房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的關(guān)鍵點控制

王少華

（建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

設計階段是影響房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程建設工作的主要環(huán)節(jié)之一，如何開展建筑設計管理，是企業(yè)需要重點思考的問題。 建發(fā)匯成新時代大廈建筑工程設計項目具有典型性，以該項目為例，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的現(xiàn)狀問題， 并為其他建筑工程設計管理提供借鑒依據(jù)。

1 工程概況

建發(fā)匯成新時代大廈位于福州海西商務區(qū)北江濱CBD。 工程占地面積約為13 874 m2，總建筑面積約為11.5 萬m2，大廈總高度約為180 m，屬于超高層寫字樓、商業(yè)綜合體。

建筑工程設計管理中， 確定建筑物設計容積率為5.7，建筑總高度180 m，綠地率為21%，建筑密度為38%。

2 房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的現(xiàn)狀問題

2.1 管理機制

建發(fā)匯成新時代大廈設計要求較高， 設計工作較為繁瑣，需要完成建筑結(jié)構(gòu)、給排水、強弱電、通風、消防、燃氣、智能化、幕墻、門窗、景觀標識及室內(nèi)裝修設計， 因此需要實現(xiàn)幾十個專業(yè)設計的協(xié)調(diào)溝通， 保證各個專業(yè)設計的一致性和設計均符合超高層建筑物的設計標準。

這種設計復雜情況增加了設計管理的難度，導致原有管理機制無法直接套用于該次設計管理中，出現(xiàn)組織管理較為混亂的情況。 在實際過程中，設計管理人員對各個專業(yè)的設計分別展開審查，但是由于幾十個專業(yè)設計的協(xié)調(diào)問題，會出現(xiàn)設計審查進度不一致、 設計質(zhì)量控制標準不一致等情況，降低了建筑工程設計管理的整體效率，延長了設計管理任務完成的周期。

2.2 設計管理團隊

設計管理團隊的專業(yè)性一直以來都是困擾房地產(chǎn)企業(yè)設計管理實施的難題。該次建筑工程的設計管理團隊來自設計院工作過的設計師及設計應屆畢業(yè)生。 該工程的設計管理任務發(fā)出之后，由房地產(chǎn)企業(yè)中具有多次設計管理經(jīng)驗的負責人帶領多名人員組成團隊，團隊是臨時組成的，人員之間的默契度較低， 在合作時出現(xiàn)配合不緊密的情況，降低了團隊質(zhì)量。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在縱向上，管理機制設計尚未完善，各部門協(xié)調(diào)工作不能同頻，設計管理整體效率比較低；橫向上，設計管理的團隊數(shù)量和質(zhì)量與管理需求不對等，工作效率也較低。 后續(xù)應該在縱向維度和橫向維度對建筑工程設計管理體系的構(gòu)建進行完善。

3 房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的關(guān)鍵點

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理存在的問題，現(xiàn)從建筑工程設計階段，施工階段以及整合管理的角度對建發(fā)匯成新時代大廈建筑工程項目的設計管理進行關(guān)鍵點總結(jié)。

3.1 設計階段

設計階段可以分為方案設計階段、初步設計階段與施工圖設計階段，在設計階段全過程中，設計管理人員均需要展開管理。建發(fā)匯成新時代大廈建筑工程的整體規(guī)模較大， 相應的設計階段周期較長，需要分別制定不同設計階段的管理計劃，深入設計過程中，加強對各階段設計質(zhì)量、設計細節(jié)、設計標準與要求的管理，保證設計人員提供的設計方案與圖紙清晰、真實與準確，符合超高層建筑物的設計標準要求，保證其選擇的工藝技術(shù)符合超高層建筑物的建設需要[1]。

3.2 施工階段

施工階段的設計管理，主要體現(xiàn)在施工階段中落實設計圖紙內(nèi)容的管理。 在實際過程中，設計管理人員根據(jù)設計圖紙內(nèi)容，將整體工程劃分為多個單元， 先按照施工時間節(jié)點細化不同時間段的單元，之后對不同時間段內(nèi)展開的各個專業(yè)施工工序進行劃分。在施工中，需要結(jié)合圖紙，同時對下一個階段的圖紙進行再次審查，認真完成與設計相關(guān)的技術(shù)交底、設計變更、材質(zhì)確認等內(nèi)容。還需要定期駐場，以到訪的形式督造。

3.3 整合管理

整合管理就是指對建筑設計不同專業(yè)之間的整合。 根據(jù)工程實際情況，建發(fā)匯成新時代大廈建筑設計內(nèi)容包括11.5 萬㎡的建筑物結(jié)構(gòu)設計、超高層建筑物外墻設計、 建筑內(nèi)部裝飾裝修設計、超高層建筑的消防人防設計、智能化樓宇設計等。 設計人員需要分別整合這些專業(yè)的方案設計成果、初步設計成果與施工圖設計成果。還需在工程實施的過程中，參與到業(yè)主、建設單位、建筑師、機電顧問、智能樓宇顧問、幕墻顧問、精裝修顧問等多個專業(yè)顧問中， 以全局角度協(xié)調(diào)各專業(yè)的設計需求與特色，從而保證建筑設計兼顧質(zhì)量與效能。

4 房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的關(guān)鍵點控制策略

4.1 橫向維度控制

根據(jù)上述的關(guān)鍵點總結(jié)，從橫向維度的建筑工程方案設計階段、 初步設計及施工圖設計階段、施工過程的配合階段提出房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的關(guān)鍵點控制總結(jié)。

4.1.1 建筑工程方案設計階段

方案設計要求設計人員能夠?qū)こ趟趨^(qū)域的整體進行研究，充分分析項目。 在設計管理過程中，需要審查方案設計內(nèi)容是否符合整個項目的實際情況， 分析設計的建筑物定位是否符合福州CBD 的大型商業(yè)綜合體要求， 審查建筑物是否能夠很好的融合到周圍道路與規(guī)劃中。

4.1.2 初步設計及施工圖設計階段

初步設計與施工圖設計的管理，需要結(jié)合具體的數(shù)據(jù)參數(shù)與現(xiàn)實情況，分析這兩次設計內(nèi)容的可行性，審查施工圖紙中各部分設計的合理性、規(guī)范性，及時發(fā)現(xiàn)不符合要求的部分，提出整改意見。設計管理人員可以結(jié)合福州2018—2022 年的城市中心CBD 規(guī)劃方案確定本建筑物整體設計定位是否符合要求；之后根據(jù)福州的地質(zhì)勘察數(shù)據(jù)、氣候勘查數(shù)據(jù)、城市發(fā)展規(guī)劃數(shù)據(jù)、CBD 周圍基礎設施勘查數(shù)據(jù)等，分析設計內(nèi)容中工藝選擇、技術(shù)設計的可行性。 還需要結(jié)合數(shù)據(jù)資料，分析施工圖紙中各個專業(yè)設計是否合理，比如：強弱電的設計是否可以滿足智能樓宇的走線需求等，為建筑工程設計的最終定版提供保障[2]。

4.1.3 施工過程的配合階段

設計管理人員需要配合建筑工程的設計圖紙落實過程，深入到施工階段，以督造的形式實現(xiàn)管理職能。在管理的關(guān)鍵控制中，設計管理人員需結(jié)合施工現(xiàn)場的實際情況， 對比分析現(xiàn)實條件與施工圖紙內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)施工圖紙中施工階段可能存在的問題，及時提出設計變更建議，協(xié)調(diào)整個工程的施工作業(yè)，以此配合建筑工程施工的各項管理工作。

4.2 縱向維度控制

從縱向維度的設計階段管理體系構(gòu)建，設計環(huán)節(jié)質(zhì)量控制，協(xié)調(diào)各個部門合作共時性是房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的控制策略。

4.2.1 構(gòu)建設計階段管理體系

建筑工程的設計管理任務量較大，管理難度較高，需要以系統(tǒng)的管理體系保證工作的有序性。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)該地塊項目性質(zhì)，深入分析超高層建筑物的市場價值，以此確定建筑材料的選擇方向、前期資金與后期造價。之后，根據(jù)建筑物設計定位，成立CBD 設計管理專項小組，將具有豐富整體設計管理與專業(yè)設計管理的人員納入小組中，同時保證各個專業(yè)都有其專門的設計管理負責人員。之后，根據(jù)建筑工程建設預期目標，制定階段性設計管理目標，提出管理要求及管理制度，形成完善設計管理體系[3]。

4.2.2 加強設計環(huán)節(jié)質(zhì)量控制

充分發(fā)揮設計管理對于提升建筑工程質(zhì)量的有效性，主動配合工程質(zhì)量管理工作。實際過程中，設計質(zhì)量的關(guān)鍵因素是本建筑工程的質(zhì)量控制流程、標準構(gòu)建工作。因此，需將各項對應的標準規(guī)范嚴格落實于設計活動中。 針對設計服務活動、設計文件，需要設計管理人員結(jié)合業(yè)主需求，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)與人工智能技術(shù)，實時查看設計成果，將設計的質(zhì)量控制貫穿于設計管理全過程。

4.2.3 協(xié)調(diào)各個部門合作共時性

協(xié)調(diào)各個部門的合作是實現(xiàn)設計管理的主要手段之一。 該建筑工程的規(guī)模較大，不僅存在幾十個專業(yè)，而且各個專業(yè)的設計過程都需要細化分為多個設計環(huán)節(jié)，由設計單位、建設單位、業(yè)主單位、專業(yè)顧問等多方人員參與。此時設計管理人員必須發(fā)揮自身的協(xié)調(diào)能力，利用內(nèi)部系統(tǒng)對各個專業(yè)人員進行聯(lián)系，將各方人員拉入小環(huán)節(jié)的設計管理溝通微信群，設計標準的溝通模板，從而提高溝通的高效性、實時性。

5 房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理的意義

設計管理的作用就是為復雜的設計提供控制與輔助，一方面對建設單位與業(yè)主單位負責，另一方面與設計人員、施工人員、專業(yè)顧問取得密切聯(lián)系，做好現(xiàn)實條件與設計創(chuàng)意之間的均衡。 由此可見，設計管理工作對于提升設計質(zhì)量、提高設計有效性與時效性、輔助增強建筑工程的建設效果而言具有重要意義。

6 結(jié)語

綜上所述， 要加強對工程建筑設計的管理，深入研究設計管理機制與設計團隊的現(xiàn)存不足，同時加強在設計階段、施工階段與整合管理階段的工作力度，充分發(fā)揮設計管理作用。 今后的設計管理實施過程中，需要把握工程設計要求，深入工程設計的各個環(huán)節(jié)，構(gòu)建健全的設計階段管理體系，以設計管理緩解質(zhì)量控制難題；還需要起到協(xié)調(diào)各部門合作的作用，為建筑工程的設計與實現(xiàn)提供有力保障，為房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理體系的完善提供借鑒依據(jù)。