關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記的一些思考

□杭州市規(guī)劃和自然資源局拱墅分局 姜晨陽 吳夢姣

“地下車位能和普通房屋一樣辦理不動產(chǎn)權(quán)證嗎？如何辦理？需要哪些辦證材料？……”近年來，隨著中國小汽車保有量和城市地下空間開發(fā)利用快速增長，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）的需求和數(shù)量突飛猛進，群眾的產(chǎn)權(quán)意識也在不斷增強。地下車位（庫）確權(quán)登記的訴求在不動產(chǎn)登記咨詢中時有聽聞。此外，原房屋和土地分散登記時，部分車位僅辦理房產(chǎn)證，因缺少地下空間土地審批手續(xù)未辦理土地證的情況也有不少，此類情況在房地統(tǒng)一登記以后如何處理，也是需要思考解決的問題。

一、地下車位（庫）確權(quán)登記現(xiàn)狀情況

目前中國關(guān)于地下車位（庫）確權(quán)登記的法律法規(guī)及部門規(guī)章不多，主要有《民法典》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》以及自然資源部公開征求意見但仍未出臺的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》。

《民法典》中對車位有如下規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！薄敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?！痹摲蓷l文明確了車位可以通過出售、附贈等方式進行轉(zhuǎn)移，且小區(qū)內(nèi)車位的受讓人應(yīng)以業(yè)主優(yōu)先。《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對地下工程有如下規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃?！币簿褪钦f，由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的地下車位，開發(fā)建設(shè)單位擁有對地下車位進行處分的權(quán)利，且通過相關(guān)法定程序確權(quán)后可獲得地下車位的權(quán)屬?！蹲匀毁Y源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》中對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）如何進行不動產(chǎn)單元劃分、如何確定用途和使用期限、登記時需要提交的材料等做了較為詳細的規(guī)定，對下一步制定更為詳細的地下車位（庫）登記管理細則提出了指導性意見。

目前對于地下車位（庫）以及其權(quán)利歸屬，很多城市都將范圍定為以出讓方式取得的開發(fā)建設(shè)項目中符合建設(shè)要求的車位（庫），且除人防車位以外，其余開發(fā)建設(shè)單位依法建設(shè)的車位都歸其所有，可進行轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移對象基本以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先，有些城市更是將轉(zhuǎn)移對象限制在了小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)，如武漢；部分城市將地下車位按照配建和增設(shè)停車位劃分，并規(guī)定配建停車位歸屬于全體業(yè)主，增設(shè)停車位歸屬于開發(fā)建設(shè)單位，如深圳。對于人防車位的確權(quán)登記，桂林明確建設(shè)單位依法享有對乙類人防工程轉(zhuǎn)讓和租賃的權(quán)利，也可辦理不動產(chǎn)登記，其余城市或規(guī)定人防車位歸屬于人防部門，或未作明確規(guī)定。對于規(guī)定實施前未辦理產(chǎn)權(quán)證的存量地下車位（庫），如何對其進行確權(quán)登記并未有專門的規(guī)定，很多城市只是大致地提出將相關(guān)材料補齊后，可辦理地下車位（庫）不動產(chǎn)權(quán)證。

二、地下車位（庫）確權(quán)登記存在的主要問題

地下車位（庫）辦理產(chǎn)權(quán)證是社會發(fā)展的必然趨勢，相關(guān)政策法規(guī)的出臺也為辦理不動產(chǎn)權(quán)證提供了理論依據(jù)。但是在實際過程中，仍存在很多問題。筆者以杭州市為例，整理了如下地下車位（庫）確權(quán)登記時的難題。

（一）權(quán)利歸屬難以認定

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的土地出讓合同或劃撥決定書中，只明確了地上建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬，未明確將地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥給開發(fā)建設(shè)單位，對地下空間的開發(fā)建設(shè)利用，僅在《建設(shè)用地規(guī)劃條件》中提出了粗略的要求，并未作出具體約定，地下建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)缺少必要的權(quán)屬來源依據(jù)。另一方面，開發(fā)建設(shè)單位按照人防要求并出資建設(shè)的人防車位是依照“誰投資、誰所有”的原則還是依照人民防空工程的權(quán)屬規(guī)則來定，也一直未有定論。

（二）審管流程有待完善

地下車位（庫）的開發(fā)建設(shè)及確權(quán)登記涉及多個環(huán)節(jié)，需經(jīng)過規(guī)劃、供地、建設(shè)等審批流程，建設(shè)完畢驗收通過后方可進行車庫的初始登記。按照《民法典》要求，車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求，在初次銷售以及后續(xù)轉(zhuǎn)移等過程中，如何通過行政措施保證業(yè)主優(yōu)先權(quán)目前也無明確做法。措施不完善，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)就無法保障，最終增加了登記工作的履職風險。

（三）登記內(nèi)容不夠明晰

《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》中明確。地下車位原則上以“個”劃分定著物單元。一個閉合的車位線原則上可構(gòu)成一個不動產(chǎn)單元。復(fù)核驗收時，對需要進行登記的不動產(chǎn)單元進行測繪，以確定車位的四至范圍。然而，目前地下車位都是以劃線的方式來確定每個車位的范圍，缺乏永久固定的定位點，隨著時間的增長，車位線會淡化，甚至消失，易引起權(quán)屬糾紛。

（四）存量、歷史問題突出

已建成的住宅小區(qū)地下車位（庫）數(shù)量龐大，不動產(chǎn)登記補辦成為了地下車位（庫）確權(quán)登記的一大難題。首先，補辦登記主體難以明確。若由個人補辦，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)而言，辦理量過于龐大，對個人而言，資料難以備齊、補充測繪費用過高、補辦程序復(fù)雜；若由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一補辦，則補辦過程中產(chǎn)生的費用、耗費的時間都會降低其補辦的意愿。其次，部分住宅小區(qū)建成年代久遠，存在資料缺失、施工不規(guī)范等問題。此類住宅小區(qū)地下車位（庫）的確權(quán)登記缺乏材料支撐，按照正常流程無法辦理，亦容易引發(fā)信訪維穩(wěn)等問題。因此，后續(xù)如何解決住宅小區(qū)地下車位（庫）的存量問題和歷史遺留問題還有待研究。

三、解決地下車位（庫）確權(quán)登記問題的對策

（一）明確車位權(quán)利歸屬

對新建的投資開發(fā)建設(shè)項目，應(yīng)在出讓合同或劃撥決定書中明確地下空間的權(quán)屬。已建項目已辦理地下空間供地手續(xù)的，按照權(quán)屬依據(jù)確權(quán)。已建項目未辦理的，若設(shè)計方案批準文件中明確地下空間工程的，可視同已辦理地下空間供地手續(xù)；或按照“誰投資、誰所有”的原則，經(jīng)發(fā)改、住建、規(guī)資、人防、城管、消防、市政等有關(guān)部門聯(lián)合審查確定后，補辦出讓手續(xù)后確權(quán)。此外，單建式人防車位若為人防部門投資建設(shè)的人防工程，可由人防部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記；若為兼顧人防工程，可由地下建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理產(chǎn)權(quán)登記，其中兼顧部分在不動產(chǎn)登記簿及證書上注明“兼顧人防”。結(jié)建式人防車位經(jīng)人防部門確定防空地下室區(qū)域范圍后，其權(quán)屬登記按照國家有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

（二）優(yōu)化項目審批程序

在現(xiàn)行項目審批程序基礎(chǔ)上，聯(lián)合多個部門優(yōu)化地下車位（庫）的審批程序。結(jié)建式地下車位（庫）建設(shè)用地使用權(quán)可與地表分層設(shè)立，一并出讓或劃撥，單建式可單獨出讓或劃撥。建成并通過用地復(fù)核驗收后，可按規(guī)定辦理不動產(chǎn)初始登記。已建成住宅小區(qū)并經(jīng)交警驗收的地下車位（庫），建設(shè)資料齊全且通過竣工驗收的，可按照部門聯(lián)審、簽訂補充協(xié)議、繳納出讓金、埋設(shè)固定界標、補充測繪調(diào)查后，憑相關(guān)材料進行登記。

（三）制定具體登記辦法

在施工階段埋設(shè)可檢測的永久固定的界標以確定地下車位范圍并對單個車位進行編碼并通過各部門驗收后，地下車位原則上可根據(jù)交警部門審批結(jié)果以“個”為單位進行登記。車位（庫）的使用期限和用途以出讓合同或者劃撥決定書為準。結(jié)建式地下車位（庫）未明確使用期限及用途的，可按照地上建筑物的使用期限和用途認定。進行登記后的地下車位（庫）單獨核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，可進行轉(zhuǎn)讓、抵押等。

（四）出臺相關(guān)統(tǒng)籌政策

地下車位（庫）的確權(quán)登記涉及多個部門，應(yīng)從政府層面綜合協(xié)調(diào)明確各部門職責、制定相關(guān)程序，并從銷售、登記兩個環(huán)節(jié)共同保障業(yè)主優(yōu)先權(quán)。同時，對于存量問題中最突出的補辦主體和資金來源問題也需明確。由小區(qū)業(yè)委會組織全體業(yè)主進行已建成小區(qū)地下車位（庫）的不動產(chǎn)登記補辦表決，若通過，則由業(yè)委會代為申請補辦登記手續(xù)是解決補辦主體的一個方向，具體的操作流程仍需立法部門進行研究和細化。針對歷史遺留問題，還應(yīng)建立歷史遺留問題專班，集中人員力量對疑難雜癥進行研究和解決。