微利時代房地產(chǎn)業(yè)成本控制分析研究

侯延紅

北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100076

引言

隨著當(dāng)前中國的經(jīng)濟快速發(fā)展，人們對住房的條件也有了新的要求，特別是對于商品房的需求也不斷擴大，這就要求了從改革開放以來很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程當(dāng)中，也逐漸成為當(dāng)前中國的主導(dǎo)類的行業(yè)，在推動中國的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的過程中，大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司也隨之產(chǎn)生這些房地產(chǎn)企業(yè)為中國的經(jīng)濟做出了非常大的貢獻，尤其是在擴大就業(yè)和穩(wěn)定社會方面都有積極的作用，對國民經(jīng)濟也有先導(dǎo)性的影響。不過房地產(chǎn)的行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，投資的成本相對比較大，而且風(fēng)險也具有不確定性，開發(fā)的周期相對比較長，這些都成為潛在的成本控制風(fēng)險。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制風(fēng)險分析

房地產(chǎn)行業(yè)也往往受到國家一些宏觀調(diào)控政策的影響，對金融環(huán)境也有著一定的要求，如果國家的政策進行導(dǎo)向性調(diào)整，或者是國際的經(jīng)濟形勢發(fā)生重大的變化，比如次貸危機或者金融危機等所造成的沖擊，都會讓許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)的風(fēng)險和危機，這是其在生存與發(fā)展過程當(dāng)中所應(yīng)該解決的現(xiàn)實問題。而且當(dāng)前中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模屬于中小型的，所以在風(fēng)險的識別能力上面比較薄弱，對于財務(wù)上的風(fēng)險也不夠重視，有時為了追求更高的利潤或者更高的回報，忽視了在高利潤背后所存在的成本控制風(fēng)險，因此企業(yè)的決策的過程當(dāng)中，只是依靠管理層的經(jīng)驗進行判斷，沒有結(jié)合定性與定量的分析，這就不能形成科學(xué)的分析，并做出科學(xué)的決策。

因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是實力相對比較薄弱的中小型開發(fā)商而言，一定要強化對風(fēng)險的控制，對于投資決策之前，要考慮到自由的資金實力以及可能會募集到的資金總量，選擇更加合適的項目。在發(fā)展的過程當(dāng)中要合理地控制負債的規(guī)模，同時對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加強管理和運營的水平，把預(yù)算的控制以及成本的控制責(zé)任都落實到各個部門當(dāng)中，盡可能地避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中所存在的成本控制風(fēng)險，提高企業(yè)在生存與競爭方面的綜合實力。

房地產(chǎn)企業(yè)在投入各種資本和相關(guān)的資源過程中，無可避免要考慮要成本和收益之間的問題，因此如何通過準(zhǔn)確的財務(wù)管理模式，合理地規(guī)避成本投入的風(fēng)險，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)必須要考慮的一個重點問題。雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都有比較成熟的資源調(diào)配機制，特別是在成本控制方面都有一些更加科學(xué)的財務(wù)管理體系，但從實踐上看，很多房地產(chǎn)企業(yè)還是受到各種外部因素的影響，包括貨幣購買力以及國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，都有可能增加房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新樓盤過程中的成本[1]。

2 微利時代房地產(chǎn)典型的成本控制風(fēng)險問題

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資并且高風(fēng)險的行業(yè)，但是同時也伴隨著更高的效益，中國當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)管理還是相對不夠規(guī)范，在構(gòu)建形成金融體系方面也備完善，因此在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程當(dāng)中，面對著非常多的成本控制風(fēng)險，如何對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險進行辨識和評價，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制風(fēng)險進行防范，已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中需要解決的問題。下面結(jié)合微利時代的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制風(fēng)險要點，對當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的成本控制風(fēng)險問題進行回顧與反思總結(jié)。

2.1 擴張模式與成本風(fēng)險

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在快速擴張的過程中都會面臨成本風(fēng)險問題，如果沒有開發(fā)一些新的樓盤，那么就無法占據(jù)目的地市場，但是如果過于擴大自身的資源，去投入到一些新市場當(dāng)中，就有可能由于擴張的速度過快，從而帶來更多的成本風(fēng)險問題。這也充分地表明，房地產(chǎn)企業(yè)在擴張的過程中所采取的擴張模式，與其成本風(fēng)險之間有著密切的聯(lián)系。

房地產(chǎn)的成本其實都是受到國家的宏觀政策影響，如果沒有政策支持，房地產(chǎn)企業(yè)即便堅持成本管理這樣的思路，那么在戰(zhàn)略擴張方式也就會陷入困境，其實如果以今天的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，微利時代房地產(chǎn)企業(yè)的管理層其實在戰(zhàn)略上面是具備獨到性的，在很多房地產(chǎn)商對于土地的價格拿不準(zhǔn)的時候，他們其實已經(jīng)看到了未來的市場發(fā)展，所以利用土地付款的時間差進行房地產(chǎn)的開發(fā)運作，這其實也是一種房地產(chǎn)在資金運營方面的一種思路，但是微利時代的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)迅速擴張，這種情況其實還是比較少的。

但是從杜邦的財務(wù)分析體系上看，微利時代的房地產(chǎn)企業(yè)的擴張模式其實是有致命的缺陷。當(dāng)企業(yè)快速發(fā)展的過程當(dāng)中，資產(chǎn)快速膨脹時，資產(chǎn)是等于負債與所有者權(quán)益相加，在負債和所有者權(quán)益沒有膨脹的情況下，那么資產(chǎn)其實也沒有得到膨脹，潛在的債權(quán)人或者是股東成本也會隨之增加，如果沒有良好的財務(wù)狀況，想要獲得資金相對比較困難。

目前的情況看，很多企業(yè)在投入成本的過程中，其實都是一個持續(xù)性的負債行為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更加突出。如果房地產(chǎn)企業(yè)對于其實質(zhì)的資本投入沒有合理的權(quán)衡，就有可能導(dǎo)致承擔(dān)債務(wù)過多，無法及時收回更多的款項，這也都會制約企業(yè)的發(fā)展。

2.2 從經(jīng)營者的角度分析成本風(fēng)險

從經(jīng)營者的角度上看，如果舉債的金額相對較大，超出了債權(quán)人心理能夠接受的范圍，那么也會認定是存在較高的風(fēng)險，企業(yè)也就借不到錢，如果企業(yè)不舉債，借款或者其負債的比例相對較小，這也表明了企業(yè)可能出現(xiàn)對未來的發(fā)展沒有信心，利用債務(wù)資本進行經(jīng)營，其實其能力也不一定很強，借款的比例越大，當(dāng)然前提是不能盲目地去借取款項，也會顯得企業(yè)相對比較有活力。

企業(yè)在管理的角度上看應(yīng)該對于房地產(chǎn)的發(fā)展形勢要有充分的認知，不充分考慮在運用資產(chǎn)負債比例方面，制定相對的借入資本決策時，應(yīng)該充分估計當(dāng)前的預(yù)期利潤以及增加的風(fēng)險在二者之間選擇權(quán)衡，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)做出更加正確的決策。

微利時代下，房地產(chǎn)公司的成本結(jié)構(gòu)其實是存在一定的問題，在設(shè)立項目公司的出發(fā)點上就已經(jīng)存在著一定的問題了。而從實收資金的方面分析，也就是不知道企業(yè)實行的外部數(shù)據(jù)使用過程中，會認為這個企業(yè)的資金實力不夠雄厚，開發(fā)的資質(zhì)尚淺，但是本質(zhì)上看這一個房地產(chǎn)開發(fā)公司背后是通過關(guān)聯(lián)方也就是集團公司的支持，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)的力度其實還是相對比較大。

如果引入第三方債權(quán)人的時候會面臨著因為以往的債務(wù)清算過程，以及債權(quán)人在改造廠房全過程中的成本投入問題，而導(dǎo)致其融資方面的能力相對較薄弱。房地產(chǎn)公司忽略了對外提供財務(wù)報表的時候，自身是否具備相對應(yīng)的償債能力和過高的負債比例，以及對于內(nèi)源性籌資的依賴，影響了其資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，如果在外部融資的渠道過程中，也會加大對企業(yè)的資金使用成本，從而加大了公司的償債壓力。

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身是具備其獨特的性質(zhì)，在投資的規(guī)模方面相對比較大，資金的回收周期相對較長。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展上看，由于房地產(chǎn)公司在開發(fā)的過程當(dāng)中負債率相對比較高，籌資的渠道也相對比較單一，投資的過程當(dāng)中決策的失誤性也比較大，長期的償債能力也相對薄弱，所以可能會影響到其公司的成本控制風(fēng)險[2]。

3 微利時代房地產(chǎn)業(yè)成本控制策略

房地產(chǎn)企業(yè)其實是資金密集型的，企業(yè)資金的投入量大，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)主要是為了生存成本控制工作作為其資金籌集以及使用分配，因此，成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)有著極為特殊的意義。而房地產(chǎn)企業(yè)也必須要重視其成本控制工作，一定要保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定程度，并且要提高到期債務(wù)的償還能力，避免在財務(wù)上出現(xiàn)破產(chǎn)的危險，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)定并且長期的發(fā)展下去，而在開發(fā)過程的過程中更需要對項目的整體預(yù)算以及現(xiàn)金流量進行控制，籌集房地產(chǎn)項目施工所需要的配套資金等合理的使用資金，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)長期獲利。

3.1 投資和融資上的成本風(fēng)險控制

由于進行項目開發(fā)動輒就需要上億元甚至十幾億元，這對于一些資金實力相對雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)而言影響也非常大，短期之內(nèi)要籌集到一大筆資金都要耗費大量的周折。對于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，短期之內(nèi)募集到資金難度就更大。所以國家的宏觀政策的影響，如果采取從緊的貨幣政策，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模隨之大量減少，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的運營，所以企業(yè)必須要對借款利率進行及時把控，并且避免資金融資過程當(dāng)中所形成的一系列問題。

從投資的風(fēng)險上看，由于國家對于土地是有莊有姓的，所以土地的供給往往也是大部分體現(xiàn)政府的行為中，小規(guī)模的開發(fā)商在實力上與開發(fā)商之間還是有一定的距離，所以房地產(chǎn)開發(fā)在投資的過程當(dāng)中，如何衡量自身的市場能力和投入的成本之間的平衡，就需要充分的分析當(dāng)前的投資風(fēng)險。房屋建成之后，如果短期之內(nèi)的銷售時間沒有被縮短，那么資金的壓力就會積壓到存貨上，導(dǎo)致企業(yè)的資金使用比例和效率相對降低，甚至導(dǎo)致了資金鏈條的斷裂。

從成本的風(fēng)險控制上，由于中國實行的商品房市場化之后，房地產(chǎn)特別是商品房的價格都迅速提升，土地供給的速度也不斷加快，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也往往認為只要進入了房價上漲的階段，其利潤也會被鎖定，所以大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對于成本的控制并不夠重視，造價方面缺乏專業(yè)的工程人員進行核算，在合同招標(biāo)方面也沒有充分考慮施工企業(yè)的資質(zhì)，對于施工的質(zhì)量沒有嚴(yán)格把關(guān)，并且迅速縮短工期等，因此這些最后都會導(dǎo)致房屋質(zhì)量的問題，反復(fù)出現(xiàn)返修與返工，從而導(dǎo)致成本增加。

3.2 對房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險的財務(wù)控制

企業(yè)應(yīng)該按照工程項目開發(fā)的進度，合理地掌控開發(fā)的節(jié)奏，對于支付的各項工程款項以及重要的時間節(jié)點要準(zhǔn)確把握，而且還要合理的運用資金，提升資金的使用效率等，房地產(chǎn)開發(fā)其實是一個需要周密謀劃的行業(yè)。為了強化資金的回籠，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對業(yè)務(wù)流程當(dāng)中的時間節(jié)點進行把握，這樣才能夠提升成本控制過程當(dāng)中的資金周轉(zhuǎn)率和利用率。

從企業(yè)的全面預(yù)算和管理的過程當(dāng)中去考慮，隨時了解企業(yè)在項目開發(fā)過程當(dāng)中的動態(tài)成本，特別是依靠財務(wù)月報與施工月報等重點信息，讓企業(yè)的動態(tài)現(xiàn)金流能夠充分發(fā)揮起來，通過這種滾動來讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更大的投資增值。

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程當(dāng)中，對宏觀政策的把握以及對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險的調(diào)控是極為重要的，只有平衡各項資金來源，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供比較充足的基礎(chǔ)，這樣才能夠更進一步地形成具備戰(zhàn)略眼光的成本控制模式，而從2010年以來，中國的房地產(chǎn)政策歷來受到宏觀調(diào)控的重大影響，投資機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的看好并不能夠成為房地產(chǎn)企業(yè)忽略成本控制風(fēng)險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本的管控效率，制定中長期的發(fā)展模式以及盈利規(guī)劃，吸引更多的投資者進入到企業(yè)之中，從而為企業(yè)的長期發(fā)展提供更加堅實的基礎(chǔ)[3]。

4 結(jié)束語

自中國實行商品房的改革，中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量就迅速增加，而且在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，中國有非常多的中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)在開發(fā)的規(guī)模上相對較小，而且資金鏈條也不一定充足，在抵御市場風(fēng)險上面的能力相對較差，管理的模式單一。因此，在微利時代下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中如果缺乏一些有中長期規(guī)劃的成本控制戰(zhàn)略，一旦國家對于房地產(chǎn)方面進行宏觀調(diào)控，這對于這些企業(yè)形成非常大的影響，有很多的中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程當(dāng)中，就因為國家政策的變化而不注重成本控制先后淘汰出局。