我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究

孟靜朵

（鄭州皓景泓澤置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

如今，城市化速度越來越快，人們對(duì)住宅要求越來越高，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供優(yōu)勢(shì)前景。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要助力，也能美化城市環(huán)境、提高人們的生活水平。在落實(shí)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)始終起著基礎(chǔ)性作用，具有社會(huì)性和民生性。從高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，要求房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)緊跟改革步伐，解決資金鏈緊張、爛尾樓增多、手段不健全等問題。因此要提高對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的重視程度，從投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等角度入手，避免承擔(dān)較為嚴(yán)峻的高償債風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避企業(yè)發(fā)展危機(jī)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念與成因

從廣義和狹義兩個(gè)角度分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后者只包含具有不確定性損失的風(fēng)險(xiǎn)，前者同時(shí)包含不確定性和確定性風(fēng)險(xiǎn)收益。詳細(xì)展開，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念是，在運(yùn)行過程中企業(yè)因無法預(yù)料的內(nèi)、外部影響因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。隨著現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展，商業(yè)模式越發(fā)多樣，增加了同行業(yè)各公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。特別是房地產(chǎn)行業(yè)，其收益高、經(jīng)營項(xiàng)目多元，非常微小的因素就能造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。并且在此過程中，很多因素?zé)o法預(yù)測(cè)、無法防控，提高了企業(yè)管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的難度。所以需要企業(yè)管理者具有前瞻性，做好預(yù)防措施，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小[1]。

主要分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)、外部因素，探析外部因素主要依靠企業(yè)管理者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度，市場(chǎng)環(huán)境變化直接影響著企業(yè)運(yùn)行，市場(chǎng)不穩(wěn)定會(huì)給企業(yè)造成非常嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。探析內(nèi)部因素主要依靠企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的了解程度與反思情況，主動(dòng)分析管理缺陷。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型可以總結(jié)以下幾點(diǎn)成因。

（1）企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段所形成的產(chǎn)物，所以企業(yè)與市場(chǎng)是密不可分的。企業(yè)并非孤立存在的，市場(chǎng)變化會(huì)帶動(dòng)企業(yè)變化，市場(chǎng)不確定因素增多會(huì)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)運(yùn)行與經(jīng)營的全過程中，并非單獨(dú)存在于某個(gè)部門、某個(gè)項(xiàng)目中。所以要用整體、發(fā)展、聯(lián)系的眼光看問題，不能孤立、靜止地看待風(fēng)險(xiǎn)。提高財(cái)務(wù)決策的系統(tǒng)性，能合理規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作需要全員參與，如果企業(yè)管理層和決策層忽視了傳達(dá)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、塑造風(fēng)險(xiǎn)管控文化的重要性，就不能形成良好的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控氛圍，不能實(shí)現(xiàn)全員助力。

（4）房地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域豐富、項(xiàng)目多元，在管理過程中經(jīng)常會(huì)存在權(quán)責(zé)不明、財(cái)務(wù)混亂等問題。尤其是大型企業(yè)，部門多、合作意識(shí)不強(qiáng)，不能與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行良好的互動(dòng)與溝通，將企業(yè)置于風(fēng)險(xiǎn)中[2]。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)

此種風(fēng)險(xiǎn)也被稱為融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)想要穩(wěn)定運(yùn)行與經(jīng)營，科學(xué)規(guī)劃生產(chǎn)、投資活動(dòng)，必須做好融資工作。資本不足代表著初始發(fā)展資本不夠，大幅縮小了企業(yè)的利潤空間。雖然房地產(chǎn)行業(yè)收益高，但是同樣要面對(duì)高成本投入、資金流動(dòng)緩慢等問題。為了保證項(xiàng)目順利完成，前期需要投入大量資金。所以籌集資金非常關(guān)鍵，是企業(yè)運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)之一。從2015年后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量大幅提高，表明此行業(yè)處于飛速發(fā)展階段，各項(xiàng)目對(duì)資金的需求量非常龐大。其中，自籌資金和貸款占比非常高。由此可知，為何此行業(yè)的資金負(fù)債率居高不下。再加上項(xiàng)目建設(shè)周期長，銷售前不允許獲取全部貸款余額，所以企業(yè)只能加快建設(shè)步伐，才能取得剩余余額。前期投入與后期收入之間的時(shí)間較長，只能通過債務(wù)籌資才能保證企業(yè)順利運(yùn)行。自有資金可以從企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)，債務(wù)籌資只能依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)或者是發(fā)行債券，對(duì)企業(yè)約束力較強(qiáng)。所以，企業(yè)要提高籌集資金的能力，要擁有穩(wěn)定的資金額[3]。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)

此種風(fēng)險(xiǎn)指的是，企業(yè)通過對(duì)目標(biāo)公司投資，在合同期限屆滿后取回本金與利息。但是如果投資周期較長、不可控的影響因素較多，就會(huì)阻礙企業(yè)順利取得本金與利息。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變，營業(yè)收入與利潤收入十分不穩(wěn)，二者經(jīng)常顛倒。這代表著，企業(yè)投資時(shí)既會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)獲得非?？捎^的利潤，這就是投資風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。企業(yè)投資的目標(biāo)是擴(kuò)展利潤空間，但是面對(duì)利潤和損失并存現(xiàn)象，任何一種因素都會(huì)影響投資效益，其中政策與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響最為顯著。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資額在不斷增加，主要投資領(lǐng)域?yàn)樽≌⑸虡I(yè)用房等，其中住宅的占比最大。在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)開始制定土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，爭(zhēng)奪土地市場(chǎng)份額。

為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變化，我國必須作出相應(yīng)的政策調(diào)整，改變供求關(guān)系。在此形勢(shì)下，企業(yè)收入產(chǎn)生了變化。經(jīng)濟(jì)變化以利率和匯率為主，一方面，加息會(huì)擴(kuò)大企業(yè)的利潤空間。另一方面，投資時(shí)期不同，也要面對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)投資周期，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資主要分為長期和短期兩種，長期最為重要。一個(gè)項(xiàng)目可能需要數(shù)年才能完成，不可控因素非常多，影響了企業(yè)的收益能力。再加上外部政策、經(jīng)濟(jì)變化難以估計(jì)，信息資料有限，不能提高決策效果。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的改變了投資方向，轉(zhuǎn)為能源、金融等新領(lǐng)域，了解程度不高、跨國投資非常不可控，變相提高了投資風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（3）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

開展業(yè)務(wù)時(shí)，不確定影響對(duì)財(cái)務(wù)回報(bào)產(chǎn)生的影響會(huì)逐漸擴(kuò)大操作風(fēng)險(xiǎn)涉及范圍。主要指的是，在企業(yè)決策和管理過程中，領(lǐng)導(dǎo)層和經(jīng)理管理能力產(chǎn)生的影響。要綜合考慮以下幾個(gè)方面，首先是企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍、領(lǐng)導(dǎo)層的知識(shí)結(jié)構(gòu)等等。其次要考慮企業(yè)內(nèi)、外部人員的責(zé)任意識(shí)和道德品質(zhì)對(duì)企業(yè)運(yùn)行產(chǎn)生的影響。最后就是要考慮監(jiān)督部門，是否設(shè)置了監(jiān)督部門管控企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和系統(tǒng)運(yùn)行。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

（1）綜合性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有全過程性，其貫徹于企業(yè)資本運(yùn)行始終。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無形，但是潛伏期非常長，能夠影響企業(yè)運(yùn)行的方方面面。其并不僅屬于某一項(xiàng)目、某一鏈條，而是在各種矛盾的交織下，存在于整個(gè)管理、控制系統(tǒng)中，全面響應(yīng)。只要進(jìn)行金融活動(dòng)，就會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不具有獨(dú)立性，會(huì)帶動(dòng)其他風(fēng)險(xiǎn)共同爆發(fā)。所以，企業(yè)很難發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能進(jìn)行全過程監(jiān)控，重視每一個(gè)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)資金籌集、流通等方面的控制。

（2）難預(yù)測(cè)性

外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化莫測(cè)、管理人決策能力差異不一，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有難預(yù)測(cè)性。在開展金融活動(dòng)的過程中會(huì)受多種因素影響，導(dǎo)致其結(jié)果非常不確定。企業(yè)無法預(yù)估計(jì)劃的實(shí)施情況，也不能確定收益是否能滿足預(yù)期，提高了財(cái)務(wù)管控的難度。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜、項(xiàng)目多元、資金回流慢等特征，涉及較多利益因素，難以控制[5]。

（3）客觀性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，無論在日常運(yùn)行還是經(jīng)營管理中都非常容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法被預(yù)估和操控，所以需要管理加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，吸收新管控理念、創(chuàng)新管控手段，多元化處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大程度降低財(cái)務(wù)損失。

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論概述

（1）風(fēng)險(xiǎn)管理概述

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有時(shí)間、事件、結(jié)果發(fā)生的不確定性，在分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須以市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律為基礎(chǔ)，要客觀看待并且準(zhǔn)確防控。既要意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必然性，也要掌握風(fēng)險(xiǎn)的局限性。企業(yè)開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目的是，提高經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)價(jià)值，重視過程管控。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在整體風(fēng)險(xiǎn)管理中具有重要地位，不再局限于管控財(cái)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而是要管控企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面。要掌握財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，分析相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，從而開展評(píng)估、控制活動(dòng)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

相比于普通行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，非常容易受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化多樣。房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來自于房屋銷售，所以從前期的土地審批、中期項(xiàng)目審核到后期的建設(shè)施工都會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以要通過財(cái)務(wù)管理與控制活動(dòng)，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高資金流轉(zhuǎn)速度，降低負(fù)債率。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受多種因素影響，如項(xiàng)目進(jìn)程緩慢、資金支持力度不足以及政策變化等，無論財(cái)務(wù)管理人員還是領(lǐng)導(dǎo)層，都要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度。還要逐漸制定一個(gè)完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管控體制，嚴(yán)格把控多道資金流程，加強(qiáng)部門之間的配合，逐漸減少實(shí)際應(yīng)用和預(yù)期應(yīng)用之間的差距，從根源上防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[6]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的現(xiàn)存問題——以某房地產(chǎn)企業(yè)為例

本文以J房地產(chǎn)企業(yè)為例，分析企業(yè)在開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制工作中遇到的問題，提高相關(guān)措施的實(shí)踐性和完善性。J公司成立于20世紀(jì)90年代，堅(jiān)持“追求卓越、堅(jiān)忍圖成”發(fā)展理念，為房地產(chǎn)行業(yè)作出了重大貢獻(xiàn)。為了緊跟城市化建設(shè)步伐，J公司堅(jiān)持以點(diǎn)概面，以公司所在省為起始點(diǎn)，發(fā)展范圍逐漸擴(kuò)大。在發(fā)展過程中，J公司獲得了企業(yè)品牌價(jià)值30強(qiáng)的榮譽(yù)稱號(hào)，銷售額超過了1000億元。

J公司具體發(fā)展?fàn)顩r為，首先此公司與普通房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特征一致，資金非常密集。項(xiàng)目成本高，開發(fā)初期需要籌集大量資金。因?yàn)橘彿坑脩舳嘤觅J款買房，所以資金回籠速度非常慢，短期無法變現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)壓力非常大。其次是發(fā)展機(jī)會(huì)非常多，隨著城鎮(zhèn)化速度越來越快，住房需求越來越多，為J公司提供非常廣闊的發(fā)展空間，投資穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低。J公司推行省域化發(fā)展戰(zhàn)略，力求成為省內(nèi)最知名的房地產(chǎn)品牌，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，不斷加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，提供人文關(guān)懷。最后就是開發(fā)新市場(chǎng)，J公司的產(chǎn)品線非常可靠，產(chǎn)品類型非常固定。所以采用固定產(chǎn)品線等方法，復(fù)制發(fā)展路線，最大程度提高經(jīng)濟(jì)利潤，開拓新市場(chǎng)。但是J公司仍有負(fù)債率高、流動(dòng)率低等問題，需要深入分析。

1.市場(chǎng)波動(dòng)較強(qiáng)

如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展階段。從提升租房租金到推行商品房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)波折，仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。行業(yè)朝著規(guī)范化、系統(tǒng)化發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)中非常重要的一部分。全球經(jīng)濟(jì)一體發(fā)展，市場(chǎng)變動(dòng)能直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。首先，在城市化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用顯著，能夠穩(wěn)定民生，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展。企業(yè)數(shù)量也在不斷增多，但是受“資金密集”條件限制，企業(yè)需要在前期投入大量資金，而回收周期卻非常長，降低了內(nèi)部資金的流動(dòng)性。隨著各房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增加投資額，營業(yè)收入穩(wěn)定回饋，發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。但是，高負(fù)債特征仍提高了小型企業(yè)的運(yùn)營壓力，將企業(yè)框定在高發(fā)展范圍內(nèi)，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，根據(jù)我國相關(guān)部門調(diào)查的城鎮(zhèn)家庭負(fù)債情況可知，如今我國住房率超過了96%，空房率非常高，并且逐年遞增。此種現(xiàn)象限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，一方面，住宅投資比較穩(wěn)定，無法刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，若是政策發(fā)生變化，則會(huì)出現(xiàn)大量拋售等情況，無法穩(wěn)定房屋價(jià)格。同時(shí)，為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，大部分企業(yè)會(huì)制定下沉發(fā)展戰(zhàn)略，主攻三四線城市。這種行為雖然提高了市場(chǎng)占有率，但是卻喪失了本地優(yōu)勢(shì)，土地儲(chǔ)備逐漸減少，提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，在多家企業(yè)搶占本地市場(chǎng)的過程中，雖然企業(yè)有意識(shí)地增加土地儲(chǔ)備、加快下沉速度，但是面對(duì)政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化以及資金回籠周期長等問題，無法明確銷售終期。銷售額不斷增加，待銷面積也在不斷增多，影響了自身發(fā)展，不能充分發(fā)揮土地資源的價(jià)值。

2.市場(chǎng)固有風(fēng)險(xiǎn)

相比于普通行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有準(zhǔn)入規(guī)則少、限制輕等特征，只要符合我國制定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如今，房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用預(yù)售制，通過銀行貸款滿足資金需求。此種模式降低了投資要求，方便籌集資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。但是在此過程中，合理競(jìng)爭(zhēng)模式被打破，版圖擴(kuò)張無序，提高了競(jìng)爭(zhēng)壓力。在運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要穩(wěn)定的資金支持，從申請(qǐng)土地到客戶購入都呈現(xiàn)出“資金密集”特征。但是企業(yè)自身資金有限，必須通過融資維持運(yùn)行，大幅提高了負(fù)債率。如果企業(yè)經(jīng)營不良，就要面臨非常嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)租房、買房居民擁有相同權(quán)利政策，雖然保障了居民合法權(quán)益，但是也降低了買房需求，影響了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈[7]。

3.投資項(xiàng)目多

根據(jù)上文可知，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)始終處于上升趨勢(shì)，房屋價(jià)格上漲、利潤空間擴(kuò)大，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，增多投資。企業(yè)投資項(xiàng)目越發(fā)豐富、投資范圍越發(fā)廣闊，但是面對(duì)投資資金回籠周期長、變現(xiàn)性差等問題，無法在短期達(dá)到投資與收入持平。在項(xiàng)目初始階段就要投入大量資源，并且部分項(xiàng)目受區(qū)域條件限制，后期無法變更，盈利情況受政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。所以，企業(yè)現(xiàn)有資金無法支持項(xiàng)目開展，只能依靠債務(wù)投資，直接提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.債務(wù)融資比例大

想要判定企業(yè)經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)情況，要以資產(chǎn)負(fù)債率為財(cái)務(wù)指標(biāo)。根據(jù)上文可知，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率非常高，主要依靠銀行貸款和票據(jù)。以J公司為例，此公司貸款額逐年增加，和投資規(guī)模擴(kuò)大具有一致性。雖然能在短期內(nèi)，幫助公司緩解財(cái)務(wù)壓力，但是也提高了對(duì)外部資金的依賴性，增加了償債壓力。如果項(xiàng)目資金回報(bào)期限無法確定，就會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一就是，內(nèi)部管理層的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。首先是財(cái)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)性不強(qiáng)。大部分財(cái)務(wù)人員并不了解房地產(chǎn)企業(yè)的具體運(yùn)行情況，雖然掌握著非常豐富的理論知識(shí)，但是缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不能將書本知識(shí)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)方法，不能及時(shí)處理突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件。其次就是財(cái)務(wù)人員構(gòu)成不合理，大部分財(cái)務(wù)人員只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)計(jì)算，高學(xué)歷人才數(shù)量不足，不能精準(zhǔn)辨別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無法滿足日益變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)要求。最后就是綜合性較差，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控工作具有綜合性，涉及多領(lǐng)域知識(shí)，如政策、法律、金融等，財(cái)務(wù)人員知識(shí)系統(tǒng)過于單一，無法加強(qiáng)和企業(yè)內(nèi)部各部門之間的合作，也無法提高財(cái)務(wù)決策的精準(zhǔn)性。

6.成本、資產(chǎn)管控能力弱

想要提高企業(yè)運(yùn)行的穩(wěn)定性，必須保證資產(chǎn)應(yīng)用效率穩(wěn)定，提高使用效益，避免利潤空間產(chǎn)生較大變化。但是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是“土地”，其具有不可再生性，非常容易受自然環(huán)境、政策條件、經(jīng)濟(jì)情況的影響。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在購置一段時(shí)間后才能開展項(xiàng)目建設(shè)，其間變動(dòng)性非常大。例如建設(shè)時(shí)土地評(píng)級(jí)非常好，但是項(xiàng)目完成后不符合居民要求，導(dǎo)致資金無法回籠。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的優(yōu)化措施

1.開展市場(chǎng)調(diào)查，穩(wěn)步拓展業(yè)務(wù)

首先，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)既要保持本地發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也要制定分層下沉戰(zhàn)略。根據(jù)居民要求、政府政策和市場(chǎng)環(huán)境來開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，綜合考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素。要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，了解購房需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高資金回籠速度，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還要依據(jù)宏調(diào)政策進(jìn)行調(diào)整，尤其是要關(guān)注土地、信貸方面的政策。例如，如果經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，銀行提高了貸款利率，就會(huì)增加償債壓力，從而提高房屋價(jià)格。雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非?？?，但是面對(duì)資金回流速度慢等缺陷，要穩(wěn)步拓展業(yè)務(wù)，既要提高土地儲(chǔ)備量，也要充分發(fā)揮土地資源價(jià)值。

2.多元發(fā)展，采用藍(lán)海戰(zhàn)略

想要降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須做好轉(zhuǎn)型工作。要意識(shí)到輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的重要性，創(chuàng)新產(chǎn)品，提高服務(wù)效果，堅(jiān)持“新型生活方式服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型方向。既要立足本地，也要積極拓展外部市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)多元發(fā)展。此種藍(lán)海戰(zhàn)略，能減低負(fù)債比例，擴(kuò)展盈利空間，緩和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以J公司為例，將其業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)向省內(nèi)各市，以輕資產(chǎn)為主，提高服務(wù)水平。充分利用品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)跨圈合作，向多領(lǐng)域進(jìn)軍，例如酒店、旅游、綠色基地等，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

3.降低負(fù)債規(guī)模，重視預(yù)收賬款

我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率逐漸上升，面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益現(xiàn)象，企業(yè)必須保證自有資產(chǎn)與債務(wù)籌資平衡。如果前者投入較多，就會(huì)降低內(nèi)部資金的流動(dòng)性，經(jīng)營出現(xiàn)問題時(shí)沒有充足的資金支持。如果后者比例過高，出現(xiàn)政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化時(shí)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目受損，企業(yè)無法回籠資金，縮限了利潤空間。所以，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，制定合理的籌資策略、創(chuàng)新籌資方法，嚴(yán)格管控投資規(guī)模和應(yīng)用途徑，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。同時(shí)還要重視預(yù)售制，預(yù)售制雖然能解決資金壓力，但是在財(cái)務(wù)中為負(fù)債，不能真實(shí)反映企業(yè)負(fù)債情況。要在整體負(fù)債中扣除預(yù)收賬款，分析企業(yè)負(fù)債情況是否處于穩(wěn)定區(qū)間。要采取多種方法，減少負(fù)債占比，增加預(yù)收賬款占比，以此緩解財(cái)務(wù)矛盾。

4.調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)，發(fā)展多種籌資方法

一般情況下，企業(yè)主要利用票據(jù)、貸款、發(fā)行債券等方式籌集資金，隨著企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，對(duì)外部資金的依賴性就越強(qiáng)。相比于銀行貸款，票據(jù)的手續(xù)復(fù)雜、審批周期長，不能滿足開發(fā)要求。所以，大部分企業(yè)會(huì)采用預(yù)收賬款籌集等方法，根據(jù)籌資成本，不斷優(yōu)化籌資方法。例如企業(yè)通過預(yù)售吸引居民買房，提前獲得購房款，既能減少籌資成本，也能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還要制定更科學(xué)、先進(jìn)的資金管控制度，提高籌集、應(yīng)用資金的水平。

5.強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員能力，提高內(nèi)控水平

如今，人才優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中非常顯著。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員少、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)性不強(qiáng)，雖然招納高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才，但是年齡小，不了解房地產(chǎn)行業(yè)。所以，企業(yè)應(yīng)該健全人才引進(jìn)機(jī)制，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)需求招納對(duì)口人才。在日常管理活動(dòng)中，通過開展財(cái)務(wù)管控培訓(xùn)活動(dòng)提高員工素質(zhì)，組成高水準(zhǔn)的人才團(tuán)隊(duì)，挖掘企業(yè)財(cái)務(wù)潛力。同時(shí)還要?jiǎng)?chuàng)新考核機(jī)制，重新制定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)良性競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)考核結(jié)果決定職位晉升和獎(jiǎng)懲。在運(yùn)行過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)行業(yè)要求、員工自身特性進(jìn)行培養(yǎng)，發(fā)展長處，選拔精英員工。

6.促進(jìn)資產(chǎn)流動(dòng)，減少庫存

“減少庫存”一直是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、緩解企業(yè)發(fā)展壓力的重要手段之一，企業(yè)要根據(jù)政策要求、市場(chǎng)變化調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，降低住房?jī)r(jià)格，拋售庫存，增強(qiáng)企業(yè)資金的流動(dòng)性。庫存就是企業(yè)掌握的土地資源和建筑物，如今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，庫存越多，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。表面看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)在不斷增加，其實(shí)意味著庫存積壓非常嚴(yán)重，降低了資金回籠速度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用多種銷售手段，加強(qiáng)宣傳、推行降價(jià)策略。定期盤點(diǎn)庫存并且關(guān)注國家相關(guān)政策，提高經(jīng)營效益，合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、項(xiàng)目周期長等特征，在經(jīng)營過程中雖然會(huì)獲得巨大收益，但是也要面臨非常嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性、客觀性和不確定性，雖然貫徹于企業(yè)運(yùn)行始終并且管控難度非常高，但不代表企業(yè)會(huì)束手無措。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員素質(zhì)、關(guān)注國家宏調(diào)政策，構(gòu)建一個(gè)完整的防控體系，逐漸降低負(fù)債率，減輕財(cái)務(wù)壓力。