房產(chǎn)過(guò)戶次日來(lái)了征收公告 賣家哭訴“一夜虧上百萬(wàn)元”交易能撤銷嗎？

文/本刊記者 胡珊 通訊員 鄞法 責(zé)任編輯/劉怡然

鄞州區(qū)一名賣家辦完房屋過(guò)戶手續(xù)的第二天，政府頒布了征收公告。按照征收政策，他這套不足60平方米的房子可以置換一套至少90平方米的房子。賣家頓覺(jué)賣虧了想反悔，起訴到法院，請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同。近日，他的訴請(qǐng)被鄞州區(qū)人民法院駁回。

案例

2021年，家住鄞州區(qū)東吳鎮(zhèn)的劉女士打算在鄞州中心城區(qū)購(gòu)買一套二手房。她委托好友楊先生幫忙物色。楊先生通過(guò)寧波某中介公司找到了一套55平方米的待售房屋，房主是陳先生。

看房、協(xié)商了好幾次后，劉女士和陳先生最終以200萬(wàn)元的價(jià)格成交。劉女士按約支付了全部房款，并和陳先生簽訂了存量房屋買賣合同。雙方在合同簽訂當(dāng)日辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)約定第二天交付房屋。

就在交房日，鄞州區(qū)政府發(fā)布了一則征收公告，按照公告，這套房屋被劃入征收范圍。得知此事的陳先生馬上聯(lián)系劉女士和楊先生，想要取消交易，但遭到劉女士拒絕。索回房屋無(wú)果后，陳先生不僅拒絕交付房屋，還將劉女士、中介公司起訴至鄞州區(qū)人民法院，并將楊先生列為第三人。他請(qǐng)求法院解除中介合同和房屋買賣合同，判令劉女士將涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記到他名下，他退還劉女士購(gòu)房款200萬(wàn)元。

庭審中，陳先生表示：“按拆遷政策，我原來(lái)的房子能置換一套90平方米以上的拆遷安置房，哪怕每平方米只按3萬(wàn)元計(jì)算，我的虧損也在100萬(wàn)元以上。我平時(shí)不住這套房子，根本不知道房屋要拆遷的消息。兩被告明知要拆遷，卻故意隱瞞此事，我要求依情勢(shì)變更原則解除房屋買賣合同。”對(duì)此，劉女士則認(rèn)為，這樁交易是你情我愿的。涉案房屋面臨拆遷的消息在當(dāng)?shù)乇娝苤愊壬鳛闃I(yè)主又怎會(huì)毫不知情？況且，她已經(jīng)將房款全額付清，也辦完過(guò)戶手續(xù)，房屋買賣合同已履行完畢。因拆遷工作尚在進(jìn)行中，涉案房屋最終是否會(huì)被拆遷尚無(wú)定論，陳先生的訴訟請(qǐng)求有違誠(chéng)信原則，她不同意解除合同。

承辦法官實(shí)地走訪涉案房屋所在社區(qū)后，了解到該區(qū)域流傳即將拆遷的消息已有較長(zhǎng)時(shí)間，陳先生在多家中介公司掛牌出售此房屋，成交價(jià)格也并未低于此小區(qū)當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格，而且，在簽訂房屋買賣合同當(dāng)天辦理過(guò)戶手續(xù)的要求也是他自己提出的。

最終，鄞州區(qū)人民法院認(rèn)為，原被告之間簽訂的中介合同和房屋買賣合同均已成立并生效。陳先生與劉女士關(guān)于涉案房屋的價(jià)格、過(guò)戶方式及交付時(shí)間等重要條款的約定都是出自雙方的真實(shí)意愿。劉女士已全額支付了購(gòu)房款，房屋過(guò)戶手續(xù)也已辦理完畢，陳先生不能證明繼續(xù)交付房屋會(huì)產(chǎn)生明顯不公平的結(jié)果。故對(duì)陳先生主張依情勢(shì)變更原則解除合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持，判決駁回。

一審判決后，陳先生不服，提起上訴，二審法院維持了原判。目前，此案判決已生效，涉案房屋已交付完畢。

說(shuō)法

情勢(shì)變更原則起源較早。按照通說(shuō)，12—13世紀(jì)的注釋法學(xué)派著作《優(yōu)帝法學(xué)階梯注釋》提出了“情勢(shì)不變條款說(shuō)”。此學(xué)說(shuō)假定每一個(gè)合同訂立時(shí)均附有一個(gè)默示條款，即合同的繼續(xù)有效應(yīng)當(dāng)以訂立時(shí)的情勢(shì)存在為基礎(chǔ)。如果當(dāng)時(shí)的客觀情況，即訂立合同的基礎(chǔ)發(fā)生重大變化或不復(fù)存在，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許變更或解除合同。

16、17世紀(jì)，“情勢(shì)不變條款說(shuō)”在法律領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，但后來(lái)由于遭到濫用，逐漸被法學(xué)家和立法者所摒棄。直到20世紀(jì)，人類社會(huì)經(jīng)歷了第一次世界大戰(zhàn)、第二次世界大戰(zhàn)和1923—1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)等諸多劇變，幾乎沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家能在時(shí)代大潮的漲落中，擺脫各種情勢(shì)的變更。每一次時(shí)局的劇烈變動(dòng)都對(duì)原來(lái)的法律體系產(chǎn)生巨大沖擊，尤其是戰(zhàn)爭(zhēng)期間，由于市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，造成大量的合同無(wú)法履行，為了解決這些法律問(wèn)題，“情勢(shì)不變條款說(shuō)”重新被重視，并幾經(jīng)完善形成了情勢(shì)變更原則。

情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因（當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的事情的發(fā)生），合同的基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)允許當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或者解除合同。我國(guó)《民法典》在第五百三十三條做了相應(yīng)規(guī)定。

但在司法實(shí)踐中，法官對(duì)情勢(shì)變更原則的適用十分審慎，因?yàn)閲?yán)守契約為合同法的基本原則，只有保持交易的穩(wěn)定，才能更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。一般認(rèn)為，適用情勢(shì)變更原則須具備以下要件：一是有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生了變化。二是變更須為當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)。如果當(dāng)事人在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到相關(guān)的情勢(shì)變更，即表明其了解并甘愿承擔(dān)相關(guān)情勢(shì)變更產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下情勢(shì)變更原則就不能適用。三是情勢(shì)變更須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，即變更是由除不可抗力以外的其他意外事件所引起。如果可歸責(zé)于當(dāng)事人，則應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或違約責(zé)任，而不適用情勢(shì)變更原則。四是情勢(shì)變更發(fā)生在合同成立之后，履行完畢之前。五是情勢(shì)變更后，如繼續(xù)維持合同效力，對(duì)當(dāng)事人顯失公平，或不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

對(duì)上述案件，承辦法官之所以沒(méi)有適用情勢(shì)變更原則，原因有二：其一，涉案房屋所在區(qū)域較長(zhǎng)時(shí)間流傳即將拆遷的消息。原告為出售房屋，對(duì)房屋的基本情況包括即將面臨拆遷應(yīng)該有所了解，故拆遷不屬于不可預(yù)見(jiàn)的情形。其二，情勢(shì)變更原則只考慮繼續(xù)履行合同是否顯失公平或能否實(shí)現(xiàn)合同目的。此案中，買賣雙方已經(jīng)完成付款和過(guò)戶手續(xù)，合同已經(jīng)履行完畢，合同目的也已實(shí)現(xiàn)，故不存在繼續(xù)履行合同顯失公平的情形。