房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理思考

□文/林 念

（東莞市民盈集團(tuán)股份有限公司（東莞市民盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）廣東·東莞）

［提要］在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是市場(chǎng)為導(dǎo)向。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需要全面考慮消費(fèi)者的需求，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變以往的經(jīng)營(yíng)理念與方式，以提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于不斷上升階段。身為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，需要認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)拓展項(xiàng)目提供準(zhǔn)確、有利的數(shù)據(jù)信息。本文簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義，并針對(duì)存在的問(wèn)題，提出相關(guān)解決策略。

近些年，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷向著高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，國(guó)家政策針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度也進(jìn)一步加強(qiáng)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境與利潤(rùn)空間都面對(duì)著巨大的挑戰(zhàn)。對(duì)此，必須創(chuàng)新以往的管理方式，向管理要效益，這就將全面預(yù)算管理的重要性提升到了一個(gè)新高度。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的運(yùn)用尚存在較多問(wèn)題，以至于不能確保運(yùn)用效果，對(duì)其作用的有效發(fā)揮造成極大影響。房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得穩(wěn)健發(fā)展，就需要結(jié)合自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理機(jī)制，逐步提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

（一）可以提高成本管理水平。成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理而言至關(guān)重要，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有直接性影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，土地競(jìng)標(biāo)與工程施工等工作都要有大量資金確保正常運(yùn)行，假如成本管理不善，可能會(huì)令資金鏈斷裂，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重全面預(yù)算管理工作，以此提高成本管理水平。

（二）可以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所提高，這對(duì)其發(fā)展來(lái)說(shuō)非常不利。而執(zhí)行全面預(yù)算管理，制定統(tǒng)一的預(yù)算管理機(jī)制，不僅能夠有效解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理分散問(wèn)題，及時(shí)了解各個(gè)工作環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)情況，還可以改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源浪費(fèi)、利用率低下、開支混亂等情況，讓財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范，從而提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

（三）有助于實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。全面預(yù)算管理有著規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)、評(píng)價(jià)等功能，是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的重要手段之一。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行全面預(yù)算管理，通過(guò)ERP對(duì)企業(yè)各部門的信息進(jìn)行整理與傳遞，讓企業(yè)有限的資金在購(gòu)、產(chǎn)、銷等方面獲得高效配置與運(yùn)用，以此增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促使企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)知不足。盡管目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)都相對(duì)注重全面預(yù)算管理工作，然而卻還未真正理解全面預(yù)算管理的定義和重要性，因此也就無(wú)法切實(shí)發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。如，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在各個(gè)工作環(huán)節(jié)中貫穿全面預(yù)算管理，僅僅停留在主要部門的預(yù)算管理方面，這使得房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)缺乏科學(xué)性。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理建設(shè)方面投入較少，不能結(jié)合全面預(yù)算管理發(fā)展需要適時(shí)提供人力、物力及技術(shù)等方面的支持。此外，全面預(yù)算管理的實(shí)施，要求房地產(chǎn)企業(yè)多部門共同參與和配合，然而一些企業(yè)的全面預(yù)算管理通常只有財(cái)務(wù)部門的參與，以至于全面預(yù)算管理執(zhí)行難度提高。

（二）預(yù)算編制方法缺乏科學(xué)性。當(dāng)下，一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作浮于表面化，參照其他企業(yè)或行業(yè)的預(yù)算編制方法，并沒(méi)有根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況，也沒(méi)有結(jié)合本企業(yè)資金和人才等信息，以至于預(yù)算編制結(jié)果不能準(zhǔn)確反映自身實(shí)際情況，無(wú)法對(duì)企業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用。如此一來(lái)，除了會(huì)導(dǎo)致人力、物力、財(cái)力等資源的浪費(fèi)，還會(huì)由于預(yù)算管理失誤而使房地產(chǎn)企業(yè)其他工作出現(xiàn)失誤，對(duì)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展不利。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立完善的預(yù)算控制平臺(tái)，也未合理利用預(yù)算控制有關(guān)軟件技術(shù)，預(yù)算審批工作沒(méi)有落實(shí)到位、事中監(jiān)管及事后考核方面也存在問(wèn)題，最終致使全面預(yù)算管理的協(xié)調(diào)作用無(wú)法有效發(fā)揮。

（三）預(yù)算執(zhí)行中監(jiān)督與分析力度不夠。房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)進(jìn)行全面預(yù)算編制，結(jié)合全面預(yù)算分解各項(xiàng)工作目標(biāo)，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)中監(jiān)督各項(xiàng)工作流程的進(jìn)展情況。結(jié)合工作流程進(jìn)展情況對(duì)照預(yù)算情況加以差異分析，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，并未實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)督并分析預(yù)算執(zhí)行情況，通常在進(jìn)行決策時(shí)沒(méi)有關(guān)注預(yù)算指標(biāo)，當(dāng)超過(guò)預(yù)算時(shí)也未履行審批手續(xù)，往往是在事后進(jìn)行說(shuō)明。預(yù)算需要重視事前控制與事中控制，對(duì)預(yù)算過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與分析能夠較好地規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)及時(shí)采取相應(yīng)措施能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)對(duì)預(yù)算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)督和差異分析，就容易令企業(yè)面臨無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）全面預(yù)算管理考評(píng)不完善。就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有建立比較健全的預(yù)算考核機(jī)制。財(cái)務(wù)考評(píng)指標(biāo)設(shè)置比較單一，且動(dòng)態(tài)性不足，只注重銷售簽約完成額，不重視企業(yè)現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)收益率及償債能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)，不能準(zhǔn)確體現(xiàn)企業(yè)具體財(cái)務(wù)情況，這將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。針對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)考評(píng)，并未突出工程質(zhì)量與新項(xiàng)目拓展等指標(biāo)的重要性，以至于房地產(chǎn)企業(yè)管理層過(guò)于追求短期經(jīng)濟(jì)收益，而忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的全面預(yù)算管理考核標(biāo)準(zhǔn)往往是一概而論，沒(méi)有結(jié)合不同部門的具體職責(zé)，也沒(méi)有把考評(píng)細(xì)化至每個(gè)員工，從而容易存在魚龍混雜的現(xiàn)象。除此之外，預(yù)算考核機(jī)制和薪酬激勵(lì)脫節(jié)，二者關(guān)聯(lián)性較弱，全面預(yù)算管理考核機(jī)制的應(yīng)有作用沒(méi)有充分有效發(fā)揮，不能令目標(biāo)設(shè)置、執(zhí)行控制、評(píng)價(jià)考核的預(yù)算管理模式實(shí)現(xiàn)良好閉環(huán)。由于企業(yè)缺乏對(duì)于員工個(gè)人的考核指標(biāo)，不能直觀體現(xiàn)各個(gè)員工對(duì)于完成全面預(yù)算指標(biāo)的貢獻(xiàn)度，使得各部門在對(duì)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)存在不公平性和隨意性，極大程度上降低了員工的工作熱情，消減了其對(duì)企業(yè)的滿意度和忠誠(chéng)度，這也是房地產(chǎn)企業(yè)人才流失的一個(gè)重要原因。

（五）缺少完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。在信息技術(shù)飛速發(fā)展的環(huán)境下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作模式尚處于以往的使用Excel工具階段，這也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制精確性不夠、工作效率低下的主要原因，并且預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息共享化及數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)反饋也難以真正落實(shí)。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿鄙俳∪⒏咝У念A(yù)算管理系統(tǒng)，令自身工程管理系統(tǒng)、成本控制系統(tǒng)及銷售系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系度不強(qiáng)，預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的整合工作相對(duì)滯后，難以實(shí)時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)信息，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作實(shí)效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理改進(jìn)策略

（一）提高預(yù)算管理意識(shí)，完善預(yù)算管理制度。建立完善的預(yù)算管理制度是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要前提，也是確保全面預(yù)算管理工作可以有序推進(jìn)的重點(diǎn)所在。要想建立完善的預(yù)算管理制度，需要以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目盈利為重點(diǎn)，以此建立科學(xué)、高效的預(yù)算管理制度，并明確房地產(chǎn)企業(yè)各部門人員的具體職責(zé)，通過(guò)全體員工共同努力，推進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展，切實(shí)落實(shí)預(yù)算管理制度中的主體、編制以及執(zhí)行等各流程。同時(shí)，為讓員工可以更好地執(zhí)行全面預(yù)算管理任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)全面管理預(yù)算，把其與企業(yè)文化相結(jié)合，以此提高全體員工的全面預(yù)算管理意識(shí)，讓全面預(yù)算管理貫穿于各項(xiàng)工作中。

（二）合理編制全面預(yù)算，提高預(yù)算實(shí)際效果。房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算方案時(shí)，第一，需要全面考慮企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與短期預(yù)算目標(biāo)，把實(shí)際預(yù)算編制與整體戰(zhàn)略相結(jié)合，提高資源利用率，減輕內(nèi)部損耗，確保達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力；第二，基于市場(chǎng)預(yù)測(cè)進(jìn)行全面預(yù)算編制，綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)環(huán)境變化、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化等外界影響因素，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資源情況、項(xiàng)目投資等具體情況與企業(yè)特征，對(duì)預(yù)算管理及具體項(xiàng)目目標(biāo)間的關(guān)系加以思考，讓全面預(yù)算編制方案在符合房地產(chǎn)企業(yè)年度財(cái)務(wù)狀況的同時(shí)，也可以符合項(xiàng)目具體實(shí)施情況；第三，需要對(duì)編制好的預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行逐級(jí)分解，具體落實(shí)到各個(gè)執(zhí)行部門，同時(shí)制定預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證可以順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）優(yōu)化全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程管理。要想確保全面預(yù)算執(zhí)行到位，并發(fā)揮其應(yīng)有作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，就需要對(duì)全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程加以優(yōu)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)對(duì)每個(gè)月的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整理及分析，同時(shí)根據(jù)各部門對(duì)每個(gè)月預(yù)算執(zhí)行情況加以討論，了解預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算指標(biāo)間的差異，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，基于此，采取相應(yīng)的控制措施進(jìn)行改進(jìn)，通過(guò)調(diào)整預(yù)算來(lái)為實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)提供保障。此外，為讓全面預(yù)算執(zhí)行效果得到進(jìn)一步優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重外部環(huán)境因素對(duì)自身預(yù)算帶來(lái)的影響，通過(guò)專業(yè)分析及判斷預(yù)算差異是否會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來(lái)影響，再對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，從而滿足長(zhǎng)期發(fā)展需要，并有利于全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）改進(jìn)全面預(yù)算管理考評(píng)機(jī)制。構(gòu)建健全、科學(xué)、公平的考評(píng)機(jī)制，應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)層面與項(xiàng)目層面考核指標(biāo)的設(shè)置。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)層面指標(biāo)設(shè)置，需要考慮其戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目整體利益；針對(duì)項(xiàng)目層面指標(biāo)設(shè)置，則結(jié)合各項(xiàng)目定位，根據(jù)具體開發(fā)銷售情況進(jìn)行差別化的考評(píng)規(guī)則。對(duì)于全面預(yù)算考評(píng)方法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選取平衡記分卡，從財(cái)務(wù)、客戶、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)、內(nèi)部流程這幾方面來(lái)區(qū)分預(yù)算考核指標(biāo)。全面預(yù)算管理考評(píng)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)、長(zhǎng)期和短期目標(biāo)、管理和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)、量化和非量化目標(biāo)等。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際需要與各項(xiàng)目的差異性，合理確定各考核指標(biāo)的比重，以此提高全面預(yù)算管理的應(yīng)用水平。并且，還需要對(duì)全面預(yù)算考評(píng)結(jié)果實(shí)施激勵(lì)機(jī)制，把預(yù)算執(zhí)行考評(píng)分?jǐn)?shù)和相關(guān)部門的業(yè)績(jī)相聯(lián)系，確定獎(jiǎng)罰根據(jù)，制定權(quán)責(zé)利相結(jié)合、對(duì)等的考核機(jī)制，關(guān)乎所有人員的切實(shí)利益。此外，應(yīng)制定正負(fù)激勵(lì)結(jié)合的機(jī)制，以此激發(fā)員工工作熱情，減少員工出現(xiàn)有損企業(yè)利益行為的幾率，較好地控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）制定預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制，提高財(cái)務(wù)管控效率。房地產(chǎn)企業(yè)如果在資金管理工作時(shí)期資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，就預(yù)示著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗。制定完善的預(yù)算管理體系，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控方案，保證預(yù)警工作有序落實(shí)，反饋預(yù)算指標(biāo)與執(zhí)行情況。在制定預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制時(shí)，應(yīng)對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況加以分析，構(gòu)建預(yù)警機(jī)制信息化平臺(tái)，通過(guò)直觀方式體現(xiàn)企業(yè)具體運(yùn)營(yíng)情況。并通過(guò)建立預(yù)警模型方式，強(qiáng)化全面分析工作，分析新的指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。憑借定量分析和定性分析融合方式，了解潛在的預(yù)警因素，并發(fā)現(xiàn)存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題，充分發(fā)揮預(yù)警機(jī)制作用，幫助員工和管理層實(shí)現(xiàn)高效雙向溝通，實(shí)行合理的預(yù)警指標(biāo)。

（六）建立統(tǒng)一化的數(shù)據(jù)平臺(tái)，業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享?，F(xiàn)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)板塊的各信息系統(tǒng)是建設(shè)實(shí)施的重要階段，例如業(yè)務(wù)板塊的項(xiàng)目管理、成本管理、銷售管理財(cái)務(wù)核算，然而業(yè)務(wù)和預(yù)算系統(tǒng)間的聯(lián)系還不夠密切。因此，若要進(jìn)一步優(yōu)化全面預(yù)算管理工作，就應(yīng)構(gòu)建統(tǒng)一化信息平臺(tái)，聯(lián)合預(yù)算系統(tǒng)和業(yè)務(wù)板塊，以此有助于及時(shí)上傳有關(guān)數(shù)據(jù)到系統(tǒng)中，讓數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享。全面預(yù)算管理可以針對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本及資金規(guī)劃等實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，有利于進(jìn)一步提高預(yù)算管理靈活性和實(shí)時(shí)性，并以多層次、多角度分析預(yù)算和實(shí)際情況、目標(biāo)和動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)匹配度，從而達(dá)到管理需要，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供保障。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀政策影響極大。2019年，我國(guó)頒布“房住不炒”紅線政策，令房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)迎來(lái)了新的挑戰(zhàn)，在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境下，怎樣做好全面預(yù)算管理工作顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)本就是一個(gè)大型復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻了解自身具體情況，同時(shí)對(duì)全面預(yù)算管理工作具有全面、整體的認(rèn)識(shí)，從實(shí)際出發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理工作中的問(wèn)題與執(zhí)行當(dāng)中存在的差異進(jìn)行分析，采取切實(shí)可行的策略，健全全面預(yù)算管理機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展邁上新的臺(tái)階。