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    房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理思考

    2023-01-05 01:02:54□文/林
    合作經(jīng)濟(jì)與科技 2022年12期
    關(guān)鍵詞:預(yù)算編制指標(biāo)管理

    □文/林 念

    (東莞市民盈集團(tuán)股份有限公司(東莞市民盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)廣東·東莞)

    [提要]在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是市場(chǎng)為導(dǎo)向。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需要全面考慮消費(fèi)者的需求,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),轉(zhuǎn)變以往的經(jīng)營(yíng)理念與方式,以提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于不斷上升階段。身為房地產(chǎn)企業(yè)管理者,需要認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性,從而為企業(yè)拓展項(xiàng)目提供準(zhǔn)確、有利的數(shù)據(jù)信息。本文簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義,并針對(duì)存在的問(wèn)題,提出相關(guān)解決策略。

    近些年,伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷向著高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型,國(guó)家政策針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度也進(jìn)一步加強(qiáng)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境與利潤(rùn)空間都面對(duì)著巨大的挑戰(zhàn)。對(duì)此,必須創(chuàng)新以往的管理方式,向管理要效益,這就將全面預(yù)算管理的重要性提升到了一個(gè)新高度。現(xiàn)如今,房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的運(yùn)用尚存在較多問(wèn)題,以至于不能確保運(yùn)用效果,對(duì)其作用的有效發(fā)揮造成極大影響。房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得穩(wěn)健發(fā)展,就需要結(jié)合自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo),制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理機(jī)制,逐步提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

    (一)可以提高成本管理水平。成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理而言至關(guān)重要,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有直接性影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,土地競(jìng)標(biāo)與工程施工等工作都要有大量資金確保正常運(yùn)行,假如成本管理不善,可能會(huì)令資金鏈斷裂,引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要注重全面預(yù)算管理工作,以此提高成本管理水平。

    (二)可以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前,受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所提高,這對(duì)其發(fā)展來(lái)說(shuō)非常不利。而執(zhí)行全面預(yù)算管理,制定統(tǒng)一的預(yù)算管理機(jī)制,不僅能夠有效解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理分散問(wèn)題,及時(shí)了解各個(gè)工作環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)情況,還可以改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源浪費(fèi)、利用率低下、開支混亂等情況,讓財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范,從而提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

    (三)有助于實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。全面預(yù)算管理有著規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)、評(píng)價(jià)等功能,是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的重要手段之一。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行全面預(yù)算管理,通過(guò)ERP對(duì)企業(yè)各部門的信息進(jìn)行整理與傳遞,讓企業(yè)有限的資金在購(gòu)、產(chǎn)、銷等方面獲得高效配置與運(yùn)用,以此增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平,提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,促使企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

    (一)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)知不足。盡管目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)都相對(duì)注重全面預(yù)算管理工作,然而卻還未真正理解全面預(yù)算管理的定義和重要性,因此也就無(wú)法切實(shí)發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。如,部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在各個(gè)工作環(huán)節(jié)中貫穿全面預(yù)算管理,僅僅停留在主要部門的預(yù)算管理方面,這使得房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)缺乏科學(xué)性。同時(shí),一些房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理建設(shè)方面投入較少,不能結(jié)合全面預(yù)算管理發(fā)展需要適時(shí)提供人力、物力及技術(shù)等方面的支持。此外,全面預(yù)算管理的實(shí)施,要求房地產(chǎn)企業(yè)多部門共同參與和配合,然而一些企業(yè)的全面預(yù)算管理通常只有財(cái)務(wù)部門的參與,以至于全面預(yù)算管理執(zhí)行難度提高。

    (二)預(yù)算編制方法缺乏科學(xué)性。當(dāng)下,一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作浮于表面化,參照其他企業(yè)或行業(yè)的預(yù)算編制方法,并沒(méi)有根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況,也沒(méi)有結(jié)合本企業(yè)資金和人才等信息,以至于預(yù)算編制結(jié)果不能準(zhǔn)確反映自身實(shí)際情況,無(wú)法對(duì)企業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用。如此一來(lái),除了會(huì)導(dǎo)致人力、物力、財(cái)力等資源的浪費(fèi),還會(huì)由于預(yù)算管理失誤而使房地產(chǎn)企業(yè)其他工作出現(xiàn)失誤,對(duì)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展不利。此外,一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立完善的預(yù)算控制平臺(tái),也未合理利用預(yù)算控制有關(guān)軟件技術(shù),預(yù)算審批工作沒(méi)有落實(shí)到位、事中監(jiān)管及事后考核方面也存在問(wèn)題,最終致使全面預(yù)算管理的協(xié)調(diào)作用無(wú)法有效發(fā)揮。

    (三)預(yù)算執(zhí)行中監(jiān)督與分析力度不夠。房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)進(jìn)行全面預(yù)算編制,結(jié)合全面預(yù)算分解各項(xiàng)工作目標(biāo),同時(shí)在經(jīng)營(yíng)中監(jiān)督各項(xiàng)工作流程的進(jìn)展情況。結(jié)合工作流程進(jìn)展情況對(duì)照預(yù)算情況加以差異分析,從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。然而,一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中,并未實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)督并分析預(yù)算執(zhí)行情況,通常在進(jìn)行決策時(shí)沒(méi)有關(guān)注預(yù)算指標(biāo),當(dāng)超過(guò)預(yù)算時(shí)也未履行審批手續(xù),往往是在事后進(jìn)行說(shuō)明。預(yù)算需要重視事前控制與事中控制,對(duì)預(yù)算過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與分析能夠較好地規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)及時(shí)采取相應(yīng)措施能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)對(duì)預(yù)算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)督和差異分析,就容易令企業(yè)面臨無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。

    (四)全面預(yù)算管理考評(píng)不完善。就當(dāng)前來(lái)說(shuō),許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有建立比較健全的預(yù)算考核機(jī)制。財(cái)務(wù)考評(píng)指標(biāo)設(shè)置比較單一,且動(dòng)態(tài)性不足,只注重銷售簽約完成額,不重視企業(yè)現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)收益率及償債能力等財(cái)務(wù)指標(biāo),不能準(zhǔn)確體現(xiàn)企業(yè)具體財(cái)務(wù)情況,這將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。針對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)考評(píng),并未突出工程質(zhì)量與新項(xiàng)目拓展等指標(biāo)的重要性,以至于房地產(chǎn)企業(yè)管理層過(guò)于追求短期經(jīng)濟(jì)收益,而忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的全面預(yù)算管理考核標(biāo)準(zhǔn)往往是一概而論,沒(méi)有結(jié)合不同部門的具體職責(zé),也沒(méi)有把考評(píng)細(xì)化至每個(gè)員工,從而容易存在魚龍混雜的現(xiàn)象。除此之外,預(yù)算考核機(jī)制和薪酬激勵(lì)脫節(jié),二者關(guān)聯(lián)性較弱,全面預(yù)算管理考核機(jī)制的應(yīng)有作用沒(méi)有充分有效發(fā)揮,不能令目標(biāo)設(shè)置、執(zhí)行控制、評(píng)價(jià)考核的預(yù)算管理模式實(shí)現(xiàn)良好閉環(huán)。由于企業(yè)缺乏對(duì)于員工個(gè)人的考核指標(biāo),不能直觀體現(xiàn)各個(gè)員工對(duì)于完成全面預(yù)算指標(biāo)的貢獻(xiàn)度,使得各部門在對(duì)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)存在不公平性和隨意性,極大程度上降低了員工的工作熱情,消減了其對(duì)企業(yè)的滿意度和忠誠(chéng)度,這也是房地產(chǎn)企業(yè)人才流失的一個(gè)重要原因。

    (五)缺少完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。在信息技術(shù)飛速發(fā)展的環(huán)境下,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作模式尚處于以往的使用Excel工具階段,這也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制精確性不夠、工作效率低下的主要原因,并且預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息共享化及數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)反饋也難以真正落實(shí)。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿鄙俳∪⒏咝У念A(yù)算管理系統(tǒng),令自身工程管理系統(tǒng)、成本控制系統(tǒng)及銷售系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系度不強(qiáng),預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的整合工作相對(duì)滯后,難以實(shí)時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)信息,從而影響房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作實(shí)效。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理改進(jìn)策略

    (一)提高預(yù)算管理意識(shí),完善預(yù)算管理制度。建立完善的預(yù)算管理制度是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要前提,也是確保全面預(yù)算管理工作可以有序推進(jìn)的重點(diǎn)所在。要想建立完善的預(yù)算管理制度,需要以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目盈利為重點(diǎn),以此建立科學(xué)、高效的預(yù)算管理制度,并明確房地產(chǎn)企業(yè)各部門人員的具體職責(zé),通過(guò)全體員工共同努力,推進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展,切實(shí)落實(shí)預(yù)算管理制度中的主體、編制以及執(zhí)行等各流程。同時(shí),為讓員工可以更好地執(zhí)行全面預(yù)算管理任務(wù),房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)全面管理預(yù)算,把其與企業(yè)文化相結(jié)合,以此提高全體員工的全面預(yù)算管理意識(shí),讓全面預(yù)算管理貫穿于各項(xiàng)工作中。

    (二)合理編制全面預(yù)算,提高預(yù)算實(shí)際效果。房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算方案時(shí),第一,需要全面考慮企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與短期預(yù)算目標(biāo),把實(shí)際預(yù)算編制與整體戰(zhàn)略相結(jié)合,提高資源利用率,減輕內(nèi)部損耗,確保達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo),提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力;第二,基于市場(chǎng)預(yù)測(cè)進(jìn)行全面預(yù)算編制,綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)環(huán)境變化、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化等外界影響因素,并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資源情況、項(xiàng)目投資等具體情況與企業(yè)特征,對(duì)預(yù)算管理及具體項(xiàng)目目標(biāo)間的關(guān)系加以思考,讓全面預(yù)算編制方案在符合房地產(chǎn)企業(yè)年度財(cái)務(wù)狀況的同時(shí),也可以符合項(xiàng)目具體實(shí)施情況;第三,需要對(duì)編制好的預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行逐級(jí)分解,具體落實(shí)到各個(gè)執(zhí)行部門,同時(shí)制定預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),保證可以順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

    (三)優(yōu)化全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程管理。要想確保全面預(yù)算執(zhí)行到位,并發(fā)揮其應(yīng)有作用,確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,就需要對(duì)全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程加以優(yōu)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)對(duì)每個(gè)月的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整理及分析,同時(shí)根據(jù)各部門對(duì)每個(gè)月預(yù)算執(zhí)行情況加以討論,了解預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算指標(biāo)間的差異,對(duì)影響因素進(jìn)行分析,基于此,采取相應(yīng)的控制措施進(jìn)行改進(jìn),通過(guò)調(diào)整預(yù)算來(lái)為實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)提供保障。此外,為讓全面預(yù)算執(zhí)行效果得到進(jìn)一步優(yōu)化,房地產(chǎn)企業(yè)需要注重外部環(huán)境因素對(duì)自身預(yù)算帶來(lái)的影響,通過(guò)專業(yè)分析及判斷預(yù)算差異是否會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來(lái)影響,再對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,從而滿足長(zhǎng)期發(fā)展需要,并有利于全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

    (四)改進(jìn)全面預(yù)算管理考評(píng)機(jī)制。構(gòu)建健全、科學(xué)、公平的考評(píng)機(jī)制,應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)層面與項(xiàng)目層面考核指標(biāo)的設(shè)置。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)層面指標(biāo)設(shè)置,需要考慮其戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目整體利益;針對(duì)項(xiàng)目層面指標(biāo)設(shè)置,則結(jié)合各項(xiàng)目定位,根據(jù)具體開發(fā)銷售情況進(jìn)行差別化的考評(píng)規(guī)則。對(duì)于全面預(yù)算考評(píng)方法,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選取平衡記分卡,從財(cái)務(wù)、客戶、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)、內(nèi)部流程這幾方面來(lái)區(qū)分預(yù)算考核指標(biāo)。全面預(yù)算管理考評(píng)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)、長(zhǎng)期和短期目標(biāo)、管理和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)、量化和非量化目標(biāo)等。同時(shí),結(jié)合企業(yè)實(shí)際需要與各項(xiàng)目的差異性,合理確定各考核指標(biāo)的比重,以此提高全面預(yù)算管理的應(yīng)用水平。并且,還需要對(duì)全面預(yù)算考評(píng)結(jié)果實(shí)施激勵(lì)機(jī)制,把預(yù)算執(zhí)行考評(píng)分?jǐn)?shù)和相關(guān)部門的業(yè)績(jī)相聯(lián)系,確定獎(jiǎng)罰根據(jù),制定權(quán)責(zé)利相結(jié)合、對(duì)等的考核機(jī)制,關(guān)乎所有人員的切實(shí)利益。此外,應(yīng)制定正負(fù)激勵(lì)結(jié)合的機(jī)制,以此激發(fā)員工工作熱情,減少員工出現(xiàn)有損企業(yè)利益行為的幾率,較好地控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    (五)制定預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制,提高財(cái)務(wù)管控效率。房地產(chǎn)企業(yè)如果在資金管理工作時(shí)期資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,就預(yù)示著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗。制定完善的預(yù)算管理體系,能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn),提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控方案,保證預(yù)警工作有序落實(shí),反饋預(yù)算指標(biāo)與執(zhí)行情況。在制定預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制時(shí),應(yīng)對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況加以分析,構(gòu)建預(yù)警機(jī)制信息化平臺(tái),通過(guò)直觀方式體現(xiàn)企業(yè)具體運(yùn)營(yíng)情況。并通過(guò)建立預(yù)警模型方式,強(qiáng)化全面分析工作,分析新的指標(biāo),發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。憑借定量分析和定性分析融合方式,了解潛在的預(yù)警因素,并發(fā)現(xiàn)存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題,充分發(fā)揮預(yù)警機(jī)制作用,幫助員工和管理層實(shí)現(xiàn)高效雙向溝通,實(shí)行合理的預(yù)警指標(biāo)。

    (六)建立統(tǒng)一化的數(shù)據(jù)平臺(tái),業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享?,F(xiàn)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)板塊的各信息系統(tǒng)是建設(shè)實(shí)施的重要階段,例如業(yè)務(wù)板塊的項(xiàng)目管理、成本管理、銷售管理財(cái)務(wù)核算,然而業(yè)務(wù)和預(yù)算系統(tǒng)間的聯(lián)系還不夠密切。因此,若要進(jìn)一步優(yōu)化全面預(yù)算管理工作,就應(yīng)構(gòu)建統(tǒng)一化信息平臺(tái),聯(lián)合預(yù)算系統(tǒng)和業(yè)務(wù)板塊,以此有助于及時(shí)上傳有關(guān)數(shù)據(jù)到系統(tǒng)中,讓數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享。全面預(yù)算管理可以針對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本及資金規(guī)劃等實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管,有利于進(jìn)一步提高預(yù)算管理靈活性和實(shí)時(shí)性,并以多層次、多角度分析預(yù)算和實(shí)際情況、目標(biāo)和動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)匹配度,從而達(dá)到管理需要,為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供保障。

    總之,房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀政策影響極大。2019年,我國(guó)頒布“房住不炒”紅線政策,令房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)迎來(lái)了新的挑戰(zhàn),在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境下,怎樣做好全面預(yù)算管理工作顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)本就是一個(gè)大型復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè),所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻了解自身具體情況,同時(shí)對(duì)全面預(yù)算管理工作具有全面、整體的認(rèn)識(shí),從實(shí)際出發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理工作中的問(wèn)題與執(zhí)行當(dāng)中存在的差異進(jìn)行分析,采取切實(shí)可行的策略,健全全面預(yù)算管理機(jī)制,為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境,推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展邁上新的臺(tái)階。

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