懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用原則與對(duì)策

李浩男

一、懲罰性賠償制度概述

在英美法系當(dāng)中，懲罰性賠償制度被納入到民事?lián)p害賠償制度范疇，從內(nèi)容的角度上看，與補(bǔ)償性制度相對(duì)應(yīng)。我國(guó)引入懲罰性賠償制度是在1993年頒布實(shí)施的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》當(dāng)中，這也標(biāo)志著我國(guó)民事責(zé)任立法有了十分巨大的突破。對(duì)于懲罰性賠償制度而言，其民事主體在違法民事法律規(guī)定之后由法院判處侵害人向被害人支付超出損失金額的一種損害賠償。我國(guó)實(shí)行該制度的主要目的，就是通過(guò)加重賠償?shù)姆绞綄?duì)侵害人的行為進(jìn)行警示作用，盡可能地降低其在今后做出同類行為的概率。而與其他常用的補(bǔ)償性賠償對(duì)比而言，懲罰性賠償制度自身還具有懲罰性、附加性的特征。與此同時(shí)，懲罰性賠償也屬于附加的民事責(zé)任形式，只有在補(bǔ)償金額度無(wú)法對(duì)侵害人產(chǎn)生懲罰作用時(shí)才可能進(jìn)行應(yīng)用。也正是因?yàn)閼土P性賠償制度的存在，很大程度上彌補(bǔ)了目前我國(guó)法律當(dāng)中這種類型賠償制度的健全，對(duì)于我國(guó)整個(gè)法律制度體系的不斷完善起到了積極幫助作用。

二、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

1.懲罰性賠償制度在我國(guó)房地產(chǎn)法領(lǐng)域適用的發(fā)展

從我國(guó)實(shí)際情況看，懲罰性賠償制度是最大程度上保障消費(fèi)者權(quán)益的一種重要法律制度，其所針對(duì)性的是經(jīng)營(yíng)者在為消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)過(guò)程中所做出的欺詐行為進(jìn)行懲處，希望通過(guò)這種方式能夠最大程度上保障消費(fèi)者權(quán)益，并對(duì)經(jīng)營(yíng)者行為進(jìn)行懲處。商品房買賣也是比較典型的市場(chǎng)消費(fèi)行為，因此如果賣方存在欺詐行為，必然會(huì)導(dǎo)致買房利益受到損失，此時(shí)就可以適用懲罰性賠償制度。早在2003年，我國(guó)最高院就頒布實(shí)施了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），在該《解釋》的第8、9、14條當(dāng)中也對(duì)懲罰性賠償制度在商品房交易過(guò)程中的適用進(jìn)行了陳述，這也標(biāo)志著懲罰性賠償制度可以被適用到房地產(chǎn)領(lǐng)域中。

2.懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的具體適用

結(jié)合目前的實(shí)際情況看，懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法當(dāng)中的適用主要體現(xiàn)在整個(gè)交易行為中所出現(xiàn)的惡意違約行為以及欺詐行為。

首先，對(duì)于所出現(xiàn)的惡意違約行為適用是在《解釋》中的第8條，在該條法律當(dāng)中明確指出在商品交易過(guò)程中如果出現(xiàn)以下兩種行為，則可以適用懲罰性賠償制度：第一，買賣雙方在簽訂房屋交易合同之后，賣方在沒有明確告知買方情況下又將商品房抵押給第三方；第二，買賣雙方在簽訂合同之后，賣方在沒有告知買房的情況下將房產(chǎn)出售給了第三方。對(duì)于以上兩種行為，買方不僅可以申請(qǐng)解除交易合同并對(duì)賣方進(jìn)行懲罰性賠償，同時(shí)可以申請(qǐng)最高高于實(shí)際房?jī)r(jià)款一倍的賠償。

其次，對(duì)于房產(chǎn)交易過(guò)程中所出現(xiàn)的欺詐行為而言，主要體現(xiàn)在《解釋》當(dāng)中的第9條，如果存在以上三種情況，則違約方可能會(huì)受到懲罰性賠償處罰：其一，在簽訂合同之后，賣房故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售證等證件的事實(shí)或者所提供的預(yù)售證是虛假的。其二，房屋依然處于抵押狀態(tài)但是并沒有及時(shí)告知而繼續(xù)進(jìn)行交易；其三，在出售房屋的過(guò)程中故意隱瞞房屋已出售的事實(shí)或者房屋實(shí)際為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。對(duì)于以上三種行為而言，一旦出現(xiàn)，那么就可以適用懲罰性賠償制度。

三、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用存在的問(wèn)題

1.舉證責(zé)任設(shè)定不合理

在確定房地產(chǎn)交易欺詐事實(shí)的過(guò)程中，始終強(qiáng)調(diào)的都是賣方所做出的行為存在故意性，而且在開展實(shí)際判定的過(guò)程中必須要對(duì)賣方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行證明，否則就不可以對(duì)欺詐行為進(jìn)行判定。但是在進(jìn)行民事訴訟的過(guò)程中，一個(gè)十分重要的原則就是“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”，因此買方如果想要對(duì)欺詐行為進(jìn)行申訴，那么就必須要依靠自己的力量收集證據(jù)并進(jìn)行舉證操作。但是賣方欺詐行為自身的主觀故意性完全屬于賣方的內(nèi)心心理行為，無(wú)法通過(guò)實(shí)際證據(jù)加以確定，這也給買方收集證據(jù)帶來(lái)了一定的難度，很難能夠?qū)οM(fèi)者權(quán)益加以合理保護(hù)。

2.適用范圍有限

雖然在《解釋》中列出了幾種使用懲罰性賠償制度的行為類別，但是在實(shí)際交易的過(guò)程中卻不僅僅是簡(jiǎn)單地局限在以上這幾個(gè)種類方面。例如開發(fā)商在銷售房屋的過(guò)程中可能在資質(zhì)或者房屋質(zhì)量方面存在隱瞞，此類情況也是比較典型的欺詐行為，但是在《解釋》中并沒有進(jìn)行合理的體現(xiàn)，這種情況就造成即使開發(fā)商存在這些行為，也很難能夠適用懲罰性賠償處罰。

3.預(yù)售許可證欺詐行為的相關(guān)規(guī)定與《民法典》內(nèi)容存在沖突

在《解釋》的第9條中規(guī)定，房地產(chǎn)交易買賣雙方在對(duì)合同進(jìn)行簽訂的過(guò)程中如果存在隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或者提供的證明為虛假的而最終導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，那么買方可以結(jié)合實(shí)際情況申請(qǐng)對(duì)賣方進(jìn)行懲罰性賠償處罰。這是因?yàn)樵谧钚骂C布實(shí)施的《民法典》當(dāng)中規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證那么其與買方所簽訂的合同是無(wú)效的，不具備法律效力。然而在《解釋》中的第二條中則提及“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同為有效?！币虼?，就可以清楚地發(fā)現(xiàn)《民法典》與《解釋》中的條款存在比較顯著的沖突，也就是說(shuō)該合同最開始就是無(wú)效的。但是這種沖突卻給很多開發(fā)商留下了利用漏洞的機(jī)會(huì)，也導(dǎo)致消費(fèi)者的合法權(quán)益受到了損害。

4.對(duì)賠償標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確界定

在《解釋》中，對(duì)于懲罰性賠償?shù)膬?nèi)涵也進(jìn)行了定義，認(rèn)為其指的就是可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。但是從這個(gè)規(guī)定的表述上看，存在以下兩個(gè)問(wèn)題：首先，“可以”一詞的使用相對(duì)比較模糊，通常情況下的理解就是當(dāng)出現(xiàn)此類情況時(shí)，賣方可以選擇主張賠償，同時(shí)也可以不主張，也就是說(shuō)對(duì)欺詐違約行為的懲罰性賠償處罰完全取決于買房，并沒有從法律的角度出發(fā)進(jìn)行強(qiáng)制性地約束。其次，“已付購(gòu)房款”是出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的重要基礎(chǔ)，但是如果雙方在簽訂合同的過(guò)程中并沒有繳納購(gòu)房款，那么即使后期查明存在欺詐違約行為，買方也無(wú)法做出處罰。另外，針對(duì)“購(gòu)房款”的表述相對(duì)也比較模糊，其所具體指代的款項(xiàng)類型沒有合理明確，例如定金、預(yù)付款等是否屬于房款，并沒有進(jìn)行有效明確。

5.“買受人”主體與購(gòu)買動(dòng)機(jī)界定不清

在目前《解釋》中，一些規(guī)定只是在具體條款之中涉及到了“買受人”的概念，但是對(duì)于這個(gè)主體包含的主體范圍沒有進(jìn)行合理界定。另外，在《解釋》中明確指出，“買受人”擁有在自身遇到欺詐行為時(shí)有權(quán)力主張賣方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利，但是卻沒有將“買受人”購(gòu)房的目的考慮在其中。如果“買受人”是一個(gè)集體，例如一些企業(yè)購(gòu)置房屋并再將其銷售給員工，那么在遇到欺詐行為的過(guò)程中就可能會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給員工。而如果“買房人”在購(gòu)房過(guò)程中目的是希望房屋升值，那么其自身是否有權(quán)利進(jìn)行主張還有待于討論。

四、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用對(duì)策

1.調(diào)整舉證原則

對(duì)于懲罰性賠償制度而言，最終目的是希望能夠保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，因此在房地產(chǎn)法領(lǐng)域進(jìn)行適用的過(guò)程中必須要保證過(guò)錯(cuò)認(rèn)證是科學(xué)且合理的，降低消費(fèi)者維權(quán)過(guò)程中的難度。按照這個(gè)要求，就需要對(duì)目前已有的“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定原則加以適當(dāng)調(diào)整，可以適當(dāng)?shù)剡x擇過(guò)錯(cuò)推定原則，賣方應(yīng)當(dāng)按照法律要求提交證明過(guò)錯(cuò)的證據(jù)。如果賣方?jīng)]有證明自身的違約行為，只要能夠認(rèn)定賣方存在過(guò)錯(cuò)，那么就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2.不斷拓展懲罰性賠償制度的適用范圍

懲罰性賠償制度是補(bǔ)償性法律中比較重要的一個(gè)組成部分，懲罰性賠償制度對(duì)侵害人行為所產(chǎn)生的約束效應(yīng)安全與其是否能夠科學(xué)地對(duì)欺詐行為進(jìn)行界定相關(guān)。所以，如果想要保證懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法領(lǐng)域當(dāng)中得到合理適用，還需要對(duì)范圍進(jìn)行不斷拓展與完善?？梢詮囊韵聝蓚€(gè)方面入手：首先，在今后進(jìn)行立法的過(guò)程中可以采取列舉的方式將房地產(chǎn)交易過(guò)程中比較典型的欺詐行為明確出來(lái)，保證在對(duì)行為進(jìn)行判斷的過(guò)程中可以直接套用。其次，應(yīng)當(dāng)借助于歸納概括的方法將房地產(chǎn)交易領(lǐng)域當(dāng)中所存在的一系列欺詐行為所具有的特點(diǎn)進(jìn)行合理地歸納與總結(jié)，降低違法分子鉆法律空子的情況發(fā)生。

3.對(duì)合同有效性界定予以明確

在《解釋》當(dāng)中對(duì)于商品房買賣雙方所簽訂合同性質(zhì)變化的表述與目前《民法典》當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定存在沖突，而這種沖突也容易被開發(fā)商所利用而賺取不當(dāng)?shù)美?，因此在?shí)際開展立法的過(guò)程中要盡可能地進(jìn)行調(diào)整，保證與《民法典》中的規(guī)定可以實(shí)現(xiàn)吻合，對(duì)于沒有取得商品房預(yù)售證而簽訂的買賣合同始終都是無(wú)效的。借助于這種方式能夠從根本上將《解釋》中所存在的不足予以解決。在該條款之下，如果依然存在買方明明知道賣方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證但是依然與其簽訂合同，那么交易雙方都需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，而且買方也沒有主張賣方承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。

4.完善懲罰性賠償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)

要采取措施保證懲罰性賠償制度可以在維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序方面最大程度上發(fā)揮自身作用，針對(duì)所出現(xiàn)的各類欺詐行為進(jìn)行懲處。因此，在《解釋》中還需要對(duì)買房“可以請(qǐng)求”的表述進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，只要存在欺詐行為，那么就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決對(duì)其行為進(jìn)行嚴(yán)懲。另外，還需要對(duì)“購(gòu)房款”這個(gè)表述進(jìn)行合理的明確，將整個(gè)交易過(guò)程中所可能出現(xiàn)的各類款項(xiàng)納入到法律解釋之中，以便于今后可能更好地發(fā)揮自身的約束作用。

五、結(jié)語(yǔ)

本文在進(jìn)行分析的過(guò)程中對(duì)懲罰性賠償制度房地產(chǎn)法中的適用原則與對(duì)策進(jìn)行了分析，從目前懲罰性賠償制度在具體適用過(guò)程中存在的問(wèn)題上看，主要可以概括為舉證責(zé)任設(shè)定不合理、適用范圍有限、預(yù)售許可證欺詐行為的相關(guān)規(guī)定與《民法典》內(nèi)容存在沖突、對(duì)賠償標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確界定以及“買受人”主體與購(gòu)買動(dòng)機(jī)界定不清。在此基礎(chǔ)上，本文也提出了幾點(diǎn)建議對(duì)策，主要可以概括為調(diào)整舉證原則、不斷拓寬懲罰性賠償制度的適用范圍、對(duì)合同有效性界定予以明確、完善懲罰性賠償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)以及明確保護(hù)范圍與主體。希望通過(guò)本文的研究能夠更好地保證懲罰性賠償制度可以在房地產(chǎn)法中得到良好適用。