淺談購物中心的財務管控

管 怡

（深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518000）

一、購物中心概述及運營特點

1.購物中心概述

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這個商業(yè)集合體內通常包含專賣店、餐飲店、大型超市、影院、雜品店等多種業(yè)態(tài)，集零售、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體，是一種有計劃實施的商業(yè)組織模式。購物中心20世紀50年代在西方興起，中國的購物中心則是從20世紀80年代起步，近年來更是蓬勃發(fā)展，項目建設如火如荼。隨著購物中心的高速發(fā)展，很多問題也暴露出來，如項目定位、管理及盈利模式不清晰，項目重復建設，同質化嚴重，行業(yè)競爭異常激烈，陷入內卷等。這一方面制約了購物中心的健康發(fā)展，另一方面也對購物中心的運營與管理提出了更高的要求。

2.購物中心運營特點

購物中心是多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)綜合體，從項目的前期選址、定位規(guī)劃及設計，到后期品牌招商及運營管理都是有計劃組織實施的。與一般的企業(yè)相比，購物中心運營有以下特點：

（1）運營模式主要分為自營和委托經營兩種，自營是購物中心產權所有方直接經營管理購物中心；委托經營則是產權所有方將購物中心委托給第三方運營方經營，具體模式可再細分為整體租賃模式或委托管理輸出模式。

（2）購物中心品牌招商具有組合性。購物中心根據(jù)其項目定位、目標客群細分等多種因素，統(tǒng)籌規(guī)劃購物中心的具體業(yè)態(tài)組合比例、品牌定位、區(qū)域分布等，搭建良好的商業(yè)運營環(huán)境，促進場內商戶的良性競爭和業(yè)態(tài)互補。

（3）購物中心內各商戶經營的分散性。各商戶分屬于不同品牌公司不同投資主體，其經營各自獨立；購物中心則是創(chuàng)造舒適良好的購物環(huán)境，為商戶及顧客提供周到貼心的運營服務。

（4）購物中心與商戶主要以租賃的方式合作，具體可分為固定租金、保底加提成租金、純扣租金三種合作模式。

（5）購物中心統(tǒng)籌各方資源，提升會員管理與服務；統(tǒng)一組織購物中心的宣傳策劃、營銷推廣活動等，促銷具有整合效應。

二、購物中心財務管控主要問題

購物中心的運營模式及特點決定了其業(yè)務管理的復雜性，再加上購物中心一般體量較大，商戶數(shù)量少則幾十個多則幾百個不等，行業(yè)范圍較廣，涉及業(yè)務類型較多，因此給購物中心的財務管控帶來較大的難度和挑戰(zhàn)，主要問題如下：

1.財務內部控制體系不健全，風險意識不足

部分購物中心財務內部控制體系不健全，未能覆蓋購物中心的全業(yè)務流程，或未能覆蓋業(yè)務環(huán)節(jié)相關的管理層和執(zhí)行人員，部分業(yè)務缺乏關鍵控制點；制度與實際業(yè)務情況不符，或有制度不執(zhí)行，規(guī)范體系形同虛設。另外，部分財務人員作為公司管理人員對購物中心所處行業(yè)特點、企業(yè)經營狀況、業(yè)務環(huán)節(jié)等缺乏必要的了解，對財務風險的辨識與防范意識不足。制度的不完善和管理者風險意識的薄弱都可能直接引起或擴大購物中心的財務風險。

2.籌資結構不合理，財務政策激進

購物中心屬于重資產企業(yè)類型的比較多，一般都需要負債經營。部分企業(yè)設計融資結構時未能結合購物中心的實際運營情況合理確定資金需求量、籌資渠道和還款時間計劃安排等，財務政策激進，導致企業(yè)資產負債率過高，融資成本過大，一旦外部環(huán)境變化或企業(yè)后期招商運營未達預期，購物中心整體盈利能力和償債能力下降，現(xiàn)金流量無法滿足還本付息需求，購物中心則面臨巨大的償債風險，甚至可能導致破產。

3.盲目擴張，投資風險大

投資是購物中心實現(xiàn)快速發(fā)展、規(guī)模擴張的重要方式，包括開發(fā)期投資和運營期投資。部分購物中心投資前未進行充分的項目可行性論證，盲目投資，投資成本過高，規(guī)模過大，項目收益或投資回報率低，回收期過長，甚至部分項目短債長投，給企業(yè)帶來較大的投資風險和損失。

4.運營管理過程財務管控不到位

（1）品牌招商條件審核不嚴。品牌招商是購物中心運營管理的核心環(huán)節(jié)，業(yè)態(tài)布局、品牌定位及選擇、合作方式等都是前期招商確定的。在品牌招商過程中，財務主要參與招商條件評審、合同審核環(huán)節(jié)等。其中需要重點關注的內容包括：租金水平是否合理、合作條件是固定租金或是純扣模式、是租用POS機由購物中心代收銀或是商戶自收銀，銷售數(shù)據(jù)采集是采用數(shù)據(jù)接口或是報送報表、電子商務模式下商戶營業(yè)額范圍的界定及違約責任等。實際業(yè)務中，部分購物中心財務在招商評審環(huán)節(jié)的話語權相對較弱，致使財務審核把關不嚴，對后續(xù)運營管理中的財務管控帶來較大的難度和風險，同時也對購物中心的經營收益帶來不良的影響。

（2）商戶營業(yè)數(shù)據(jù)監(jiān)控不力和收入規(guī)范性欠缺。購物中心的主要收入來源是收取商戶的租費，其中在保底加提成和純扣的聯(lián)營合作模式下，租金收入與商戶的營業(yè)額直接相關。如何獲取商戶真實準確的營業(yè)數(shù)據(jù)，特別是在當下電商發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)時代，線上線下銷售渠道和收款結算方式的多樣性致使購物中心財務對商戶營業(yè)數(shù)據(jù)真實性的監(jiān)控更加困難，從而直接影響了租金收入的真實性。另外，購物中心與商戶是依據(jù)契約合作，每個月購物中心按照合同約定條款向商戶發(fā)出結算通知單并據(jù)此收取商戶租費等；實際業(yè)務中，部分購物中心并未取得商戶對該賬單數(shù)據(jù)的確認記錄（包括在商戶營業(yè)數(shù)據(jù)上計算出來的應收提成租金額），因此從收入閉環(huán)確認的規(guī)范性而言是有所欠缺的。

（3）場地促銷及廣告資源收入管理混亂無序。臨時場地促銷及廣告位出租收入等是購物中心多種經營收入的重要組成部分，該部分資源一般數(shù)量較多，但比較零散、雜亂，往往無統(tǒng)一收費標準，實際業(yè)務執(zhí)行過程中對商戶免費扶持的情況也較為常見。場地促銷及廣告位租賃業(yè)務發(fā)生頻率高，時效性強，如管理不到位，一則購物中心收益得不到合理保障，二則容易產生尋租空間。

（4）款項回收不及時，合規(guī)性欠缺。購物中心固定租費一般按月收取，商戶數(shù)量大，繳費進度也參差不齊，商戶經營情況不佳情況下款項催收更加困難。在此情況下，商戶委托第三方付款的情況也時有發(fā)生，特別是合同簽約方為個體工商戶的，第三方付款的情況就更為多見。若無相關委托確認手續(xù)，購物中心收到無合同關系的第三方付款是存在可能被要求返還的法律風險的。

（5）運營成本費用管理失控，費用率高。購物中心的運營需要投入大量的人力、物力、財力和各種資源，主要運營成本費用包括人工成本、水電能耗、工程維保、清潔服務及營銷推廣費等。購物中心的成本費用投入若缺乏合理控制，如水電能耗水平居高不下，工程項目改造或設備維保缺乏計劃性，清潔外包服務高價格與服務品質不匹配、高額營銷推廣費投入產出缺乏評估分析等；這些失控的成本費用直接消耗了購物中心的經營利潤， 降低了整體的盈利水平。

5.財務與運營的信息化建設滯后

購物中心的日常運營涉及運營管理方、業(yè)主投資方、商戶、顧客、供應商、合作銀行、合作券卡單位、稅務部門等，多單位多部門的協(xié)作需要大量的信息傳遞，要求數(shù)據(jù)快速準確流轉，但部分購物中心目前財務與運營的信息化建設相對滯后，大部分基礎工作仍主要依賴手工報表臺賬等，工作效率低且容易出錯；或購物中心雖搭建了部分業(yè)務系統(tǒng)，但缺乏統(tǒng)一的商業(yè)信息系統(tǒng)集成平臺，各模塊數(shù)據(jù)都是各自獨立的信息孤島，碎片化的信息數(shù)據(jù)并未能給管理層提供有效的決策參考依據(jù)。

三、提升購物中心財務管控的主要措施

1.建立健全財務內控體系，提高風險意識

完善的財務內控體系是財務精細化管控的框架基礎，切實可行的制度規(guī)范讓業(yè)務行為有據(jù)可依，有章可循。購物中心應建立涵蓋全業(yè)務流程、環(huán)節(jié)的內控體系，保證購物中心籌資、投資及日常運營與財務相關的環(huán)節(jié)都在內控體系范圍內得到有效控制和規(guī)范，所有的收入、支出、資產都處于可控狀態(tài)。同時，購物中心應將風險管理意識融入內控管理制度，做好企業(yè)風險文化的培訓和教育，提高財務人員風險辨識能力和風險防范意識，降低購物中心財務風險。

2.完善融資決策，減低融資風險

結合購物中心實際經營情況和企業(yè)償債能力，合理設置融資額度及設計融資結構，規(guī)劃資金使用進度及還款計劃，通過企業(yè)內部規(guī)范的綜合分析和評估決策程序，確定最優(yōu)籌資方案，降低企業(yè)籌資風險。同時，應加強購物中心資金集中管理及計劃管理，嚴格執(zhí)行收支兩條線，充分統(tǒng)籌利用閑置資金，提高公司整體資金使用效益，盡可能降低不必要的融資額度，降低資金使用成本。

3.科學投資，防范投資風險

項目前期做好充分的投資論證及可行性研究，做好項目投資收益率、回收期等指標測算，分析評估投資風險。制定科學合理的投資規(guī)劃，投資資金來源于企業(yè)經營收益的，還需結合企業(yè)的實際經營及現(xiàn)金流情況等因素，避免短債長投。企業(yè)應建立完善投資決策管理程序對項目投資方案進行充分評估，科學決策，合理投資，防范、控制投資風險。

4.提升運營管理環(huán)節(jié)的財務精細化管控

（1）品牌合作條件審核把關。在品牌招商評審環(huán)節(jié)，財務應按照公司的租金定價標準，結合該品牌的行業(yè)地位和市場影響力、品牌與購物中心定位的契合度、對購物中心其他品牌商戶和客流的帶動效應等綜合因素，審核其合作定價及模式（如固租、保底加提成或是純扣）的合理性。為保障購物中心合理收益，一般選擇?？酆献鞣绞綄徫镏行妮^為有利，盡量避免選擇純扣方式。另外，財務在對招商合同進行審核時，應重點關注雙方容易產生分歧的條款：如商戶營業(yè)額范圍界定（如含稅或不含稅、線下和線上交易的劃分）、商戶銷售數(shù)據(jù)采集模式及雙方合同違約責任等。做好招商環(huán)節(jié)商戶合作條件的審核把關，一則保障了購物中心的經營收益，二則也有利于后續(xù)運營中的財務管控。

（2）加強商戶營業(yè)數(shù)據(jù)監(jiān)控，規(guī)范收入確認。購物中心與商戶按照聯(lián)營模式合作的，營業(yè)額是直接影響租費金額的重要因素。購物中心采集商戶營業(yè)額信息的方式一般包括采用POS代收款、數(shù)據(jù)接口、商戶每日自行填報或提供月報等，在電商占據(jù)零售市場近半壁江山的互聯(lián)網(wǎng)時代，結算支付手段的多樣性和便捷性，也使得購物中心獲取商戶真實完整的營業(yè)數(shù)據(jù)變得更為困難。除了前述通過信息系統(tǒng)直接對接獲取的商戶營業(yè)數(shù)據(jù)外，購物中心還可以結合商戶會員積分數(shù)據(jù)、超保臨界點銷售額、顧客支付方式結構比例等多渠道信息進行相互比對，分析評估數(shù)據(jù)的合理性；同時可通過定期或不定期的聯(lián)營商戶現(xiàn)場檢查，多管齊下提高商戶營業(yè)數(shù)據(jù)的真實完整性，從而保障購物中心的合法收益。與此同時，購物中心在獲取的商戶營業(yè)額數(shù)據(jù)基礎上計算的租費金額應得到商戶的確認，因此，購物中心可以增加商戶對結算單的（系統(tǒng)）確認環(huán)節(jié)、獲取發(fā)送電子賬單的回執(zhí)等，提高租費收入閉環(huán)確認的規(guī)范性。

（3）優(yōu)化多經資源的規(guī)范管理。建立購物中心的多種經營資源臺賬，將各項零散的廣告位資源、臨時促銷場地、倉庫等相關資源信息分類編號后納入臺賬登記管理（有條件的最好統(tǒng)一納入信息系統(tǒng)管理）；按資源的不同類別、規(guī)格、位置、出租時間等制定統(tǒng)一規(guī)范的收費標準；考慮實際經營的需要，制定購物中心定位品牌商戶、新開業(yè)商戶或經營困難商戶的多經資源支持政策和扶持標準，提高多經資源管理的規(guī)范性，減少尋租空間。

（4）及時催繳欠款，保障回款合規(guī)性。及時跟進反饋款項回收情況，協(xié)助營運部門及時足額地收回租費、保證金等各項應收款項是購物中心財務的重要職責。對于欠款商戶，除反饋欠款信息外，財務應結合該商戶的營業(yè)額、租售比等數(shù)據(jù)變化對比分析，評估該商戶是否已出現(xiàn)經營異常，同時對比商戶繳交的合同保證金額度，及時向業(yè)務部門提出商戶欠款無法收回或可能逃場的預警信息，以便業(yè)務部門采取相應的應對措施，及時回收欠款，防范和降低經營風險。對于購物中心收取的商戶應交租費等款項，如屬于合同無關第三方代為支付的，應取得商戶和第三方同時確認的委托付款函件作為收款憑據(jù)，保障收入回款的合規(guī)性要求。

（5）嚴格控制運營成本，提高投入產出比。作為資源投入密集型企業(yè)，購物中心在努力開源的同時必須嚴格控制運營成本，精打細算，提高資源投入產出比。購物中心應按照公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經營計劃來編制全面預算，各項運營成本費用均應在預算范圍內有計劃列支，同時應采取各項可能措施控制運營成本。如財務定期統(tǒng)計分析購物中心能耗成本水平變化情況并反饋給工程部門，協(xié)助工程部門設置調整節(jié)能降耗方案，在保證購物中心物業(yè)服務品質的同時努力減低能耗成本；在審核設備維保及更新改造支出申請時，財務應結合設備歷史維保檔案和更新改造方案，評估項目支出的合理性，降低維護改造成本；做好采購環(huán)節(jié)的成本控制，通過集中采購和規(guī)范的招投標程序降低物料、外包服務等的采購成本，做好物料采購及外包服務的驗收審核，保證支出的合理性；對于購物中心的營銷推廣費用投入，除注意控制在年度預算總額度內列支外，財務可考慮對買贈等促銷活動（SP活動）的相關信息進行統(tǒng)計，如投入資源、商戶銷售目標達成及對購物中心租費收益影響等數(shù)據(jù)進行綜合分析，為公司的營銷決策提供參考支持。

5.加快財務與運營的信息化建設

高速發(fā)展的數(shù)字信息化時代，購物中心的財務和運營管理更離不開信息系統(tǒng)工具的支持。購物中心應根據(jù)實際業(yè)務需求搭建商業(yè)運營信息管理平臺，具體模塊可包括財務核算/結算系統(tǒng)、費控系統(tǒng)、代收銀系統(tǒng)、商業(yè)運營系統(tǒng)、CRM會員管理系統(tǒng)及客流系統(tǒng)等，將品牌招商、商鋪裝修改造、商戶經營數(shù)據(jù)監(jiān)控、租費收取、營銷推廣、會員管理及商戶進撤場管理等購物中心運營全流程管理的相關信息都納入統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺，通過大數(shù)據(jù)的集成分析，一則可快速準確地傳遞給業(yè)務部門，提高經營管理效率，為購物中心創(chuàng)造更好的效益；二則及時全面的數(shù)據(jù)分析可以為管理層提供更好的決策參考依據(jù)，保障企業(yè)經營目標的達成，推動企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

四、結語

購物中心屬于商業(yè)運營管理行業(yè)，整體利潤水平不高，在完善內控體系建設的基礎上，財務更需要強化風險意識，借助信息時代的先進技術工具，在籌資、投資及運營各環(huán)節(jié)提高精細化管理水平，降低財務風險；同時努力做好開源節(jié)流，向管理要效益，助力經營。只有不斷提升企業(yè)核心競爭力，才能促進購物中心的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，在日益激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。