基于廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公募REITs融資研究

彭文華?楊詠梅?郭濱輝?謝裕娟

根據(jù)《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》統(tǒng)計(jì)，截至2018年末，全國(guó)共有各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)2543個(gè)。全國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)552個(gè)（其中經(jīng)開(kāi)區(qū)219個(gè)、高新區(qū)156個(gè)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域135個(gè)、邊境與跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)19個(gè)、其他類(lèi)型開(kāi)發(fā)區(qū)23個(gè)），省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1991個(gè)。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)規(guī)模龐大、種類(lèi)多元，產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目上市意愿強(qiáng)烈。目前已有4支產(chǎn)業(yè)園類(lèi)公募REITs上市，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs上市融資提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已有13支發(fā)行上市，其中4支為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。廣州市成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，大力支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs發(fā)展創(chuàng)新。本文介紹分析了4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs概況，在此基礎(chǔ)上為廣州市發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs提出了建議。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs基本概況

2021年5月，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）首批發(fā)行上市，目前已有13支REITs上市，其中4支為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，分別是博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇州工業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT。此外，國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT仍處于審批中，擬于上交所上市，4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs基本概況見(jiàn)表1所示。

目前上市的產(chǎn)業(yè)園REITs地理位置較優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶(hù)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，整體資質(zhì)較優(yōu)。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs底層項(xiàng)目萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園，客戶(hù)集中在文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)行業(yè)，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集性。

蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于蘇州東部休閑度假景區(qū)和產(chǎn)業(yè)園聚集地，屬于工業(yè)類(lèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。業(yè)態(tài)集中在信息科技產(chǎn)業(yè)、電子電器產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等，入駐企業(yè)主要為高端研發(fā)中心和功能性總部，租戶(hù)質(zhì)量較優(yōu)。

張江光大園項(xiàng)目主要定位于國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、金融科技與高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，隨著上海逐步向超一線(xiàn)城市的不斷發(fā)展和自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)金融資源與各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的落地與增長(zhǎng)，項(xiàng)目成長(zhǎng)性可能較高。

中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，租戶(hù)質(zhì)量較好，多為互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)。中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度高，已成為全國(guó)軟件園區(qū)中最具特色的專(zhuān)業(yè)園區(qū)，潛在增長(zhǎng)需求可觀(guān)。

二、廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月31日，廣州市共有3170個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南沙區(qū)有廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、廣州南沙高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和廣東南沙出口加工區(qū)，擁有166家園區(qū)，其中規(guī)模最大的是廣州南沙保稅港區(qū)，規(guī)模較大的為梅山工業(yè)區(qū)和南沙資訊科技園，還有民營(yíng)企業(yè)美的南沙工業(yè)園。

黃埔區(qū)有166家園區(qū)，廣州科學(xué)城和中新知識(shí)城兩大高科技開(kāi)發(fā)區(qū)，具有代表性的有廣東軟件科學(xué)園、品堯電子產(chǎn)業(yè)園和光寶廣州科技園區(qū)等以計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、電子、通訊和生物科技等高科技產(chǎn)業(yè)園，與民營(yíng)房地產(chǎn)商合作的合景·科匯金谷，新能源汽車(chē)制造研發(fā)為代表的小鵬汽車(chē)。

天河區(qū)有286家園區(qū)，廣州天河軟件園規(guī)模最大，為科技創(chuàng)新核心區(qū)和高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和紅專(zhuān)廠(chǎng)創(chuàng)意園為文化創(chuàng)意特色產(chǎn)業(yè)園。白云區(qū)產(chǎn)業(yè)園最多，高達(dá)868家，廣州民營(yíng)科技園主要產(chǎn)業(yè)為精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)和民科園總部經(jīng)濟(jì)基地等，合昌物流園主要產(chǎn)業(yè)為空港國(guó)際商貿(mào)物流園港。

花都、番禺、增城和從化等其他各區(qū)，產(chǎn)業(yè)較多，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)細(xì)分，高科技產(chǎn)業(yè)偏少。廣州市部分主要園區(qū)概況見(jiàn)表2。

目前廣州相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招商時(shí)只考慮物業(yè)出租收入，并未對(duì)入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型進(jìn)行限制，導(dǎo)致園區(qū)出現(xiàn)多種產(chǎn)業(yè)并存且相互之間關(guān)聯(lián)度不高，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰的問(wèn)題，只處于簡(jiǎn)單的空間集聚低級(jí)形態(tài)。簡(jiǎn)言之，就是只出租空間，提供物業(yè)，短期內(nèi)快速攫取利潤(rùn)，根本無(wú)法為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展提供所需的土壤和環(huán)境。

廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商要想突破困局，必須對(duì)產(chǎn)業(yè)細(xì)分再細(xì)分，不僅有助于園區(qū)招商清楚地了解不同產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域和需求度及特點(diǎn)，也拓展了產(chǎn)業(yè)企業(yè)的外延，讓產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域呈現(xiàn)出差異化，有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

三、廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)展建議

（一）布局新興產(chǎn)業(yè)促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

廣州大多數(shù)園區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在區(qū)域分布上較為零散，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)沒(méi)有很好發(fā)揮，對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)根本不重視。因此廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展，必須從源頭上做好頂層設(shè)計(jì)和定位，才能促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

根據(jù)《廣州市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》、《廣州市工業(yè)和信息化發(fā)展“十四五”規(guī)劃》和《廣州制造2025戰(zhàn)略規(guī)劃》等主要文件精神，大力實(shí)施深度融合的“八大提質(zhì)工程”，圍繞新一代信息技術(shù)、智能與新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥與健康、智能裝備與機(jī)器人、軌道交通、新能源與節(jié)能環(huán)保、新材料與精細(xì)化工和數(shù)字創(chuàng)意等八大高新技術(shù)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

目前上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs均為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，處于發(fā)達(dá)地區(qū)。因此，廣州市應(yīng)該以南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、廣州科學(xué)城和中新知識(shí)城為重點(diǎn)，輻射廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、廣州臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、白云區(qū)民營(yíng)科技園和增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等。八大新型產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園見(jiàn)表3：

表3 八大新型產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園

序號(hào) 產(chǎn)業(yè) 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園

1 新一代信息技術(shù) 灣區(qū)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、中新廣州知識(shí)城新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、天河軟件園、天河智慧城、天河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)

2 智能與新能源汽車(chē) 廣州番禺智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園

3 生物醫(yī)藥與健康 廣州國(guó)際生物島、廣州科學(xué)城、中新廣州知識(shí)城國(guó)際生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園、粵港澳大灣區(qū)生命健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、天河區(qū)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園

4 智能裝備與機(jī)器人 黃埔智能裝備價(jià)值創(chuàng)新園、南沙慶盛人工智能價(jià)值創(chuàng)新園、

5 軌道交通 廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園

6 新能源與節(jié)能環(huán)保 南沙東方重機(jī)核電裝備制造基地、黃埔氫能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新核心區(qū)、從化氫能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范園區(qū)、番禺節(jié)能科技園

7 新材料與精細(xì)化工 華南新材料創(chuàng)新園、中國(guó)新材料CID（中央創(chuàng)新區(qū)）。

8 數(shù)字創(chuàng)意 天河軟件園、花都數(shù)字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、大灣區(qū)花都湖5G高清視頻數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地

資料來(lái)源：根據(jù)廣州市人民政府“廣州市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十四五規(guī)劃”整理

為推動(dòng)廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)展，按照廣州市的統(tǒng)一規(guī)劃，各區(qū)選好園區(qū)，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)，擬定園區(qū)總體發(fā)展布局。產(chǎn)業(yè)定位明確，精準(zhǔn)定位，形成具有鮮明特色的高科技產(chǎn)業(yè)園。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目和龍頭企業(yè)的跟蹤協(xié)調(diào)，支持引導(dǎo)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

（二）借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)做大做強(qiáng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

美國(guó)、新加坡和德國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。海外市場(chǎng)的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”概念幾乎等同于“物流園區(qū)”，比較典型的與園區(qū)相關(guān)的REITs，底層資產(chǎn)基本都同時(shí)擁有物流園、商務(wù)園、科學(xué)園等多種資產(chǎn)形式。與中國(guó)最可比的應(yīng)是新加坡市場(chǎng)，對(duì)新加坡騰飛房產(chǎn)投資信托的發(fā)展進(jìn)行研究，能對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs市場(chǎng)的發(fā)展有所啟迪。

新加坡騰飛房產(chǎn)投資信托（ASCENDAS REIT，簡(jiǎn)稱(chēng)A-REITs）是新加坡市場(chǎng)上市值最高、資產(chǎn)規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。在新加坡、美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞4個(gè)國(guó)家管理200個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋商業(yè)園及科學(xué)園、近郊辦公園區(qū)、高規(guī)格產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、物流和配送中心等。A-REITs服務(wù)客戶(hù)超過(guò)1500家，A-REITs的產(chǎn)業(yè)園區(qū)既有新加坡本地企業(yè)也有跨國(guó)公司入駐，這些客戶(hù)的業(yè)務(wù)涉及研發(fā)、生命科學(xué)、信息技術(shù)、工程和物流等。

新加坡商業(yè)園及科學(xué)園是由新加坡政府指定區(qū)域，集辦公區(qū)、總部大廈和研發(fā)一體的綜合性商務(wù)科學(xué)園，與中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念最為相似。

美國(guó)商業(yè)園是臨近研究型大學(xué)及研究機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新孵化器，為大量初創(chuàng)企業(yè)提供創(chuàng)新土壤，因此吸引了大量高科技公司、金融公司和生物醫(yī)療公司的入駐，與我們探討的孵化器和研發(fā)樓資產(chǎn)內(nèi)涵接近。

澳大利亞近郊辦公園區(qū)，遠(yuǎn)離中心城區(qū)擁有便捷交通和完善配套設(shè)施的辦公園區(qū)，主要由政府部門(mén)、數(shù)據(jù)中心和區(qū)域公司總部入駐辦公。

中新廣州知識(shí)城是新加坡與廣東省政府共同倡導(dǎo)創(chuàng)立的廣東省經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的樣板，是中新政府又一跨國(guó)合作標(biāo)志性項(xiàng)目，是廣州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)。新加坡在產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs具有相當(dāng)豐富成熟的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)交流學(xué)習(xí)，能為廣州市科技園區(qū)提供許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，廣州市推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)展必將為高科技發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

（作者單位：1.廣州商學(xué)院；2.廣州華商學(xué)院 ）