淺析工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

周國瑞 承德興隆礦業(yè)有限責(zé)任公司

黨的十九大勝利召開后，以“房住不炒”為基本方針，加速推進(jìn)城市化進(jìn)程成為目前各大城市樓市面臨的一個新問題。新的政策將使我國的住房貸款利率具有更大的彈性，這給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。在此大環(huán)境下，要使房地產(chǎn)市場“百花齊放、百家爭鳴”，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，期間將需要充分認(rèn)識到工商管理部門在房地產(chǎn)市場中的重要作用，并采取行政措施加以規(guī)范和管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在合理、合法的前提下推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性健康發(fā)展。由于體制改革，行政事業(yè)單位由市場監(jiān)管總局取代，現(xiàn)階段，我國城市工商管理已取得階段性成果，但目前仍有不少問題有待解決，優(yōu)化工商管理工作質(zhì)量將成為真正推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必要保障。

一、工商管理基本概念與主要特征

（一）基本概念

從根本上說，工商管理是一種符合規(guī)范的經(jīng)營活動，其管理的領(lǐng)域相對較廣，其需要按照市場的發(fā)展規(guī)律，對公司的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查，如果有違規(guī)的行為，需要立即進(jìn)行處理，要求此類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整改，以此杜絕對房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)運行的影響。同時，為了防止和減少經(jīng)濟(jì)上的損失，房地產(chǎn)企業(yè)在工商管理過程中也要提供適當(dāng)?shù)慕ㄗh，以保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在規(guī)范化的發(fā)展道路上運行。

（二）主要特征

工商管理主要特征包括綜合性、程序化、關(guān)聯(lián)性、權(quán)威性，各特征具體內(nèi)容如下。

1.綜合性

工商管理的工作領(lǐng)域就是管理經(jīng)營活動，所有與經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)都屬于工商管理的范疇，而由于經(jīng)濟(jì)市場中的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動涉及方方面面，如營業(yè)執(zhí)照、市場管理、合同仲裁、依法處罰、監(jiān)督管理、制度發(fā)布等。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作不能只處理一項業(yè)務(wù)，必須進(jìn)行全面的審查以及處理，也就是說，假如一個公司在經(jīng)營過程中不能提供營業(yè)執(zhí)照，那么，工商管理部門不僅要處理與經(jīng)營有關(guān)的業(yè)務(wù)，同時還需要根據(jù)其經(jīng)營活動是否對市場造成影響、是否存在違法合同等情況進(jìn)行處理。如果房地產(chǎn)工商管理活動存在違法行為則需要進(jìn)行依法處理，可見在工商管理中相關(guān)事務(wù)之間是有密切關(guān)聯(lián)性的。同時工商管理的職能也是具有多樣化的，期間需要將多種類型經(jīng)營活動充分整合起來，為促進(jìn)市場的有序健康發(fā)展提供保障。

2.程序化

從宏觀角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理是國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要組成部分，同時也是實現(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理必須按照國家的經(jīng)濟(jì)政策要求，制定相應(yīng)的管理程序，并按照這個程序開展管理工作。從微觀角度看，工商管理部門以保障市場和房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展為目標(biāo)，工商管理要遵循規(guī)范，不得任意設(shè)置經(jīng)營條款，更不能有違反規(guī)范的經(jīng)營行為?？梢?，不管從何種角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動都是程序性的，一切經(jīng)營活動都必須按照規(guī)范的流程進(jìn)行，以保證其自身的經(jīng)營活動。在房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作中，員工應(yīng)首先對實際的情況進(jìn)行調(diào)查，明確地了解情況后，才能向上級匯報，最后按法律法規(guī)做出決定，然后執(zhí)行。如果員工在沒有經(jīng)過調(diào)查的情況下進(jìn)行管理，這將使得整體的流程難以實現(xiàn)有序推進(jìn)，進(jìn)而影響到管理工作的客觀性和有效性。所以，程序化既是工商管理的特點，也是經(jīng)營活動的必然要求。

3.關(guān)聯(lián)性

房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理自身的功能是管理，而不是直接為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，同時也不是實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接調(diào)節(jié)。其在房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中主要形成的是一種約束力，這將使其管理成果與經(jīng)濟(jì)發(fā)展僅僅是存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，而非一體，說明工商管理具有關(guān)聯(lián)性的特征。從其他方面看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為具有綜合的特點，因此，工商管理與公司經(jīng)營的各個方面都有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)公司經(jīng)營活動中發(fā)生違規(guī)行為時，工商管理部門才會介入，這種行為實際上也能夠起到一定的約束作用，證明了工商管理只能間接地影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩個主體之間具有密切的關(guān)聯(lián)性。

4.權(quán)威性

權(quán)威性是工商管理所必需的特性，如果沒有權(quán)威性，很多房地產(chǎn)企業(yè)很可能會出現(xiàn)“不服管”的現(xiàn)象，但權(quán)威性并不是讓工商管理部門以職權(quán)來制約公司的發(fā)展，只是在規(guī)范的基礎(chǔ)上，給出合理的意見，如果公司不遵守，將需要以職權(quán)的方式限制公司一切超過標(biāo)準(zhǔn)的行為，并且做好違法行為的取締工作?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作更具有權(quán)威性，其表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)遵守規(guī)范管理的程度，也就是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍重視工商管理規(guī)范性要求，并且積極配合工商管理工作。這實際上也說明了房地產(chǎn)企業(yè)對工商管理的認(rèn)可度，可體現(xiàn)工商管理的權(quán)威性。

二、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

（一）強調(diào)市場監(jiān)督

目前，城市地產(chǎn)企業(yè)眾多，在激烈的競爭中很容易出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)母偁?，甚至在房地產(chǎn)市場上存在著假冒品牌、不公平交易等現(xiàn)象，從而使房地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成很大的障礙。在工商管理中更加強化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，由此將能夠使其有效降低違法違規(guī)事件的發(fā)生，為依法行政的開發(fā)商提供更大的發(fā)展空間。在對房地產(chǎn)的日常監(jiān)督中，要堅持公開、公平、公正的原則，把不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象扼殺在萌芽狀態(tài)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供安全、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，從而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保障消費利益

為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，需要深入了解消費者的真實需求、維護(hù)消費者的合法權(quán)益、提高購房者的購買積極性、提供詳細(xì)的購房資訊，使房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象在消費者群體內(nèi)得到更好的宣傳。然而，在目前我國城市房地產(chǎn)的發(fā)展中依然存在著大量的違法現(xiàn)象。虛假廣告現(xiàn)象屢禁不絕，消費者的正當(dāng)權(quán)益難以得到保護(hù)，有的開發(fā)商在施工中以次充好，用廉價的原材料制造，由此將對房地產(chǎn)的聲譽造成嚴(yán)重的影響。工商部門在保障業(yè)主權(quán)益的同時，也為開發(fā)商營造了一個良好的商業(yè)環(huán)境。同時，要以備案價等方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。另外，還要對不良房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，保護(hù)消費者的利益，增強消費者的購買信心，從而為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一定的客源支撐。

（三）營造公平環(huán)境

一個公平的市場環(huán)境是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的先決條件和保證。在房地產(chǎn)市場中如果形成了壟斷，將會對開發(fā)商和業(yè)主都有很大的負(fù)面影響。在工商管理活動中，對市場進(jìn)行有效的監(jiān)督，可以使市場的發(fā)展更加公平、公正，并通過相應(yīng)的法律和制度來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

三、工商管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系

（一）兩者之間相輔相成

在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場的規(guī)模逐步擴大，而與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相伴的是消費者自身的權(quán)益，因此將工商管理融入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將能夠更好地促進(jìn)兩者之間的權(quán)益融合，進(jìn)而為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供必要保障。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，其迅速擴展的房地產(chǎn)市場給工商管理提供了廣闊的發(fā)展空間。同時，有效的經(jīng)營管理也將為房地產(chǎn)公司降低風(fēng)險，進(jìn)而保障其正常運作。兩者相輔相成，互為補充。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為基礎(chǔ)

工商管理的目的是通過有效的市場調(diào)控來實現(xiàn)自身的價值，而發(fā)展房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)將會進(jìn)一步推動企業(yè)的經(jīng)營管理，從而為工商管理的發(fā)展提供一個廣闊的平臺。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是工商管理工作的根本，沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工商管理就無從談起，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則是推動工商管理不斷發(fā)展和成熟的重要因素。

（三）工商管理促進(jìn)發(fā)展

有效地進(jìn)行工商管理，對維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、防范相關(guān)風(fēng)險、保障消費者的合法權(quán)利具有十分重要的作用。在目前房地產(chǎn)市場的激烈競爭中，房地產(chǎn)公司要想獲得更大的利潤，將需要建立一個公開、公平、公正的市場環(huán)境。工商管理部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控和調(diào)控，使房地產(chǎn)市場的總體活力得到增強，從而更大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中凸顯工商管理作用的對策

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，工商部門要對其進(jìn)行監(jiān)管和維護(hù)，期間還需要對其進(jìn)行適時的調(diào)整和創(chuàng)新。同時，要保證其所制定的各項規(guī)章制度能夠與現(xiàn)實的需求相適應(yīng)，將需要建立起更為現(xiàn)代的管理平臺，從而為我國的房地產(chǎn)開發(fā)工作提供更有力的指引。

（一）強化法治監(jiān)督體制

正所謂“無規(guī)矩不成方圓”，要想實現(xiàn)有效的工商管理，將需要加強法制監(jiān)督，從“人治”向“法治”轉(zhuǎn)變。在執(zhí)法過程中，通過學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的有關(guān)知識，使有關(guān)人員能夠在履行自身的職責(zé)時，遵循法律法規(guī)，明確自身的職責(zé)和職責(zé)。同時，依法行政，為房地產(chǎn)市場提供更加規(guī)范、健康的監(jiān)管，維護(hù)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)的環(huán)境。同時，也使開發(fā)商和消費者能夠從房地產(chǎn)市場中得到自身的需要，從而提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多新興房地產(chǎn)企業(yè)在起步階段基本處于“野蠻生長”階段。盡管這類現(xiàn)象能夠使得市場經(jīng)濟(jì)在短時間內(nèi)容實現(xiàn)快速發(fā)展，但從長期發(fā)展視野來看，這將會給市場帶來嚴(yán)重的沖擊，進(jìn)而對市場經(jīng)濟(jì)造成不良影響。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中存在傳播虛假以及不良信息的現(xiàn)象，例如“今天買房XX元，明天賺XX倍”，又比如把產(chǎn)品的描述夸張，這將使得商業(yè)產(chǎn)品在宣傳的過程中存在較大的欺騙性，進(jìn)而使得消費者對市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生抵觸情緒，由此將導(dǎo)致市場上的正常房地產(chǎn)企業(yè)受到損害，同時也將導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度放緩；不良信息一般是不符合國家政治立場和社會健康發(fā)展的信息，會對消費者的價值觀、思想及市場風(fēng)氣造成不良影響，在此過程中將不利于推動經(jīng)濟(jì)市場的健康運行。所以，工商管理部門要對市場上存在的虛假、不實的信息進(jìn)行整頓，一旦發(fā)現(xiàn)在市場上散布這種信息的公司，就應(yīng)該予以嚴(yán)厲打擊，同時還需要在法律規(guī)定的情況下加以制止，由此使得市場經(jīng)濟(jì)能夠得到健康發(fā)展，這也是房地產(chǎn)企業(yè)工商管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用的體現(xiàn)之一。

（二）完善自身服務(wù)體系

在當(dāng)今社會的發(fā)展中，企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)更加明確自身的職責(zé)和職責(zé)，不斷完善自身的服務(wù)制度，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費者的合法權(quán)益提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在此期間，還需要嚴(yán)格執(zhí)行自身的職責(zé)，不得濫用自身的權(quán)力，并且需要時刻關(guān)注市場的變化，為客戶和開發(fā)商提供最好的服務(wù)。轉(zhuǎn)型期內(nèi)，各有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，確立服務(wù)理念，逐步完善工商行政服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)體系，期間還需要注重社會管理職能的完善，制定相應(yīng)的服務(wù)措施，按照法律法規(guī)要求，最終達(dá)到提高服務(wù)質(zhì)量的目的。此外，政府各部門也要加強服務(wù)型人才的培養(yǎng)，進(jìn)而使其能夠在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)運行系統(tǒng)。工商管理部門需要與所在區(qū)域的政府部門構(gòu)建密切的聯(lián)系，使房地產(chǎn)企業(yè)和高校能夠?qū)崿F(xiàn)相互銜接，這將為實現(xiàn)人才輸送的最終目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。

（三）引導(dǎo)信息化的建設(shè)

在工商管理的同時，需要充分發(fā)揮信息化的作用，建設(shè)完善的網(wǎng)上信息平臺，實現(xiàn)與房地產(chǎn)相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)管理。除此之外，還需要建立健全完善的信息網(wǎng)絡(luò)公共平臺，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和維護(hù)，使房地產(chǎn)市場更加透明和公平，從而推動我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。同時，在信息系統(tǒng)的建設(shè)中，也可以對違法的公司進(jìn)行信息披露，從而提升公司的經(jīng)營管理水平。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)當(dāng)前的實際情況，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提供市場監(jiān)管的效率和質(zhì)量。期間房地產(chǎn)企業(yè)工商管理部門需要基于現(xiàn)代信息技術(shù)強化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營責(zé)任，并做好相應(yīng)的監(jiān)督管理工作，切實為促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。當(dāng)前，隨著信息技術(shù)的廣泛運用，房地產(chǎn)企業(yè)在工商管理工作中的信息收集、統(tǒng)計、分析、預(yù)測等工作都需要網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為支撐，期間利用信息共享的功能，可以對各行業(yè)的信息進(jìn)行全面的了解，同時也能夠為提升工商管理部門獲取市場信息以及及時掌握市場變化情況的效率提供技術(shù)支撐，這也將為后續(xù)優(yōu)化監(jiān)督管理工作奠定良好基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

總而言之，作為國家行政機關(guān)的一部分，工商管理對于發(fā)展我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具有重大的現(xiàn)實意義。其能夠在發(fā)揮其自身的功能的過程中促進(jìn)市場的正常運轉(zhuǎn)。工商管理既具有監(jiān)督職能，又具有保護(hù)消費者權(quán)益的功能，切實保障消費者獲得優(yōu)質(zhì)住宅的權(quán)利，進(jìn)而為促進(jìn)我國社會的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。