房地產(chǎn)項目招投標中成本控制對策研究

彭曉冰

（廣東鼎龍實業(yè)集團有限公司，廣東 湛江 524543）

0 引言

房地產(chǎn)包含土地資源、建筑結(jié)構(gòu)以及其他與建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)的權(quán)限。近幾年，政府部門提出的房改政策得到了全面落實，房地產(chǎn)項目面臨著全新的發(fā)展局面，也正在朝向新的方向不斷發(fā)展，施工技術(shù)與施工材料得到了更新，但房地產(chǎn)招投標過程中的成本管控工作仍未更新，存在著一定的局限性。在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)負責招投標管理人員要不斷提升自身水平，完善現(xiàn)有的成本管理、成本控制方案，做到全面控制房地產(chǎn)項目招投標，以達到提升項目經(jīng)濟利益的核心目的。

1 房地產(chǎn)項目招投標的必要性

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸朝向縱深化方向發(fā)展，行業(yè)間的競爭目標逐漸從占據(jù)市場規(guī)模轉(zhuǎn)為有效降低成本、強化宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等方面。結(jié)合大量實際案例分析可知，房地產(chǎn)建設(shè)工作具有投資規(guī)模大、風險大、開發(fā)周期長等特征。要保障房地產(chǎn)項目的效率、質(zhì)量和利潤率，就必須在建設(shè)階段重視成本控制。大部分的房地產(chǎn)項目必須經(jīng)歷決策、實行、應(yīng)用以及評估四個環(huán)節(jié)。同時，由于上述四個環(huán)節(jié)對成本控制需求不盡相同，應(yīng)用的成本控制模式也存在差異。要做好成本管控地位劃分工作，引進先進的管理模式開展成本管控，保障管控質(zhì)量達到預(yù)期。招投標作為房地產(chǎn)項目實施階段的核心環(huán)節(jié)，也是最為重要的環(huán)節(jié)，將直接影響成本控制質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)要給予充分的重視，配置最先進的成本管理模式，明確招投標階段成本管理需求，積極運用招標機制，以施工單位招投標為主，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的控制保障項目收益最大化。

2 房地產(chǎn)項目招投標現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)項目具有回報高、風險高、投資周期時間長等特征，項目開發(fā)階段要經(jīng)歷3 個成本控制過程，分別為：現(xiàn)場審查、初步審查和后續(xù)審查。初步審查包含布局規(guī)劃工作、土地協(xié)調(diào)工作；現(xiàn)場審查包含施工圖預(yù)設(shè)工作、工程造價預(yù)估、施工管理和施工合同管理；后續(xù)審查包含實際結(jié)算分析以及竣工階段等。由于不同階段對成本管理工作需求不同，工作特征也不盡相同，因此，要運用不同的成本管控策略。成本管理工作作為招投標環(huán)節(jié)中的主要部分，可適當引進競爭機制，在授標與招標階段要重視資源優(yōu)化配置的運用，確保能夠選擇最適合的中標單位。但在實際操作過程中，由于受到多方面因素的限制，整個實施階段存在著諸多問題，例如掛靠、轉(zhuǎn)包等問題，進而對招投標階段成本管理工作產(chǎn)生嚴重的影響[1]。

3 房地產(chǎn)項目招投標階段存在的風險分析

3.1 工程量清單風險

工程量清單是嚴格按照國家計價規(guī)范及標準，結(jié)合招標圖紙做出的工程量統(tǒng)計表。工程量清單作為招投標文件中最為基礎(chǔ)的文件，是投標單位開展投標報價，后期雙方簽訂合同、履約、施工期間的進度工程款項價格計算及支付，竣工結(jié)算等階段的主要參考依據(jù)和文件。因此，工程量文件審核工作十分重要，這種風險大部分是需要由房地產(chǎn)單位承擔的，也就是說一旦工程量清單出現(xiàn)了計算方面的偏差，這部分內(nèi)容需要由房地產(chǎn)單位承擔，這也是決定成本的核心文件。房地產(chǎn)公司為更好地控制成本，在開展招標文件編制時，要做好工程量清單的核算工作，從而實現(xiàn)成本方面的管控，并在后續(xù)施工合同中約定好相應(yīng)條款，一旦出現(xiàn)工程量清單的偏差要盡可能降低偏差部分成本，實現(xiàn)成本管控。通常情況下，要按照國家計價規(guī)范及標準進行偏差工程量的調(diào)節(jié)和管控，適當調(diào)節(jié)單價，并做好投標文件的審核工作，從而降低后續(xù)超目標成本發(fā)生概率。

3.2 評標體制不完善帶來的風險

評標機制不夠完善將導(dǎo)致中標單位不符合房地產(chǎn)公司實際需求極有可能對于工程質(zhì)量以及工程成本產(chǎn)生嚴重的負面作用，進而影響到后續(xù)工程施工情況以及成本控制情況不合理。評標機制不夠完善也將會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司中部分管理人員存在徇私舞弊的現(xiàn)象，內(nèi)定中標單位。這種惡意競標是極為嚴重的行為，不僅違反法律，還將為房地產(chǎn)公司帶來難以預(yù)估的損失。因此，為規(guī)范人員行為要做好評標機制完善工作，降低評標階段產(chǎn)生的風險，做好承上啟下工作，實現(xiàn)成本控制。

3.3 合同風險

合同風險主要是由兩方面因素引起的，一是合同類別不夠合理，二是合同條款不夠明確。建筑工程合同可以分為諸多類別，不同類別的合同也將對項目產(chǎn)生不一樣的效果。一旦合同類別選擇不當，將會為成本控制工作，再來不必要且無法預(yù)估的風險，在合同條款中一旦出現(xiàn)不夠明確、模棱兩可的條款都將會引發(fā)合同糾紛，這對整個項目建設(shè)是極為不利的，不僅影響項目口碑還將影響項目的社會效益與經(jīng)濟效益。而合同風險也是較為常見的，由于施工合同內(nèi)容多且復(fù)雜，房地產(chǎn)項目規(guī)模大，在制定合同中難免會存在疏漏，房地產(chǎn)開發(fā)公司要做好不同工程類別的合同模板，結(jié)合不同的專業(yè)工程需求及技術(shù)規(guī)范要求擬定相應(yīng)的合同條款，確保合同具有良好的約束性能力，為后續(xù)項目順利開展，奠定堅實的基礎(chǔ)。同時房地產(chǎn)開發(fā)公司法務(wù)部門，對合同可能存在的法律條款漏洞進行分析，還要積極的與招標合約部進行溝通交流，保障落地施工合同內(nèi)容能夠滿足項目需求的基礎(chǔ)上。具有一定的公平性。合同條款制定也是最為關(guān)鍵的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司要給予重視，切不可一味的套用模板，避免后續(xù)工程索賠現(xiàn)象的發(fā)生，保障項目能夠達到預(yù)期的利潤率，以達到控制項目建設(shè)成本的核心目標[2]。

3.4 報價風險

為更好地控制報價風險，房地產(chǎn)開發(fā)公司由不同部門的管理人員組成的評標小組需對所有投標單位提供的投標文件進行審核。報價風險是可以控制的，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司重視評標工作，對每個投標單位提供的報價文件進行核實，即可降低報價風險。而降低報價風險也是作為成本控制工作的主要手段，只有不斷降低報價風險保障，整個投標文件的可行性，才能從根源上起到控制成本的目的，因此，要給予充分的重視。

4 房地產(chǎn)項目招投標中成本控制的策略

4.1 項目概況

吳川市高爾夫大道二期綜合管網(wǎng)（過路管、雨污水）項目，總工程造價（含稅）5053604.61 元，道路總長度1960m，稅率為9%，合同總工期57 個日歷天（含法定假日），單米指標為2578.37 元/m，遠低于目標成本。

4.2 招標形式確定

通常情況下，房地產(chǎn)項目招標可分為邀請招標與議標，招標方式可以結(jié)合實際情況以及工程內(nèi)容進行選擇。邀請招標需要以邀請函的形式對房地產(chǎn)企業(yè)已入庫的具備對應(yīng)施工資質(zhì)的施工單位提出投標邀請，邀請招標的優(yōu)勢在于投標單位需運用自身技術(shù)以及綜合管理優(yōu)勢競標。議標是邀請已在場的施工單位，在本項目中有承接過類似工程，施工質(zhì)量、履約能力及協(xié)調(diào)配合能力都很不錯，且報價合理。兩種方式都有著優(yōu)勢，邀請招標面臨的選擇更多，但承擔的風險性更大；議標面臨的選擇少，面臨的風險也更小。本項目中應(yīng)用邀請招標形式。

4.3 投標單位資格審查

資格審查是指招標人結(jié)合項目實際情況、特征和需求，要求有潛在施工能力的投標單位提供滿足其資格要求的相關(guān)文件。在招投標階段前，對潛在投標單位進行業(yè)績、資質(zhì)、條件、信譽、技術(shù)、資金等方面的審核，不僅能夠排除不合適的投標單位，還能夠從根源上降低招標成本和招標周期，保障招標工作效率。資格審查工作尤為關(guān)鍵也是降低后續(xù)項目建設(shè)風險的關(guān)鍵，不僅對后續(xù)工程造價管理工作能否順利落實產(chǎn)生影響，還將對項目利潤率產(chǎn)生影響。因此，要做好資格審查工作，選擇最適合參與建設(shè)的投標單位。

4.4 招標文件編制

招標文件編制作為整個招投標階段的核心。不僅僅作為投標單位編制文件的依據(jù)，也是招標單位與中標單位簽訂合同的基礎(chǔ)。招標文件中的內(nèi)容以及各項要求對招標單位以及中標單位有著同樣的約束力，招標文件的編制工作將直接影響到整個招標環(huán)節(jié)能否順利完成，也作為控制工程造價的實際性指導(dǎo)文件。目前，招標文件的主要內(nèi)容包含投標文件遞交時間、承包方式、施工圖紙、工程概況、投標報價依據(jù)、投標報價相關(guān)要求、材料供應(yīng)形式、工程價款支付方式、工程結(jié)算方式方法和周期、工程安全質(zhì)量控制要求等方面的內(nèi)容。其中，每個環(huán)節(jié)的內(nèi)容都將對后續(xù)合同簽訂工作產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司要結(jié)合市場變化以及實際情況，對相關(guān)條款進行編制，做好基礎(chǔ)成本控制工作。需要重視的是，在開展招標文件編制時要積極與各部門做好溝通和交流，提前召開標前啟動會議，保障招標文件滿足項目需求并具備一定的約束力，為后續(xù)合同履約及管理工作良好開展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)公司招標合約部負責人需與法務(wù)部跟進人做好溝通，讓法務(wù)部對已編制完成的投標文件及合同文本進行審查工作，確保招標文件中法律責任劃分清晰明確，避免后續(xù)合同履約時發(fā)生工程索賠現(xiàn)象。

4.5 明確投標報價的要求和依據(jù)

招標報價的主要計價方式可分為兩種：單價包干和總價包干。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司在招標過程中主要應(yīng)用單價包干的形式，投標單位結(jié)合自身條件及綜合能力進行投標報價。這種報價形式能夠縮短項目招標周期，在招標圖紙完成后就可直接進行招投標，不必等到藍圖版的施工圖紙完成后才開展招投標。整個招標周期可以在一個月內(nèi)完成。當后續(xù)藍圖版施工圖紙發(fā)生設(shè)計變更時，也可以結(jié)合實際設(shè)計變更內(nèi)容按工程量清單價格及合同條款約定調(diào)整變更部分的計價依據(jù)。單價包干這種模式簡潔明了，投標單位需要結(jié)合工程量編制投標報價。這樣能夠降低后續(xù)運營階段帶來的成本波動風險，投標單位也需要在單價和總價上充分競爭，報價依據(jù)也要以市場價為主，并結(jié)合報價周期內(nèi)的市場的材料及人工價格水準。但投標單位常常為了能夠獲取到中標資格會運用報價技巧或是不平衡報價方式，實現(xiàn)高綜合單價低總價[3]。這樣將為房地產(chǎn)項目后續(xù)造價管理工作帶來難度。因此，經(jīng)濟標評標時，必須要注意不平衡報價價格的分析，及時發(fā)出澄清函，讓投標單位做出調(diào)整，避免后期發(fā)生爭議。

4.6 明確材料、人工等內(nèi)容，做好動態(tài)調(diào)整

近年來，人工費用和材料費用波動幅度越來越大，人工價格約定已然成為項目能否順利開展、順利完成的主要依據(jù)，也作為控制工程造價的核心內(nèi)容。不同的項目由于時間、所在地點存在差異，人工費用、材料費用也存在著差異。因此，房地產(chǎn)公司要做好市場調(diào)研工作，對工程所在地建筑材料、機械設(shè)備、人工等費用進行摸底，結(jié)合該地區(qū)前幾年價格波動情況預(yù)測項目后續(xù)價格波動情況，根據(jù)預(yù)測結(jié)果制定動態(tài)調(diào)整計劃，保障人工及材料價格調(diào)整方式的合理性，從而達到控制成本的目的。此外，要做好項目主材的品牌和價格約束。因為主材的定價和采購方式是影響工程成本的核心因素，也是最為重要的因素，建設(shè)項目需要運用的設(shè)備費用和材料費用一般占據(jù)總成本的70%以上，要給予重視。在招標文件中明確材料波動后房地產(chǎn)公司和施工單位各自需要承擔的風險和責任，做好動態(tài)管理方案，明確價差的合理計算口徑以及相應(yīng)的調(diào)整公式，還要做好案例分析工作。結(jié)合調(diào)價差計價方式調(diào)整公式。從而達到控制材料、人工、機械費用成本的核心目的。

4.7 評標階段

評標作為招投標環(huán)節(jié)中的核心內(nèi)容，整個評標過程中必須遵守科學(xué)、公正、公平的原則，評標方式主要為最低價中標法、經(jīng)評審中標法、綜合評估法等。房地產(chǎn)項目在開展評標時，需要根據(jù)招標文件和實際內(nèi)容選擇最合適的評標方式。其中，最低價中標法通常用于性能、標準、通用技術(shù)或招標人對技術(shù)性能沒有特殊需求的相關(guān)項目，利用此投標價法中標單位的投標應(yīng)當符合招標文件中規(guī)定的標準和技術(shù)要求。運用綜合評估法開展評標時，中標單位的投標要最大限度上滿足招標文件中提出的各項內(nèi)容。但無論運用何種評標手段，在確定中標單位前，還需要對于投標單位提供的相關(guān)內(nèi)容進行分析和審核，要結(jié)合投標文件中的相關(guān)承諾和內(nèi)容進行仔細的審查，進一步確定投標內(nèi)容的可行性，真實性和合理性，從根源上減少合同履行階段的爭議現(xiàn)象和責任劃分不清等現(xiàn)象，保障項目順利開展[4]。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也要組織好詢標會議，對于招投標階段中未明確的事項及與公布。同時，詢標會議中也要通過交流溝通的形式了解投標單位企業(yè)的實力以及項目經(jīng)理相關(guān)業(yè)績，對投標文件中存在的錯誤、矛盾以及其他內(nèi)容給予澄清說明和補充，并確定投標報價。

5 結(jié)語

綜上所述，對房地產(chǎn)項目開展招投標工作是十分重要的也是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)公司要給予重視，不斷結(jié)合案例做好環(huán)節(jié)優(yōu)化工作，重視風險預(yù)測，實事求是，做好承上啟下工作，積極應(yīng)用智能科學(xué)方式，做好成本控制風險評估工作。同時，要結(jié)合實際情況做好招投標階段優(yōu)化工作，不斷提升成本控制力度，促進招投標工作順利開展的基礎(chǔ)上降低成本，促進房地產(chǎn)開發(fā)公司持續(xù)進步。