對新形勢下存量房交易資金監(jiān)管的一些思考

文／梁旭魁 中國電建地產(chǎn)集團有限公司 北京 100097

引言：

隨著國家經(jīng)濟建設(shè)和城市化的發(fā)展,中國房產(chǎn)交易市場發(fā)展得很快,其中存量住房交易更呈現(xiàn)出了活躍的趨勢。雖然活躍的存量住房交易活動在推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、提高普通老百姓的住房條件等方面都發(fā)揮著很大作用,但與此同時所產(chǎn)生的社會問題也越來越明顯,如陰陽合同、虛假買賣、交易詐騙等,不但給買賣當(dāng)事人帶來了損失和精神負擔(dān),而且不利于整個社區(qū)的祥和安定。為規(guī)范存量住房交易活動、維護買賣雙方交易資金安全,國家已先后頒布了相關(guān)的政府文件,完善房產(chǎn)網(wǎng)簽備案,并實施了存量住房交易資金監(jiān)管。而所謂的資金監(jiān)督,也叫做第三方監(jiān)督。存量住房交易資金監(jiān)管,即是指存量住房買賣雙方的交易資金交割不是經(jīng)由中介公司或自行交割,而是經(jīng)由第三方機構(gòu)在銀行開設(shè)的存量住房交易資金監(jiān)管專用賬戶,在房產(chǎn)交易時買賣雙方必須由資產(chǎn)監(jiān)督管理單位共同簽署資金監(jiān)管合同,在托管銀行辦理資金委托劃轉(zhuǎn),當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記完成,由資產(chǎn)監(jiān)管部門單位將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)到由賣方所設(shè)定的監(jiān)管資金結(jié)算賬戶上,以進行“銀證兩清”,并確保買賣雙方的交易資金安全。

1、房地產(chǎn)交易監(jiān)管特點

存量住宅,是指已被收購或自建且已獲得不動產(chǎn)權(quán)利證的住宅。存量房屋交易資金,是指由存量住宅使用權(quán)人和買受人之間達成的在存量房屋買賣合同中規(guī)定的房價款項。

(1)首先,由于現(xiàn)如今中國人民的日常生活和對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動都有著不可分割的關(guān)聯(lián),其市場穩(wěn)定監(jiān)管的重要意義也不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步,直接帶動了當(dāng)前的中國社會經(jīng)濟發(fā)展,并成為了整個中國國民經(jīng)濟利益中相當(dāng)重要的部分,從而形成了我國工業(yè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的市場流程復(fù)雜,對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了著實時的深遠影響。尤其經(jīng)過近年來的變革,政府部門也更加重視房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟的運作模式,為幫助整個中國建筑業(yè)市場乃至社會經(jīng)濟發(fā)展進入穩(wěn)定的領(lǐng)導(dǎo)地位,對房地產(chǎn)的整體監(jiān)管體系必須進行系統(tǒng)而科學(xué)的規(guī)劃,才可以真正使其形成具有良性循環(huán)性的重要產(chǎn)業(yè)。

(2)緊迫性。由于如今中國的市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀,主要還是位于發(fā)達國家,相比于部分海外發(fā)達國家來說仍具有發(fā)展滯后的現(xiàn)象,所以完善中國房產(chǎn)交易的市場監(jiān)管方法,也具有相當(dāng)?shù)木o迫性,唯有及時地將其逐步形成的企業(yè)體系完善,才可以有助于我國進一步增強國際競爭力,以及在經(jīng)濟社會發(fā)展的進程中加快整體發(fā)展速度。在有關(guān)政務(wù)部門最新的調(diào)研結(jié)論下指出,盡管目前中國房產(chǎn)交易市場正在不斷地逐步形成企業(yè)完善,但是還是存在著不少疏漏的情況出現(xiàn),并推動了市場整體的發(fā)展時長以及產(chǎn)生了相應(yīng)的社會危險和波動,對中國今后發(fā)展將十分不利。所以,對于并不是系統(tǒng)性的經(jīng)營管理模式,要求有關(guān)政府部門提高對它的關(guān)注度,充分意識到其緊迫性,并及時地采取較為合理的監(jiān)管體系構(gòu)建,將有助于在房地產(chǎn)行業(yè)中建立較為穩(wěn)定的經(jīng)營局面。

(3)復(fù)雜性。相比于其他產(chǎn)業(yè)中交易市場的運作,房產(chǎn)交易市場的運作模式更加復(fù)雜,其在整體的發(fā)展過程中涉及到了多元的買賣模式及其投資活動,而每一個費用和收入上的差別都給其發(fā)展添加了相當(dāng)?shù)膹?fù)雜度。而由于人類生活水平的提升,對個人以及各戶家庭來說,對于房產(chǎn)的投資活動、收入以及費用,都是在日常生活中相當(dāng)巨大的支出之一,并由此產(chǎn)生了對該交易市場的嚴(yán)格要求,并伴隨著多元素交易方式的發(fā)展。

2、存量房交易資金監(jiān)管的必要性

由于當(dāng)前房產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展,存貨房的交易量也在逐步擴大,近年來中國各大都市二手房屋的交易量直逼一手住房交易量,目前也已有部分大中城市的存貨房交易量超過了一手商品住房,因此存貨商品房買賣已變成新時代下的主要內(nèi)容。伴隨著存量房交易量的增加,對交易中的投資交易必須加以監(jiān)督。而且存量房買賣本來就比商品房更復(fù)雜,其時間和過程比較繁瑣,因此中間過程的具有風(fēng)險也就有所增加。從儲備數(shù)量發(fā)掛牌出售,到最后雙方成交、簽訂合同、產(chǎn)權(quán)房屋的過戶、登記審核,直到領(lǐng)取證件都需要經(jīng)過比較漫長的一段時間,并且在此過程中買賣款與產(chǎn)權(quán)證之間是存在著一定空白期的,而這種空白期往往缺乏任何保護,也是產(chǎn)生存量房買賣欺詐犯罪的主要因素。如果購買者所選擇的是信貸購房方案,則還需要和商業(yè)銀行簽訂合同以及其他事宜,盡管在一定程度上增加了安全性,但買賣雙方就正當(dāng)權(quán)益空白期和心理擔(dān)憂的根本問題仍未能有效解決,而一般的人民群眾也是無法承受在房產(chǎn)交易中出現(xiàn)損失的,所以一定要保證資金交易的安全性,以填補空白期限。融資監(jiān)管也應(yīng)運而生,存量房融資監(jiān)管實質(zhì)上是指通過第三方監(jiān)管機構(gòu)為確保融資和房屋所有權(quán),根據(jù)協(xié)議向買賣雙方提供融資和產(chǎn)權(quán)證,以確保買賣的安全。

3、存量房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

從目前存量商品房成交狀況分析,不管是全款買房或者按揭購房,從買賣雙方簽署買賣合同、共同繳稅,到最后完成房產(chǎn)的過戶登記,時間通常要數(shù)天甚至數(shù)個月,又或者更為漫長,但時間周期也相對比較長。在提出資金監(jiān)管措施以前,存量房買賣始終面臨“先付款還是先過戶”的爭論,在實施了交易資金監(jiān)管措施以后確實能緩解這種問題,但在實施過程中卻又產(chǎn)生了若干新的問題。

(1)一個單方不進行政府融資監(jiān)管,取消申請怎么辦。按照常理來說,一旦買賣雙方的融資交易過程因故而無法持續(xù)辦好時,到交易保障機構(gòu)申報并取消了融資監(jiān)督,在經(jīng)過核實之后交易保障機構(gòu)就會將房款和利息全部退還給買房人。但是值得注意的是,不管是融資監(jiān)督的建立或者取消,都必須買賣雙方一起協(xié)調(diào)進行,倘若是發(fā)生一方不能協(xié)調(diào)的情形該如何解決?又如何單方面取消了融資監(jiān)督委托?畢竟走上司法渠道也是一項漫長而又繁瑣的事務(wù)。

(2)如何做到對資金監(jiān)管的“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”,讓老百姓少跑路雖然資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個買方存入房款、賣方預(yù)留收款賬號的環(huán)節(jié),但存量房交易資金監(jiān)管是近幾年才興起的“新事物”,實施時限較短,但經(jīng)驗不足,過程很復(fù)雜。在房屋交易的整個流程中,只要選擇了資金監(jiān)督,交易當(dāng)事人就需要反復(fù)奔走于房產(chǎn)、不動產(chǎn)登記、銀行、財稅等機關(guān)。而怎樣使資金監(jiān)督做到"“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“讓數(shù)據(jù)多跑路,老百姓少跑路”,是目前存在的一項重大問題。

(3)如何提高老百姓對融資監(jiān)督的認可度和接受度。存量房買賣融資監(jiān)督的基本原則一般是自主買賣的,自主選擇能否接受融資監(jiān)督,與中介居間買賣的,為避免中介盜用、侵占買賣融資,也應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)督。自主買賣和中介撮合完成的,所有買賣資金監(jiān)管金額均由買賣雙方自主選定。雖說資金監(jiān)管制度能夠減少買賣風(fēng)險,保障買賣資金安全,但是根據(jù)目前的買賣過程而言,對出售人來說,由于收款時限較長,對那些急需資金或者由“小房”換“大房”的售房人來說,也大多不愿接受資金監(jiān)管。在新形勢下我們?nèi)绾芜M行轉(zhuǎn)變,使買賣雙方都更認同并接受資金監(jiān)管制度呢。

4、新形勢下的存量房交易及融資監(jiān)管模式提升途徑

(1)健全存量房交易資金監(jiān)督管理機制。為確保存量住房交易資金能夠健康發(fā)展,政府必須進一步健全存量住房交易資金監(jiān)督管理機制,為監(jiān)督管理工作提供強力保障。另一方面也要不斷拓展對存量住房交易資金監(jiān)督管理的覆蓋范圍,讓全國城鄉(xiāng)存量住房交易資金都能有基本保障,全面涵蓋存量住房交易資金,不但能夠有效遏制炒房行為,同時從其他地方也可以取得豐富存量住房交易資金監(jiān)督管理的經(jīng)驗,從而進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另一方面,要繼續(xù)堅持已實施嚴(yán)格且高效的對存量房買賣資金監(jiān)督,以促進監(jiān)督過程標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化,交易監(jiān)督公平透明化,銀行審貸、批貸等工作也能受到公眾監(jiān)督。信貸買房是存量房買賣資金監(jiān)督中的核心,很多人民群眾都會以信貸方法完成買房,資金監(jiān)督要著重監(jiān)督首付款金額,至于后續(xù)抵押貸款的資金也可免監(jiān)督,并不是資金監(jiān)督的重心。在交易過程時需要對存量房的轉(zhuǎn)讓狀況做好記錄和登記,而賣家也必須提供產(chǎn)權(quán)證明文件與有關(guān)合同,在嚴(yán)格保證法定程序的基礎(chǔ)上也要盡量簡化監(jiān)督過程與辦事投入,以提高對存量商品房交易資金監(jiān)督機制的簡便性和可靠性。另外,政府部門對主要的市場監(jiān)督工作也必須和其監(jiān)督管理機關(guān)進行協(xié)調(diào),比如地方工商等主管部門,為配合存量住房交易資金監(jiān)督管理,制定了相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范和規(guī)定,有利于增強了存量住房交易資金監(jiān)督管理體系的完備性。

(2)指導(dǎo)中介機構(gòu),搞好對存量房交易資金監(jiān)督管理。中國人口基數(shù)大,人民群眾對需要房屋的需求旺盛,且存量房買賣數(shù)量較多,單靠地方政府部門或商業(yè)銀行監(jiān)管還無法解決對交易量的巨大需求,因此中介機構(gòu)介入就成為了迫在眉睫。而通過對買賣雙方所直接提供的融資存在著失信風(fēng)險,而把資金存進服務(wù)中介組織就成為了保護融資的好辦法,但是由于服務(wù)中介組織自身也存在著挪用資金的風(fēng)險問題,因此必須進一步做好對服務(wù)中介組織的監(jiān)督管理工作。首先,確定服務(wù)中介組織參加存量住房交易的標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)中介組織的資格及其相關(guān)從業(yè)人員必須有專業(yè)知識證明文件,服務(wù)中介組織參加存量住房交易資金監(jiān)督管理必須對從業(yè)人員、交易情況實行備案,逐漸建立服務(wù)中介組織誠信評估系統(tǒng),使人民群眾對服務(wù)中介組織在存量住房交易融資方面的實力與水平有清晰的了解,這就可以促使服務(wù)中介組織規(guī)范自身,提高執(zhí)業(yè)實力。其次,服務(wù)中介組織本身必須自覺接受監(jiān)督,充分運用數(shù)據(jù)平臺等技術(shù)手段將服務(wù)中介組織的交易數(shù)據(jù)公示,引導(dǎo)服務(wù)中介組織健全存量住房交易資金監(jiān)督管理制度,在良性的競爭氛圍中推動存量住房交易資金監(jiān)督管理質(zhì)量提高。最后,為了約束服務(wù)中介組織的存量住房交易資金監(jiān)督管理活動,特別是在資產(chǎn)托管、產(chǎn)權(quán)托管等方面,政府必須要求服務(wù)中介機構(gòu)及時向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)監(jiān)管部門做出回應(yīng),并與行政監(jiān)管機構(gòu)協(xié)調(diào)管控,以保證對存量住房交易資金監(jiān)督管理的有效安全。

(3)完善存量住宅交易資金監(jiān)督管理立法。現(xiàn)階段,中國關(guān)于存量住房交易資金監(jiān)督管理的立法相對單薄,大多是依托城市住宅監(jiān)管部門自主建立的,這里面部分立法的支持力量比較小、覆蓋范圍不夠廣泛、法律效力淡薄。所以,要推進存量住房交易資金監(jiān)督管理立法。另一方面,各地政府部門要根據(jù)以往成功經(jīng)驗和實踐情況不斷細化完善住宅交易條例,適時制定各類監(jiān)督管理工作指標(biāo),給監(jiān)督管理工作提出具體的方向,如此才能使存量住房交易資金監(jiān)督管理平穩(wěn)進行。另一方面要政府部門也要主動帶動全國各地積極參與立法的制度構(gòu)建,房地產(chǎn)監(jiān)管部門、中介機構(gòu)、商業(yè)銀行、廣大人民群眾和社會各界力量,都應(yīng)該加入到存量住房交易資金監(jiān)管立法的制度建設(shè)之中,并采取廣泛征求意見、與代表協(xié)商等方法,共同制定實踐性強、行動性強、可行性強的立法制度。在資產(chǎn)監(jiān)管模式實施過程中也要傾聽各界建議,吸取經(jīng)驗教訓(xùn)逐步構(gòu)建起科學(xué)的存量住房交易資金監(jiān)管立法制度。

(4)建立專門資金監(jiān)管人才隊伍。專門資金監(jiān)管專業(yè)人才隊伍,是企業(yè)進行存量住房交易資金監(jiān)督管理工作的基本保證,新形勢下企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)督管理工作趨于專業(yè)性、規(guī)范性,就必須可靠的人才隊伍作保障,才可以提高企業(yè)監(jiān)督管理質(zhì)量。因此政府部門就需要建立對相關(guān)人員的培養(yǎng)激勵機制,在存量住房交易資金監(jiān)管部門正確需求的基礎(chǔ)上,進一步確立人才理念,從企業(yè)監(jiān)管人員情況出發(fā)大力發(fā)掘企業(yè)監(jiān)管人員及其有關(guān)工作人員的情況。但現(xiàn)階段,政府部門監(jiān)督管理人員仍較為匱乏,這就給企業(yè)有效實施存量住房交易資金監(jiān)督管理工作和建立存量住房交易資金監(jiān)督管理機制帶來了障礙。相關(guān)監(jiān)管部門也要調(diào)整相應(yīng)崗位職責(zé),以占據(jù)房產(chǎn)成交權(quán)重更大的存量房成交為主,調(diào)整崗位職責(zé),提高工作人員介入監(jiān)督層次,提高房產(chǎn)監(jiān)管部門其他工作人員介入監(jiān)督的權(quán)限。

(5)建立信息化存量住房交易資金監(jiān)督管理平臺。新形勢下,由于互聯(lián)網(wǎng)交易范圍廣泛,政府存量住房交易資金監(jiān)督管理機構(gòu)也需要建立信息化監(jiān)管平臺控制互聯(lián)網(wǎng)交易。要開通政府公共信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺,使交易各方都能夠在互聯(lián)網(wǎng)上咨詢當(dāng)?shù)氐慕灰妆O(jiān)督管理模式,并掌握有關(guān)資訊。市場中介機構(gòu)也能夠加入其中,并把交易信息直接投放到政府政務(wù)交易平臺上,既有利于地方政府部門對交易信息實施監(jiān)督,又可以增強市場中介組織的影響力。要積極推進信息化網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍,利用微信、微博等傳播工具,及時提出具體的信息內(nèi)容,讓廣大人民群眾能夠從多方面理解政府存量住房交易資金監(jiān)督的管理模式,方便廣大人民群眾選擇投資,讓政府房地產(chǎn)貿(mào)易服務(wù)平臺形成權(quán)威性的交易資金監(jiān)督信息交流渠道。此外,依托于公共信息網(wǎng)絡(luò)平臺,各監(jiān)管部門、各類中介機構(gòu)要加強對數(shù)據(jù)信息的交換與共享,以降低信息孤島情況,節(jié)省監(jiān)管資源,提高監(jiān)管工作的效能與質(zhì)量,同時在數(shù)據(jù)信息中監(jiān)管部門工作人員也可以挖掘分析出與資金交易相關(guān)的信息內(nèi)容,并建立針對性的資金監(jiān)督管理模型,進而增強對存量住宅交易資金監(jiān)督管理的力量。

結(jié)語：

綜上所述,在新形勢下的存量房交易融資中仍然面臨著一定風(fēng)險隱患,因此必須采取監(jiān)管方法來提高交易資金的安全。存量商品房交易資金監(jiān)督管理模式必須從現(xiàn)實問題入手,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況,積極健全有關(guān)制度和法律法規(guī),進一步擴展人力資源和信息化的建設(shè)范圍,從多方面提高新形勢下存量房交易資金監(jiān)督管理質(zhì)量,以維護房地產(chǎn)業(yè)交易資金的安全平穩(wěn)。