產(chǎn)權(quán)交易所盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)的路徑探討

◎秦振華（浙江產(chǎn)權(quán)交易所，杭州 310005）

引言

從中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部組織開展全國農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作結(jié)果看，截至2019年底，全國共有集體土地總面積65.5 億畝，賬面資產(chǎn)6.5 萬億元，其中經(jīng)營性資產(chǎn)3.1 萬億元，占47.4%；非經(jīng)營性資產(chǎn)3.4 萬億元，占52.6%。集體所屬全資企業(yè)超過1.1萬家，資產(chǎn)總額1.1 萬億元。這些集體資產(chǎn)資源是增加農(nóng)民收入的重要資源，更是建設(shè)美麗新農(nóng)村的關(guān)鍵要素。然而，目前我國農(nóng)村有著大量集體資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，比如，宅基地、耕地、林地等。大量閑置資產(chǎn)不僅沒有為農(nóng)民帶來增收，反而成為農(nóng)村蕭條的一個(gè)方面，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此，在二十大報(bào)告中，發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和社會(huì)化服務(wù)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。這為盤活利用農(nóng)村閑置資產(chǎn)方面的相關(guān)研究提供了依據(jù)和遵循。如何立足于鄉(xiāng)村振興，積極解決農(nóng)村閑置資產(chǎn)問題，避免農(nóng)村集體資產(chǎn)資源浪費(fèi)，成為推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化必須要解決的問題。

一、農(nóng)村資產(chǎn)閑置的主要成因

從總體來看，我國農(nóng)村資產(chǎn)閑置問題較為嚴(yán)重，情況較為復(fù)雜，造成農(nóng)村資產(chǎn)閑置問題的因素比較多，比如，土地制度問題、農(nóng)村居民思想觀念問題、歷史文化與村屯風(fēng)俗問題、農(nóng)村人口流失問題等，造成農(nóng)村資產(chǎn)閑置的主要因素有以下幾個(gè)方面。

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，以廣東為代表的改革開放前沿地大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸引了大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入，甚至有一部分農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)地區(qū)買房置業(yè)，隨即將戶口遷往城鎮(zhèn)地區(qū)，這樣也造成了農(nóng)村人口大量流失。由于農(nóng)村人口數(shù)量缺失，很多農(nóng)村宅基地、土地長期處于閑置狀態(tài)或者利用率極低狀態(tài)了。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月，農(nóng)村土地占全國土地面積90%以上，中國是當(dāng)之無愧的農(nóng)業(yè)大國，然而，每年平均耕地流轉(zhuǎn)僅占耕地總面積的22.07%。另外，很多宅基地是祖上傳下來的祖宅，此類房子即便無人居住，后人也會(huì)因傳統(tǒng)、風(fēng)水等原因，不愿意流轉(zhuǎn)或者退還給集體。其次，目前農(nóng)村定居的人員，多為留守兒童、孤寡老人，文化水平相對有限，對于土地的經(jīng)營管理能力欠缺。像宅基地，很多農(nóng)村地區(qū)對于農(nóng)村宅基地的管理缺乏足夠高的重視度和關(guān)注度，管理措施不夠規(guī)范、管理制度不夠具體，這樣也有可能給農(nóng)村宅基地閑置造成一定影響[1]。

二、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)狀分析

（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易影響力逐步提升

新時(shí)期背景下，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)變得更加頻繁，不僅增加了農(nóng)村居民的收入水平，保障了農(nóng)村居民的日常生產(chǎn)生活，也推動(dòng)了農(nóng)村改革、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的可持續(xù)發(fā)展，這使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的影響力正在穩(wěn)步提升。在此基礎(chǔ)上，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)改革進(jìn)程逐漸加快，在諸多成功案例的影響下，很多農(nóng)村地區(qū)都已經(jīng)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)，讓更多農(nóng)村居民得到實(shí)惠，也讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范度不斷提升[2]。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活躍大省也催生了經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，以土地流轉(zhuǎn)為例，如圖1 所示，截至2022年8月，累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積13800 萬畝，排名前十的依次為：山東、河北、內(nèi)蒙古、廣東、北京、安徽、遼寧、四川、吉林、河南。同時(shí)，正是由于我國巨大的農(nóng)村市場潛力和一、二、三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，更進(jìn)一步增強(qiáng)了農(nóng)村市場的承載力，在面對大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和疫情影響時(shí)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體現(xiàn)了更強(qiáng)的“韌性”。近期e 交易平臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易情況就充分說明了這一點(diǎn)。2022年以來，受整體經(jīng)濟(jì)形勢和疫情影響，e 交易平臺整體交投疲軟（參見《e 交易平臺2022年上半年交投情況概覽》）。但相對而言，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場要好于整體市場情況。如圖2 所示，2022年1—6月，e 交易平臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易成交數(shù)量分別為715 宗、311 宗、686 宗、362 宗、688 宗和547 宗，其中1月同比增長16.07%，2月同比下降4.31%，3月同比下降27.94%，4月同比下降68.13%，5月同比下降11%，6月同比下降6.34%?？梢钥闯?，5—6月，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場交易已率先回歸至往年正常發(fā)展水平。

圖1 （數(shù)據(jù)來源：土流網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心）

圖2 （ 數(shù)據(jù)來源：e 交易平臺）

（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場體系逐漸穩(wěn)固

近幾年，政府對于農(nóng)村集體資產(chǎn)資源高質(zhì)量配置的關(guān)注度逐漸升溫，也為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易出臺了一系列惠利政策與指導(dǎo)性意見，逐步形成了以產(chǎn)權(quán)交易所為主導(dǎo)，以村集體資產(chǎn)資源交易市場為基礎(chǔ)，在區(qū)域范圍內(nèi)形成了較為完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系，讓更多的農(nóng)村集體資產(chǎn)資源成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的主要內(nèi)容。當(dāng)前，全國很多省都依托原有的產(chǎn)權(quán)交易所設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)平臺，基本上形成了省、市、縣三級服務(wù)平臺。這些平臺既發(fā)揮了信息傳遞、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、交易中介的基本功能，又發(fā)揮了貼近“三農(nóng)”，為農(nóng)戶、農(nóng)民合作社、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等主體流轉(zhuǎn)交易產(chǎn)權(quán)提供便利和制度保障的特殊功能。

（三）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種逐漸增多，交易量穩(wěn)步提升

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易經(jīng)過多年的建設(shè)與發(fā)展，已經(jīng)充分得到當(dāng)?shù)卣⑥r(nóng)村居民的一致認(rèn)可與信賴，這在很大程度上促進(jìn)了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展，越來越多的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品類加入其中，這使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種種類變得更加豐富，數(shù)量變得更多。從最初的農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)，逐步將林權(quán)、養(yǎng)殖水面經(jīng)營權(quán)、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)器具與農(nóng)機(jī)具、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、景區(qū)運(yùn)營權(quán)、砂石、廣告經(jīng)營權(quán)等資源等納入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品類范圍。而且從整體發(fā)展形勢來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易量穩(wěn)步提升，最終會(huì)成為以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)為主，其他品類交易數(shù)量逐步增加的交易局面[3]。僅以e 交易上平臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易掛牌宗數(shù)為例，至2021年3月31日，e 交易平臺掛牌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易6077 宗，成交農(nóng)村產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)3681 宗，成交率61%。近四年農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)掛牌宗數(shù)呈現(xiàn)指數(shù)式增長。

圖3 （數(shù)據(jù)來源：e 交易平臺）

雖然農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易得到了快速發(fā)展，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中仍然存在較多問題。主要集中在以下幾個(gè)方面：首先，相關(guān)配套法律法規(guī)仍然有待健全，尤其很多法律法規(guī)對于農(nóng)村集體資產(chǎn)資源的使用權(quán)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與出售等方面有著極為嚴(yán)苛的限制；其次，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)工作仍然有較大調(diào)整空間，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)工作開展難度較高，整體工作進(jìn)展較為遲緩；再次，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范性以及專業(yè)人才隊(duì)伍業(yè)務(wù)水平仍有較大提升空間，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易涉及品種多，交易涉及的知識面廣，這就對專業(yè)人士的業(yè)務(wù)能力提出了較高要求。除此之外，雖然開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)的交易所數(shù)量眾多，但業(yè)務(wù)門檻低，交易所專業(yè)水平參差不齊。

三、盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)的措施

（一）逐步完善制度機(jī)制

政府部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建更加科學(xué)、完善的農(nóng)村集體資產(chǎn)資源流轉(zhuǎn)制度，為農(nóng)村閑置資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)起到制度保障作用。要盡快對農(nóng)村集體資產(chǎn)資源進(jìn)行確權(quán)登記，明晰產(chǎn)權(quán)主體，并且頒發(fā)相應(yīng)的物權(quán)證明，這樣才能為農(nóng)村閑置資產(chǎn)的可持續(xù)流轉(zhuǎn)與有效盤活奠定良好基礎(chǔ)。此外，還需要根據(jù)產(chǎn)權(quán)市場的特點(diǎn)，制定出農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的管理辦法，讓產(chǎn)權(quán)交易所開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)有章可循。另外，還需要建立更加完善的農(nóng)村土地利用管理機(jī)制，明確農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源的種類和數(shù)量，持續(xù)加強(qiáng)對農(nóng)村新增土地使用權(quán)保障機(jī)制的優(yōu)化與調(diào)整，進(jìn)一步提高農(nóng)村集體資產(chǎn)資源使用的規(guī)范性與合理性，更要制定“農(nóng)村閑置資產(chǎn)資源管理辦法”，確保農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源管理工作的規(guī)范性[4]。目前，浙江眾多地市，包括農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳都出臺過村集體資產(chǎn)管理處置辦法及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)定。

（二）做好盤活模式創(chuàng)新

要想真正盤活農(nóng)村閑置的集體資產(chǎn)資源，必須要做好盤活模式的優(yōu)化創(chuàng)新，根據(jù)各個(gè)農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，制定相對應(yīng)的盤活閑置農(nóng)村集體資產(chǎn)資源的模式。比如，可以從參與成員角度進(jìn)行模式創(chuàng)新。以農(nóng)村居民、村集體以及產(chǎn)權(quán)交易所三方合作為基礎(chǔ)，農(nóng)村居民和村集體，在全員統(tǒng)一的前提下，將農(nóng)村閑置的集體資產(chǎn)資源使用權(quán)或者經(jīng)營權(quán)通過產(chǎn)權(quán)交易的平臺出租給社會(huì)資本。在社會(huì)資本獲得利益的同時(shí)，農(nóng)村居民以及村集體也可以享受到相當(dāng)份額的收益，這樣便提高了農(nóng)村居民以及村集體的經(jīng)濟(jì)收益。另外，產(chǎn)權(quán)交易所利用特殊的社會(huì)關(guān)系，為村集體爭取到政府資金支持，對農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源進(jìn)行改建，再通過產(chǎn)權(quán)交易所的平臺，采用招商引資的方式，吸引社會(huì)資本前來投資，這樣也有助于盤活農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源。筆者所在的浙江產(chǎn)權(quán)交易所杭州分中心不僅通過為自身平臺為農(nóng)村招商引資，還借助互聯(lián)網(wǎng)，開啟抖音直播，助力農(nóng)產(chǎn)品銷售。

如果以土地功能為視角對盤活模式進(jìn)行創(chuàng)新，比如，對于農(nóng)村未開發(fā)土地資源、村集體建設(shè)用地以及農(nóng)業(yè)及林業(yè)用地等，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行盤活處理。最好能夠?qū)⑥r(nóng)村未開發(fā)的土地資源、以及農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地，采取更加自然生態(tài)的盤活模式，比如，可以考慮采取開發(fā)“森林旅游業(yè)”“生態(tài)旅游業(yè)”等，在不破壞自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，突出農(nóng)村未開發(fā)的土地資源以及農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值，像在林間搭建原始木屋，提高建筑物與山林融合度，開發(fā)特色鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)。而對于農(nóng)村空置的房屋來說，可以將其開發(fā)為農(nóng)村旅游區(qū)的民宿，也可以建設(shè)成為農(nóng)村養(yǎng)老院，這樣既解決了農(nóng)村留守老人的養(yǎng)老問題，也盤活了農(nóng)村集體資產(chǎn)資源[5]。

（三）明確工作職能責(zé)任

為了進(jìn)一步提高地方政府部門參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的積極性，必須要明確各個(gè)部門與機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，繼續(xù)加強(qiáng)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作的推廣，并且將盤活農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源作為地方政府部門績效考核的重要內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)當(dāng)定期對農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源盤活情況進(jìn)行會(huì)中，樹立典型人物形象以及典型業(yè)務(wù)，從而在區(qū)域范圍內(nèi)更好地推進(jìn)農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源的盤活。

（四）規(guī)范操作流程體系

為了避免出現(xiàn)暗箱操作情況，必須要對外公布農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)操作流程，突出這項(xiàng)業(yè)務(wù)的公開性、公正性與透明性。嚴(yán)格按照相關(guān)工作機(jī)制，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度以及法律法規(guī)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)，對于新出現(xiàn)的農(nóng)村閑置資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“能進(jìn)則進(jìn)”的基本原則，不斷提高農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場品種。

（五）做好工作隊(duì)伍建設(shè)

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)工作質(zhì)量的高與低，很大程度上取決于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作人員的業(yè)務(wù)能力以及職業(yè)素養(yǎng)水平。因此，產(chǎn)權(quán)交易所必須要做好專業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)，招募和培養(yǎng)一支具有高素質(zhì)、高能力、了解農(nóng)村、了解三農(nóng)的業(yè)務(wù)人員，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)提供人才保障。除此之外，產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)該加強(qiáng)與各村干部的聯(lián)系交流，尤其要增強(qiáng)鄉(xiāng)村干部盤活農(nóng)村集體資產(chǎn)資源的意識與能力，真正在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)中起到串聯(lián)和協(xié)調(diào)溝通作用，進(jìn)一步提高農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)資源的盤活成效，為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略高質(zhì)量實(shí)施發(fā)揮出應(yīng)有的推進(jìn)作用。

（六）提升服務(wù)工作效能

產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)當(dāng)不斷提高服務(wù)效能，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開展更加豐富的業(yè)務(wù)內(nèi)容，比如，農(nóng)村集體資產(chǎn)資源權(quán)證的抵押融資，為盤活農(nóng)村集體資產(chǎn)資源提供必要保障服務(wù)。而且，產(chǎn)權(quán)交易所還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做精、做細(xì)、做廣、做大、做精農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易品種，不斷拓寬農(nóng)村集體資產(chǎn)資源盤活種類。繼續(xù)加強(qiáng)信息技術(shù)與產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)之間的融合，突出農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)的信息化、智慧化特征，既要讓各個(gè)產(chǎn)權(quán)交易所以及政府部門之間能夠做到數(shù)據(jù)信息快速傳輸與共享，更要提高農(nóng)村盤活集體資產(chǎn)資源各類業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量與效率，切實(shí)提高服務(wù)的便捷性與整體水平，確保能夠?qū)ⅰ白疃嗯芤淮巍⒆疃噢k一次”，甚至“零次跑”的服務(wù)目標(biāo)落到實(shí)處。

（七）突出村民主體作用

對于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易來說，農(nóng)民的重要性毋庸置疑，為了能夠真正盤活農(nóng)村閑置的集體資產(chǎn)資源，必須要突出農(nóng)民的主體作用，要讓農(nóng)民能夠積極主動(dòng)參與到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)中，解決部分農(nóng)村居民存在迷信以及老舊思想的問題。在盤活農(nóng)村集體資產(chǎn)資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)廣泛征集農(nóng)民的意見和建議，既要了解農(nóng)民有哪些不滿情緒，也要充分考慮到農(nóng)民有哪些實(shí)際訴求。而且，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所還需要定期到各個(gè)村開展宣傳性教育，既然宣傳產(chǎn)權(quán)交易所自身的品牌能力，也要讓農(nóng)民清楚的認(rèn)識到，盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)的重要性和必要性[6]。

四、結(jié)語

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)工作的順利開展，對于農(nóng)村閑置資產(chǎn)盤活利用，具有至關(guān)重要的影響。為了能夠不斷盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)，更好地推動(dòng)“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的落地，必須要全面提高產(chǎn)權(quán)交易所的業(yè)務(wù)能力，充分發(fā)揮出產(chǎn)權(quán)交易所的責(zé)任與義務(wù)，通過逐步完善制度機(jī)制、做好盤活模式創(chuàng)新、明確工作職能責(zé)任、規(guī)范操作流程體系、做好工作隊(duì)伍建設(shè)、提升服務(wù)工作效能、突出村民主體作用等措施，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、優(yōu)化流程，不斷改進(jìn)和提升交易工作效率。這樣才能真正提高農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作質(zhì)量，促進(jìn)公開、公平、公正的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，將農(nóng)村的“死”資源變成“活”資本，盡可能提高農(nóng)村集體資產(chǎn)資源的溢價(jià)率，進(jìn)而為鄉(xiāng)村振興帶來更多發(fā)展空間。