新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

吳武平

新收入準(zhǔn)則針對(duì)收入確認(rèn)問題，在收入核算細(xì)節(jié)方面做了更細(xì)化的修訂，此舉不僅提高了財(cái)務(wù)處理的效率，也加強(qiáng)了企業(yè)在編制會(huì)計(jì)信息中的價(jià)值創(chuàng)造，因此新準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)各行業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來不小的影響?；诖?，本文對(duì)新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算受到的影響進(jìn)行分析，找出新收入準(zhǔn)則的具體變化內(nèi)容和要求，并以此為指導(dǎo)，提出完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的措施，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，在會(huì)計(jì)核算方面打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性健康發(fā)展。

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)在2014年頒布了新的國際收入準(zhǔn)則，將原本的收入確認(rèn)模型和判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。我國為了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則保持一致，提升財(cái)務(wù)信息與國際信息的通用性，財(cái)政部于2015年編制了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)修訂稿之后，于2017年頒布了新的收入準(zhǔn)則，在征求了各方意見之后，于2018年1月1日開始逐步實(shí)施。到2021年1月1日，新收入準(zhǔn)則已經(jīng)在全國得到全面執(zhí)行。根據(jù)新收入準(zhǔn)則當(dāng)中對(duì)于企業(yè)收入確認(rèn)的最新規(guī)定，各企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要與之規(guī)定完全吻合，才能減少會(huì)計(jì)核算受到的影響，保證其工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是保證我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素之一。為了改進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作，從而適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的環(huán)境，不少房地產(chǎn)企業(yè)都將會(huì)計(jì)核算視為未來經(jīng)營必須要重視的工作。因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，項(xiàng)目周期長和成本計(jì)量滯后等問題，會(huì)計(jì)核算工作一定要在秉持新收入準(zhǔn)則要求之下，不斷創(chuàng)新自身體系和模式，從而切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能力，使企業(yè)擁有不竭的發(fā)展動(dòng)力，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

一、新收入準(zhǔn)則變化內(nèi)容

（一）統(tǒng)一收入確認(rèn)模型

過去的收入準(zhǔn)則不能夠規(guī)范地管理企業(yè)的經(jīng)營，尤其企業(yè)運(yùn)營過程中的收入確認(rèn)環(huán)節(jié)，一直得不到高效科學(xué)的處理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息不能進(jìn)行有效管理，企業(yè)的效益因此受到影響。而新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)模型進(jìn)行了統(tǒng)一，即新收入準(zhǔn)則通過時(shí)間點(diǎn)履行和時(shí)間內(nèi)履行兩種方式，將控制權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行了劃分，讓房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)方面有了更多的執(zhí)行依據(jù)。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)可以獲得的權(quán)限進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，并縮減了原本復(fù)雜的工作步驟，緩解了相關(guān)人員的工作壓力，還實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)信息統(tǒng)一處理，將原本財(cái)務(wù)收入確認(rèn)進(jìn)度和質(zhì)量等整體進(jìn)行了提升。

（二）改變收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

過去的收入準(zhǔn)則在指導(dǎo)各企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，通常以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移為基點(diǎn)。新的收入準(zhǔn)則將基點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂茩?quán)轉(zhuǎn)移，不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)的相關(guān)工作帶來較大的轉(zhuǎn)變。新收入準(zhǔn)則當(dāng)中的控制權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)，能促使企業(yè)收入確認(rèn)判斷更加科學(xué)規(guī)范，不僅能降低收入確認(rèn)當(dāng)中的人為因素影響，還讓收入確認(rèn)更加有效地展開。

（三）明確多種交易的合同處理

新收入準(zhǔn)則進(jìn)一步規(guī)范了企業(yè)多重交易業(yè)務(wù)的合同處理方式，不但明確了計(jì)量單位，而且將多種交易間的業(yè)務(wù)關(guān)系進(jìn)行了梳理，明確了每一個(gè)業(yè)務(wù)交易應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)內(nèi)容，分析了多種交易過程中商品屬性，確定其是屬于獨(dú)立的還是不能分割的，以此來確定企業(yè)業(yè)務(wù)的履約義務(wù)。如果是相對(duì)獨(dú)立的履約義務(wù)，那么企業(yè)就要按照業(yè)務(wù)獨(dú)占的相應(yīng)比例來進(jìn)行交易價(jià)格分?jǐn)?，最終確認(rèn)收入。

（四）特定交易收入確認(rèn)

除了多重交易的規(guī)定之外，新收入準(zhǔn)則還對(duì)特定交易提出了要求。一些特定交易的工作流程得到了確認(rèn)，同時(shí)還有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)能讓房地產(chǎn)企業(yè)依照?qǐng)?zhí)行，提高了特殊業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性，在一定程度上確保了企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

二、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)現(xiàn)狀

在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的商品房在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)有以下兩種情況：一方面，企業(yè)針對(duì)現(xiàn)房銷售。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了商品買賣合同之后，此時(shí)房屋的建設(shè)已經(jīng)竣工并驗(yàn)收，那么交易雙方要根據(jù)合同收到款項(xiàng)之后的相應(yīng)程序來辦理交房手續(xù)。如果此時(shí)房屋的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了客戶，并且不滿足某一時(shí)段內(nèi)的履行義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行收入確認(rèn)；另一方面，針對(duì)期房銷售。由于此類房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有完成房屋竣工，所以根據(jù)與客戶簽訂商品房買賣合同的規(guī)定，即客戶對(duì)于“企業(yè)已完成的房屋半成品成本部分收取款項(xiàng)的某一時(shí)段內(nèi)履約”的這一條件是不能滿足的。與此同時(shí)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了客戶，但是由于房屋沒竣工，所以客戶沒法控制正在建的房產(chǎn)的使用功能，所以某一時(shí)段內(nèi)履行業(yè)務(wù)也無法滿足?；谏鲜銮闆r，根據(jù)新收入準(zhǔn)則當(dāng)中，按照某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入法的要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終應(yīng)該結(jié)合收款方式進(jìn)行收入確認(rèn)。具體而言，第一，客戶簽訂的合同當(dāng)中已經(jīng)指明了銷售房屋的具體信息，并且該房屋的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了客戶，就可以在收到全款的時(shí)候進(jìn)行收入確認(rèn)。第二，如果客戶是按揭貸款，那么就采取時(shí)點(diǎn)的方式進(jìn)行收入確認(rèn)。第三，客戶是以分期付款的方式來繳清房款，以合同的約定為基礎(chǔ)來收取，當(dāng)客戶超過了合同約定的最終期限，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收取一定的違約金，甚至是取消合同，如果是客戶超過了最終付款期限的原因，導(dǎo)致其失去了辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)力，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也要采用時(shí)點(diǎn)的方式進(jìn)行收入確認(rèn)。

三、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算影響

通過分析新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容變化以及房地產(chǎn)企業(yè)交房過程中的收入確認(rèn)，可以明確得出新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來了不小的影響，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）所得稅核算方法

過去房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行所得稅會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，會(huì)依照會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，將相應(yīng)的會(huì)計(jì)利潤和應(yīng)納稅之間的差額進(jìn)行處理，然后根據(jù)收入和支出將具體的時(shí)間差也予以測量，以此來做好會(huì)計(jì)核算工作。但新收入準(zhǔn)則改變了這一核算方式，直接以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，分析會(huì)計(jì)價(jià)值和稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)差異，具體的稅額則以應(yīng)付稅款和納稅會(huì)計(jì)規(guī)定為依據(jù)來計(jì)算。新收入準(zhǔn)則對(duì)于所得稅核算方法的改變，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的指標(biāo)以及流程等問題也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加精準(zhǔn)地統(tǒng)計(jì)實(shí)際資產(chǎn)信息。

（二）資產(chǎn)及交易處理變化

除了對(duì)所得稅的會(huì)計(jì)核算影響之外，新收入準(zhǔn)則讓企業(yè)在處理資產(chǎn)及交易問題時(shí)，也發(fā)生了一點(diǎn)改變，比如對(duì)于投資房產(chǎn)、資產(chǎn)減值和債務(wù)重組等會(huì)計(jì)處理工作提出了全新的要求。以投資性房產(chǎn)為例，要在會(huì)計(jì)報(bào)表的相應(yīng)欄目處對(duì)信息進(jìn)行記錄，并按照公允價(jià)值模式或者成本模式的標(biāo)準(zhǔn)來做實(shí)施業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算，該業(yè)務(wù)中的費(fèi)用不會(huì)涉及折舊及攤銷部分的內(nèi)容。同時(shí)，如果公允價(jià)值與原賬目的具體金額存在差異，那么該部分費(fèi)用要計(jì)入會(huì)計(jì)核算的當(dāng)期損益中。在處理資產(chǎn)減值的問題上，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照計(jì)提資產(chǎn)減值來確認(rèn)損失，并且要以權(quán)益法為前提，短期內(nèi)不得對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)回。針對(duì)債務(wù)重組問題的處理，房地產(chǎn)企業(yè)則要將該工作交由會(huì)計(jì)部門進(jìn)行全權(quán)處理。

（三）核算人員判斷要求

新收入準(zhǔn)則確定了收入確認(rèn)原則，以商品的控制權(quán)轉(zhuǎn)移為基準(zhǔn)，這樣才能促使房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)工作，受到較少的財(cái)務(wù)人員主觀判斷影響，從而為收入確認(rèn)工作指明方向，相關(guān)工作更多的則可以依據(jù)合同和客觀事實(shí)來進(jìn)行。在新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營成果能在會(huì)計(jì)核算過程當(dāng)中予以體現(xiàn)，收入確認(rèn)的結(jié)果也會(huì)更加客觀。對(duì)于新收入準(zhǔn)則當(dāng)中的五步法模型，則需要財(cái)務(wù)人員具備較高的職業(yè)判斷才能高效實(shí)施。比如，根據(jù)合同是否能以組合的形式存在和對(duì)價(jià)收回的可能性，要將合同區(qū)分為不同種情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。對(duì)于合同中單項(xiàng)履行義務(wù)要進(jìn)行有效識(shí)別，在確定交易價(jià)格時(shí)，還要考慮到多種影響因素，防止實(shí)際收款與合同金額不一致的問題產(chǎn)生。上述的工作都對(duì)于會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求，所以新收入準(zhǔn)則的變化對(duì)相關(guān)人員的職業(yè)判斷能力提出了一定的要求。

四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算完善措施

（一）提升職業(yè)判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)要想減少新收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的影響，會(huì)計(jì)人員首先對(duì)準(zhǔn)則的內(nèi)容調(diào)整具備充足的認(rèn)識(shí)。在明確新收入準(zhǔn)則要求的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就能將準(zhǔn)則中規(guī)定的核算內(nèi)容、核算標(biāo)準(zhǔn)和核算方式等改變內(nèi)容全面掌握，進(jìn)而讓會(huì)計(jì)人員在實(shí)際的工作過程中，以新收入準(zhǔn)則的要求為基礎(chǔ)，采取相應(yīng)的措施來降低會(huì)計(jì)核算的影響。具體而言，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)采取變更材料計(jì)量的方式，將會(huì)計(jì)信息質(zhì)量予以優(yōu)化，從而保證每個(gè)信息的真實(shí)性。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)，要在明確公允價(jià)值的基礎(chǔ)上，做好會(huì)計(jì)核算工作，反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)核心領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)該發(fā)揮帶頭作用，從上到下分配好企業(yè)各部門的工作職責(zé)與內(nèi)容，保證會(huì)計(jì)部門的核算功能不受影響，還能充分發(fā)揮既定的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在該過程中還要不斷完善會(huì)計(jì)工作體系，讓之后的會(huì)計(jì)核算工作擁有良好的發(fā)展基礎(chǔ)，從而保證其工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)在保證會(huì)計(jì)人員對(duì)新收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容有準(zhǔn)確的了解之后，還要做好收入確認(rèn)方式的總結(jié)工作，加強(qiáng)履約進(jìn)度關(guān)鍵信息的收集和分析，保證會(huì)計(jì)人員在新的制度之下，能夠在實(shí)際的工作過程當(dāng)中積累更多的經(jīng)驗(yàn)，從而提升職業(yè)判斷能力。

（二）優(yōu)化會(huì)計(jì)核算體系

一個(gè)完善的會(huì)計(jì)核算管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化會(huì)計(jì)核算工作的重要基礎(chǔ)。在對(duì)會(huì)計(jì)核算管理體系進(jìn)行改革時(shí)，企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的研究，做好會(huì)計(jì)核算工作的相關(guān)總結(jié)，不斷改進(jìn)會(huì)計(jì)核算的運(yùn)行方式，使會(huì)計(jì)核算體系能不斷得到創(chuàng)新，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)能有效落實(shí)新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定。具體而言，會(huì)計(jì)核算體系在創(chuàng)新的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要重視對(duì)經(jīng)營性活動(dòng)的劃分，結(jié)合資本增值的關(guān)鍵信息，制定出會(huì)計(jì)核算體系的改革方案。之后房地產(chǎn)企業(yè)還要以會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，優(yōu)化具體的核算方式，使項(xiàng)目工程的質(zhì)量分析等相應(yīng)工作能夠有效開展。最后房地產(chǎn)企業(yè)還要重視公允價(jià)值模型的使用，在執(zhí)行收入確認(rèn)的同時(shí)，還要注重對(duì)具體計(jì)量工作的制定，保證房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營資源能得到有效利用，以此促進(jìn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算管理體系得到不斷完善。

（三）提高監(jiān)督機(jī)制成熟度

房地產(chǎn)企業(yè)要以新收入準(zhǔn)則的要求為基準(zhǔn)，對(duì)會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督工作予以強(qiáng)化。一方面，在會(huì)計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)方面，要構(gòu)建合理的方案來執(zhí)行會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督；另一方面要對(duì)會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行優(yōu)化，以此來提高會(huì)計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制的運(yùn)行高效性。具體而言，當(dāng)會(huì)計(jì)人員在執(zhí)行相關(guān)工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決遵守新收入準(zhǔn)則的原則和主要理念，減少操作過程當(dāng)中的失誤，并明確與會(huì)計(jì)核算質(zhì)量有關(guān)的各類影響因素，做到對(duì)其的有效控制，促使會(huì)計(jì)核算流程能夠不斷規(guī)范，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建一個(gè)成熟的監(jiān)督機(jī)制體系。此外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定會(huì)計(jì)核算監(jiān)督方案時(shí)，要做好會(huì)計(jì)核算的跟蹤情況記錄，對(duì)核算工作中的各類問題以新收入準(zhǔn)則要求為指導(dǎo)進(jìn)行深入研究，保證會(huì)計(jì)的核算監(jiān)督工作能更加長遠(yuǎn)和高效地執(zhí)行?？傊?，在會(huì)計(jì)核算制度體系不斷創(chuàng)新的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能選擇更加合理的會(huì)計(jì)核算方式來處理相應(yīng)的工作，將賬務(wù)處理和成本核算的工作質(zhì)量予以提升，從整體上把控會(huì)計(jì)核算工作的效率。

（四）創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算模式

新收入準(zhǔn)則改變了會(huì)計(jì)核算的流程和內(nèi)容，所以企業(yè)在探索會(huì)計(jì)核算模式改革的過程中，一定要對(duì)新收入準(zhǔn)則有個(gè)全面了解。通過分析新收入準(zhǔn)則中會(huì)計(jì)核算的變化，為工作過程中可能走入的誤區(qū)制定相應(yīng)方案予以解決，保證會(huì)計(jì)人員在專業(yè)培訓(xùn)時(shí)，能夠?qū)⑾鄳?yīng)的工作能力得到針對(duì)性地提升。具體而言，在探索會(huì)計(jì)核算模式的設(shè)計(jì)合理性時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)其模式構(gòu)成情況的了解，分析會(huì)計(jì)核算技能應(yīng)該達(dá)到的水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)能在上下聯(lián)動(dòng)原則下，將會(huì)計(jì)核算方法得到高質(zhì)量的應(yīng)用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，不斷優(yōu)化會(huì)計(jì)核算模式，梳理各類經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型，讓會(huì)計(jì)核算的信息計(jì)量和披露水平等相關(guān)工作，在新收入準(zhǔn)則之下同樣得到保證，從而為會(huì)計(jì)科目的設(shè)置提供有效支撐，促使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)科目的合理設(shè)計(jì)下，獲得最真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，助力會(huì)計(jì)核算模式的進(jìn)一步改革。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中受到項(xiàng)目周期以及成本計(jì)量滯后等原因影響，導(dǎo)致會(huì)計(jì)銷售收入和合同銷售收入之間沒有形成統(tǒng)一，會(huì)計(jì)信息很難真實(shí)展現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，在新收入準(zhǔn)則發(fā)布之后，上述問題得到了有效解決，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加高質(zhì)量地處理收入確認(rèn)工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在新收入準(zhǔn)則的實(shí)踐之下，明確影響會(huì)計(jì)核算的主要因素，提升專業(yè)人員的職業(yè)水平，不斷優(yōu)化以往的會(huì)計(jì)核算體系，為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下的經(jīng)營，構(gòu)建最新的會(huì)計(jì)核算模式和監(jiān)督機(jī)制。在落實(shí)新收入準(zhǔn)則的同時(shí)，從整體上提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的水平，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)性長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。