房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)管探討

□文/ 林成喜

（蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇·蘇州）

［提要］ 目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)管是經(jīng)濟(jì)全球化大環(huán)境下地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)的核心任務(wù)，也是各金融機(jī)構(gòu)資金流動(dòng)性監(jiān)管領(lǐng)域的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)管方式具有獨(dú)立的屬性，它同各金融機(jī)構(gòu)資金流動(dòng)性監(jiān)管目標(biāo)具有眾多的一致性，房地產(chǎn)企業(yè)和各金融機(jī)構(gòu)資金流動(dòng)性監(jiān)管的負(fù)債狀態(tài)形式也具有共同的屬性。本文從提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性管控目標(biāo)入手，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)管的制度建設(shè)，細(xì)化管控措施手段，從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性安全。

房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展與我國(guó)銀行進(jìn)一步改革條件下的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性是房企提升資金有效流動(dòng)、增加房企收益的根本保證。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)本著為內(nèi)部機(jī)構(gòu)流動(dòng)性服務(wù)的原則，不斷降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，降低房企財(cái)務(wù)成本，提高企業(yè)資金利用率，并以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性問(wèn)題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的財(cái)務(wù)創(chuàng)新和宏觀調(diào)控政策作用的產(chǎn)物，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)控的目標(biāo)是保證房企財(cái)務(wù)流動(dòng)性安全運(yùn)營(yíng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性監(jiān)控的特征

根據(jù)當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性監(jiān)控要求，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指的是房地產(chǎn)企業(yè)以較低成本保證資金充足，能夠及時(shí)還清到期債務(wù)，從而完成常規(guī)性支出義務(wù)，完成一般性項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)，這樣就可以避免經(jīng)費(fèi)支出環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，上述目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)主管部門開展資金運(yùn)行監(jiān)控的關(guān)鍵問(wèn)題及重點(diǎn)內(nèi)容。這也是金融機(jī)構(gòu)等資金單位監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性的基本選項(xiàng)，目前各金融機(jī)構(gòu)是依照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)工作運(yùn)行占比數(shù)值來(lái)進(jìn)行流動(dòng)性監(jiān)管的。核算房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性占比每一個(gè)季度的流動(dòng)資產(chǎn)以及一個(gè)季度中內(nèi)的流動(dòng)性負(fù)債數(shù)值。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的流動(dòng)性占比必須大于28%，這樣金融機(jī)構(gòu)可以有效地掌控房地產(chǎn)企業(yè)資金，從而做好各項(xiàng)金融服務(wù)。另外，受房企自身資金和管控規(guī)模的限制，房企的流動(dòng)性占比表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債約束上具有特殊性。

（一）負(fù)債資產(chǎn)特征。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)債項(xiàng)目是基于房企內(nèi)部子公司的資金結(jié)余。與銀行機(jī)構(gòu)這類的金融部門資產(chǎn)特征有所不同，金融機(jī)構(gòu)存款的人有較高一致性，并且超大額資金比較豐富；而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)中各分支機(jī)構(gòu)間資金呈現(xiàn)不均衡分布，這樣勢(shì)必會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，部分房地產(chǎn)企業(yè)在集團(tuán)與各分公司內(nèi)部，會(huì)形成一定的財(cái)務(wù)資金流動(dòng)性不暢，長(zhǎng)此以往必然會(huì)影響房企財(cái)務(wù)存款規(guī)模。同時(shí)，房企對(duì)資金方在提升效益方面具有很高的傾向性，在當(dāng)前市場(chǎng)化利率環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)的存款利息、資金理財(cái)及受理信托業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)的資金有較大的分流影響，上述因素是制約存款安全的關(guān)鍵要素。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)公司同金融機(jī)構(gòu)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)各分公司的資金來(lái)源受集團(tuán)公司行政影響比較多，房地產(chǎn)公司把資金作為關(guān)鍵要素實(shí)施統(tǒng)一考核，但同時(shí)，由于根據(jù)各個(gè)公司行政制度迥異，財(cái)務(wù)部門的資金來(lái)源和運(yùn)營(yíng)變動(dòng)有很大區(qū)別。以期限負(fù)債為例，下級(jí)企業(yè)大體上是短期或活期存款，房地產(chǎn)集團(tuán)除資本金以外，缺少三年或以上長(zhǎng)期存款等穩(wěn)定的負(fù)債資金來(lái)源。

（二）資本運(yùn)營(yíng)特征。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)大多是銀行信貸資金，企業(yè)資金主要集中于集團(tuán)財(cái)務(wù)部門?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)各分公司都是從事房地產(chǎn)行業(yè)的，他們的運(yùn)營(yíng)方式和房地產(chǎn)集團(tuán)完全相同，這就使集團(tuán)資金的運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)比較集中。這種運(yùn)營(yíng)模式包含基礎(chǔ)授信及房地產(chǎn)系統(tǒng)金融鏈等內(nèi)容，這與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)則緊密相關(guān)。房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)各分支機(jī)構(gòu)可以開展股權(quán)投放，房地產(chǎn)集團(tuán)的資金在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的債權(quán)及股權(quán)基本上源于房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生具有放大的可能。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)為滿足各分公司的資金要求，為分支機(jī)構(gòu)發(fā)放流動(dòng)資金，此類即借即還的短期性投放對(duì)資金財(cái)務(wù)運(yùn)行與安全具有積極的影響，但是也極易對(duì)流動(dòng)資金占比的結(jié)構(gòu)造成影響。就各金融機(jī)構(gòu)貸款周期來(lái)分析，無(wú)論是從房地產(chǎn)企業(yè)支持其分公司還是從短期籌資方面的需求，房地產(chǎn)企業(yè)基于長(zhǎng)期獲取信貸收益的角度，都極為重視運(yùn)用集團(tuán)貸款資金、房地產(chǎn)企業(yè)貸款滿足長(zhǎng)期流動(dòng)資金，一般比較容易發(fā)生資產(chǎn)同負(fù)債不一致的現(xiàn)象。在各金融機(jī)構(gòu)頭寸備付上，與各金融單位在人民銀行的備付金儲(chǔ)備的清算不同，房地產(chǎn)企業(yè)是模仿金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)算方式開展內(nèi)部清算的。房地產(chǎn)企業(yè)大都通過(guò)多家銀行單位的眾多路徑結(jié)算來(lái)實(shí)施各分公司之間的資金結(jié)算，這樣容易使房地產(chǎn)企業(yè)的資金頭寸和備付異常分散，極易發(fā)生流動(dòng)資金系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；而銀行部門只在金融機(jī)構(gòu)的資金頭寸不足時(shí)，才容易發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理業(yè)務(wù)中常見的若干問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金管理目標(biāo)模糊。依照占比目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)與負(fù)債的時(shí)間差問(wèn)題體現(xiàn)不全面。從資產(chǎn)負(fù)債視角分析，在資產(chǎn)欄中對(duì)同行業(yè)信貸的投入等資產(chǎn)的管控比較重視，對(duì)負(fù)債風(fēng)控力度比較弱，還缺乏資產(chǎn)與負(fù)債的匹配管控。從資金管控視角分析，基本上是重自營(yíng)，特別是對(duì)自營(yíng)資金項(xiàng)非常重視，但對(duì)非本幣項(xiàng)的重視程度不夠。

（二）風(fēng)控管理環(huán)節(jié)漏洞較多。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)控動(dòng)態(tài)目標(biāo)不明晰。房企基本上在月末時(shí)按有關(guān)部門監(jiān)管要求來(lái)進(jìn)行流動(dòng)性占比指標(biāo)的研判和分析，他們的管理行為是變相靜態(tài)目標(biāo)管理，并非動(dòng)態(tài)流動(dòng)性管控，這種靜態(tài)目標(biāo)管理難以對(duì)后續(xù)問(wèn)題發(fā)出預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中短期流動(dòng)資金占比變動(dòng)非常大，特別是同行業(yè)資金來(lái)往項(xiàng)目分配形式多樣化。因此，資金來(lái)往項(xiàng)目流動(dòng)性占比波動(dòng)起伏，極易發(fā)生資金往來(lái)時(shí)點(diǎn)同管理指標(biāo)資金的誤差，這同時(shí)也反映出流動(dòng)性占比項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的局限性。

（三）資金風(fēng)控手段弱化。房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控的手段和方法相對(duì)弱化，有些房地產(chǎn)企業(yè)的管控制度基本是為了相關(guān)部門監(jiān)管規(guī)定而建立，沒(méi)有高效的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控制度對(duì)流動(dòng)性安全閥設(shè)置不完善，房地產(chǎn)集團(tuán)流動(dòng)性風(fēng)控管理的量化內(nèi)容不能適應(yīng)流動(dòng)性管理的總體目標(biāo)，管理較為粗放，大體上是根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)安排資金頭寸風(fēng)控工作。對(duì)一些易產(chǎn)生問(wèn)題的流動(dòng)性資金缺少緊急處置方案，從根本上還難以形成房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題應(yīng)急管理控制辦法。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控信息的反饋渠道不暢。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控管理模式，在每一個(gè)實(shí)施階段，特別是財(cái)務(wù)管控力和效能的提高方面，還存在著非常多的問(wèn)題，最突出的問(wèn)題是信息的反饋渠道不暢。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)已拓展到各個(gè)省市，基于不同區(qū)域存在著不同的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控管理中采取的策略過(guò)于分散。過(guò)于分散的流動(dòng)性風(fēng)控管理模式就會(huì)造成相關(guān)財(cái)會(huì)信息反饋不夠及時(shí)，客觀上不利于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，容易造成一些發(fā)展機(jī)遇的喪失，或使局部財(cái)務(wù)流動(dòng)性呈現(xiàn)出惡性發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)控建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)資金管控力度。近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著市場(chǎng)快速發(fā)展的腳步，市場(chǎng)總量已經(jīng)位居世界前列。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)環(huán)境也呈現(xiàn)多變的市場(chǎng)化特性，對(duì)企業(yè)流動(dòng)性而言，多種制約因素在不斷增大，負(fù)債同資產(chǎn)更加緊密相關(guān)、相互影響，這樣極易造成資產(chǎn)方和負(fù)債方難以實(shí)施有效的資金流動(dòng)性風(fēng)控管理。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地強(qiáng)化資金流動(dòng)性制度建設(shè)，把握好資金管控力度。

（二）多向管控流動(dòng)性資金。由于資產(chǎn)、負(fù)債波動(dòng)性明顯，反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金應(yīng)用不足，缺乏流動(dòng)性。另外，房地產(chǎn)根植于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)，負(fù)債方必須讓利于分支機(jī)構(gòu)，資金與貸款的利差空間很小，易對(duì)分配利率提較多的要求，這樣很容易產(chǎn)生過(guò)高的流動(dòng)性。過(guò)低與過(guò)高的流動(dòng)性都是有風(fēng)險(xiǎn)的，因此有必要多向管控流動(dòng)性資金，在確保資金運(yùn)營(yíng)正常的情況下，負(fù)債方時(shí)刻處于財(cái)務(wù)部門能夠承擔(dān)的流動(dòng)性分析范圍內(nèi)，要精準(zhǔn)嚴(yán)格地計(jì)算期間的流動(dòng)性動(dòng)態(tài)，高效管控財(cái)務(wù)資金。

（三）健全流動(dòng)性管理體系。企業(yè)有必要將流動(dòng)性問(wèn)題風(fēng)控的重點(diǎn)從宏觀平衡轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)過(guò)程的系統(tǒng)管理，要把靜態(tài)思維轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)思維，要建立健全流動(dòng)性管理體系，特別是備付頭寸過(guò)程管理一定要作為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)風(fēng)控工作的核心。

（四）創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。當(dāng)前大中型地產(chǎn)集團(tuán)在資金流動(dòng)性管控工作中，創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，可以提前預(yù)測(cè)企業(yè)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以適時(shí)擬定資金流動(dòng)性管控措施，用制度把資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)降至最低。首先，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展全面的調(diào)查研究，全面匯總與整理地產(chǎn)發(fā)展變化信息。另外，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行一次有效的整合，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部與內(nèi)部信息展開系統(tǒng)的分析和研究。其次，依據(jù)Logistic 數(shù)學(xué)算法開展預(yù)警核算，及時(shí)獲取財(cái)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。最后，根據(jù)測(cè)算結(jié)果以及資金運(yùn)行模型，系統(tǒng)完整地完成處理及整合意見。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管控中，必須確保部門之間協(xié)調(diào)有力、溝通及時(shí)，對(duì)突發(fā)性資金問(wèn)題第一時(shí)間預(yù)警。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理力度。對(duì)特大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)管理資金現(xiàn)金流的管理力度，能夠有效地防范和化解財(cái)務(wù)資金系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，特大型房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)金流管控工作財(cái)務(wù)資金大多涉及土地購(gòu)買資金、房產(chǎn)款項(xiàng)銷售與回流、建設(shè)款項(xiàng)等。企業(yè)要認(rèn)真掌握公司財(cái)務(wù)資金流動(dòng)性情況，認(rèn)真核算資產(chǎn)與債務(wù)的合理占比，始終把負(fù)債與資產(chǎn)占比核定在一個(gè)安全框架內(nèi)。與此同時(shí)，企業(yè)一定要將現(xiàn)金流量控制在可控范圍內(nèi)，并按照現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化要求，加強(qiáng)投融資渠道管控，在資金安全的前提下努力拓寬融投資范圍與渠道，杜絕投融資形式單一化，讓企業(yè)通過(guò)擴(kuò)寬資金供給不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率。目前，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)各財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容開展系統(tǒng)的評(píng)估，并根據(jù)財(cái)務(wù)流金流動(dòng)時(shí)間期限，對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行有效整合，進(jìn)一步細(xì)化資金管控內(nèi)容，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)財(cái)務(wù)資金充沛與安全，促進(jìn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)順暢與健康。同時(shí)，還要對(duì)不同區(qū)域、不同樓盤建設(shè)項(xiàng)目開展地區(qū)化現(xiàn)金流管理，注重地產(chǎn)行業(yè)周期特點(diǎn)，保證合理的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資金投融資的安全目標(biāo)和獲利目標(biāo)。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的組織與建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)各個(gè)階段性要求，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門內(nèi)控機(jī)制的組織與建設(shè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)之初，一定要依照各樓盤建設(shè)費(fèi)用的不同，制定一系列的創(chuàng)建開工階段項(xiàng)目成本管理預(yù)案，同時(shí)按照費(fèi)用預(yù)案壓縮和減少不合理費(fèi)用支出。在項(xiàng)目開工之初，必須將每一個(gè)項(xiàng)目預(yù)算壓實(shí)到位，全面提升成本預(yù)算精度，為后續(xù)建設(shè)資金的精準(zhǔn)使用奠定良好基礎(chǔ)。在項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段，要對(duì)評(píng)標(biāo)成本與中標(biāo)成本開展嚴(yán)格評(píng)判或預(yù)判，努力做好每個(gè)階段前期預(yù)案工作，為日后建設(shè)項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)等成本管控打好基礎(chǔ)。同時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目開工后，一定要按照前期預(yù)算及決算方案進(jìn)行成本管理，對(duì)突發(fā)性事務(wù)要有事前處置的可行性預(yù)案，特別是要重視項(xiàng)目外部環(huán)境的突發(fā)事件，對(duì)人工成本階段性突變要有預(yù)案，對(duì)材料成本變動(dòng)所造成的意外影響要高度重視。企業(yè)一定要建立健全長(zhǎng)效內(nèi)控管理機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)資金投融資開展嚴(yán)密管控，使房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)工作鏈條保持安全健康發(fā)展形態(tài)。