人民幣匯率對房地產(chǎn)市場的影響

□文/席慕雯

（珠海科技學院 廣東·珠海）

［提要］在經(jīng)過長期高速發(fā)展后，當前我國房地產(chǎn)市場正處于艱難的調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。本文就人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場的影響進行分析探究，以期推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的變化，不僅受到國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，也同時受到國內(nèi)外政治環(huán)境以及國家金融市場波動的影響。因此，本文就人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場的影響進行分析探究具有重要價值和現(xiàn)實意義。

一、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國樓市指標下行態(tài)勢并未出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等多項指標處于穩(wěn)定狀態(tài)。在“房住不炒”的政策與國家大趨勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型，樓市泡沫風險逐漸降低。

（一）銷售下滑，庫存增加。隨著“房住不炒”以及國家相關政策規(guī)定的出臺與實施，我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于穩(wěn)定，以房地產(chǎn)作為投資品進行投資活動的情況逐漸減少，我國房地產(chǎn)市場銷售額明顯降低。同時，受到新冠肺炎疫情以及多地區(qū)自然災害的影響，我國居民可流動資金存量不斷減少，房地產(chǎn)市場在此背景下呈現(xiàn)出萎靡態(tài)勢。具體而言，我國房地產(chǎn)銷售面積以及銷售額不斷下降，全國房地產(chǎn)庫存積壓總量顯著增加，且樓市低迷態(tài)勢將會持續(xù)。但同時，銷售額與銷售面積降低以及庫存的增加，有利于我國房地產(chǎn)市場泡沫的逐漸消解，也有利于我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，在一定程度上降低了房地產(chǎn)風險，有利于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型健康平穩(wěn)發(fā)展。

（二）土地成交額減少。土地成交額是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的重要指標之一，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國近五年的土地成交額呈現(xiàn)出減少與降低的態(tài)勢，總體降幅達到了三成。土地財政以往是我國許多省市縣地區(qū)政府收入的主要來源，在國家相關政策與規(guī)定的要求下，我國土地成交額不斷減少，大部分城市土地出讓收入出現(xiàn)縮水。

（三）房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型調(diào)整階段。從房地產(chǎn)銷售額、銷售面積以及土地交易數(shù)量等多個反映房地產(chǎn)市場情況的關鍵指標進行分析，當前我國房地產(chǎn)市場處于明顯下行趨勢，在經(jīng)歷近20年的高速增長后，我國房地產(chǎn)市場逐漸回歸平穩(wěn)。在貫徹新發(fā)展理念，進入新發(fā)展階段，構(gòu)建新發(fā)展格局的背景下，我國房地產(chǎn)市場勢必要在新發(fā)展時期以及經(jīng)濟新常態(tài)下步入轉(zhuǎn)型升級的關鍵階段，房地產(chǎn)市場中的泡沫將被釋放，房地產(chǎn)風險將逐漸降低。

（四）外資進入市場，投資機會減少。我國房地產(chǎn)業(yè)在近20年時間內(nèi)獲得了飛速發(fā)展，外資也在此情況下開始流入我國房地產(chǎn)市場中。外資大量流入以及房地產(chǎn)繁榮是我國人民幣升值的一個主要原因，在此情況下，我國諸多部委曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)文和出臺政策，限制外國資本進入我國房地產(chǎn)市場，但近些年來，相關限制逐漸放寬。隨著相關政策限制的放寬，外資開始集中資金進入我國房地產(chǎn)市場，但當前我國房地產(chǎn)市場中難以尋找理想投資項目，投資機會較少。

二、人民幣匯率對房地產(chǎn)市場傳導機制

匯率是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣所表示的另一種貨幣的價格。人民幣匯率即人民幣兌換其他國家或地區(qū)貨幣的比率。人民幣匯率主要由市場供求關系決定，自我國人民幣匯率轉(zhuǎn)變?yōu)橛泄芾淼母訁R率制以來，人民幣兌美元匯率已經(jīng)從2005年的1美元兌8.1～8.2元人民幣逐漸升值至當前1美元兌6.1元人民幣，15年時間人民幣匯率升值幅度達到了35%。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，人民幣匯率對其的影響主要通過預期效應、流動性效應、財富效應、政策的正反饋效應三種傳導機制發(fā)揮。

流動性效應又被稱為資產(chǎn)調(diào)整效應，是指貨幣供給增加會刺激非貨幣金融資產(chǎn)，即有價證券需求與價格上漲、利率下降的現(xiàn)象。貨幣的流通性在金融市場中主要表現(xiàn)在兩個方面，分別為匯率升值預期中流動性效應以及人民幣升值后流動性效應。當市場預期人民幣升值時，國際資本短期投資會涌入國內(nèi)市場，其中一部分投資會進入房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。若預期人民幣會出現(xiàn)持續(xù)升值情況，則國際資本必然會逐漸進入我國房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。預期效應是指當一個國家或地區(qū)貨幣存在升值預期時，投資者會更加傾向于持有本幣，并以購買本國資產(chǎn)的形式表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資是投資者在本幣升值預期中的一個基本選擇。當前人民幣升值方式為穩(wěn)健型的波動升值，升值預期長期存在，資本進入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象也將長期存在。財富效應是指因貨幣政策調(diào)整而導致貨幣存量增減及其對社會公眾所持有的財富數(shù)量造成的影響。一般而言，財富主要表現(xiàn)為金融資產(chǎn)與實物資產(chǎn)兩種形式，財富效應將會直接導致社會商品需求總量上升，當一個國家本幣升值時，將會帶來明顯的財富效應。我國外匯管制制度較為嚴格，資本項目無法實現(xiàn)全部自由兌換，因此人民幣升值所帶來的財富效應相對較弱。就目前而言，雖然我國房地產(chǎn)市場整體較為低迷，但價格并未出現(xiàn)大幅度下跌，由此可知人民幣升值所帶來的財富效應對于維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，具有重要作用。政策的正反饋效應一般是指基于利率平價定理，兩國間所存在的利差將會誘發(fā)匯率改變，本國利率上升將會誘發(fā)本幣在遠期內(nèi)出現(xiàn)貶值現(xiàn)象。實際上，本幣升值將會給出口企業(yè)帶來一定的沖擊，如果兩國利差繼續(xù)擴大，將會導致升值預期加重，進而出現(xiàn)熱錢持續(xù)進入、本幣持續(xù)升值的現(xiàn)象。通常情況下，本幣升值將會使央行不得不降低利率。然而，本幣升值將會促進資金的持續(xù)流入，進而導致國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升。

三、人民幣匯率對房地產(chǎn)市場影響分析

匯率的變動情況能夠反映出國家經(jīng)濟發(fā)展情況以及經(jīng)濟發(fā)展趨勢，也能夠為房地產(chǎn)投資提供機會。在我國房地產(chǎn)市場下行背景下，人民幣的持續(xù)升值將會在某種程度上刺激房地產(chǎn)上升，有助于維持房價穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

（一）積極與正面影響。通常情況下，當一個國家貨幣出現(xiàn)持續(xù)升值情況時，投資者會在貨幣升值前將所持有的外幣兌換為本幣，而在本幣升值后，則會將本幣兌換為外幣，從而獲得與本幣升值幅度相同的收益。人民幣的不斷升值，極大地吸引了國際資本，我國房地產(chǎn)業(yè)在人民幣持續(xù)升值的趨勢下，吸收了大量的外國資本。對于外資而言，其將資金投入于我國房地產(chǎn)市場中，不僅能夠獲得人民幣升值利潤，還能夠同時獲得房價上漲以及股市上漲的利潤。而從我國具體情況進行分析，當前我國股票市場仍不夠成熟，國家管理控制較為嚴格，外資在此情況下更加青睞于進入我國房地產(chǎn)市場。在外資大量進入我國房地產(chǎn)市場的情況下，我國房地產(chǎn)市場能夠在整體下行的趨勢下逐漸回升，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（二）消極與負面影響。從金融穩(wěn)定性角度進行分析，人民幣匯率的上升會導致房地產(chǎn)價格上漲，進而為銀行制造大量隱性不良資產(chǎn)。若在央行控制下人民幣匯率降低，則房地產(chǎn)市場內(nèi)外資會在套利后進行資金回流，導致我國部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金斷裂風險，從而影響到國家金融的穩(wěn)定性。就目前而言，房地產(chǎn)是我國重要的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，一旦人民幣停止升值，則外資會出現(xiàn)加速撤離情況，降低我國房地產(chǎn)價格，對我國房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟造成巨大沖擊。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對于銀行融資依賴性極強，若一旦出現(xiàn)人民幣匯率變動影響房地產(chǎn)價格迅速下跌情況時，不僅會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂破產(chǎn)，也會降低居民房地產(chǎn)資產(chǎn)值，嚴重情況下會引發(fā)和導致國家貨幣危機。因此，人民幣升值所帶來的預期效應雖然能夠在一定程度上為我國房地產(chǎn)市場帶來外國資本，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，但也會帶來潛在的金融風險。

四、防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)沖擊的對策

我國房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型升級、消除泡沫與潛在風險的關鍵時期與階段，在此情況下，必須采取適當方法措施，防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)帶來的巨大沖擊。

（一）增大人民幣匯率彈性，推動匯率市場化。隨著我國進入新發(fā)展階段，人民幣在持續(xù)升值后的升值壓力將會逐步緩解，由人民幣持續(xù)升值所帶來的房地產(chǎn)外資集中現(xiàn)象以及其所帶來的潛在風險，也將會逐步得到緩解。在此情況下，我國應當改進外匯管理制度，增大人民幣匯率彈性，推進人民幣匯率市場化，增強外匯市場主體應對匯率變動風險能力。國家與政府應當疏導人民幣升值壓力，減少外資對我國房地產(chǎn)市場的沖擊，并給予房地產(chǎn)市場主體明確信號，引導外資流入我國生產(chǎn)性領域，從而穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場融資環(huán)境。

（二）加強外資流入監(jiān)管，引導外資投資。國際資本是我國改革開放以來推動國家經(jīng)濟飛速發(fā)展的重要資本來源之一，因此我國各級各地政府絕大部分制定了引進外資的優(yōu)惠政策以及相應的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。在我國經(jīng)濟水平迅速提高的背景下，當前我國對于外資的需求也在不斷降低，隨著落后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、“三去一降一補”等國家方向的出現(xiàn)與引導，我國對于外資的使用也愈發(fā)科學。在人民幣持續(xù)升值的情況下，國家應當逐步加強對國內(nèi)市場流入外資的監(jiān)督管理力度，并引導外資流向和投入生產(chǎn)性領域，從而優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并防止大量外資刺激我國房地產(chǎn)市場，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

（三）拓展國內(nèi)資本投資渠道，引導國內(nèi)資本投資。當前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國資產(chǎn)價格泡沫風險最為集中的市場領域，人民幣匯率變動所帶來的流動性效應、預期效應、財富效應等均會對我國房地產(chǎn)市場金融環(huán)境帶來影響。房地產(chǎn)業(yè)對于金融環(huán)境變化十分敏感，在人民幣持續(xù)升值預期下，國內(nèi)投機資本也會逐漸流向房地產(chǎn)市場中，增加房地產(chǎn)市場風險，并會導致我國房地產(chǎn)業(yè)形成泡沫風險惡性循環(huán)，也會增加民眾的生活壓力，從對社會帶來全方面影響，阻礙我國社會民生發(fā)展，也阻礙我國經(jīng)濟健康發(fā)展。因此，政府應當拓寬國內(nèi)資本投資渠道，引導國內(nèi)資本投資進入其他領域，降低房地產(chǎn)市場投機屬性，增強房地產(chǎn)市場消費屬性，減少資本泡沫。

（四）國家需要挖掘土地開發(fā)潛力，減少房地產(chǎn)泡沫。土地資源是我國的稀缺資源，我國土地價格水平與房地產(chǎn)市場售價之間存在著巨大盈利空間，巨大盈利空間使得房地產(chǎn)企業(yè)盲目地進行土地開發(fā)，造成了多種資源能源以及資金的浪費。因此，國家應當合理確定土地價格，挖掘土地開發(fā)潛力，增強存量土地開發(fā)利用，建立土地儲備制度，加速土地回收利用，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，健全土地出讓制度，從而降低土地與房地產(chǎn)之間的利潤空間，使房地產(chǎn)與土地價格相匹配、相協(xié)調(diào)，減少我國房地產(chǎn)市場泡沫，推動房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟健康發(fā)展。

（五）協(xié)調(diào)好貨幣或匯率政策，確保房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)好壞與貨幣政策保持密切的聯(lián)系。例如，泰國房地產(chǎn)市場的旺盛主要是因為國家出臺了一系列的房地產(chǎn)鼓勵政策，這樣就在一定程度上促使其房地產(chǎn)泡沫不斷擴大，進而誘發(fā)泰國國幣危機。實際上，造成整個東南亞貨幣危機的關鍵原因是其貨幣政策與匯率政策不匹配。通過對蒙代爾弗萊明模型中所提出的三元悖論進行分析發(fā)現(xiàn)，固定匯率、資本項目的開放和貨幣政策獨立性三者最多只能維持兩者，當時的泰國選擇了固定匯率政策，并且在開放資本項目的同時，還選擇高出國際利率的貨幣政策，從而使越來越多的逐利性外資開始向泰國房地產(chǎn)市場涌入。日本房企選擇了超低的利率政策，對當時房地產(chǎn)和股市泡沫的產(chǎn)生起到了刺激作用，促進了信貸政策的放松和房地產(chǎn)的升值，并在一定程度上形成了惡性循環(huán)。隨后，日本開始提高利率，并基于相關聯(lián)動機制作用下，導致房地產(chǎn)價格泡沫逐漸破裂。而我國采用了有管理的浮動匯率制度，并在一定程度上對資本項目給予開放。在人民幣加入SDR后，開始提高了人民幣國際化程度。為了更好地推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，則需要逐步放開資本項目，并對外資流向給予科學、合理引導，避免過多的外資流入影響我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。在利率政策上，還可以結(jié)合實際情況提前逐步適應性地選擇提高利率，以免像日本一樣利率驟升所出現(xiàn)的金融機構(gòu)大量破產(chǎn)和房地產(chǎn)泡沫破裂現(xiàn)象的發(fā)生。

（六）推進房產(chǎn)稅改革，抑制房地產(chǎn)泡沫。通常情況下，房產(chǎn)稅主要是以房屋為主要征稅對象，并以房屋的租金收入或計稅余值為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的費用。雖然早在1986年國務院就頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，然而直至2011年才開始在上海和重慶等地區(qū)進行房產(chǎn)稅征收試點，其不僅會提高房屋所有權(quán)人持有房屋成本，而且還會使房屋的供求關系發(fā)生改變。因為房屋持有成本的提高，必然會降低房地產(chǎn)投資收益，雖然可以削弱對商品性住房的需求，然而其屬于相對剛性的需求，是真實需求，這就使其需求的價格彈性表現(xiàn)出剛性特征。基于此，將會導致商品住房的需求價格彈性遠低于投資性房地產(chǎn)所具備的價格需求彈性。因此，在征收房產(chǎn)稅時，不僅可以有效抑制房地產(chǎn)的投機，而且還會抑制房地產(chǎn)泡沫的催生和擴大?；谌嗣駧艆R率下，需要推進房產(chǎn)稅改革，并對現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價制度進行完善，不斷提高投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅的征收范圍與力度，同時做好房產(chǎn)稅征收監(jiān)管工作，盡量避免房屋持有者利用各種方式和手段逃避房產(chǎn)稅，以期更好地發(fā)揮房地產(chǎn)稅的作用，有效抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

綜上所述，人民幣匯率的變化會對我國房地產(chǎn)市場帶來多個方面影響，本文對人民幣匯率對中國房地產(chǎn)市場的影響進行分析探究，闡述其積極影響與消極影響，并總結(jié)了防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)造成沖擊的相關對策方法，希望能夠幫助我國房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。