探究房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)

祝嘉璐 煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)交通局

在中國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的成長步伐是非?？斓?，而工程管理正是促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健成長的關(guān)鍵因素?？偟膩碚f，管理方法是多種多樣的，經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析通常都屬于其中一項(xiàng)，通過在房地產(chǎn)開發(fā)工程中有效運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)，能夠大大提高工程質(zhì)量，從而促進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的界定

（一）概念

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大致分為兩個(gè)問題，分別為工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析問題，經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)是介于二者之間的學(xué)科，屬于管理領(lǐng)域范疇內(nèi)，其重點(diǎn)在于分析企業(yè)為達(dá)到預(yù)期效果而有可能實(shí)施的不同經(jīng)濟(jì)措施及其經(jīng)濟(jì)手段帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)行研究和統(tǒng)計(jì)，篩選出成本最小、技術(shù)含量較高的方法。它是在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程中運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)的方法和理論的一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)科，專業(yè)化比較強(qiáng)，著重對計(jì)量和評估的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)加以分析。

（二）任務(wù)

在房地產(chǎn)運(yùn)營過程中，存在著很多對經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其可行性研究的困難，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)的重要目標(biāo)就是通過選取經(jīng)濟(jì)層面與技術(shù)方面比較適宜的經(jīng)濟(jì)方法，從而使得房地產(chǎn)的運(yùn)營過程中可以達(dá)到經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的相互配合。

（三）基本內(nèi)容

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)理論而言，其內(nèi)涵主要由以下幾個(gè)方面所構(gòu)成，這就是利用科技理論的研究方法，將其運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上。通過對開發(fā)工程的總體設(shè)計(jì)和策劃方法加以深入研究，才能使工程項(xiàng)目具備地區(qū)的超前性特點(diǎn)，這既是實(shí)現(xiàn)樓盤暢銷的基礎(chǔ)所在，更是綜合經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。在對籌集工程投資方法及其投資方式加以探討之時(shí)，就必須仔細(xì)分析開發(fā)工程是否具有合理性，并對比經(jīng)濟(jì)效益和技術(shù)，從而達(dá)到工程投資成本低、經(jīng)濟(jì)效益好的目標(biāo)。同時(shí)，還必須就降低工程的投入以及節(jié)約土地利用面積加以探討，如何增加工程和土地的合理使用率，盡快完成工程建設(shè)，以滿足人民在生活和居住領(lǐng)域的需要，以實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目建設(shè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)性。

二、產(chǎn)品單價(jià)

（一）土建結(jié)構(gòu)單價(jià)

建筑在施工過程中，需要根據(jù)所需材料對總價(jià)的估算和費(fèi)用的評估，設(shè)計(jì)方式不同所需材料也不盡相同，因此在價(jià)格的控制上也是相對不受約束的。在建設(shè)過程中，會出現(xiàn)由于各方面因素的影響而導(dǎo)致全局協(xié)作不協(xié)調(diào)的局面。比如，在選擇使用鋼筋、水泥、抹灰的過程中，由于受施工工程的影響和先后順序的不同，這種情況會對后期施工造成負(fù)面影響。

（二）水電安裝單價(jià)

水電安裝是對給排水、電流輸送、供暖供給、預(yù)留電路的設(shè)計(jì)等，根據(jù)工程的規(guī)模做出統(tǒng)計(jì)和估算。但因?yàn)槭苁袌龅南拗?，在?shí)施水電裝修的過程當(dāng)中必須隨著市場的變化做出調(diào)整，并且針對不同的建筑需求，以及施工現(xiàn)場的情況做出調(diào)整與改善。因此相同的一套建筑材料，在不同的時(shí)期和條件下選擇的產(chǎn)品價(jià)格也是有所不同的，選取產(chǎn)品的檔次也決定了產(chǎn)品價(jià)格的高低，這也必須通過綜合情況加以考量，選擇比較有利于房屋本身的建筑材料。

（三）外立面門窗單價(jià)

結(jié)合諸多因素做好建筑材料的選擇與整體的設(shè)計(jì)，同時(shí)又需要對外部各種因素的考量，在整體設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中保持一種較為全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男膽B(tài)。因此在進(jìn)行門窗選擇的前期整體考量需要進(jìn)行裝修的房屋，部分門窗必須具備隔熱能力，并且對于門窗材質(zhì)選擇的過程當(dāng)中必須針對實(shí)際狀況加以改變，達(dá)到實(shí)際和工程相結(jié)合的原則。在進(jìn)行材質(zhì)選擇的過程當(dāng)中，可以提高對于材料方面的考量，通過比較合理的選擇方法，確保工程的快速高質(zhì)完成。

（四）外墻單價(jià)

外墻單價(jià)一般按照外墻的建筑面積進(jìn)行評估和核算，外墻建筑的計(jì)算方法也是很多的。常用的材料有油漆、地磚、石材等幾種施工方法，在材料進(jìn)行選取的過程當(dāng)中就應(yīng)該充分考慮各種方法，用最低的經(jīng)濟(jì)成本完成施工。也因此，在整個(gè)施工過程當(dāng)中油漆通常是最省錢的方法，不過因?yàn)椴糠肿≌?xiàng)目對外觀的要求比較高，所以在材料選取過程中對質(zhì)量的要求也十分嚴(yán)格。

三、產(chǎn)品系數(shù)

（一）鋼筋含量

鋼筋含量是建筑結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格的主要影響因素，對不同建筑層數(shù)使用不同的鋼筋也是保證建筑質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。6層以下的建筑，所需鋼筋含量與小高層完全不同，6層以下建筑所需鋼筋含量為42.6，小高層則為46.5。盡管差別不大，但施工過程中所起到的作用卻是巨大的，而精確度高的鋼筋含量更堅(jiān)定地推動(dòng)了后期施工的進(jìn)行。

（二）窗地比

窗地比在設(shè)計(jì)工程當(dāng)中也是對建筑外部輪廓表現(xiàn)的一種前期需求，因此各種的住宅形式中所采用的窗地比是有所不同的。在進(jìn)行住宅項(xiàng)目的施工時(shí)，對于窗地比的規(guī)定也比較多，一般必須保證為0.2~0.25。同時(shí)由于地理的原因，在北方地區(qū)比南方地區(qū)的窗地比小，這也是為了保證住戶在實(shí)際使用過程當(dāng)中能夠體驗(yàn)到比較適宜的光感度，另外差異的窗地比對前期的建筑造價(jià)影響也是很大的。

四、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)要點(diǎn)

（一）設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（1）額度合理性設(shè)計(jì)要求。由于房屋建筑需求越來越復(fù)雜，也就是說產(chǎn)品設(shè)計(jì)操作環(huán)節(jié)和經(jīng)濟(jì)效益控制環(huán)節(jié)之間的聯(lián)絡(luò)越來越密切，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員應(yīng)該建立全局意識，并在精益化理念的指引下實(shí)施生產(chǎn)成本控制。因此，對成本支出的最大額要精確計(jì)量，在實(shí)際安裝中不能超出最大額，以使最后的總體成本費(fèi)用控制得到保證。在限額設(shè)計(jì)工作期內(nèi)，工程設(shè)計(jì)技術(shù)人員要充實(shí)自身專業(yè)知識儲備，把工程安置的現(xiàn)實(shí)要求和設(shè)計(jì)規(guī)定相結(jié)合，使工程設(shè)計(jì)的安置效益和預(yù)期目標(biāo)相符。

（2）協(xié)商與溝通。一方面，協(xié)調(diào)好內(nèi)部各部門之間的關(guān)系。建筑安裝工程實(shí)際開展起來是非常復(fù)雜的，其中包括電氣自動(dòng)化系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、電梯安裝等工程，在施工過程中，每個(gè)工程會被分成不同的階段，因此對工程的特征要了解清楚，并結(jié)合各個(gè)階段的特征對內(nèi)部部門采取協(xié)調(diào)工作，然后以科學(xué)合理的方式進(jìn)行施工部署。

首先，就是發(fā)揮書面資料的作用。在建筑安裝工程開展的前期，就應(yīng)對工程的施工圖紙進(jìn)行充分了解，首先就是發(fā)揮書面資料的作用。在建筑安裝工程開展的前期，就應(yīng)對工程的施工圖紙進(jìn)行充分了解，并對建筑的工藝和質(zhì)量有清晰的認(rèn)知，并召開專門技術(shù)人員舉行研討會，在開會中對施工中的具體事宜進(jìn)行討論，最后把圖紙與資料相結(jié)合，之后再作出施工布置。這一點(diǎn)在豎井工程上有著很突出地表現(xiàn)，在豎井工程建設(shè)時(shí)，管井也可在通風(fēng)系統(tǒng)中使用，而通氣部分和管線部分也都可以根據(jù)自己主管部門的需要，把工程人員所分管的部位在自己主管部門的設(shè)計(jì)圖紙上加以說明，部門之間并沒有將圖紙進(jìn)行結(jié)合，只是各自持有圖紙。所以應(yīng)先將圖紙結(jié)合，針對存在的問題進(jìn)行整改。部門之間并沒有將圖紙進(jìn)行結(jié)合，只是各自持有圖紙。所以應(yīng)先將圖紙結(jié)合，針對存在的問題進(jìn)行整改。如果忽視了整改環(huán)節(jié)，沒有對圖紙進(jìn)行修改，導(dǎo)致在施工過程中會因管道的具體坐標(biāo)以及施工方位不詳，影響建筑安裝工程的建設(shè)開展工作。

其次，就是協(xié)調(diào)好各環(huán)節(jié)的技術(shù)力量。有關(guān)人員要仔細(xì)了解工程的施工圖紙，并充分認(rèn)識工程質(zhì)量和施工工藝，組織相關(guān)人員召開會議，對建設(shè)過程中各部門之間的技術(shù)協(xié)作進(jìn)行商討，解決部門之間的資源分配問題，這樣可以保障施工過程的有序進(jìn)行，降低內(nèi)部阻礙。

最后，協(xié)調(diào)好外部各單位之間的關(guān)系。協(xié)調(diào)好外部各單位之間的關(guān)系就是指與土木建筑單位、安裝單位、裝修設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)和配合。首先就是要提高整體建筑圖紙的質(zhì)量，盡量避免因技術(shù)發(fā)生錯(cuò)誤而帶來的協(xié)調(diào)問題，從整體來講，建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的好壞會直接影響工程的質(zhì)量。安裝單位、裝修設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)和配合，要提高整體建筑圖紙的質(zhì)量，盡量避免由于設(shè)計(jì)原因?qū)е碌氖┕栴}，從總體來說，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的優(yōu)劣會直接影響施工的質(zhì)量。由于設(shè)計(jì)圖紙的會簽工作又和各專業(yè)的協(xié)調(diào)有密切聯(lián)系，因此工程設(shè)計(jì)人員往往只能確保自己所設(shè)計(jì)部分的完整性，這也將導(dǎo)致和其他技術(shù)人員的職責(zé)不一致，要想有效防止此類狀況的出現(xiàn)，就必須在設(shè)計(jì)圖紙會簽時(shí)找到問題，從本質(zhì)上進(jìn)行解決，進(jìn)而減少各單位之間的協(xié)調(diào)問題。

（二）經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)

（1）水電設(shè)備安裝單位的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)工程的水電建筑安裝一般分為給水、排水系統(tǒng)、線路傳輸設(shè)備的安裝工程與預(yù)插入熱和供暖系統(tǒng)的工程，因此優(yōu)質(zhì)的水電安裝工程不僅是建設(shè)高質(zhì)量住宅的重要保證，也同時(shí)決定著建設(shè)整體住宅項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與社會效益。在實(shí)施水電設(shè)備安裝之前，還需要按照工程范圍的具體建筑狀況確定相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用。由于水電設(shè)備安裝的價(jià)格在相當(dāng)程度上受市售材料價(jià)格的制約，在一定的安裝計(jì)劃與實(shí)施階段時(shí)，還必須針對其實(shí)際情況作出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)節(jié)與變動(dòng)。另外，有必要充分考慮價(jià)格情況，對相應(yīng)材料的價(jià)格進(jìn)行充分的考察和分析比較，選取最適合工程需求的材料。

（2）外墻單位成本管理。建筑外墻的單價(jià)成本一般以外墻的建筑面積來反映和核算，但同時(shí)對外墻建筑面積也是有不同的建筑方式。大部分建筑常用的施工方式，主要有油漆、真石漆、地磚和石材等。在選材過程中，通過充分考慮不同的施工方式，才能做到以最低的成本進(jìn)行施工。因此，油漆通常是施工過程中最為經(jīng)濟(jì)的方式，不過由于有些住宅項(xiàng)目對于對立面的要求更高，所以質(zhì)量保證也將作為建筑材料選用過程中的主要準(zhǔn)則。

（三）技術(shù)要點(diǎn)

（1）完善建筑造價(jià)管理體系

其一，科學(xué)合理地規(guī)范建筑安裝造價(jià)控制制度。首先合理選擇研究對象，并開展可行性研究評估，內(nèi)容主要涉及建筑設(shè)施技術(shù)要求、管理制度、組織配置狀況、管理制度的運(yùn)行情況等。其二，合理進(jìn)行系統(tǒng)研究建筑造價(jià)管理制度、管理體系、組織設(shè)置狀況、管理制度的運(yùn)行情況等。其三，進(jìn)行系統(tǒng)研究管理體制。全面剖析現(xiàn)有體制下的工作狀況，并查找舊體制的局限與缺陷，同時(shí)逐步健全價(jià)格管理制度。其四，形成完備的設(shè)備安裝與工程造價(jià)管理制度。這一價(jià)格管理制度不但要滿足工程造價(jià)監(jiān)督管理職能部門的需求，而且還要滿足實(shí)際需要。這就需要單位部門制訂科學(xué)合理的價(jià)格，并將它作為進(jìn)行施工經(jīng)營活動(dòng)、作出竣工決策的基礎(chǔ)。

（2）嚴(yán)格管控安裝材料的預(yù)算價(jià)格

建筑安裝工程造價(jià)信息所包括的最主要信息之一便是安裝建筑材料的價(jià)值信息，在我國市場的新體制下，建材的價(jià)值信息不再受到限制，所以材料市場就顯得非?；靵y，并且存在著巨大的差別。也基于此，工程造價(jià)管理部門還應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢來構(gòu)造出安裝降低材料成本信息的平臺，并且存在著巨大的差別。也基于此，工程造價(jià)管理部門還應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢來構(gòu)建出安裝了解材料成本信息的平臺，并且不斷加強(qiáng)各領(lǐng)域的信息資源共享，由此就可以確保降低材料成本信息顯得更為精確。根據(jù)當(dāng)前的市場行情，可以通過管理建筑材料定價(jià)的方式來定時(shí)發(fā)布建筑材料的定價(jià)數(shù)據(jù)，以作為定價(jià)基準(zhǔn)來進(jìn)行建筑材料價(jià)格的動(dòng)態(tài)管理。

（3）注重施工控制

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建筑安裝工作實(shí)施過程中，為有效監(jiān)督管理已安裝工程的造價(jià)建設(shè)成本，政府應(yīng)當(dāng)更加重視強(qiáng)化對建筑施工單元的價(jià)格監(jiān)督管理工作，即政府應(yīng)按照實(shí)際需求對建筑施工單元開展資質(zhì)審核，以便在保證已安裝工程施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做到政府對價(jià)格管理的有效提升。另外，政府還必須對施工單位加以嚴(yán)格規(guī)定與制約，讓施工單位更加明白破壞社會秩序是十分嚴(yán)重的犯罪行為，以便增強(qiáng)施工單位的可靠性和信譽(yù)度，以便增強(qiáng)造價(jià)監(jiān)督管理的實(shí)效性。在從事設(shè)備安裝工程的施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重按照工程的實(shí)際狀況，科學(xué)合理選用造價(jià)人員，選用高素質(zhì)、高專業(yè)性和具備良好職業(yè)道德素養(yǎng)的造價(jià)人員，是工程造價(jià)成本控制中實(shí)現(xiàn)高效管理的必要條件。

（四）竣工結(jié)算階段

建筑安裝工程的驗(yàn)收結(jié)算階段，首先，完成材料價(jià)格審核工作，及時(shí)進(jìn)行門市調(diào)查，進(jìn)一步掌握各種材料在各個(gè)階段的市場供應(yīng)價(jià)格，并制定材料指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)按照施工方所提交的材料購買發(fā)票，核實(shí)資料采購價(jià)和合同價(jià)之間是否有過大偏差，將二者的差額據(jù)實(shí)核算。其次，進(jìn)一步加大對簽證檢查工作的力量，及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場勘查地質(zhì)調(diào)查情況，掌握第一手材料，并根據(jù)施工階段的記錄及實(shí)證資料文件作為計(jì)算材料預(yù)算外價(jià)格的原始依據(jù)。同時(shí)，嚴(yán)格要求簽證手續(xù)程序合規(guī)，不予承認(rèn)手續(xù)不齊全、雙方簽字或印章不完整、后期補(bǔ)寫錯(cuò)誤的簽證情況。最后，在仔細(xì)閱讀合同條款要求并確認(rèn)質(zhì)量合格后，再按施工合同條款盡快完成工程結(jié)算工作。

五、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，建筑業(yè)的發(fā)展也逐漸成為一個(gè)嶄新的階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目在推進(jìn)土建技術(shù)、推動(dòng)城市建設(shè)等方面起到重要作用，也是工程建設(shè)的重要組成部分。同時(shí)，加強(qiáng)建筑工程土建技術(shù)管理，也是保障建筑工程施工質(zhì)量、提高企業(yè)市場競爭力的重要手段，工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)是建筑工程建設(shè)的中心和重點(diǎn)，完善工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。