結(jié)構(gòu)設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響分析

劉曉峰 （深圳市一方建筑設(shè)計有限公司，廣東 東莞 523000）

1 引言

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的管理涉及方方面面，因此必須加強對這一內(nèi)容的管控，從而避免風險問題的產(chǎn)生。為了能夠在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，實現(xiàn)對各類資源的合理利用，并確保項目施工能夠具備安全性、經(jīng)濟性和美觀性[1]?；诖耍瑸榱舜龠M房地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展，針對其結(jié)構(gòu)設(shè)計管理方面存在的問題進行優(yōu)化，并在優(yōu)化的同時探究與房地產(chǎn)項目成本之間的關(guān)聯(lián)。

2 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的原則、重要性及成本優(yōu)化目的

在對任何建筑結(jié)構(gòu)進行設(shè)計時，不僅應(yīng)當考慮施工單位本身應(yīng)當具備的一定便利條件，同時還需要從美觀性、經(jīng)濟性以及綠色環(huán)保等方面對建筑結(jié)構(gòu)進行合理設(shè)計[2]。針對一項建筑建設(shè)項目，若其具備優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)，則能夠為后續(xù)建筑項目整體結(jié)構(gòu)體系打下堅實的基礎(chǔ)[3]。因此，在開展建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計時，應(yīng)當從根本層面出發(fā)，將總體目標作為建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計目標，以此確保房地產(chǎn)項目在開發(fā)及后期施工、運營階段都能夠滿足經(jīng)濟效益需求和社會效益需求。

在明確建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)當遵循的原則以及其重要性后，明確成本優(yōu)化的真正目的是更好地實現(xiàn)建筑在后期運營和使用中的各項基本功能，并達到預(yù)期的社會效益和經(jīng)濟效益[4]。在對建筑結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化時，應(yīng)當首先從整體布局角度出發(fā)，在合理布局的基礎(chǔ)上，確保住戶在入住后各項建筑功能需求能夠滿足。當前，由于受到諸多因素影響，使得一項房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，其結(jié)構(gòu)設(shè)計管理常常出現(xiàn)嚴重程度不同的問題[5]。例如，管理人員的監(jiān)督不到位、結(jié)構(gòu)設(shè)計人員不具備豐富的設(shè)計經(jīng)驗、無法實現(xiàn)對現(xiàn)代化信息技術(shù)軟件的合理利用、建設(shè)資源無法量化，無法實現(xiàn)對建設(shè)資源和信息資源的高效利用等，上述問題的存在使得房地產(chǎn)項目無法實現(xiàn)可使用性，甚至造成更嚴重的后果。

3 結(jié)構(gòu)設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響

房地產(chǎn)項目從立項到竣工共涉及四個主要階段，在設(shè)計階段中，結(jié)構(gòu)設(shè)計管理是十分重要的工作，可以認為結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作的合理性可直接影響到項目成本與項目后續(xù)施工投資。根據(jù)有關(guān)單位調(diào)查與實踐統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，針對一個相同的房地產(chǎn)項目，在設(shè)計階段進行科學的結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作，不僅可以為工程項目節(jié)約5%～15%的造價支出，也可以為后續(xù)工程的順利施工提供進一步的技術(shù)保障[6]。因此，在結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作中，專業(yè)設(shè)計人員需要做好對工程項目施工區(qū)域的地質(zhì)勘查，確定并準確核實現(xiàn)場環(huán)境與作業(yè)條件。并在此基礎(chǔ)上，給出詳細的勘查報告與勘查結(jié)果，通過此種方式，形成最合適的地質(zhì)報告、確定最適宜的房地產(chǎn)項目施工工藝，從而實現(xiàn)對建筑體系結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計[7]。但要進一步掌握結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作對項目建設(shè)支出成本所造成的影響，需要明確房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計管理的具體步驟，對其步驟進行描述，見下圖1。

圖1 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計管理具體步驟

下述將從房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計管理步驟中的細部結(jié)構(gòu)深化層面入手，詳細分析房地產(chǎn)項目不同結(jié)構(gòu)設(shè)計管理對成本的影響。

3.1 框架梁設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響

在對房地產(chǎn)項目進行結(jié)構(gòu)設(shè)計管理時，尤其是針對高層建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)計方為了把控建筑整體高度會在設(shè)計工作中結(jié)合實際情況，采用縮短層高的方式進行建筑不同層高度的優(yōu)化處理。在此種設(shè)計條件下，為了確保每個房屋具有足夠的活動空間，通過對框架梁橫截面高度的調(diào)整，提升房屋內(nèi)有效使用空間。如果在設(shè)計管理工作中，無法落實此項工作，便可能會出現(xiàn)空間浪費、資源浪費方面的問題，甚至會出現(xiàn)建筑空間使用率下降的問題[8]。為了實現(xiàn)對此項工作的優(yōu)化，建筑設(shè)計方在開展設(shè)計工作時，提出了空心樓蓋框架梁結(jié)構(gòu)，按照此種方式進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，不僅可以實現(xiàn)對層高的優(yōu)化，同時還可以起到提升建筑整體經(jīng)濟效益的作用。因此，優(yōu)化房地產(chǎn)項目中框架梁結(jié)構(gòu)的設(shè)計管理工作，可以有效地起到節(jié)約項目成本的作用。

3.2 剪力墻設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響

在對房地產(chǎn)項目進行結(jié)構(gòu)設(shè)計管理時，可以采用將剪力墻設(shè)計與主體框架設(shè)計進行分離布置的方式，實現(xiàn)在利用最少墻體材料的同時，保證墻體結(jié)構(gòu)獲得更高的承載力與剛度。在對剪力墻結(jié)構(gòu)進行設(shè)計管理時，應(yīng)根據(jù)建筑的層高與承載需求，將其均勻地布置在建筑的電梯間位置、樓梯位置或豎井恒載力分布較集中的位置。此時，沿著主體結(jié)構(gòu)兩個主軸方向，需要樓梯與電梯的橫縱剪力墻進行連接處理，確保連接的結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“口”字型?？杀ＷC設(shè)計的剪力墻結(jié)構(gòu)以筒體形式出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)中，確保結(jié)構(gòu)主軸方向的側(cè)向剛度呈現(xiàn)一致或接近狀態(tài)，以此形成一個具有雙向結(jié)構(gòu)的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)體系。

在對進一步深化結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作時，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的業(yè)主方需求，控制力強的豎向與水平鋼筋的配筋率＞1/4或符合雙排配筋標準。在此基礎(chǔ)上，對剪力墻結(jié)構(gòu)進行加寬與加厚處理，實現(xiàn)對建筑整體結(jié)構(gòu)剛度的進一步提升，避免或防止結(jié)構(gòu)側(cè)向發(fā)生位移?；诖朔N方式，對房地產(chǎn)項目中的剪力墻結(jié)構(gòu)進行設(shè)計管理優(yōu)化，可以實現(xiàn)對結(jié)構(gòu)整體成本的合理化把控，并確保設(shè)計的成果滿足建筑主體結(jié)構(gòu)抗震需求。綜上，對剪力墻結(jié)構(gòu)進行設(shè)計管理工作，對于降低建筑設(shè)計成本而言是具有顯著優(yōu)勢的。

3.3 框架柱設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響

在對房地產(chǎn)項目中的框架柱結(jié)構(gòu)進行設(shè)計管理需要注意對柱體截面尺寸的合理化把控，如果在設(shè)計中，出現(xiàn)框架柱橫截面積超出預(yù)設(shè)標準，會出現(xiàn)內(nèi)部空間的浪費，從而降低結(jié)構(gòu)的有效使用率。當框架柱設(shè)計不合理時，也會出現(xiàn)施工中鋼筋材料浪費的問題，此種問題會增加房地產(chǎn)項目施工成本。

如果在設(shè)計中，出現(xiàn)框架柱橫截面積不足預(yù)設(shè)標準，即框架柱橫截面積過小，此時會出現(xiàn)框架柱軸壓比值超出限制，當軸壓過大時，建筑結(jié)構(gòu)整體的延展性將呈現(xiàn)下降趨勢。一旦出現(xiàn)地震，主體結(jié)構(gòu)中的框架柱將是第一個遭到破壞的結(jié)構(gòu)。而在正常使用過程中，框架柱也會由于軸壓過大出現(xiàn)過壓損壞，但此種細微的損壞不會輕易察覺，也不會在建筑結(jié)構(gòu)中具有較明顯的表現(xiàn)，設(shè)計方根本無法在第一時間實現(xiàn)對結(jié)構(gòu)破損的感知，一旦結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，便會威脅到建筑中居住群體的生命安全?？傊?，合理進行房地產(chǎn)項目中的框架柱結(jié)構(gòu)設(shè)計管理，可以保障建筑整體結(jié)構(gòu)具有較強的穩(wěn)定性，通過此種方式降低房地產(chǎn)項目后續(xù)的管理支出。

3.4 現(xiàn)澆板設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響

在進行房地產(chǎn)項目中的現(xiàn)澆板設(shè)計管理時，需要采用鋼筋種類與混凝土等級優(yōu)化選擇的方式，控制現(xiàn)澆板的厚度，保證項目整體質(zhì)量。通常情況下，現(xiàn)澆板的配筋率需要滿足下述計算公式需求：

上述計算公式中，ρmin代表現(xiàn)澆板最小配筋率要求，As代表鋼筋種類，b代表澆板混凝土等級，h代表現(xiàn)澆板厚度。通過上式可知，任何一個因素的變化都會引起現(xiàn)澆板配筋率的隔離性，而一旦出現(xiàn)現(xiàn)澆板配筋不合理問題，設(shè)計強度將無法達到預(yù)期，從而導(dǎo)致澆筑板體出現(xiàn)裂縫。因此，優(yōu)化現(xiàn)澆板設(shè)計管理工作不僅可以降低施工中對材料的浪費，還可以為施工方和房地產(chǎn)項目承包方節(jié)約成本。

4 對比分析

在上述論述基礎(chǔ)上分別從五個方面實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目成本的影響分析，為了驗證分析結(jié)果的可行性，采用實例分析的方式，驗證各個結(jié)構(gòu)設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目當中應(yīng)用時對其成本造成的影響進行量化。房地產(chǎn)項目是針對土地及其地面上的建筑物進行投資開發(fā)建設(shè)的項目，已知該房地產(chǎn)項目總占地面積超過10萬m2，除地上面積以外，地下總建筑面積約為2.5萬m2。在該房地產(chǎn)項目覆蓋區(qū)域內(nèi)需要完成對商業(yè)建筑、18棟6層樓高住宅建筑以及8棟18層高住宅建筑的建設(shè)。建筑場地類別為II類，特征周期為0.4s。選擇將該房地產(chǎn)建設(shè)項目當中15號住宅樓結(jié)構(gòu)作為研究對象，為了方便對該房地產(chǎn)項目的成本影響進行分析，采用模型構(gòu)建的方式，按照該項目原設(shè)計參數(shù)對15號住宅樓結(jié)構(gòu)進行建模。表1為模型基本參數(shù)記錄表。

15號住宅樓結(jié)構(gòu)模型基本參數(shù)記錄表 表1

已知15號住宅樓結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計管理條件下完成整體工程所需成本可用如下公式計算得出：

上述公式中，M代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目成本；a1代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目中土地費用估算值；a2代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目中前期工程費用；a3代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；a4代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目中建筑安裝工程費用；a5代表該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目中配套公共設(shè)施建設(shè)費用。除上述公式中記錄的各項費用以外，還包含該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓建設(shè)項目在開發(fā)期間產(chǎn)生的各類間接費用、財務(wù)費用等，這一部分費用不會受到結(jié)構(gòu)設(shè)計管理的影響，因此在本文分析過程中不考慮。根據(jù)上述公式，按照原有結(jié)構(gòu)設(shè)計管理方案進行管理后，該房地產(chǎn)項目中15號住宅樓的項目成本為2000萬元。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合上述框架梁設(shè)計、剪力墻設(shè)計、框架柱設(shè)計、現(xiàn)澆板設(shè)計等方面的管理進行優(yōu)化，并結(jié)合新的項目數(shù)據(jù)對15號住宅樓項目成本進行計算。圖2為原有設(shè)計管理思路下15號住宅樓內(nèi)部墻體布置結(jié)構(gòu)示意圖。圖3為調(diào)整后新的設(shè)計管理思路下15號住宅樓內(nèi)部墻體布置結(jié)構(gòu)示意圖。

圖2 原有設(shè)計管理思路下15號住宅樓內(nèi)部墻體布置結(jié)構(gòu)示意圖

圖3 調(diào)整后新的設(shè)計管理思路下15號住宅樓內(nèi)部墻體布置結(jié)構(gòu)示意圖

從圖2和圖3中可以直觀看出其結(jié)構(gòu)設(shè)計上的變化，表2為結(jié)構(gòu)變化具體數(shù)值記錄表。

15號住宅樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化具體數(shù)值記錄表 表2

從表2可以看出15號住宅樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大改變，在此基礎(chǔ)上，針對其項目成本進行計算，得出其具體數(shù)值為1800萬元。由此可以得出，通過對房地產(chǎn)項目住宅樓的結(jié)構(gòu)設(shè)計管理，實現(xiàn)對其結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化能夠在一定程度上影響房地產(chǎn)項目的成本，結(jié)構(gòu)設(shè)計管理方案更合理，相應(yīng)成本越低，同時通過結(jié)果也能夠反向證明結(jié)構(gòu)設(shè)計管理方法若存在不合理問題，并且未及時發(fā)現(xiàn)和調(diào)整將會造成后期房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本進一步增加。

4 結(jié)語

本文從框架梁、剪力墻、框架柱、現(xiàn)澆板等方面對此課題開展了研究，證明了合理進行結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作可以對房地產(chǎn)項目建設(shè)成本起到優(yōu)化作用。因此，要保證房地產(chǎn)項目多個參與方的共同利益，需要做好此項工作，全面落實對結(jié)構(gòu)設(shè)計管理的優(yōu)化，實現(xiàn)基于綜合層面對房地產(chǎn)項目建設(shè)投資與支出的宏觀把控。在對房地產(chǎn)項目開發(fā)中結(jié)構(gòu)設(shè)計管理與其成本之間的關(guān)聯(lián)進行分析時，只考慮到了經(jīng)濟方面的效益需求，對于社會方面的效益需求未過多涉及，因此在后續(xù)還將針對結(jié)構(gòu)設(shè)計管理對項目成本中社會效益方面的問題進行深入探究，確保研究更全面。