三湘印象：16億定增畫餅

楊現(xiàn)華

借助再融資開閘的東風(fēng)，房企紛紛宣布定增，原本全力轉(zhuǎn)型文化演藝產(chǎn)業(yè)的三湘印象（000863.SZ）也宣布定增融資16億元，加碼公司僅剩下的開發(fā)項目河北燕郊百萬平米的三湘森林海尚城。

三湘印象對項目前景寄予了樂觀的預(yù)期。實(shí)際情況是另外一回事兒，在已經(jīng)開啟預(yù)售的前期項目中，銷售并不理想，已經(jīng)預(yù)售的定增項目情況同樣難言樂觀。

三湘印象原本轉(zhuǎn)型文化演藝，后續(xù)并不成功。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也已經(jīng)多年未拿新項目，僅憑一個銷售不理想的燕郊項目，三湘印象對未來的預(yù)期是否過于樂觀了呢？

三湘印象的三湘森林海尚城項目所在地并非開發(fā)更為成熟的三河燕郊鎮(zhèn)，而是隔路相望的高樓鎮(zhèn)。項目周圍大片的空地說明，這一區(qū)域距離成熟還有很遠(yuǎn)的路要走。

12月20日，三湘印象發(fā)布定增預(yù)案，公司計劃定增融資不超過16億元。其中，4.2億元和7億元分別用于海尚苑西區(qū)住宅項目和海尚苑東區(qū)住宅項目（二期）；剩余4.8億元用于補(bǔ)充流動資金及償還銀行借款，占比也達(dá)到了30%。

數(shù)年前三湘印象收購了有著張藝謀光環(huán)的觀印象藝術(shù)發(fā)展有限公司，計劃轉(zhuǎn)型文化演藝產(chǎn)業(yè)，但在疫情前公司演藝收入已經(jīng)跳水，疫情期間自不待言。即便如此，2017年三湘印象最后一次在杭州拿地后，至今再無新增土地儲備。目前公司的在開發(fā)和儲備項目只有一個，就是位于河北燕郊、由多個地塊組成、占地超過540畝的森林海尚城項目。

定增中對于項目前景，三湘印象不是一般的樂觀。公司表示，海尚苑西區(qū)項目預(yù)計可以貢獻(xiàn)營收21.39億元，凈利潤4.15億元，銷售利潤率達(dá)到19.39%。海尚苑東區(qū)項目（二期）也不遑多讓，三湘印象預(yù)計可實(shí)現(xiàn)營收24.34億元，凈利潤為3.91億元，16.07%凈利潤率同樣不低。

2020-2021年，三湘印象房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率只有12.91%和18.41%；2022年上半年雖然恢復(fù)到35.57%的水平，但收入只有1億元出頭，與全年以十億為單位的收入相比，顯然不具有代表性。

海尚苑西區(qū)一個項目就可以為三湘印象貢獻(xiàn)超過4億元的凈利潤，與之對應(yīng)的是，自2017年以后三湘印象的盈利較高時也不過3億元；2022年前三季度虧損9330萬元。已經(jīng)資不抵債的三河市湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“湘德房產(chǎn)”）要實(shí)現(xiàn)多少銷售額才能給三湘印象貢獻(xiàn)又一個峰值盈利呢？

2011年9月，三湘印象與其他股東合資成立了湘德房產(chǎn)，并出資8.59億元獲得了三河燕郊高新區(qū)占地面積36萬平米的地塊，折合約542畝地。項目由6個地塊組成，建筑面積合計達(dá)到117.93萬平米。本次定增募投的是項目16號和18號地塊。

需要說明的是，在項目公司湘德房產(chǎn)出資人中，三湘印象間接持股50.49%是第一大股東。二股東持有48.51%，知名導(dǎo)演張藝謀間接持股1%，是湘德房產(chǎn)的第三大股東。

森林海尚城起了個大早卻趕了個晚集。在拿下這個百萬平米的超級大盤后，三湘印象遲遲難以開發(fā)，主要原因就在于項目未完成拆遷和“七通一平”，達(dá)不到凈地交付標(biāo)準(zhǔn)，項目沒有趕上2015年開啟的房地產(chǎn)上漲周期。根據(jù)年報，2015年構(gòu)成項目的14號地塊終于打樁開工，15號地塊取得四證可以開工建設(shè)了，剩下的16-19號地塊尚未有動工跡象。

森林海尚城最先開工的14號地塊是商服項目，并非銷售更為容易的住宅項目。在項目開工建設(shè)4年后即2019年，森林海尚城的14號地塊終于迎來預(yù)售，此時環(huán)京樓市已陷入低谷。

即使在腰斬的房價面前，成交也未見起色。森林海尚城拿地雖早但2019年才開始正式預(yù)售，且首先預(yù)售的是商辦項目，銷售不佳或許并不意外。

2019年，森林海尚城14號地塊獲得預(yù)售面積31663平米，銷售了14025平米，開局并不錯。到了2022年上半年，項目可售面積10.83萬平米，與11.98萬平米的計容面積相比基本全部可以銷售了，但累計銷售只有19087平米。

從2019年下半年開始預(yù)售，3年左右時間森林海尚城14號地去化遠(yuǎn)不到20%，且大部分銷售即70%以上是在2019年下半年完成的，之后的兩年半預(yù)售占比不到三成。商辦項目預(yù)售慘淡，住宅項目同樣差強(qiáng)人意。

最先開工的森林海尚城15號地是于2020年開始預(yù)售的，項目計容建筑面積12.93萬平米，2020年就拿到88349平米的預(yù)售面積。截至2022年上半年，15號地塊取得預(yù)售面積10.89萬平米，累計預(yù)售69598平米，銷售兩年半，預(yù)售剛過60%。

本次定增的海尚苑西區(qū)住宅項目即森林海尚城16號地塊已經(jīng)于2021年下半年開始銷售了。16號地塊計容建筑面積10.25萬平米，取得預(yù)售的面積為10.22萬平米，基本是全面開售。2021年下半年，項目銷售了2640平米，2022年上半年銷售了6048平米，一年左右累計預(yù)售只有8355平米，去化還不到10%。

森林海尚城定位高端，其兩塊已經(jīng)預(yù)售的地塊每平米均價都超過了兩萬元，而即便是在燕郊核心區(qū)，目前多數(shù)樓盤價格都在兩萬元以下。與三湘印象樓盤緊鄰的是尚領(lǐng)時代和御樂匯兩個項目，均價都未超過8000元；另一個與之相鄰的項目摩科時代均價也不過1.2萬元左右。

在一系列放松政策面前，房地產(chǎn)銷售并未有太大起色，廊坊市場同樣如此。按照計劃，2023年底森林海尚城16號地塊就要竣工交付。一年半時間，三湘印象能將剩余的逾10萬平米銷售一空嗎？

如前所述，森林海尚城并非三湘印象獨(dú)資所有。公司持股項目公司湘德房產(chǎn)略超50%，小股東張藝謀持股1%并沒有太多影響。二股東江蘇一德集團(tuán)有限公司間接持有48.51%，持股比例較三湘印象并沒有少太多。

穿透之后，二股東的最終持股人眾多，既有電廣傳媒這樣的上市公司，也有平安資本這樣的金融巨頭，更多的是不甚知名的私企和自然人等，持股相對較多的自然人陳俊間接持有湘德房產(chǎn)28.29%的股份。

但工商信息顯示，陳俊已經(jīng)是集“限制消費(fèi)令”、“被執(zhí)行人”和“司法協(xié)助”于一身的“老賴”了。二股東江蘇一德集團(tuán)有限公司同樣是被執(zhí)行人，執(zhí)行金額接近6200萬元。

根據(jù)定增方案，三湘印象將使用11.2億元用于森林海尚城16號地塊和18號地塊的開發(fā)，這意味著所有股東合計要出資22.18億元。按照持股比例，二股東要出資10.76億元，但是官司纏身的二股東能否拿出逾10億元現(xiàn)金值得懷疑。

此外，在湘德房產(chǎn)高管中，董事伏虎也被出具了限制消費(fèi)令。他是哪一個最終股東的出資代表不得而知，其老賴的身份無法改變。

湘德房產(chǎn)的三名股東是通過持有江蘇一德資產(chǎn)管理有限公司（下稱“江蘇一德”）從而間接持有公司股份的。江蘇一德對外只投資了湘德房產(chǎn)一家公司，由于項目處于前期開發(fā)階段，直至2022年上半年才結(jié)算了761萬元，公司常年虧損并不意外。

公司虧損還在擴(kuò)大中，2019年之前，公司虧損多在數(shù)千萬元，2019年首次虧損過億，2022年上半年就已經(jīng)虧損過億。不僅是虧損，江蘇一德還一直處于資不抵債中。2022年上半年末，公司資產(chǎn)合計41.91億元，負(fù)債達(dá)到51.32億元。

因此，項目公司的盈利壓力顯然不小。海尚苑西區(qū)即森林海尚城16號地塊計容建筑面積10.25萬平米，三湘印象預(yù)計可實(shí)現(xiàn)收入21.39億元，均價約2.1萬元，略低于公司目前的預(yù)售均價，但相差不大。也就是說，三湘印象基本要將海尚苑西區(qū)全部售罄且均價與目前價格接近才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

海尚苑西區(qū)總戶數(shù)864戶，并非全部商品房，其中部分住宅為配建保障房，其每平米價格只有3000元，只是公司目前銷售均價的10%出頭。

以三河市公布的海尚苑西區(qū)9號樓和13號樓預(yù)售信息為例，兩棟樓合計共有188套住宅，面積達(dá)到19331平米。其中有57套保障房，套數(shù)占比雖多但面積不大，都在60平米上下，合計面積3558平米，其售價都為3000元。即按照這一價格，這些保障房只能賣出1000萬元的收入。

在這個可售面積逾10萬平米的項目中，保障房面積占到了多大比例不得而知，剩余的可售房源能滿足三湘印象預(yù)期的收入嗎？截至發(fā)稿，三湘印象并未回復(fù)《證券市場周刊》的采訪。