辦公樓二次精裝修工程管控要點應(yīng)用研究
——以融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程為例

荀亮

（上海融嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 201802）

0 引言

傳統(tǒng)的辦公樓公共交通不好、各類公司比較多，上下班等電梯時間較長、停車不方便。工作空間死板、缺乏人性化關(guān)懷、硬件設(shè)施較差。采用分隔間的模式，層高低、空間狹小，感覺擁擠。由于集團(tuán)公司員工較多，需求樓層較多，如果使用傳統(tǒng)的辦公樓辦公會造成空間的浪費、企業(yè)文化得不到展示，影響員工的工作效率，減弱員工的工作熱情。

集團(tuán)公司優(yōu)先采用租賃整棟，具有獨立的大廳、獨立的電梯使用、獨立的洽談、休閑健身、餐廳等使用功能。具有更加完善的辦公硬件及軟件配套，獨立的辦公環(huán)境、便捷的餐廳服務(wù)更能激發(fā)員工的更高的工作熱情。大廳前臺的接待、各樓層企業(yè)文化展示、樓層外立面企業(yè)LOGO 的顯示，展現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境、強大的企業(yè)實力、員工關(guān)懷等形象，同時也是征服來往客戶的有力工具。

為了滿足經(jīng)營者的需求，對原有的裝修空間拆除，采用二次設(shè)計裝修的模式，打破傳統(tǒng)的辦公模式，重新打造多維度功能空間，由于在施工中各專業(yè)施工單位較多，增加了二次精裝修難度，為解決各專業(yè)工作界面之間的銜接問題，需要專業(yè)技術(shù)管理者具有較強的協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術(shù)解決能力，處理好現(xiàn)場各種施工難點，推動工程進(jìn)展。

1 融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程概況

（1）融信上坤中心位于上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)上坤路77 弄21 號T2 樓，建筑面積為12200.90m2，裝修總造價約3500 萬元，總樓層11 層，本次裝修樓層共8層，其中1 層為接待大廳，4 層為餐廳及報告廳，5 層、6 層為滬蘇區(qū)域辦公區(qū)，7 層、8 層為集團(tuán)總部辦公區(qū)，9 層為董事局主席及分管總裁辦公區(qū)，10 層為會議室及健身休閑區(qū)。

（2）本次裝修主要特點如下：對原有的裝修吊頂及隔墻進(jìn)行拆除，保留原有空調(diào)管道及內(nèi)機，新增冷媒空調(diào)內(nèi)機；局部改造原有的消防系統(tǒng)；重新安裝新的門禁人臉智能識別系統(tǒng)；新增遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)；信號覆蓋系統(tǒng)擴容；拆除原裝修面層及隔墻，裝修1 層接待大廳底區(qū)墻面為不銹鋼，高區(qū)墻面為定制人造石，地面為天然大理石。員工辦公區(qū)采用開放式空間，地面為地毯，墻面為涂料，頂面為裸頂噴灰。會議室及高管辦公室采用雙層玻璃隔斷系統(tǒng)，地面為地毯，墻面為墻紙或者軟包，頂面為吊頂及涂料。

2 現(xiàn)場技術(shù)管理人員配合招采進(jìn)行參建單位的考察

（1）配合招標(biāo)采購部門對原有機電安裝單位是否愿意參建本次裝修進(jìn)行洽談，特別是空調(diào)單位、消防單位、智能化單位、信號覆蓋單位等都是隱蔽工程的主要參建單位，他們熟悉原有的設(shè)備預(yù)埋、管線走向及主要功能。一旦中標(biāo)能夠快速熟悉現(xiàn)場，推進(jìn)工程進(jìn)度。二次精裝修盡量選擇原機電單位，如果無法滿足，再根據(jù)需求進(jìn)行選擇新的參建單位[1]。隱蔽工程是整個裝修進(jìn)度的重要工序，隱蔽工程不僅要做到規(guī)范性，還要做到配合裝修單位預(yù)埋的配合工作，所以對機電安裝單位的選擇非常重要。

（2）裝修單位的選擇：前提是要具備二次精裝修辦公樓的施工經(jīng)驗，具有拆除、裝修的施工資質(zhì)，作為現(xiàn)場技術(shù)管理人員，考察參與單位的資質(zhì)等級、已完工程業(yè)績、項目部成員的構(gòu)成、技術(shù)能力水平等進(jìn)行評估，讓參與單位勘察現(xiàn)場，了解現(xiàn)場的改造情況，集合自身的承接能力，滿足報價和質(zhì)量要求的前提下優(yōu)先入圍。

3 設(shè)計方案的跟蹤與落實

現(xiàn)場技術(shù)管理人員必須參與前期設(shè)計方案和材料選型，在施工提供裝修施工專業(yè)的、合理化的建議。比如：辦公區(qū)控制位與島臺間距至少1350mm；員工位置間距至少1800mm；員工位置與隔墻間距至少1500mm。根據(jù)設(shè)計的方案，協(xié)助設(shè)計師提前核對現(xiàn)場原空間與改造后空間的變化，在施工圖出圖前盡可能將圖紙的矛盾減弱到最小，以免影響后續(xù)正常裝修施工。

4 圖紙會審的管控

（1）檢查裝修、機電、消防、空調(diào)等各專業(yè)圖紙是否齊全。

（2）檢查材料明細(xì)表與圖紙中材料編號是否一致，立面圖與節(jié)點圖的材料編號是否一致。

（3）核對防火、消防的材料及機電點位是否滿足當(dāng)?shù)卣鞴懿块T驗收要求。

（4）梳理裝修圖紙與各專業(yè)圖紙是否有矛盾之處；核對裝修圖紙的平面尺寸與標(biāo)高是否一致。

（5）機電圖紙中插座等點位等是否滿足開放辦公家具預(yù)埋點位的定位和獨立辦公室、會議室插座點位的定位。

（6）空調(diào)管道、消防管道、線路橋架與裝修隔斷是否矛盾，是否影響隔斷的定位，是否影響吊頂造型。

（7）根據(jù)圖紙對原有的設(shè)備、管線、橋架等進(jìn)行疊圖分析，需要拆除哪些管線，保留哪些管線都需要在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注，選用的材料和工藝做法是否合適和合理，標(biāo)注的各空間的設(shè)計標(biāo)高和尺寸與現(xiàn)場的實際標(biāo)高和尺寸是否有錯誤，各專業(yè)施工圖紙是否有矛盾等。

（8）要求精裝單位根據(jù)圖紙對所有墻體、隔墻、玻璃隔斷進(jìn)行提前放線定位，核對現(xiàn)場是否有管線或者設(shè)備影響墻體的定位；隔墻與建筑幕墻的收口是否能銜接；核對吊頂造型是否與原有空調(diào)設(shè)備影響、是否影響原有消防主管道等。

綜合以上事宜進(jìn)行匯總整理，邀請設(shè)計師現(xiàn)場進(jìn)行答疑，提出解決問題的方案，把設(shè)計圖紙的意圖落實到施工的每一個環(huán)節(jié)，確保施工現(xiàn)場順利進(jìn)行。

5 施工階段的管控

5.1 進(jìn)度管控

對精裝單位施工進(jìn)度的管控，本次辦公樓施工樓層共計8 層，采取2 層為一個施工流水段，施工計劃按流水段編制。要求各參建單位根據(jù)辦公樓各樓層現(xiàn)場實際情況和各專業(yè)圖紙的施工要求編制詳細(xì)的施工總進(jìn)度計劃，由精裝單位進(jìn)行各專業(yè)施工進(jìn)度計劃的整合[2]。施工過程中，要求裝修單位每天記錄各工種人數(shù)，每周要對施工進(jìn)度計劃總結(jié)，監(jiān)控其是否與計劃工期有偏差，如有偏差梳理原因，落實趕工措施。在每周監(jiān)控的基礎(chǔ)上，每月進(jìn)行一次工程進(jìn)度總結(jié)。進(jìn)度一經(jīng)確定，應(yīng)嚴(yán)格按照計劃進(jìn)行施工，原則上不提倡趕工期，趕工期影響工程質(zhì)量。

5.2 材料管控

（1）對精裝施工單位采購材料的管控，精裝材料品種多、樣式復(fù)雜，需要安排專職材料員進(jìn)行梳理，明確每種材料的選樣、定樣時間，及時跟蹤設(shè)計師確認(rèn)材料小樣。材料確認(rèn)后及時通知廠家備貨生產(chǎn)，部分材料有必要去廠家蹲點跟蹤，避免因材料加工周期影響現(xiàn)場施工進(jìn)度。進(jìn)場材料必須附有符合規(guī)范要求的產(chǎn)品出廠合格證及檢測報告，由施工單位按要求進(jìn)行報驗，有消防要求的材料還要進(jìn)行送檢復(fù)驗。材料運到現(xiàn)場后，現(xiàn)場技術(shù)人員及時審查材料的質(zhì)保資料，并參與施工單位的材料數(shù)量、規(guī)格的清點檢查工作；對于不合格的材料或者與本次施工無關(guān)的材料不得存放在本施工現(xiàn)場，要求立即退場。

（2）對于甲供材料的管控，由于部分材料由業(yè)主方供貨，精裝單位負(fù)責(zé)輔料及安裝，甲供材料運到現(xiàn)場后，由精裝單位負(fù)責(zé)檢查材料的質(zhì)量、做好現(xiàn)場保管及后續(xù)安裝。比如潔具等需要預(yù)埋的控制器在隱蔽階段提前通知供應(yīng)商將元件運至現(xiàn)場；造型燈具需提前與材料供應(yīng)商技術(shù)人員進(jìn)行溝通，需要在吊頂施工進(jìn)行預(yù)埋部分元器件或者鋼絲繩等，吊頂施工完成后再預(yù)埋會對吊頂造成破壞。開關(guān)、插座面板的數(shù)量提前備貨等，盡量做到材料到現(xiàn)場處于等待安裝的狀態(tài)，這樣才有利于控制施工工期。雕刻人造石屬于定制產(chǎn)品，材料員駐扎廠家跟蹤加工進(jìn)展情況，確保材料按計劃到達(dá)現(xiàn)場。

（3）對于甲分包的管控，甲分包屬于業(yè)主方的分包供貨安裝單位，協(xié)調(diào)好精裝單位與甲分包單位的界面劃分及技術(shù)交底。比如木飾面、玻璃隔斷、地毯等由業(yè)主方指定品牌及廠家安裝，精裝單位負(fù)責(zé)提供現(xiàn)場安裝條件。木飾面基層平整度必須滿足面層的安裝要求，柜體的預(yù)留空間必須滿足安裝柜體的要求，玻璃隔斷安裝單位與精裝單位必施工界面及加固措施，玻璃隔斷加固、門邊合頁加固等要求，精裝單位施工的尺寸、基層加固、預(yù)埋點位必須滿足玻璃隔斷單位的安裝要求，確保玻璃隔斷安裝與飾面材料的收口銜接。

5.3 施工人員管控

現(xiàn)場施工人員的管控，施工人員必須滿足施工作業(yè)的需要，才能保證施工進(jìn)度的正常進(jìn)行。每天清點現(xiàn)場各工種的人數(shù)，與施工進(jìn)度計劃核實是否滿足當(dāng)天進(jìn)度計劃的要求，檢查現(xiàn)場工作面是否滿足現(xiàn)場施工人員的需求。如果不滿足現(xiàn)場施工的需求，根據(jù)現(xiàn)場施工作業(yè)面的情況計算出需要增加的各工種及人數(shù)，后續(xù)通知施工單位增加施工人員以便滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的要求。

5.4 質(zhì)量管控

施工質(zhì)量的管控，編制好工程質(zhì)量管控細(xì)則，對施工單位做好技術(shù)交底是取得好的施工質(zhì)量的前提。在每個分項工程施工前，都應(yīng)做好書面技術(shù)交底，技術(shù)交底是對項目施工方案的具體化。本次精裝修重點控制如下。

（1）輕鋼龍骨隔墻與玻璃系統(tǒng)隔斷的穩(wěn)定性處理，增加40mm×60mm 鍍鋅鐵方管作為玻璃系統(tǒng)隔斷底部、頂部、門邊框架基層，形成獨立結(jié)構(gòu)，消除門的使用對玻璃隔斷墻體造成的晃動。

（2）輕鋼龍骨隔墻內(nèi)部采用75mm 厚隔音巖棉的填充，不僅起隔音效果，還滿足防火要求。

（3）會議室輕鋼龍骨隔墻內(nèi)嵌式電視機或LED 顯示屏位置的預(yù)留及攝像頭的高度的控制，電視機或者LED 顯示屏的定位影響到參會人員的感受度，標(biāo)高的控制尤為重要，關(guān)系到周邊飾面材料的收口。

（4）免膠環(huán)保地毯對靜電地板平整度的要求、清潔度的無塵要求，對靜電地板平整度要求使用紅外線定位儀器調(diào)整滿足地毯鋪貼的標(biāo)高，清潔度的要求是對靜電地板面層至少3 次以上的清理，第1 次清理是粗垃圾清理、第2 次是浮灰清理、第3 次是鋪貼前的一次清理，將浮灰徹底清理干凈。

（5）墻面與頂面的涂料分色采用彈線分割，做到分色清晰，裸頂面的設(shè)備及管線同頂面涂料一起做同色處理，做到順直、美觀。

5.5 功能性調(diào)試

做好功能性設(shè)備的調(diào)試，二次裝修辦公樓的優(yōu)勢在于統(tǒng)一的空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、會議系統(tǒng)。首先空調(diào)、智能化、會議系統(tǒng)等設(shè)備硬件安裝質(zhì)量符合要求，其次，各軟件系統(tǒng)的調(diào)試。主要有：改造后的空調(diào)系統(tǒng)是否滿足制冷制熱的要求，確保冷凍水管無滲漏，制冷制熱的功能正常，無噪聲；智能化系統(tǒng)確保各網(wǎng)絡(luò)端口的設(shè)備安裝到位，軟件系統(tǒng)配置到位，與其他軟件系統(tǒng)是否配置；會議系統(tǒng)在施工時檢查各線路是否預(yù)埋到位，滿足后期設(shè)備調(diào)試，遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)的優(yōu)勢不僅滿足員工在辦公樓的會議需求，而且在疫情期間避免當(dāng)面接觸，滿足員工與外界溝通的視頻會議的需求，提前做好各項系統(tǒng)的功能性調(diào)試工作。

6 安全文明施工管控

（1）施工人員進(jìn)入現(xiàn)場必須按照新冠防疫要求做好每天的體溫監(jiān)測，體溫正常方可進(jìn)入施工現(xiàn)場。

（2）要求各參建單位現(xiàn)場施工人員必須按規(guī)定穿戴好安全防護(hù)用品，嚴(yán)禁穿拖鞋或赤腳工作，特別是高處的吊頂施工、1 層高區(qū)人造石干掛施工等。

（3）施工現(xiàn)場存放的材料應(yīng)分類存放整齊，設(shè)專人看護(hù)。石膏板、膩子粉、水泥等做好安全可靠的架空存放措施，電線、設(shè)備等材料設(shè)專用倉庫存放，不銹鋼、木飾面等半成品材料采用包裹保護(hù)，必要時再倉庫安裝攝像監(jiān)控以防偷盜。

（4）施工現(xiàn)場應(yīng)有足夠的照明，室內(nèi)施工部分空間無照明或者照明度不夠，影響工人施工。

7 成品保護(hù)管控

由于各施工單位、各專業(yè)工種交叉作業(yè)較多，具體管控措施如下：①對于原有的建筑外墻做好硬質(zhì)成品保護(hù)，鋁型材墻面采用多層板硬質(zhì)保護(hù)，頂面涂料施工前對建筑外墻做好貼膜保護(hù)，防止污染。②已到現(xiàn)場的半成品、成品材料做好成品專人看護(hù)。墻地磚鋪貼完成，滿足養(yǎng)護(hù)條件后，地面使用PVC 地板革進(jìn)行保護(hù)，墻面陽角采用硬質(zhì)陽角保護(hù)套。③大理石地面采用9mm 多層板進(jìn)行保護(hù)，大理石墻面陽角采用多層板制作的陽角作為硬質(zhì)保護(hù)。④安裝完成的木飾面及柜體1800mm 以下采用覆膜+瓦楞紙進(jìn)行保護(hù)。⑤與木飾面收口的涂料施工時貼美紋紙，防止修補涂料時污染木飾面。軟包及墻紙采用覆膜保護(hù)。⑥玻璃隔斷型材采用PVC 陽角硬質(zhì)保護(hù)，玻璃采用覆膜保護(hù)并做好警示標(biāo)識。⑦地毯采用覆膜保護(hù)，部分施工通道采用PVC 硬質(zhì)保護(hù)。

8 結(jié)語與建議

通過以上各管控要點的總結(jié)，本次融信上坤中心融信集團(tuán)辦公樓的二次精裝修工程準(zhǔn)備充分，施工質(zhì)量管控到位，無安全事故發(fā)生，成品保護(hù)措施到位等各分項工程均按計劃完成。在集團(tuán)規(guī)定的時間內(nèi)實現(xiàn)順利喬遷，獲得了集團(tuán)各領(lǐng)導(dǎo)的好評。但是，在施工過程中設(shè)計在效果上考慮過多，導(dǎo)致部分設(shè)計方案確認(rèn)較晚，對現(xiàn)場施工工期存在一定的制約，建議加強提前跟蹤設(shè)計意圖及效果，做好事前控制，進(jìn)一步提升品質(zhì)。