處分住宅小區(qū)車位的法律限制

潘運華 詹宇雷

(福州大學(xué)法學(xué)院， 福建福州 350108)

一、問題的提出

隨著機動車數(shù)量迅速增長，住宅車位的稀缺性以及作為小區(qū)配套設(shè)施的重要功能日益凸顯。為規(guī)制開發(fā)商與業(yè)主間的利益沖突，防范開發(fā)商隨意高價對外轉(zhuǎn)讓車位，導(dǎo)致業(yè)主無法在本小區(qū)內(nèi)停車，《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)繼續(xù)采用原《物權(quán)法》的限制條件，在第276條將“首先滿足業(yè)主需要”作為處分車位的前提(1)本文的處分代指廣義上的處分，既包括處分行為，又包括負(fù)擔(dān)行為(設(shè)定贈與、租賃等)。,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)第5條又進一步規(guī)定“配置比例”可以作為判斷是否“首先滿足業(yè)主需要”的具體標(biāo)準(zhǔn)(2)《中華人民共和國民法典》第276條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！?。由此可知，建設(shè)單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主使用是沒有任何障礙的。該條款看似明確列出一項標(biāo)準(zhǔn)，卻欠缺對“配置比例”規(guī)則內(nèi)涵與解釋邏輯的清晰界定，難以直接就開發(fā)商處分車位的具體限制條件作出判斷。

就開發(fā)商收回建設(shè)成本與實現(xiàn)經(jīng)濟價值而言，其處分住宅車位要受到不同的法律限制：首先,在處分方式上，開發(fā)商是否必須先出租車位后才能出售，能否徑行出售？其次,在可以出售后，先考慮對業(yè)主出售是否要受到業(yè)主購買數(shù)量上限的約束？最后，當(dāng)上述交易均不能實現(xiàn)時，又能否向小區(qū)以外的第三人流轉(zhuǎn)車位？若能，需要具備哪些法律要件？這些問題直接關(guān)涉住宅車位的經(jīng)濟價值和市場流通，但《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》均未能明確規(guī)定。我國學(xué)者對以上問題的討論存有較大的分歧，司法審判實務(wù)中的觀點也未能一致，不僅如此，我國一些地方的規(guī)范條例和實踐做法也有較大差別。對此，本文以《民法典》第276條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條的解釋為基礎(chǔ)，從實證角度對上述疑問作進一步說理和論證。

二、處分方式的首要限制：租售選擇的干預(yù)

開發(fā)商徑行出售而不租賃車位的行為，被法律規(guī)范納入“只售不租行為”的概念并加以禁止，如果無法正確回應(yīng)對租售方式的法律干預(yù)，自然無從談及車位的后續(xù)流轉(zhuǎn)。在我國法律實踐中，對于能否禁止開發(fā)商只售不租車位的行為，現(xiàn)行規(guī)則難以就此得出一致結(jié)論。對于《民法典》未明確規(guī)定的，但地方規(guī)范已直接禁止的，如在上海市、福建省等地的相關(guān)規(guī)定中禁止開發(fā)商對車位只售不租的行為，已然成為地方行政部門約束開發(fā)商的行政管理規(guī)范。(3)禁止對車位只售不租的地方文件有：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2020)第62條、《福建省物業(yè)管理條例》(2018)第64條第3款、《武漢市物業(yè)管理條例》(2018)第59條第2款、《貴州省物業(yè)管理條例》(2020)第87條第2款、《江蘇省物業(yè)管理條例》(2021)第63條第3款、《東莞市物業(yè)管理辦法》(2018)第54條。與其不同的是，北京市、廣東省、湖北省、四川省、江蘇省蘇州市、廣東省深圳市等地的規(guī)定沒有禁止只售不租，重慶市甚至規(guī)定開發(fā)商自主選擇租售方式。(4)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)的《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步加強和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知》(渝建市場〔2020〕5號)第2條：“……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)營狀況對小區(qū)車位自主選擇出租或出售……”針對以上各地存在的不同規(guī)定，有必要對車位租售方式的選擇作出明確回應(yīng)。

(一)禁止只售不租在邏輯上不夠周延

禁止只售不租規(guī)則指的是在業(yè)主只要求承租車位的情況下，開發(fā)商對車位不能只售不租。其制度考量是在業(yè)主只能負(fù)擔(dān)租賃費用的情況下，防止開發(fā)商以強勢地位拒絕滿足業(yè)主的停車需要。如果承認(rèn)此前提，將會導(dǎo)致這樣的后果：地方規(guī)范禁止只售不租，卻無禁止只租不售，是否可以認(rèn)為允許開發(fā)商對車位只租不售？如果允許只租不售，又可能存在開發(fā)商以所有權(quán)壟斷的優(yōu)勢設(shè)立高額租金的租賃方式。由此可知，禁止只售不租在于防范高額售價，卻未防范高額租金。與其說禁止只售不租，毋寧說是禁止寧空不租、寧空不售更為合理。即便認(rèn)為開發(fā)商不能只售不租并且必須將車位強制租賃給業(yè)主的判決中，也強調(diào)了未處分未出售這一前提。(5)參見山西省太原市中級人民法院(2019)晉01民終1430號民事判決書；四川省成都市中級人民法院(2021)川01民終17423號民事判決書。因此，對禁止只售不租規(guī)則應(yīng)該有更準(zhǔn)確的解釋，該規(guī)則并不認(rèn)為租賃具有排除買賣的效力，也并非片面主張租賃優(yōu)先買賣，而是認(rèn)為當(dāng)車位未有任何處分時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將車位強制租賃給業(yè)主。

(二)禁止只售不租不具有強制締約性

無論對禁止只售不租規(guī)則采取何種解釋，都表現(xiàn)為地方規(guī)范對車位處分方式的干預(yù)，旨在排除開發(fā)商進行車位買賣的自由，必須依照業(yè)主的租賃意思表示與之締結(jié)租賃法律關(guān)系。因此，開發(fā)商此時是否負(fù)擔(dān)該強制承諾的義務(wù)是判斷禁止只售不租是否正當(dāng)?shù)暮诵囊?。首先，就強制締約義務(wù)而言，《民法典》第276條所保護的業(yè)主利益指向具體，與社會公共利益有所距離(6)劉閱春：《“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)范性質(zhì)探究——〈物權(quán)法〉第74條第1款的解釋論》，《法律科學(xué)》2013年第5期。，并不具有供電、水、氣、熱力等合同具備的公用、公益性質(zhì)(7)參見江蘇省徐州市中級人民法院(2020)蘇03民終853號民事判決書。，難以就保護具體利益將強制締約正當(dāng)化。其次，就內(nèi)容而言，根據(jù)《民法典》第275條規(guī)定，車位的權(quán)屬以買賣、租賃和贈與等形式交由當(dāng)事人進行約定;同時,在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條規(guī)定中，車位處分采取出售、附贈還是出租方式的決定權(quán)歸屬建設(shè)單位而非業(yè)主，二者均采取并列列舉的表述意味著租賃和買賣具有同等適用的程度，沒有位階上的順序，條文也并未有強制開發(fā)商作出租賃承諾義務(wù)的規(guī)定。最后，就強制承諾義務(wù)來源的法律位階而言，《民法典》第494條第3款規(guī)定：“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定負(fù)有作出承諾義務(wù)的當(dāng)事人，不得拒絕對方合理的訂立合同要求?！痹摋l款并非一般強制締約規(guī)定，并且規(guī)定負(fù)有強制承諾義務(wù)的規(guī)范基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是其他法律、行政法規(guī)的規(guī)定。(8)楊代雄：《法律行為論》，北京大學(xué)出版社，2021年，第11-19頁。禁止只售不租規(guī)則散見于個別地方條例和通知文件中(9)《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》(惠府辦〔2019〕3號)第4條第3款、《瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位租售管理辦法》瀘市府辦發(fā)〔2019〕23號第8條。，效力層級不足，并未上升為法律和行政法規(guī)的規(guī)定，不產(chǎn)生強制締約的法律后果。

(三)禁止只售不租妨礙處分權(quán)能的行使

在法理層面，基于所有權(quán)社會功能理論，所有權(quán)的行使需要規(guī)范和引導(dǎo)，將私人所有權(quán)制度從純粹個人轉(zhuǎn)向兼顧個人與社會。(10)高富平：《物權(quán)法原論——中國物權(quán)立法基本問題研究》(上卷)，中國法制出版社，2001年，第156-167頁。為了使開發(fā)商處分車位能兼顧業(yè)主群體的停車?yán)?，《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》以處分對象為內(nèi)容對處分權(quán)能進行限制并無不當(dāng)，但該限制并未針對租售的處分方式進行限定。租賃需要的強制滿足，實際上是地方規(guī)范自行創(chuàng)設(shè)對處分權(quán)能行使的妨礙。一方面，開發(fā)商作為車位的建設(shè)者，享有車位的原始所有權(quán)，無論是租賃還是買賣均系處分方式，在沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)以意思自治為原則，由其自由自主安排。(11)以小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有為由，支持租售方式由開發(fā)商決定的有：安徽省高級人民法院(2016)皖民申997號民事判決書；廣東省湛江市中級人民法院(2020)粵08民終1263號民事判決書；浙江省溫州市中級人民法院(2017)浙03民終1413號民事判決書；浙江省杭州市中級人民法院(2020)浙01民終4243號民事判決書。另一方面，就物債間的優(yōu)先性而言，決定租售的意向僅是作為合同之債中的意思表示，開發(fā)商作為所有者能夠直接支配車位，禁止只售不租將導(dǎo)致僅有業(yè)主一方的租賃意思就能阻卻物權(quán)支配的實現(xiàn)，這與民法中的物權(quán)優(yōu)先性相違背。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便主張租賃的業(yè)主在先，購買車位業(yè)主在后，基于對開發(fā)商的利益平衡，也應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商滿足后來的購買需要，將車位出售給業(yè)主。(12)王榮珍：《論對〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法律適用》2008年第9期。

(四)禁止只售不租規(guī)則有違私法自治原則

在民法基本原則中，私法自治原則既包括公權(quán)力不能介入私人領(lǐng)域，也包括當(dāng)事人不受他人意思約束。(13)楊代雄：《袖珍民法典評注》，中國民主法制出版社，2022年，第3-5頁。對車位禁止只售不租規(guī)定的具體適用，將會構(gòu)成對上述私法自治原則的兩項違背。其一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便在地區(qū)條例規(guī)定建設(shè)單位不得對車位只售不租的情況下，雙方依然有權(quán)自主決定采取何種交易方式。該條例并不產(chǎn)生強制締約的民事法律效果，只能產(chǎn)生行政管理上的法律后果。(14)參見江蘇省徐州市中級人民法院(2020)蘇03民終853號民事判決書。即便在行政訴訟中，滿足小區(qū)業(yè)主對車位使用的規(guī)定也不能理解成使用的方式由業(yè)主決定。(15)參見山西省高級人民法院(2020)晉行終466號行政判決書。其二，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為締約就要以意思表示一致為前提，在欠缺開發(fā)商租賃的意思表示情況下，強制其受業(yè)主意思的約束將動搖法律行為具備的“自我約束自我負(fù)責(zé)”的準(zhǔn)則。對自治領(lǐng)域的干預(yù)，在客觀上阻卻了住宅車位的買賣，由此帶來收益的減損并非來源于商事交易風(fēng)險，而是地方立法技術(shù)的原因。相反，如果對于租售方式法律不做出強制安排，并不必然會出現(xiàn)無位可租的情形，在供求關(guān)系調(diào)整下，開發(fā)商只售車位的策略也可能面臨無人購買的商業(yè)風(fēng)險。

(五)租售方式?jīng)Q定的重新厘清

車位的處分雖然受到《民法典》第276條的限制，開發(fā)商仍然需要保有最基本的交易自由，對租金或者售價遠超合理價格的防范，則可以通過政府指導(dǎo)價或者第三方評估價為標(biāo)準(zhǔn)，以行政責(zé)任予以規(guī)制。采取嚴(yán)格的禁止固然可以杜絕開發(fā)商決定交易方式的可能，徹底消除租售磋商中的爭議，但規(guī)則本身存在諸多瑕疵，實不可取。業(yè)主的停車需要應(yīng)當(dāng)首先滿足，但租售方式的選擇應(yīng)當(dāng)交由車位所有權(quán)人。即便在有特殊規(guī)定禁止只售不租的地區(qū)，司法爭議也應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分民事責(zé)任和行政責(zé)任，謹(jǐn)慎對待這一規(guī)則對市場交易的影響，以維護交易安全。

三、對內(nèi)流轉(zhuǎn)車位的限制：業(yè)主車位數(shù)量上限

在開發(fā)商出售車位的情況下，因為其受到“首先滿足業(yè)主需要”的約束，所以先要向業(yè)主出賣車位，但在實踐中，一些地方住宅小區(qū)的車位即使是業(yè)主購買，依然受到特定數(shù)量的限制。比如上海和重慶等地規(guī)定業(yè)主至多只能購買兩個車位。(16)《重慶市物業(yè)管理條例》(2021)第77條：“……公告之日起六個月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主只能購買一個車位(庫)，公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個……”《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2020)第61條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個?！痹谒痉ㄅ袥Q中，法院根據(jù)車位與房屋配套比例低于2∶1的情況，認(rèn)定業(yè)主最多只能購置2個車位，并據(jù)此確認(rèn)開發(fā)商的處分行為無效。(17)參見廣東省高級人民法院(2019)粵民終278號判決書；重慶市高級人民法院(2019)渝民再32號判決書。根據(jù)上述規(guī)范和裁判要旨，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》確立的“配置比例”規(guī)則成為業(yè)主車位數(shù)量限制的效力來源。當(dāng)業(yè)主購買超過比例數(shù)量的車位時，勢必有其他業(yè)主得不到車位，則其他業(yè)主有權(quán)請求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。(18)閔敢：《車位、車庫沒有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問題》，《政治與法律》2010年第6期。因此，在車位與房屋的配套比例約束下，該觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對業(yè)主購買車位的數(shù)量進行限制，具體數(shù)量的確定根據(jù)車位與房屋配套比例取最大整數(shù)。

與上述限制業(yè)主購買車位數(shù)量的立場不同的是，我國部分地區(qū)規(guī)范和司法審判中持有“并不限制業(yè)主購買車位數(shù)量”的觀點，如北京市、福建省、深圳市、湖北省、四川省等地方條例中均沒有業(yè)主購買車位數(shù)量的限制規(guī)則。(19)參見《北京市物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)管理條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》。司法實務(wù)中也有觀點認(rèn)為，在車位數(shù)量與房屋套數(shù)比例不足1∶1的情況下，業(yè)主長期不表示購買意愿時，即使其無車位也不能阻卻建設(shè)單位將車位處分給已購2個及以上車位的業(yè)主。(20)參見江蘇省高級人民法院(2018)蘇民終798號民事判決書。此時開發(fā)商并非不能將車位處分給已購買車位的業(yè)主，其處分行為并不必然由于業(yè)主購買的車位超過配置比例而無效。為進一步明確是否對業(yè)主購買車位的數(shù)量有所限制，應(yīng)當(dāng)將其與《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條“按照配置比例處分”的規(guī)定結(jié)合討論。

(一)“配置比例”并無數(shù)量限制之意

看似業(yè)主購買車位數(shù)量限制和配置比例條件有所相似，均對業(yè)主設(shè)定特定數(shù)量車位，但二者卻有諸多不同。從形式上，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條采取肯定列舉的表述提示注意其符合《民法典》第276條中的“首先滿足業(yè)主的需要”。此種表述并非采取封閉式的規(guī)定，也并非法定主義的體現(xiàn)。換言之，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》并非要限縮《民法典》中首先滿足業(yè)主需要的類型，僅是在明晰實踐中的一種認(rèn)定情形，并不否認(rèn)比例外還有其他滿足業(yè)主需要的情形，但對業(yè)主購買車位數(shù)量進行限制則否認(rèn)業(yè)主可以購買多余的車位，將配置比例作為前提，只在比例內(nèi)討論是否符合“首先滿足業(yè)主需要”，并未與解釋原意相一致。從內(nèi)涵上，《民法典》第276條作為約束開發(fā)商處分車位的強制性規(guī)范(21)劉閱春：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的配置比例標(biāo)準(zhǔn)——兼談違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范的法律后果》，《清華法學(xué)》2013年第5期。，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》增設(shè)“按照配置比例”的條件，本意是為避免出現(xiàn)特定業(yè)主向開發(fā)商過度主張，具體而言是指已購配置比例數(shù)量車位的業(yè)主，無法再請求開發(fā)商首先滿足其需要，并非認(rèn)為業(yè)主不能請求購買車位，開發(fā)商免于應(yīng)當(dāng)首先滿足的法律義務(wù)，并不排斥其主動實現(xiàn)業(yè)主的購買需要。況且《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條是以出售、附贈或者出租等處分方式為對象的，若能單獨解釋成對購買車位數(shù)量的限制，也應(yīng)當(dāng)同樣解釋成業(yè)主承租車位數(shù)量的限制，但實踐中未有此做法，也不符合通常交易情形。由此可見，“配置比例”規(guī)則并未要求對業(yè)主的車位購買數(shù)量進行限制，以配置比例作為限制數(shù)量的參考依據(jù)并不合理。

(二)數(shù)量限制不符合業(yè)主實際需求

配置比例是反映均等狀態(tài)下的飽和需求，而實際需求并不總是如此公平合理的。(22)劉凡：《小區(qū)車位“首先滿足業(yè)主的需要”釋論》，《社會科學(xué)動態(tài)》2022年第2期。假定配置比例內(nèi)的車位業(yè)主并無購買意愿，若在明確放棄車位需求之后，其余業(yè)主又是否能購買更多車位？根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條的規(guī)定，由于買賣、贈與、租賃均是滿足業(yè)主需求的處分方式，開發(fā)商完全可以先行租賃給有緊迫停車需求的業(yè)主，在其明確聲明沒有購買意愿后，再出售給其他已有車位的業(yè)主。根據(jù)買賣不破租賃之規(guī)則，由受讓車位的業(yè)主繼受原出租人的權(quán)利義務(wù)。由于租賃亦是滿足業(yè)主需要的方式之一，承租車位的業(yè)主已經(jīng)在配置比例內(nèi)使用車位，停車需求已經(jīng)被首先滿足，此時并不存在因為出售行為侵害其停車?yán)?。再者，假定部分業(yè)主根本就無停車需求，既不購買又不租賃，法律并無必要繼續(xù)考慮其停車?yán)?。超過配置比例的需求并非被違法評價，只是相較其他民事主體未優(yōu)先得到保護。相較于已經(jīng)放棄停車需求而喪失主張住宅車位需求的被侵害原告資格的業(yè)主，更應(yīng)當(dāng)考慮其他有更多停車需要的業(yè)主利益。

(三)數(shù)量限制違背滿足業(yè)主需要的目的

限制業(yè)主購買車位數(shù)量與《民法典》第276條“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定相悖。從法律目的來看，無論是《民法典》抑或是《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》，制定之初旨在平衡開發(fā)商與業(yè)主間的利益沖突，沒有規(guī)制業(yè)主間的分配問題。從法條文義來看，《民法典》第276條要求開發(fā)商處分車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需求，滿足業(yè)主車位需求即履行法律義務(wù)，超額滿足亦未超越文字含義。更何況，小區(qū)業(yè)主整體系具有涉及相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團體關(guān)系的復(fù)雜共同體，有一定的人身信任基礎(chǔ)，與其最后轉(zhuǎn)讓給小區(qū)以外的第三人，不如鼓勵有經(jīng)濟條件的業(yè)主盡可能購買車位，以維護住宅環(huán)境的安全性。并且，《民法典》第276條的理論基礎(chǔ)在于車位作為小區(qū)配套設(shè)施，功能上應(yīng)以滿足業(yè)主需要為前提。(23)高圣平：《“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義——〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法學(xué)》2009年第2期。在車位并不能充分發(fā)揮效用的情況下，為保證第276條的立法意旨得以實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)鼓勵業(yè)主對多余車位進行購買，因此對業(yè)主購買車位的數(shù)量進行限制不必要也不可取。

(四)業(yè)主購買車位數(shù)量規(guī)則的修正

在實踐中，有些地方對業(yè)主購買車位有或多或少的限制，例如，廣東省和江蘇省規(guī)定車位配置不足一戶一位的情形下，每戶業(yè)主只能購買一個車位(24)《廣東省物業(yè)管理條例》(2008)第54條第2款：“……擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫?！薄督K省物業(yè)管理條例》(2021)第63條第2款：“……擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫?！?廣東省廣州市則規(guī)定配置車位超過一戶一位的，在保證有車位需求的業(yè)主至少使用一個車位的前提下，其他業(yè)主可以購買兩個及以上的車位。(25)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理辦法》(穗建規(guī)字〔2019〕5號)第7條：“……車位、車庫數(shù)量超過本建筑區(qū)劃內(nèi)房屋套數(shù)的，在保證本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，建設(shè)單位方可將剩余的車位、車庫出售給本建筑區(qū)劃內(nèi)需要購買兩個或兩個以上車位或車庫的業(yè)主，及本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主以外的單位或個人……”更為合理的規(guī)則應(yīng)是不限制業(yè)主購買車位的數(shù)量，例如，貴州省明確規(guī)定業(yè)主至少可以購買一個車位，并無上限(26)《貴州省物業(yè)管理條例》(2020)第87條第3款：“……車位、車庫數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主至少可以購買1個車位或者車庫，業(yè)主自愿放棄的除外?！?廣東省惠州市作出對業(yè)主購買車位數(shù)量不做限制的規(guī)定，但要在車位完成備案公示手續(xù)后才能購買(27)惠州市人民政府下發(fā)的《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》(惠府辦〔2019〕3號)第9條第2款：“停車位租售方案備案超過3年的開發(fā)項目，參照前款規(guī)定，完成公示及備案等手續(xù)后，房屋業(yè)主購買停車位數(shù)量不限制?！?福建省三明市也規(guī)定業(yè)主可以購買多個車位(28)三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售管理工作的通知》(明建房〔2016〕123號)第8條：“……開發(fā)項目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已銷售完畢且尚有停車位未售出的，建設(shè)單位將停車位銷售情況在該項目建筑區(qū)域內(nèi)顯著位置公示3個月后，該項目購房人可以自主選擇購買多個停車位。”。

對于業(yè)主購買車位的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)比較各地的不同規(guī)定，在立法精神的指導(dǎo)下，作出更為細(xì)致合理的制度安排。如果住宅小區(qū)的配套車位無法滿足全體業(yè)主需要，則在配置比例內(nèi)進行車位交易，按照公平原則，為避免部分業(yè)主的過度主張，原則上每戶最多只能購買比例數(shù)量內(nèi)的車位。在此情形下，若有經(jīng)濟能力購買而不購買的業(yè)主，出售公示期過后仍不購買的，可以推知其放棄停車需求，此時，開發(fā)商有權(quán)將剩余車位賣給其他業(yè)主，以充分發(fā)揮物的效用。如果部分小區(qū)在超過配置比例的法定義務(wù)外修建更多的車位，保證了每戶都有購買配置比例車位的可能，在此情形下，依然限制業(yè)主購買則可能造成車位閑置，從而損害開發(fā)商的利益，因此，可以對剩余車位按照先來后到的順序或者抽簽的靈活方式進行再次交易，原則上價高者優(yōu)先，開發(fā)商亦可根據(jù)車位的實際情況靈活設(shè)置每戶的購買比例。

四、禁止車位對外流轉(zhuǎn)條件的解釋路徑

開發(fā)商在對內(nèi)流轉(zhuǎn)車位依然無法完全實現(xiàn)經(jīng)濟價值的情況下，需要考慮將車位對外出售，然而在該問題上卻極具爭議。福建、湖北、上海等地明確規(guī)定不得將車位出售給業(yè)主以外的第三人(29)禁止車位對外出售的有：《福建省物業(yè)管理條例》(2018)第64條第3款、《湖北省物業(yè)管理和管理條例》(2016)第54條第1款、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2019)第62條。，其他地區(qū)對此卻未明確禁止，廣東省廣州市甚至規(guī)定在開發(fā)商法人終止時，未售出的車位可以整體對外轉(zhuǎn)讓。(30)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理辦法》(穗建規(guī)字〔2019〕5號)第7條第2款：“建設(shè)單位需結(jié)業(yè)或注銷，仍有車位、車庫未售出的，可將剩余車位整體轉(zhuǎn)讓?！睒I(yè)主的需要必須首先滿足，為此針對車位對外流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)作出一定的限制，即不能隨意轉(zhuǎn)讓。(31)王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第5期。禁止和限制本質(zhì)上是不同的，因此，如何在現(xiàn)有《民法典》第276條之下進行解釋，如何在各地方規(guī)范性文件中完善車位對外流轉(zhuǎn)的條件，才能兼顧開發(fā)商收回開發(fā)成本和業(yè)主停車需求的利益，并幫助解決停車難的社會公共難題。

(一)車位對外流轉(zhuǎn)的合理性證成

主張禁止流轉(zhuǎn)的觀點認(rèn)為，出售給業(yè)主以外第三人是對《民法典》276條的違背，開發(fā)商在任何情況下都不能將車位出售給業(yè)主以外的第三人，這是為了保證首先滿足業(yè)主需要。(32)最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(上)，人民法院出版社，2020年，第368頁。就規(guī)范所持立場而言，該觀點并未合理區(qū)分“首先滿足”與“只能滿足”，將《民法典》第276條的限制規(guī)則解釋成車位對外流轉(zhuǎn)的禁止條款有所牽強。就車位的使用功能和經(jīng)濟屬性而言，規(guī)劃要求的車位滿足某一區(qū)域需要而不是僅限于本小區(qū)之內(nèi)，在本小區(qū)空余、周邊業(yè)主又無車位的情況下，禁止流轉(zhuǎn)既不利于他人需要，又不利于發(fā)揮物的效用，對建設(shè)單位的限制也不合理。(33)王利明：《物權(quán)法研究》上卷，中國人民大學(xué)出版社，2016年，第598頁。就法律后果而言，即便車位出售給第三人也不意味著排除《民法典》第276條規(guī)則的適用。具言之，“首先滿足業(yè)主需要”的法律義務(wù)依附于車位之上，義務(wù)主體既包括擁有初始專有車位所有權(quán)的開發(fā)商也包括繼受專有車位所有權(quán)的買受人，即便第三人購買車位后再次轉(zhuǎn)讓車位依然要負(fù)擔(dān)“首先滿足業(yè)主需要”的法律義務(wù)，業(yè)主還是能夠首先購買的。(34)在具體案件中，行政機關(guān)要求買受人作出承擔(dān)此種義務(wù)的承諾，如廣州市國土資源和房屋管理局向廣州市海珠區(qū)人民法院發(fā)函建議：“在車位整體過戶時買受人出具承諾書，再行出售或出租時，應(yīng)當(dāng)首先滿足本項目小區(qū)業(yè)主需要?！眳⒁姀V州市海珠區(qū)人民法院(2013)穗海法民三初字第464號民事判決書。民法作為市場經(jīng)濟基本法，即便側(cè)重保護業(yè)主的使用利益，也不意味著忽視開發(fā)商的經(jīng)濟利益。開發(fā)商的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，?dāng)業(yè)主和開發(fā)商始終無法就價格達成合意時，如果仍然限制所有權(quán)人的處分權(quán)無異于否定所有權(quán)。(35)高圣平：《“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義——〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法學(xué)》2009年第2期。

因此，《民法典》第276條既賦予建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”義務(wù)的同時，也明晰了義務(wù)邊界：一是業(yè)主的需求均已得到滿足和實現(xiàn)，二是業(yè)主對車位無需求。在二者選其一成就的情況下，開發(fā)商不負(fù)擔(dān)《民法典》第276條的法律義務(wù)，對車位可以進行自由化的市場交易。一方面，業(yè)主的合理停車需要得到滿足，不存在因開發(fā)商交易車位而侵害的對象，業(yè)主也就不具備利益受損的主體資格。另一方面，既然業(yè)主沒有停車需要，也就不存在法律優(yōu)先保護的利益。

(二)業(yè)主需要已屆滿足的證明標(biāo)準(zhǔn)——配置比例

將配置比例作為判斷業(yè)主合理需要滿足與否的標(biāo)準(zhǔn)，具有正當(dāng)性和權(quán)威性。配置比例在建設(shè)規(guī)劃之初即已明確，具有法定性且為業(yè)主所預(yù)見和明知，是規(guī)劃行政部門綜合考慮建筑和停車等各方面因素按比例確定的，具有專業(yè)性。這種公法上的法定義務(wù)被《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》所采納并作為判斷業(yè)主需要是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)按照配置比例承租或者受讓到車位的業(yè)主，無法再依據(jù)《民法典》第276條的規(guī)定進行權(quán)利主張。(36)最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(上)，第370頁。因此，超過配置比例之外的車位，自然能對外出售。(37)《貴州省物業(yè)管理條例》(2020)第87條第3款：“……除超過規(guī)劃配置比例且多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)修建的車位、車庫外，不得出售給業(yè)主以外的其他人?！苯ㄔO(shè)單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主后，即認(rèn)為該業(yè)主的需要已屆滿足，建設(shè)單位可以自主安排剩余車位的再次交易。

(三)業(yè)主放棄需要的證明標(biāo)準(zhǔn)——期間經(jīng)過和公示通知

開發(fā)商作為車位建設(shè)單位意在收回建設(shè)成本，將車位出售給業(yè)主還是第三人并無區(qū)別。倘若業(yè)主能購買住宅小區(qū)內(nèi)的全部車位，是雙方利益最大化的實現(xiàn)。在業(yè)主不購買車位的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮如何證明該業(yè)主放棄對車位的需求，以此作為開發(fā)商將車位另作處分的前提條件。

1. 期間經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主對車位的需要，不僅在數(shù)量上要合理，在時間上也要合理。對開發(fā)商出售車位應(yīng)當(dāng)確定一個期限，規(guī)定在數(shù)年內(nèi)業(yè)主仍沒有購買車位的，開發(fā)商可以將其賣給第三人。(38)陳廣華：《小區(qū)車位和車庫權(quán)屬研究》，《河海大學(xué)學(xué)報》(哲學(xué)社會科學(xué)版)2007年第4期。其原因在于，開發(fā)商收回成本具有時間壓力，而業(yè)主的停車需要可能在相當(dāng)長的時間后才能具備，或者根本就無停車需要。在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》征求意見稿之初，就已考慮業(yè)主的車位需求保護的期限為一年或者四年(39)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》(2008年3月)第2條：“物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定的‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’，是指開發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保每一戶業(yè)主在購買房屋時起一年之內(nèi)能夠購買或者租賃一個車位或者車庫?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》(2008年6月)第4條：“建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’規(guī)定的情形?！保诖似陂g開發(fā)商要在配置比例內(nèi)滿足和實現(xiàn)業(yè)主對車位的需求。因為時間長短無法說清，條文表述不夠具體，所以最高人民法院最終刪除征求意見稿中的相關(guān)規(guī)定。(40)最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院〈建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋〉理解與適用》，人民法院出版社，2009年，第89頁。但這只是時間標(biāo)準(zhǔn)的意見不一留下的空白，其解釋原意應(yīng)當(dāng)予以肯定，在時間標(biāo)準(zhǔn)的選取上可以由各地因地制宜、作出安排。如在經(jīng)濟條件好的城市，業(yè)主消費能力高、建設(shè)單位資金充足，可以規(guī)定給業(yè)主預(yù)留車位的時間長一點，即使車位長時間未交易，此后再次進入市場還是會有具備經(jīng)濟實力的第三人愿意購買。在經(jīng)濟相對一般的城市，可以將保護業(yè)主停車需要的期間規(guī)定得短一些，由于該地區(qū)不是全部業(yè)主都有經(jīng)濟實力承擔(dān)得起購買汽車和車位的費用，即使給予較長期間也不一定會有人購買車位，如果設(shè)定期間太長，有可能影響車位的再次交易。

2. 公示通知程序

如上所述，應(yīng)由各地方根據(jù)情況制定規(guī)范，即界定一個時間標(biāo)準(zhǔn)以保護業(yè)主購買車位的權(quán)益。如果地方規(guī)范沒有規(guī)定期間，開發(fā)商又該如何證明業(yè)主已放棄車位需求，是一次征求業(yè)主意見還是多次征求業(yè)主意見作為證據(jù)？裁判者如何判斷開發(fā)商已經(jīng)窮盡可能滿足業(yè)主車位需求？業(yè)主又如何知曉保護期間經(jīng)過的不利后果？由此，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商主動進行公示通知，如四川省瀘州市規(guī)定，長時間未售出的車位在公示期滿后，允許對外出售。(41)瀘州市人民政府下發(fā)的《瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位租售管理辦法》(瀘市府辦發(fā)〔2019〕23號)第9條：“對已全部竣工驗收備案、已售住房均符合交付使用條件的樓盤，從最后一個樓棟竣工驗收備案之日起，超過3年未銷售完畢且租賃期滿半年以上的車位，需在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示車位的處置方案、對外銷售價格及日期等信息，確保同等條件下優(yōu)先銷售給本小區(qū)業(yè)主。經(jīng)公示1個月在優(yōu)先銷售給本小區(qū)業(yè)主后仍有剩余車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售給本小區(qū)業(yè)主以外的人員。公示情況應(yīng)及時抄告區(qū)住建部門和區(qū)綜合行政執(zhí)法部門?！?/p>

公示通知程序要求建設(shè)單位處分車位應(yīng)當(dāng)遵循一定的程序，主動地“行為”，以程序上對業(yè)主傾斜保護來佐證實體法上的義務(wù)實現(xiàn)。具言之，公示通知程序宏觀上要求住宅車位竣工出售期間，只能與業(yè)主進行租售磋商，開展多輪僅面向業(yè)主出售車位的交易機會，并將結(jié)果以公告方式進行公示，一并涵蓋未處分的車位(庫)信息，附以相關(guān)法律規(guī)范進行告知。在此程序中業(yè)主能提前介入車位的選購，第三人則被排斥在購買資格外，對于車位信息業(yè)主無須主動探求，即能獲取真實充分的資料，并了解車位產(chǎn)權(quán)進度和法律后果。具體應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)以下環(huán)節(jié)：(1)公示告知，將本輪車位交易的重要內(nèi)容告知全體業(yè)主，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實全面，對住宅車位的空間位置、產(chǎn)權(quán)情況、市場價格等實質(zhì)性信息進行披露。公示方式應(yīng)當(dāng)包括張貼、寄送等線下方式和網(wǎng)絡(luò)、通訊等線上電子方式。(2)資格登記，對參與車位交易的業(yè)主進行資格登記，并告知交易時間和地點等。即使本輪交易并未實現(xiàn)，建設(shè)單位也可就已登記的信息主動提示下輪交易機會。(3)信息反饋，在每輪處分程序后，將本輪結(jié)果、車位信息以及后續(xù)車位的在建未建規(guī)劃，予以公示反饋。告知車位預(yù)留業(yè)主購買的剩余期限，以及到期未購將對外出售的不利后果和風(fēng)險。

3. 建構(gòu)業(yè)主放棄車位需求的證明標(biāo)準(zhǔn)

一方面,開發(fā)商作為車位原始產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人，必然掌握車位的全面信息，如車位的產(chǎn)權(quán)情況、所處的位置空間等；另一方面，作為主要圍繞房屋、車位等不動產(chǎn)開展交易的商事主體，開發(fā)商也具有更高的謹(jǐn)慎義務(wù)，相較業(yè)主更能知曉車位的市場情況與相關(guān)制度規(guī)范，因此,將舉證責(zé)任分配給開發(fā)商更為合理。公示通知程序和期間經(jīng)過在推知業(yè)主放棄車位需求、證明開發(fā)商已經(jīng)履行首先滿足業(yè)主需要義務(wù)方面，完全能實現(xiàn)證明責(zé)任的作用，并能作為業(yè)主與開發(fā)商二者之間利益平衡的重要參考。

五、結(jié)語

由上所述，采取配置比例判斷標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商保證每戶至少可以購買或者承租配置比例內(nèi)的車位，即可視為已經(jīng)初步滿足業(yè)主需要，再采取多輪的公示程序并通知業(yè)主參與。在程序終結(jié)和期間經(jīng)過后，允許開發(fā)商對車位(庫)自由進行交易，兼具對內(nèi)和對外流轉(zhuǎn)，并能自由選擇租售，最終車位可以得到平等權(quán)屬登記保護。同時為了避免緊缺的車位資源被閑置，允許開發(fā)商將車位對外短期出租。必要的車位處分限制不應(yīng)突破法律對外擴張，在地方規(guī)范上需要適應(yīng)社會發(fā)展變遷，發(fā)現(xiàn)矛盾、解決沖突，既有所革新，也不能與法律體系相悖反。在司法裁判中，應(yīng)當(dāng)將必要和適度作為解決車位車庫糾紛的指導(dǎo)原則。