房地產企業(yè)財務成本管理問題及對策分析

陳 瑛

（嘉善鴻翔天辰置業(yè)有限公司，浙江 嘉興 314000）

一、引言

國家經濟建設帶動了房地產行業(yè)的發(fā)展，隨著國家對“炒房”現(xiàn)象的嚴厲打擊，房屋最終還是回歸到了居住的屬性，很多人都已經逐漸放棄了在房地產上進行投資，導致國民的住房需求逐漸下降，房地產行業(yè)的競爭越來越激烈。房地產行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，由于缺乏對財務成本管理的重視，所以很多問題也在房地產行業(yè)進入冷靜期之后全部爆發(fā)，這樣就會對房地產行業(yè)的穩(wěn)定性造成很大的影響。基于此，本文對房地產企業(yè)財務成本管理工作的概述和重要性進行了分析，同時也提出了房地產企業(yè)財務成本管理問題的現(xiàn)狀及應對措施，希望能夠為相關的工作者提供一些參考依據(jù)。

二、我國房地產企業(yè)財務成本管理工作的內容和特征

1.我國房地產企業(yè)財務成本管理工作的主要內容

房地產企業(yè)在運行的過程中，財務成本管理工作的主要內容是為了將企業(yè)的成本和費用統(tǒng)一進行管理，這樣不僅能為企業(yè)節(jié)省更多的成本支出，同時也能提高企業(yè)的經濟效益。另外，企業(yè)財務成本管理工作開展的過程中，相關的工作人員必須要根據(jù)企業(yè)的運營模式將財務成本管理工作進行科學地劃分，這樣才能確保各個部分能夠相互制約，從而實現(xiàn)共同管理。另外，相關的工作人員還要對財務成本管理的內容進行合理的規(guī)劃，構建完善的管理體系，這樣才能為后期工作的開展提供保障[1]。

2.我國房地產企業(yè)財務成本管理工作的主要特征

房地產行業(yè)最主要的特征就是投資金額巨大，并且還要經歷很長時間才能回款，所以房地產企業(yè)必須要有強大的資金量當做背景，才能為企業(yè)的正常運行提供保障，如果房地產企業(yè)在經營的過程中，出現(xiàn)資金不足，就會影響到整個項目的運行。所以如果房地產企業(yè)的管理權力一直處于集中狀態(tài)，任何一項業(yè)務都能影響到企業(yè)資金的安全性，再加上建筑工程項目在施工過程中會花費大量的時間和成本，所以企業(yè)的資金風險也會逐漸增加，其中最為明顯的就是建筑工程項目的施工風險、舊項目的拆遷風險、施工合同風險以及資金風險等，所以房地產企業(yè)在運行的過程中回報大、風險高也是非常突出的特征。另外，由于房地產是關系到民計民生的行業(yè)，所以很容易受到國家政策的影響。

三、房地產企業(yè)財務成本管理工作的重要性

在市場經濟發(fā)展的過程中，我國房地產行業(yè)的產業(yè)結構也發(fā)生了一定的變化，隨著管理機制的完善，房地產行業(yè)在市場環(huán)境中面臨的競爭越來越激烈，所以在這樣的環(huán)境下，房地產行業(yè)要想實現(xiàn)長效發(fā)展，就必須要從各個方面提高自身的核心競爭力，才能在市場競爭中獲得一席之地。房地產企業(yè)的管理水平直接影響到企業(yè)是否能在激烈的競爭中實現(xiàn)長效發(fā)展，而財務成本管理作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，不僅能增強房地產企業(yè)抵抗風險的能力，同時也能幫助企業(yè)在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。房地產企業(yè)在經營的過程中可以在財務成本管理工作的協(xié)助下將企業(yè)的成本降到最低，同時還能將企業(yè)的利潤實現(xiàn)最大化，這樣才能為企業(yè)爭取更多的經濟利益，企業(yè)的經濟效益好，基層員工在工作中才能更加積極，既能將企業(yè)的員工凝聚在一起，也能提高企業(yè)在市場環(huán)境中的核心競爭力。房地產企業(yè)的財務成本管理工作涉及到內容主要有：對各個項目進行預算和結算管理，施工材料的成本進行管理，所有工程項目的財務管理以及項目的開發(fā)成本進行管理，等等?，F(xiàn)如今，信息技術已經在各個行業(yè)領域中得到了廣泛的應用，所有房地產企業(yè)的財務成本管理工作在開展的過程中也可以嘗試與信息技術結合在一起，加強對企業(yè)財務的預算管理和成本控制，并且還要信息技術的輔助下將數(shù)據(jù)進行對比和核查，這樣才能將財務成本管理工作落實到具體環(huán)節(jié)[2]。

因此，本文對房地產企業(yè)財務成本管理工作的重要性進行了初步的總結：首先，房地產企業(yè)可以在財務成本管理工作的協(xié)助下做好各個部門之間的協(xié)調工作，這樣就能減少企業(yè)各項業(yè)務的運用周期，使企業(yè)各個環(huán)節(jié)的銜接更加緊密，從而提高了企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢。其次，房地產企業(yè)在經營的過程中，要通過成本的投入和最后的產出才能盤點企業(yè)是否盈利，所以如果企業(yè)的產出已經固定，就要嘗試從成本投入來進行合理控制，這樣才能使企業(yè)的經濟效益獲得提升。因此，房地產企業(yè)要充分認識到企業(yè)財務成本管理工作的重要性，并且還要在開展財務成本管理工作的過程中充分考慮到所有的影響因素，這樣才能實現(xiàn)減少房地產企業(yè)的成本支出、提高企業(yè)的核心競爭力，從而為房地產企業(yè)的長效發(fā)展奠定良好的基礎。然而在實際工作中，很多房地產企業(yè)并未認識到財務成本管理工作的重要性，并且也沒有根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求構建完善的管理制度，對企業(yè)的成本預算也沒有進行嚴格控制，這些都會影響到財務成本管理工作的效率，所以本文對房地產企業(yè)財務成本管理工作中的常見問題進行了深入討論。

四、房地產企業(yè)財務成本管理工作中的常見問題

1.缺乏對財務成本管理工作的重視

正是因為企業(yè)的管理層都沒有認識到財務成本管理工作的重要性，導致相關的工作人員并沒有建立財務成本管理意識，在實際工作中也不能更好地將企業(yè)的資金支持和收入進行合理控制，導致企業(yè)的資金管理存在很大的問題。近些年我國房地產行業(yè)經濟發(fā)生了巨大的變化，有些大型的房地產企業(yè)自身已經具備了良好的發(fā)展資源，再加上充足的資金成本，所以能夠在激烈的市場競爭中獲取更多的利潤。但是并不是所有的房地產企業(yè)都有這樣的資源，一些中小型的房地產公司由于缺乏對財務成本管理工作的正確認識，導致財務成本管理很難落實到實處，甚至有些房地產企業(yè)連基本的財務成本管理體系都沒有構建，這樣就無法對經營過程中所需要的資金進行全面控制，不僅對企業(yè)的經濟效益造成影響，還會影響到整個工程項目的施工進度，最終影響到企業(yè)運行的穩(wěn)定性。

2.缺乏完善的管理機制

雖然房地產企業(yè)在經營的過程中可能會遭受很大的風險，但是同樣也會獲得高額的利潤，所以近些年房地產企業(yè)的數(shù)量在逐漸上升，中小型的企業(yè)也在擴大經營規(guī)模，為了能為房地產企業(yè)的長效運行提供保障，必須要構建完善的財務成本管理機制，這樣才能對企業(yè)的資金和運營成本進行全面監(jiān)督和管理。然而房地產財務成本管理機制的構建速度與企業(yè)的發(fā)展速度不能保持一致，很多企業(yè)長期處在這種失衡的狀態(tài)中，有些房地產企業(yè)雖然開展了財務成本管理工作，但是管理模式卻過于形式化，并沒有根據(jù)項目的實際情況作出準確的預算，導致企業(yè)長期處于入不敷出的現(xiàn)狀。另外，有些房地產企業(yè)的財務成本管理機制不夠完善，企業(yè)對財務成本管理也不夠重視，資金在調用的過程中也不能嚴格按照規(guī)范執(zhí)行，這樣就會對財務成本管理制度的落實造成很大的阻礙[3]。

3.企業(yè)缺乏對準備工作的重視

隨著財務成本管理工作的完善，很多房地產企業(yè)已經開始利用財務成本管理方法對企業(yè)的資金進行監(jiān)督和控制。然而仍然還有一些房地產企業(yè)在控制成本的過程中會出現(xiàn)很多問題，造成這種情況的主要原因是企業(yè)的工程業(yè)務在開展之前，相關的管理人員并沒有做好準備工作。大多數(shù)的房地產在控制成本時都會將重點放在建筑工項目的施工過程中，但是卻忽略了對項目前期成本預算的重視，所以很容易對房地產企業(yè)財務管理工作造成影響。例如：有些房地產企業(yè)缺乏對建筑工程項目前期準備工作的重視，制定預算成本時也沒有根據(jù)工程項目的實際情況做出調整，整個項目的預算費用明顯低于正常成本，導致房地產企業(yè)的管理人員沒有產生資金危機，但是一旦工程項目進入施工階段之后，就會因為受到預算的影響而引發(fā)成本的膨脹，這樣很容易使房地產企業(yè)的資金鏈斷裂。所以，房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作的過程中，必須要提高對準備工作的重視，在控制企業(yè)成本過程中還要充分結合企業(yè)的實際情況和工程項目的需求，這樣才能提高企業(yè)抵抗資金風險的能力。

4.缺乏新穎的管理方法

目前我國大部分房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作時，仍然采用傳統(tǒng)的管理方法，并沒有將財務成本管理工作的內容根據(jù)企業(yè)的發(fā)展進行調整，只是按照程序化的模式對各個工程項目的成本進行管理，最常見的方式就是管理人員提前制定好財務成本管理工作的報告，然后再根據(jù)報告上的數(shù)據(jù)進行核算，并沒有對企業(yè)的資金價值進行動態(tài)核算，也沒有提前對企業(yè)的成本管理工作進行預測和事后總結，導致整個成本管理嚴重缺乏針對性和準確性，從而失去了財務成本管理工作的價值[4]。

5.財務成本管理人員綜合能力較差

根據(jù)我國房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)狀而言，大多數(shù)房地產企業(yè)財務管理人員的綜合能力和管理水平較差，對大型的房地產企業(yè)來說，財務管理工作一般都從外界聘用一些專業(yè)財務人員負責，但是一些小型的房地產企業(yè)的財務管理明顯不能滿足企業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展需求。所謂的財務成本管理工作，最核心的內容就是對房地產企業(yè)的內部資產進行全面控制，但是有些中小型的房地產企業(yè)為了保障資金的安全性，就會將財務部門的這種關鍵性的工作交給自己信任的朋友或者親戚，雖然他們的確能夠保障企業(yè)的資金安全，但是由于他們缺乏對財務成本管理知識的了解，再加上也沒有財務工作的經驗，所以很多專業(yè)的財務管理方法都不能運用到實際工作中，這樣不僅會影響到企業(yè)財務成本管理工作的質量，甚至還會讓企業(yè)面臨更大的資金風險。

6.缺乏對預算管理的落實

房地產企業(yè)要想在市場競爭中實現(xiàn)長效發(fā)展，就必須要加強對財務成本管理工作的重視，這樣才能為企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展提供必要的保障。成本預算作為財務成本管理工作的重要組成部分，是房地產企業(yè)開展財務成本管理工作的基礎條件，但實際上很多企業(yè)都沒有認識到成本預算的重要性，也沒有根據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀制定成本預算計劃，財務成本管理工作在開展的過程中也只是一味的縮減企業(yè)的成本支出，這只是讓企業(yè)的成本得到了控制，并不是真正意義上的財務管理。另外，這種形式的財務成本管理方法涉及到的內容非常少，很多影響企業(yè)成本的因素都沒有考慮在內，導致企業(yè)財務成本管理控制可以調整的范圍較小，嚴重影響了房地產企業(yè)財務成本管理工作的時效性。因此，房地產企業(yè)要想充分體現(xiàn)財務成本管理的價值，就必須要充分做好預算管理，并且還要在落實的過程中嚴格按照要求執(zhí)行，這樣才能將工程項目的成本進行全面控制，從而避免在運行的過程中造成成本超支的情況。房地產企業(yè)只有嚴格按照相關的規(guī)范將財務成本管理工作落實到各個環(huán)節(jié)，才能為企業(yè)的長效發(fā)展奠定良好的基礎。

7.缺乏全員參與的積極性

房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作的過程中，必須要調動全面參與的積極性，促使財務成本管理工作能夠覆蓋企業(yè)的各個項目，這樣才能在確保財務成本管理有效落實的同時，對企業(yè)的成本資金進行嚴格控制。實際上上述文章中已經表示過，有些中小型的房地產企業(yè)管理層缺乏對財務成本管理工作的重視，所以企業(yè)的成本管理工作在開展的過程中流于形式，很難使全員都能積極參與。

五、房地產企業(yè)財務成本管理常見問題的應對措施

1.加強企業(yè)對財務成本管理工作的重視

為了能將財務成本管理工作落到實處，房地產企業(yè)無論是管理層還是基層員工都要樹立較強的管理意識，并且還要充分認識到財務成本管理工作的重要性，將傳統(tǒng)的財務管理理念進行創(chuàng)新，通過全新的方法落實管理工作。另外，房地產企業(yè)還可以通過激勵政策加快企業(yè)資金的周轉效率，提高資金的回款率，這樣才能為后期工作的開展奠定良好的基礎。所以，房地產企業(yè)的管理人員首先要認識到財務成本管理工作的重要性，充分掌握財務成本管理工作的主要內容和價值，積極將財務成本管理工作落實到具體工作中，這樣才能為財務管理工作的開展創(chuàng)建良好的發(fā)展空間。除此之外，房地產企業(yè)的管理人員還要鼓勵財務部門的工作人員在工作之余學習與財務成本管理工作相關的專業(yè)知識，強化自身專業(yè)的工作理念，對房地產企業(yè)資金的現(xiàn)狀進行全面掌握，對資金的流轉和支出都要進行實施監(jiān)督和控制，確保詳細掌握每筆資金的流向，避免房地產企業(yè)在經營的過程中資金調配出現(xiàn)問題，為企業(yè)資金的有效使用提供保障，從而實現(xiàn)對工程項目施工進度的全面控制[5]。

2.構建完善的財務管理機制

房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作的過程中，必須要有完善的管理體系作為參考依據(jù)，才能將管理工作落實到各個環(huán)節(jié)，這也就說明只有構建完善的管理體系，才能為房地產財務成本管理的落實提供有效保障。因此，房地產企業(yè)在構建財務管理體系的過程中必須要個按照企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和實際需求，并且還要將財務部門的管理責任進行劃分，加強對財務部門的監(jiān)督和管理，將財務部門的管理工作落實到具體的責任人，同時還要確保財務部門能夠與企業(yè)的其他職能部門進行實施溝通，將傳統(tǒng)的獎懲制度進行完善，這樣不僅能對資金的使用實施監(jiān)督，同時也能提高企業(yè)資金的回款率。另外，房地產企業(yè)在構建資金成本管理體系的過程中，還要充分考慮企業(yè)未來的發(fā)展方向、企業(yè)的預算成本以及企業(yè)的現(xiàn)有資金，這樣才能對企業(yè)的資金流向進行全面預測。

3.將傳統(tǒng)的管理理念進行創(chuàng)新

由于房地產企業(yè)傳統(tǒng)的財務成本管理方法存在一定的落后性，所以相關的工作人員必須要將傳統(tǒng)的管理理念進行創(chuàng)新，同時還要將財務成本管理模式進行改革，這樣才能滿足企業(yè)財務管理工作的實際需求。因此，房地產企業(yè)的財務成本管理人員在實際工作中除了要對企業(yè)的運作資金進行全面核算之外，還要積極參與到房地產企業(yè)每個工程項目的預算和決算當中，同時也要與管理部門一同參與合同的會審，在這個過程中，財務成本管理人員要充分站在成本角度進行管理，并且還要全面掌握企業(yè)資金的回款現(xiàn)狀，在支付各類款項的過程中要嚴格按照成本預算的規(guī)劃進行支付，從而實現(xiàn)對資金的實施監(jiān)管。另外，財務成本管理人員還要及時將財務資金的實際情況與預算進行對比，這樣才能及時為企業(yè)的決策提供更加精準的參考依據(jù)。除此之外，房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作的過程中除了要重視企業(yè)的資金收支以外，還要對各個工程項目的成本進行嚴格控制，財務成本管理人員要全面掌握工程項目在施工階段、決策階段以及后期的銷售階段各個環(huán)節(jié)的成本管理。房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中要想順應時代的發(fā)展，就必須要對現(xiàn)有的財務成本管理理念進行創(chuàng)新，同時還要引入全新的財務成本管理系統(tǒng)，這樣才能為企業(yè)財務信息的安全提供保障[6]。

4.對財務預算和結算進行嚴格控制

房地產企業(yè)在實行財務成本管理的過程中，預算和結算是保障企業(yè)長效發(fā)展的重要手段，高質量地預結算管理制度才能提高企業(yè)在市場環(huán)境中的核心競爭力。所以房地產企業(yè)的財務部門必須認識到預結算工作的重要性以及在企業(yè)發(fā)展中的價值，并且還要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展方向制定完善的管理措施，從而實現(xiàn)正確的預測，同時也能根據(jù)預結算管理體系的構建對財務成本管理進行補充。因此，企業(yè)在對各個工程項目進行預結算管理的過程中，必須要站在宏觀的角度對工程項目的成本進行統(tǒng)計和預測，同時還要將各個項目中涉及到的所有資金進行全面統(tǒng)計，然后才能與預算進行對比分析，最終根據(jù)對比分析出的數(shù)據(jù)對工程項目的施工方案和企業(yè)施工細節(jié)進行調整，對財務成本管理工作的具體內容進行優(yōu)化，促使各個工程項目中的問題能夠得到妥善地解決，從而提高房地產企業(yè)抵抗風險的能力。除此之外，房地產企業(yè)還要定期組織預算人員參加專業(yè)知識的培訓，并且還要通過考核和獎懲制度提高他們的實踐能力，這樣才能為企業(yè)構建一支高質量的預決算團隊，確保各個工程項目的預結算工作能夠有效地落實。

5.構建完善的抗風險管理制度

抵抗財務風險的能力也是房地產企業(yè)財務成本管理工作的主要目標，所以要想從根本上提高企業(yè)抵抗財務風險的能力，就要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展構建完善的抗風險管理制度。首先，房地產企業(yè)的管理人員必須認識財務風險的重要性，并且還要積極帶領企業(yè)的員工都投身到財務風險管理工作中，這樣才能在企業(yè)財務風險管理工作的開展中創(chuàng)建良好的氛圍。其次，房地產企業(yè)還要構建完善的財務信息共享體系，確保財務管理部門能夠與各個職能部門之間保持有效的溝通，這樣才能為共建風險管理系統(tǒng)奠定良好的基礎。ERP系統(tǒng)是很多企業(yè)的財務部門都在使用的信息系統(tǒng)，在ERP系統(tǒng)的協(xié)助下，房地產企業(yè)的財務部門就可以和工程部門、法務部門、銷售部門、采購部門等各個部門之間實現(xiàn)財務信息共享，各個環(huán)節(jié)的預算工作都能實現(xiàn)全面銜接，在這個過程中企業(yè)各個部門之間的數(shù)據(jù)在傳遞的過程中能夠更加高效，很多以前因為信息不通暢而產生的問題都能得到有效地解決。所以相關的工作人員要在ERP系統(tǒng)的輔助下構建信息化的預算管理系統(tǒng)，這樣才能使預算管理工作更加科學，并且還能在信息技術的協(xié)助下進行線上預算，這樣就能使房地產企業(yè)的預算工作更加靈活有效，同時也能使企業(yè)的財務成本管理工作更加高效，房地產企業(yè)在經營的過程中無論遇到怎樣的風險問題都能及時得到解決，企業(yè)在市場環(huán)境中的核心競爭力自然也能得到提升[7]。

6.對財務人員進行全面培養(yǎng)

房地產企業(yè)在開展財務成本管理工作的過程中，必須要將傳統(tǒng)的管理理念進行改革，并且還要從社會環(huán)境中邀請一些專業(yè)的財務人員到企業(yè)的財務部門任職，這樣就能對企業(yè)的財務資金進行全面管理。另外，為了能夠使財務部門人員的工作能力得到全面提升，企業(yè)還要構建完善的培訓計劃，定期組織財務人員參加專業(yè)財務理論知識的培訓，并且還要通過培訓提高他們使用計算工具的實踐能力，促使財務部門工作人員的財務成本管理能力得到提升，確保財務部門的工作人員能認識到自身工作的重要性，這樣才能為企業(yè)資金的正常運轉提供保障，同時也能確保企業(yè)的資金能夠在規(guī)定的時間內回籠，從而避免對后期資金安排造成影響。

另外，財務部門還要加強與銷售部門和工程部門等其他部門的有效溝通，做好企業(yè)銷售部門的配合工作，加快工程項目的驗收，在工程項目施工之前還要配合相關的工作人員制定合同的付款節(jié)點和收款節(jié)點。

除此之外，房地產企業(yè)財務部門的工作人員除了要學習財務成本管理的理論知識以外，還要熟練掌握國家的稅收政策，實時關注稅收政策的變化，尤其需要關注的是國家為企業(yè)的稅收制定的一些優(yōu)惠政策，這樣就可以根據(jù)工程項目的實際需求，制定稅收計劃，并且還要從企業(yè)其他項目的稅收清算中總結經驗，做好企業(yè)與稅務部門之間的協(xié)調工作，在確保企業(yè)不受風險影響的基礎之上將稅負降到最低，這樣才能在節(jié)稅的同時，加強對財務成本管理工作的落實。房地產企業(yè)只有通過以上這些途徑對財務人員進行全面培養(yǎng)，才能構建一支專業(yè)的財務成本管理團隊，從而在財務成本管理工作的協(xié)助下為企業(yè)爭取更多的經濟效益[8]。

六、總結

總而言之，房地產企業(yè)如今已經進入了飛速發(fā)展的關鍵時期，并且已經成為社會經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，所以房地產企業(yè)的運營成本已經成為大家都非常關注的話題。房地產企業(yè)的運營成本直接影響到了房地產項目的價格，這與我們的民計民生問題有直接關系，所以無論是企業(yè)的高層還是管理人員，都要認識到財務成本管理工作的重要性，這樣才能使財務成本管理工作中出現(xiàn)的問題得到有效的完善，從而為我國房地產行業(yè)的發(fā)展提供保障。