)檔案沒有數(shù)字化。

5）原土地或房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫因多次轉(zhuǎn)換遷移，以及日常數(shù)據(jù)維護的不及時等原因，可能造成數(shù)據(jù)冗余。

1.2 解決的辦法

1）盡可能多的收集數(shù)據(jù)，包括地形圖、地籍圖、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)、遙感影像與航拍影像，從這些數(shù)據(jù)中提取需要的圖形數(shù)據(jù)，仍然缺少的則需要到實地補測。

2）從電子掃描件中查詢檔案，補錄缺漏的登記信息，電子掃描件缺失的需要查找紙質(zhì)檔案進行補錄。

3）坐落描述不準確的，需要查找檔案，尋找其準確地址。如果同時進行了土地登記與房產(chǎn)登記的，可相互對照，確定其準確地址，最后可以通過登記時留存的聯(lián)系方式，聯(lián)系申請人進行確認。

4）對完成數(shù)字化的紙質(zhì)檔案進行掃描，補充完善到電子檔案庫，方便查閱。

5）分析數(shù)據(jù)特點，制定有針對性的檢查規(guī)則，對數(shù)據(jù)庫的冗余數(shù)據(jù)進行篩選、清洗，保證正確數(shù)據(jù)的唯一性。

2 數(shù)據(jù)量大

2.1 存在的問題

不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項目一般工作量都比較大，土地登記信息動輒10 萬條，房產(chǎn)登記信息多達20萬條，甚至接近30萬條，針對如此巨大的數(shù)據(jù)量，如果各個步驟都通過人工去完成，則需要大量人力資源或者延長項目時間，項目成本會加大或者項目周期會延長，因此必須要有批量處理的辦法以大幅提高工作效率。

2.2 解決的辦法

1）熟悉登記系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫。登記系統(tǒng)使用的數(shù)據(jù)庫一般為微軟公司的SQL Server、甲骨文公司的Oracle等，如果熟悉登記系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)和邏輯，則可以在數(shù)據(jù)庫中使用SQL 語句進行批量操作，例如批量賦值、批量掛接、批量落宗，視登記信息的規(guī)范程度，可以批量完成20%～50%的某步驟的數(shù)據(jù)處理（例如屬性補錄、落宗、落幢或房地關(guān)聯(lián)），大幅提高工作效率。

2）開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)處理工具。由于不同地方的土地登記、房產(chǎn)登記的軟件系統(tǒng)各不相同，因此針對特定的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項目，投入一到兩名開發(fā)人員，開發(fā)相關(guān)的數(shù)據(jù)處理工具，可以大幅提供工作效率。

3 登記類型眾多

3.1 存在的問題

不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合涉及到土地、房產(chǎn)、草地、林地等各種各樣的不動產(chǎn)的登記信息，并且每一種不動產(chǎn)的登記類型又細分為很多種，例如房產(chǎn)登記中首次登記就分為商品房初始登記、自建房初始登記、企業(yè)改制房屋登記等。除了首次登記，還有房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)查封登記等。眾多的登記類型給不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合帶來一定的困擾。

3.2 解決的辦法

1）熟悉各種登記類型的特點，能夠避免清理整合中出現(xiàn)的錯誤。例如企業(yè)改制房屋登記有將企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)職工的情況，也就是常說的“房改房”，做這種登記的數(shù)據(jù)清理整合時就要注意房改房登記時轉(zhuǎn)讓給職工的住宿樓要獨幢設(shè)宗，與原來的企業(yè)宗地區(qū)別開，避免落宗錯誤。

2）先分登記大類，再分登記小類。不管哪一種不動產(chǎn)的登記，一般都分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記等這幾個大類，在做存量數(shù)據(jù)清理整合時，先對各類不同的登記歸類到登記大類，然后再細分登記小類，有助于梳理數(shù)據(jù)清理整合的思路，避免雜亂無章。

3）理清先后順序，區(qū)分優(yōu)先級。例如抵押登記、查封登記這種有“依附性質(zhì)”的放在后面做。例如一套商品房，可能有首次登記，然后又轉(zhuǎn)移了很多次，期間又有多次的抵押登記，在做數(shù)據(jù)清理整合時，先從首次登記或者轉(zhuǎn)移登記的最后一次登記入手，往前或往后查詢，將多次轉(zhuǎn)移登記串聯(lián)起來，編制同一個不動產(chǎn)單元號，然后再做抵押登記與抵押注銷登記，這樣就順利得多。

4）以一宗地為一個單元，建立“宗地-自然幢-戶-權(quán)利人-權(quán)利”的多重關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過一套有效的檢查規(guī)則進行全面檢查，例如“自然幢號、單元號、層號、房號相同，但房屋建筑面積不同”、“自然幢號、單元號、層號、房號、房屋建筑面積相同，但房產(chǎn)登記權(quán)利人與土地登記權(quán)利人不一致”、“自然幢號、單元號、層號、房號、房屋建筑面積相同，但登記類型都為現(xiàn)勢狀態(tài)”、“同一戶權(quán)利登記為歷史狀態(tài)，但抵押登記信息為現(xiàn)勢狀態(tài)”等，從而發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)關(guān)系的邏輯矛盾。這樣既可以檢查關(guān)聯(lián)關(guān)系的正確性，又可以查漏補缺。

4 與日常登記協(xié)同一致

4.1 存在的問題

不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項目周期長，短則一年，長則數(shù)年。為了保障不動產(chǎn)日常登記工作需要，數(shù)據(jù)清理整合的工作原則是“邊整合、邊應(yīng)用，邊建設(shè)、邊完善”，數(shù)據(jù)清理整合與日常登記同時進行，清理成果完成一批次就導(dǎo)入不動產(chǎn)登記平臺一批次。日常登記會根據(jù)申請人提交的登記材料，對申請的不動產(chǎn)進行落宗落幢，編制不動產(chǎn)單元號，而存量數(shù)據(jù)清理工作也可能會對同一不動產(chǎn)編制不動產(chǎn)單元號，這樣就可能造成編號的不一致，即一戶多編，違背了不動產(chǎn)單元號作為不動產(chǎn)唯一身份標識的一一對應(yīng)原則。

4.2 解決的辦法

為了保證存量數(shù)據(jù)清理與日產(chǎn)登記工作的聯(lián)動協(xié)同，可以定期將日常登記所形成的不動產(chǎn)單元號、建筑面積、坐落、權(quán)利人、權(quán)利等信息從不動產(chǎn)登記平臺導(dǎo)出，與存量數(shù)據(jù)清理形成的相應(yīng)成果進行比對編號。匹配一致的用戶，則可以刪除存量數(shù)據(jù)清理成果的不動產(chǎn)單元號，將日常登記的不動產(chǎn)單元號賦值給存量數(shù)據(jù)清理成果；匹配不一致的用戶，則可以對存量數(shù)據(jù)清理成果新增編號，及時將比對編號的成果導(dǎo)入不動產(chǎn)登記平臺，從而保證不動產(chǎn)單元號的全局唯一性。

3 結(jié) 語

目前全國各地的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合工作正在快速進展中，各地的不動產(chǎn)登記情況各不相同，不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)情況也多種多樣，有的數(shù)據(jù)齊全、質(zhì)量高，有的數(shù)據(jù)缺失多、質(zhì)量較差，但只要堅定落實“明確責任分工、加強協(xié)作配合、確保工作質(zhì)量、落實經(jīng)費保障”的工作要求，在工作實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，就一定能優(yōu)質(zhì)高效地完成任務(wù)，從而為不動產(chǎn)登記工作提供牢固的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。