全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

文/張佳（北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資收益方面存在著很大的不確定性，因此給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策和后期管理帶來了一定的困難。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過全面預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)一，并在現(xiàn)代管理理念的指導(dǎo)下，通過對財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)對資金的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的健康發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理概述

企業(yè)的內(nèi)部控制對公司的可持續(xù)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。該系統(tǒng)是一種能反映公司在一定時(shí)期內(nèi)整體生產(chǎn)運(yùn)營活動的財(cái)務(wù)計(jì)劃，其主要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)利潤，以戰(zhàn)略管理為出發(fā)點(diǎn)，以目標(biāo)管理為基礎(chǔ)，以預(yù)期為中心，編制預(yù)期收益表、現(xiàn)金流量表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表，全面反映公司未來一段時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績。

全面預(yù)算管理模式的建立是以戰(zhàn)略管理為起點(diǎn)，首先，管理者要對公司內(nèi)外環(huán)境的變動進(jìn)行全面的分析，然后根據(jù)這些因素對未來進(jìn)行預(yù)測，從而引導(dǎo)公司當(dāng)前的運(yùn)營。其次，由于預(yù)算目標(biāo)是以公司的戰(zhàn)略目標(biāo)為起點(diǎn)，因此，在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)，應(yīng)以公司的整體目標(biāo)為中心，進(jìn)行預(yù)算編制與評價(jià)等[1]。最后全面預(yù)算管理能夠?qū)㈤L期預(yù)算和短期預(yù)算有效地銜接在一起，使其單獨(dú)形成一個(gè)子系統(tǒng)，更好地將企業(yè)日?；顒优c戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合。

目標(biāo)管理是全面預(yù)算管理的出發(fā)點(diǎn)，它把預(yù)算的目標(biāo)分解到各個(gè)部門，從而在整個(gè)企業(yè)中建立起一個(gè)整體的、明確的、更符合實(shí)際的目標(biāo)。預(yù)算目標(biāo)的層層分解與細(xì)化，以及嚴(yán)格的預(yù)算管理為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)提供了更為堅(jiān)實(shí)的保證，也為達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)作出了貢獻(xiàn)。

全面預(yù)算管理中的預(yù)測活動是通過對以前和現(xiàn)在信息的科學(xué)分析與計(jì)算，預(yù)測在一定的環(huán)境之下，企業(yè)的經(jīng)營狀況是否能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)，從而為決策者提供重要的客觀依據(jù)。公司的各利益團(tuán)體把這些預(yù)測資料當(dāng)作是制定預(yù)算目標(biāo)的依據(jù)，再根據(jù)目標(biāo)的制定逐漸落實(shí)到其他部門或者個(gè)人。在這一過程中，一旦發(fā)現(xiàn)目標(biāo)出現(xiàn)偏差，則要立即進(jìn)行修正。由此可以看出，預(yù)測在全面預(yù)算管理中占有舉足輕重的地位，沒有科學(xué)、合理的預(yù)測，就沒有必要進(jìn)行全面的預(yù)算管理[1]。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的價(jià)值

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的作用有四個(gè)方面：首先，全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)各種調(diào)控政策出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的競爭也越來越激烈，需要面對土地成本越來越高、利潤空間有所下降等一系列的問題，要求企業(yè)務(wù)必要更加重視全面預(yù)算管理，提高服務(wù)水平，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，使其更加滿足人們對居住條件的要求，并可以通過各種品牌營銷策略來提升自己的市場競爭力[2]。全面預(yù)算管理主要涉及銷售計(jì)劃、成本預(yù)測等各種數(shù)據(jù)信息，企業(yè)要根據(jù)全面預(yù)測的內(nèi)容科學(xué)制定發(fā)展計(jì)劃，有秩序地推動項(xiàng)目開發(fā)，全面掌握企業(yè)每個(gè)階段的資金投入、施工質(zhì)量以及銷售狀況，更好地實(shí)現(xiàn)公司的階段性發(fā)展目標(biāo)。

其次是為了實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的合理分配，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，充分發(fā)揮出全面預(yù)算管理的優(yōu)勢，使各項(xiàng)資源得到最合理的分配，既符合國家的環(huán)保政策，又能為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司擁有的資源相對有限，通過對物業(yè)公司進(jìn)行全面的預(yù)算管理，可以使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員清楚地了解物業(yè)公司的資金使用情況，從而減少資金的浪費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，要充分落實(shí)預(yù)算管理的思想，以達(dá)到合理的發(fā)展目標(biāo)，為企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展提供更有力的支持。

再次提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營水平，房地產(chǎn)目前仍然處于行業(yè)的變革階段，很多企業(yè)為了能夠獲得更多新的戰(zhàn)略布局，將智能家居地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園以及養(yǎng)老地產(chǎn)等發(fā)展目標(biāo)作為戰(zhàn)略發(fā)展方向。在實(shí)際工作中，戰(zhàn)略發(fā)展方向是否正確，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r，因此戰(zhàn)略發(fā)展方向的制定十分重要[3]。企業(yè)決策者要對當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行全面細(xì)致的分析，科學(xué)判斷行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策扶持等因素，制定符合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，并在執(zhí)行過程中進(jìn)行不斷細(xì)化，爭取實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)的市場競爭力。與此同時(shí)，管理人員還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理工作的落實(shí)力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中存在的機(jī)會，以此來提升企業(yè)的運(yùn)營水平。

最后是降低成本，有效地執(zhí)行全面預(yù)算可以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，并將費(fèi)用開支降到最低。財(cái)務(wù)人員在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)，要根據(jù)公司的發(fā)展情況和目標(biāo)，建立相應(yīng)的獎勵與懲罰制度，以達(dá)到控制各部門的目的，減少成本。企業(yè)要穩(wěn)定地完成開發(fā)項(xiàng)目，必須從成本控制、加強(qiáng)各部門間的信息交流、改進(jìn)財(cái)務(wù)管理、控制資金流動等方面入手[2]。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用過程中存在的問題

（一）對全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識

全面預(yù)算管理工作的落實(shí)需要房地產(chǎn)企業(yè)中所有工作人員的共同配合，在全面預(yù)算組織體系的支撐下更好地完成預(yù)算管理工作。但是在實(shí)際工作中，企業(yè)員工對全面預(yù)算的理解過于單一，單純地認(rèn)為企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該由決策者決定，而全面預(yù)算管理則由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，甚至有的管理人員將全面預(yù)算管理工作與普通的財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算聯(lián)系在一起，認(rèn)為它們屬于同一系列，都應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，與其他部門沒有關(guān)系。其實(shí)不是這樣的，在實(shí)施全面預(yù)算管理方面，財(cái)務(wù)部門的主要工作任務(wù)是將各種數(shù)據(jù)匯總在一起，積極組織協(xié)調(diào)工作的落實(shí)。另外，還有的企業(yè)管理人員認(rèn)為，全面管理預(yù)算就是單純的成本控制管理，將除了成本之外的所有收入和支出都排除在外，這種錯誤、不全面的認(rèn)知導(dǎo)致工作人員參與度不夠，積極性不是非常高，最終管理工作脫離實(shí)際，沒有充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用[4]。例如銷售目標(biāo)的預(yù)測出現(xiàn)偏差，就會導(dǎo)致招標(biāo)采購工作失控，過多的資金在采購環(huán)節(jié)占用，資金流動減少，各種無效的融資活動增加，導(dǎo)致成本上升，影響全面預(yù)算工作的準(zhǔn)確性。由此可以看出，一些企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，各部門不能很好地參與，導(dǎo)致工作落實(shí)不到位，對企業(yè)的整個(gè)發(fā)展都有影響。財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的角色是后勤職能部門，并不能完全擔(dān)任整個(gè)全面預(yù)算管理的角色，也無法判斷出預(yù)算工作是否合理與可行，所以，企業(yè)管理者應(yīng)強(qiáng)化員工對全面預(yù)算的認(rèn)識，充分發(fā)揮出各個(gè)部門的職能，才能為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）預(yù)算編制不夠科學(xué)和準(zhǔn)確

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處在起步階段，因此很多企業(yè)都依然在使用傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，將收集好的數(shù)據(jù)提供給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門再根據(jù)信息進(jìn)行預(yù)算編制，這一過程受到主觀能動性的影響很大，沒有充分發(fā)揮出預(yù)算管理的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目資金大、周期比較長，無法制定短期預(yù)算計(jì)劃，通常情況下都是以年為單位進(jìn)行預(yù)算編制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不是特別匹配。企業(yè)在開展財(cái)務(wù)預(yù)算編制時(shí)，由于建筑施工中影響因素比較多，例如材料供應(yīng)、施工周期長等問題，都容易造成預(yù)算編制和實(shí)際預(yù)算相差比較大，存在一定的差異性。即便是后期對數(shù)據(jù)作出調(diào)整，但是仍然無法反映出具體的項(xiàng)目進(jìn)度，導(dǎo)致預(yù)算和實(shí)際情況不一致，不能向決策者提供更精確的參考資料，決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)比較大，影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。還有一些企業(yè)的預(yù)算審批環(huán)節(jié)相對集中，很容易忽略了可操作性和隱性細(xì)節(jié)，從而使預(yù)算問題難以及時(shí)地被發(fā)現(xiàn)，從而使管理工作發(fā)生根本性的偏離，從而影響到全面預(yù)算管理的目的[3]。

（三）預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)督不力

在編制綜合預(yù)算的時(shí)候，許多房地產(chǎn)公司都投入了大量的資金和精力，然而，當(dāng)預(yù)算編制完成后，其后續(xù)的實(shí)施和監(jiān)管力度就會降低，對預(yù)算的分析和反饋也不夠及時(shí)，沒有定期召開預(yù)算會議，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和采取有效的控制措施，影響企業(yè)的發(fā)展。在實(shí)際管理過程中，考核和獎懲制度是執(zhí)行力與監(jiān)督力有效落實(shí)的重要保障，沒有相應(yīng)的考評與獎懲機(jī)制，就不能充分調(diào)動員工的積極性。比如，很多公司都會用銷售額和資金回款來衡量銷售人員的水平，而忽略了投資計(jì)劃以及進(jìn)度管理等工作也會影響企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。所以，在制定績效考評和獎懲體系時(shí)，要全面綜合考慮各種因素，確保其符合企業(yè)的發(fā)展需求。

（四）全面預(yù)算管理機(jī)制缺乏

當(dāng)企業(yè)完成預(yù)算編制工作之后，在實(shí)施過程中，還要制訂相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃，以確保全面預(yù)算管理工作的順利實(shí)施。然而，有些企業(yè)由于沒有完善的預(yù)算管理制度，在編制了一個(gè)完整的預(yù)算之后，就將其分解到各個(gè)部門，讓他們?nèi)⒄?、去?shí)施，那么就會造成員工對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足。有的公司則是完全按照別的公司的計(jì)劃來做，由于方案與企業(yè)自身的發(fā)展情況存在差異，因此完全沒有起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。全面預(yù)算管理機(jī)制的缺乏，導(dǎo)致工作人員在落實(shí)管理任務(wù)時(shí)沒有依據(jù)作為參考，不僅沒有充分發(fā)揮出預(yù)算管理的作用，反而還增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)[4]。

四、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用策略

（一）重視對全面預(yù)算管理的認(rèn)知

為確保全面預(yù)算的實(shí)施，首先要從企業(yè)的管理人員入手，只有管理者真正了解全面預(yù)算管理的重要性之后，才能將后續(xù)工作落到實(shí)處。全面預(yù)算管理涉及的內(nèi)容很多，因此在預(yù)算編制和計(jì)劃實(shí)施過程中需要管理人員進(jìn)行指導(dǎo)，科學(xué)設(shè)定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并進(jìn)行合理規(guī)劃。所以，實(shí)施全面預(yù)算管理，必須得到企業(yè)管理者的大力支持，才能在工作中積極帶動全員參加預(yù)算工作，管理人員要充分尊重員工的意見，最大限度地保證全面預(yù)算管理工作的落實(shí)質(zhì)量。在具體落實(shí)全面預(yù)算管理工作時(shí)，可能會出現(xiàn)很多問題，這就需要預(yù)算部門加強(qiáng)和其他部門之間的溝通，準(zhǔn)確取得預(yù)算執(zhí)行的情況和結(jié)果，做好預(yù)算的補(bǔ)充與修正，實(shí)現(xiàn)預(yù)算和項(xiàng)目以及企業(yè)運(yùn)行的相互磨合，不斷完善預(yù)算管理，切實(shí)發(fā)揮預(yù)算的價(jià)值與作用。

（二）做好科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)算編制

為了幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有更多的市場份額，獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，管理人員要更加重視成本控制，科學(xué)準(zhǔn)確地完成預(yù)算編制工作，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性[6]。固定預(yù)算編制方法并不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，假設(shè)房地產(chǎn)公司的總?cè)蝿?wù)數(shù)量不變，則其預(yù)算結(jié)果為唯一，但是由于公司的發(fā)展規(guī)模會隨時(shí)間的增長而增加，因此該方法已經(jīng)不再適合某些工程項(xiàng)目的預(yù)算編制了。在這個(gè)時(shí)候，預(yù)算人員可以采用靈活的預(yù)算編制方式，對公司的業(yè)務(wù)量進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行合理的預(yù)算編制，以及制訂新的預(yù)算方案。在優(yōu)化資源配置時(shí)，工作人員可以采取零基預(yù)算編制的方法，根據(jù)之前的預(yù)算編制，重新展開后續(xù)的預(yù)算編制工作。預(yù)算編制過程中，工作人員要結(jié)合工程項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)際情況科學(xué)合理地建立預(yù)算目標(biāo)，按月、季度、年度進(jìn)行綜合預(yù)算管理。只有合理、有序地整合內(nèi)部的信息，并制定出嚴(yán)格的實(shí)施方案，加強(qiáng)對資金的控制，以便能夠在預(yù)算之外，及時(shí)地找到項(xiàng)目。并立即采取控制措施，加速資金的流轉(zhuǎn)，使結(jié)果的準(zhǔn)確性最大化[5]。

（三）有效落實(shí)預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理是預(yù)算編制、執(zhí)行、反饋以及處理的動態(tài)閉環(huán)行為，為了更好地發(fā)揮出管理作用，企業(yè)應(yīng)該定期編制預(yù)算管理的分析報(bào)告，定期匯報(bào)執(zhí)行情況，根據(jù)實(shí)際情況對其進(jìn)行調(diào)整。例如當(dāng)預(yù)算與實(shí)際情況出現(xiàn)差異后，員工應(yīng)主動搜集各類資料，綜合分析造成差異的原因，并決定是否要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和具體的優(yōu)化方法。另外，為了充分發(fā)揮出全面預(yù)算管理的作用，要加大預(yù)算執(zhí)行和落實(shí)力度，組織相關(guān)的工作人員成立預(yù)算管理委員會，全面覆蓋編制、執(zhí)行和監(jiān)督工作，鼓勵全體經(jīng)理及主管全員參與，使每位職員都能積極參與到全面預(yù)算管理中來，提升員工參與度。與此同時(shí)，管理人員要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)的市場環(huán)境，根據(jù)自身的人員配置情況，為編制預(yù)算管理計(jì)劃尋求最好的辦法，例如比較常用的有上下結(jié)合、互相補(bǔ)充的方法；制定預(yù)警機(jī)制，根據(jù)客觀條件對預(yù)算管理工作進(jìn)行調(diào)整。一旦全面的預(yù)算管理工作得以實(shí)施，還要對其進(jìn)行評估和總結(jié)，尋找自身存在的問題，為實(shí)施全面預(yù)算管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[6]。

（四）完善全面預(yù)算信息化管理體系

在實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中，企業(yè)應(yīng)首先優(yōu)化和完善管理體制，建立以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理機(jī)制，給工作人員提供重要的參考信息[7]。只有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和完善的管理機(jī)制，才能保證戰(zhàn)略規(guī)劃的可實(shí)施性，以此為依據(jù)，制定公司的中長期發(fā)展規(guī)劃，以經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向。近幾年我國信息化的發(fā)展速度非?？欤ぷ魅藛T可以通過建立信息化管理系統(tǒng)來完善全面預(yù)算管理機(jī)制。當(dāng)前很多企業(yè)已經(jīng)開始使用ERP系統(tǒng)了，但是往往僅限于會計(jì)核算方面，還應(yīng)該將銷售、生產(chǎn)以及采購等系統(tǒng)融合在一起，使其成為一體化系統(tǒng)，從而促進(jìn)各個(gè)分公司快速并準(zhǔn)確地完成預(yù)算編制?，F(xiàn)代化信息管理體系的應(yīng)用與完善能夠更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)算系統(tǒng)和財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)融合，減少工作量，避免由于人為誤差而產(chǎn)生的錯誤，從而提高預(yù)算工作的執(zhí)行力，使預(yù)算目標(biāo)和執(zhí)行過程變成可視化過程，幫助管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)重要事項(xiàng)執(zhí)行偏差的情況，起到一定的預(yù)警作用。在此過程中需要注意的是，加強(qiáng)對信息化系統(tǒng)的維護(hù)與更新，更有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)[7]。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言非常重要，近幾年由于新冠疫情的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢有所下降，我國雖然已經(jīng)加大了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但是競爭依然非常激勵。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要想提高市場競爭力，獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，就要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，不斷提高管理水平，建立與公司發(fā)展目標(biāo)相符的管理制度，才能真正發(fā)揮其作用，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展。