房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

王 鋒

引言

國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)目前正處在快速發(fā)展的過程中，逐步提高的市場競爭壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理措施的改良，以更好的應對復雜的市場競爭考驗。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的主要問題進行分析研究，并制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的改進策略，是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理專業(yè)人員應重點關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的重要意義

從國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的運營情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給水平直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，在房地產(chǎn)行業(yè)依然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，資金管理工作的價值更大程度上凸顯出來。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在常規(guī)運營的過程中，普遍需要獲得較高水平的資金支持，唯有保證資金管理的相關(guān)措施具備足夠的合理性，才可以有效避免房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂問題，使資金管理相關(guān)工作的突出價值得到進一步顯現(xiàn)。在提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平情況下，企業(yè)的返工和停工問題將得到有效的規(guī)避控制，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模偏大情況下，提高資金管理水平，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)困境得到全面突破，保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)實施資金管理的過程中，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)影響將得到妥善應對，尤其在國內(nèi)資本市場發(fā)生深刻變化的情況下，資金管理工作可以在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的功能方面發(fā)揮積極影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的投資總量較大的情況下，資金管理工作可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新外部融資渠道提供有利支持，切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資隨意性，以便能夠在多途徑融資策略得到合理構(gòu)建的情況下，為新型資金管理模式的創(chuàng)新構(gòu)建提供有利支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的主要問題

（一）監(jiān)管資金的釋放存在不足

確保監(jiān)管資金得到有效的釋放，是提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的關(guān)鍵。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計資金管理的具體策略過程中，對于現(xiàn)有的工程管理機制建設(shè)情況重視程度較低，缺乏對工程質(zhì)量影響因素的考察，未能對現(xiàn)階段工程進度的影響因素進行全面總結(jié)，導致房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管資金釋放方案的設(shè)計無法具備足夠的針對性，難以在獎懲措施得到改進的情況下，為監(jiān)管資金的準確釋放提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)項目的工程驗收工作實施情況重視程度較低，缺乏對行政機構(gòu)資金監(jiān)管機制構(gòu)建經(jīng)驗的借鑒，導致監(jiān)管資金釋放方案設(shè)計無法與房地產(chǎn)項目的預售情況相適應，難以結(jié)合房款金額等重要信息為監(jiān)管資金的合理釋放提供幫助，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的征信管理措施無法得到相應的調(diào)整。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對價格浮動比例的關(guān)注，在設(shè)計監(jiān)管資金釋放的具體方案過程中，未能結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征對資金監(jiān)管保證金進行合理設(shè)置，導致資金監(jiān)管系統(tǒng)的構(gòu)建與資金的釋放需求無法實現(xiàn)有效銜接，難以在資金監(jiān)管工作有關(guān)各方的利益訴求得到明確的情況下，為監(jiān)管資金的高水平釋放提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進行了監(jiān)管資金釋放方案的探索，但對于按揭管理性質(zhì)工作的運行情況重視程度較低，缺乏對監(jiān)管資金運營成本等重要信息的關(guān)注，導致房地產(chǎn)企業(yè)難以在監(jiān)管保證金得到足額繳納的基礎(chǔ)上，為資金運營形式的創(chuàng)新提供幫助，也使得行政機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管資金釋放方面需要承擔過高的成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)對于資金監(jiān)管保證金的浮動空間特征缺乏深入考察，未能結(jié)合誠信機制的建設(shè)經(jīng)驗，對監(jiān)管資金釋放激勵措施進行合理設(shè)計，導致房地產(chǎn)企業(yè)很難在有關(guān)各方的合法權(quán)益得到充分保障的基礎(chǔ)上，有效的提升監(jiān)管資金釋放水平，也使得監(jiān)管資金的應用價值無法得到充分開發(fā)。

（二）資金管理模式的創(chuàng)新存在不足

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理工作的改革途徑過程中，對于資金管理模式的合理性認知存在不足，缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展背景下，資金管理風險特征的關(guān)注，導致資金管理模式的創(chuàng)新無法在提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量方面發(fā)揮積極作用。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理模式的具體建設(shè)方案過程中，對于資金的籌集和投放情況調(diào)查不夠深入，缺乏對資金回籠等關(guān)鍵性業(yè)務的風險控制，導致預算管理機制的建設(shè)難以保證具備理想的基礎(chǔ)條件，也使得項目啟動和市場調(diào)研等工作的開展難以擁有理想的基礎(chǔ)條件。一些資金管理模式在創(chuàng)新探索過程中，對于項目開發(fā)的相關(guān)信息掌握不夠充分，缺乏對項目進度和明細特點的研究，導致資金管理模式的創(chuàng)新無法與合同及回款情況保持一致，難以在房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流及稅費信息得到準確掌握的情況下，凸顯出新型資金管理模式的重要價值。一些房地產(chǎn)企業(yè)對于資金收支預算的相關(guān)信息分析和應用存在不足，缺乏對資金預算精準性的考察，未能對現(xiàn)有預算管理機制的運行原理進行完整的分析，導致與預算管理相關(guān)工作需求相適應的獎懲措施無法得到有效構(gòu)建，難以在資金支付時機得到合理選取的情況下，為新型資金管理模式的構(gòu)建提供必要支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備創(chuàng)新資金管理模式的愿望，但對于資金短缺壓力的形成原理缺乏深入分析，未能對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金進行有效盤活，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管制度建設(shè)無法具備有利的基礎(chǔ)條件，也使得項目投融資管理等工作難以得到相應的支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索改良資金管理模式的過程中，對于資金安全管理相關(guān)職責的落實情況缺乏詳細考察，未能結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點對資金的回籠和使用情況進行相應的調(diào)整，導致資金管理模式的改革無法在經(jīng)驗的有效積累之下提高制定策略靈活性，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的創(chuàng)新難以爭取到廣泛的外部支持。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新存在不足

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備提高資金管理水平的愿望，但缺乏對融資渠道的有效創(chuàng)新，導致房地產(chǎn)企業(yè)依然單純的依賴銀行貸款，未能根據(jù)國家宏觀政策對新型融資渠道進行探索創(chuàng)新，導致新型融資渠道的建設(shè)無法與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相符合，也使得房地產(chǎn)企業(yè)難以在提高融資渠道豐富性的情況下，具備更強的風險應對能力。一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索融資渠道創(chuàng)新的具體途徑過程中，對于付款合同的簽署情況重視程度較低，缺乏對工程款支付進度特征的考察，導致預售條件無法保證得到有效調(diào)整，也使得資金支付比例難以控制在合理區(qū)間。一些房地產(chǎn)企業(yè)在處理融資渠道創(chuàng)新的相關(guān)工作過程中，對于融資借貸性質(zhì)工作的價值認知存在不足，未能對融資成本和壓力進行有效控制，導致新型融資渠道的開發(fā)模式無法得到合理選擇，也使得資金的滾動開發(fā)模式無法保證得到有效設(shè)計。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道創(chuàng)新的具體方案過程中，對于各類項目資金的特征分析不夠充分，未能面向銀行進行信息溝通方式的調(diào)整，導致銀企關(guān)系的維護水平較差，無法為新型企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新構(gòu)建提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道創(chuàng)新的具體方法過程中，對于按揭保證金比例的關(guān)注度較低，缺乏對融資浮動空間的關(guān)注，導致優(yōu)惠保證金比例的調(diào)整缺乏科學性，難以在資金回籠方式得到創(chuàng)新的情況下，更好的滿足金融機構(gòu)融資形式的創(chuàng)新需要，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無法得到創(chuàng)新優(yōu)化。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理制度尚不完善

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金預算管理制度的過程中，缺乏對資金管理工作需求的關(guān)注，未能對影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理質(zhì)量的各方面因素進行總結(jié)，導致資金預算管理措施無法得到相應的調(diào)整，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理崗位難以得到更加科學的設(shè)置。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進行了預算管理制度的探索調(diào)整，但對于資金預算管理主體職責的構(gòu)成情況缺乏詳細分析，未能對預算的制定和執(zhí)行策略進行相應的改良，導致用款和回款部門無法在資金預算需求得到明確的情況下，促進預算管理制度的調(diào)整優(yōu)化。一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理制度在建設(shè)過程中，缺乏對預算偏差相關(guān)情況的重視，未能對預算執(zhí)行信息進行精準考核，難以凸顯出資金預算管理制度的重要價值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的改進策略

（一）提高監(jiān)管資金的釋放水平

房地產(chǎn)企業(yè)在改良資金管理方法的過程中，需要對監(jiān)管資金及時釋放的重要價值加以總結(jié)，尤其要對工程管理機制的建設(shè)經(jīng)驗進行全面完整的分析，以便能夠在明確房地產(chǎn)工程質(zhì)量影響因素的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)工程進度的控制提供幫助。監(jiān)管資金釋放出來的設(shè)計需要與獎懲制度相結(jié)合，根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的進度特征，對工程竣工備案管理等基礎(chǔ)性工作進行調(diào)整，保證監(jiān)管資金的釋放水平可以由此得到提升。房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極借鑒行政機構(gòu)的工作經(jīng)驗，結(jié)合房地產(chǎn)項目預售的特征，對房款金額等關(guān)鍵性信息進行有效分析，使房地產(chǎn)企業(yè)的征信水平得到明確，以便能夠為資金監(jiān)管保證金的足額繳納提供有利支持。監(jiān)管資金釋放方案在具體構(gòu)建的過程中，需要加強對資金監(jiān)管形式特征的重視，尤其要對行政機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的配合情況進行詳細考察，使監(jiān)管資金的釋放能夠與首付款和按揭款等重要款項信息保持一致，以便能夠在監(jiān)管資金的管理成本得到有效控制的情況下，為監(jiān)管機制的及時釋放創(chuàng)造有了條件。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對資金監(jiān)管保證金的浮動空間進行調(diào)查，根據(jù)行政機構(gòu)的工作運行經(jīng)驗，對監(jiān)管資金釋放策略進行合理設(shè)計，保證在房地產(chǎn)企業(yè)的誠信經(jīng)營理念影響下，切實提高有關(guān)各方的權(quán)益保障質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在監(jiān)管資金得到有效釋放的基礎(chǔ)上，為資金管理方案的系統(tǒng)性改良提供幫助。

（二）提高資金管理模式的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理模式的創(chuàng)新方案過程中，需要加強對現(xiàn)有預算管理機制運行情況的考察研究，尤其要對房地產(chǎn)企業(yè)在當前市場環(huán)境中面臨的商機加以總結(jié)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風險控制能力可以得到進一步加強，并保證在資金實現(xiàn)全面籌集和科學投放的基礎(chǔ)上，為資金管理模式的創(chuàng)新提供必要支持，更好的滿足資金回籠需求。資金管理模式在創(chuàng)新的過程中，還必須加強對預算管理機制特征的重視與考察，尤其要對在項目啟動之前提高市場調(diào)研管理質(zhì)量，使項目可行性報告的制定可以擁有更加有利的條件，切實提高資金管理模式的創(chuàng)新質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新資金管理模式的過程中，還需要加強對資金管理進度的關(guān)注，提高成本明細分析水平，使銷售工作的節(jié)點可以得到更加合理的把控，為回款計劃的高水平設(shè)計提供幫助。資金管理模式在創(chuàng)新的過程中，還必須加強對現(xiàn)金流和稅費特征的關(guān)注與考察，尤其要對資金收支預算管理的相關(guān)信息加以總結(jié)，使預算管理機制的建設(shè)可以具備更高的嚴謹性，保證在資金實現(xiàn)合理投放的情況下，切實提高資金管理模式的創(chuàng)新質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)資金管理模式創(chuàng)新的實際需要，對各項獎懲措施進行合理設(shè)計，并保證回款數(shù)額可以得到提升，以便能夠在延緩資金支付的情況下，有效的避免資金短缺壓力，使資金可以得到進一步的盤活。房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合資金管理模式創(chuàng)新的實際需要，對資金監(jiān)管制度進行改良，尤其要對項目投融資管理方法做出調(diào)整，結(jié)合預算管理和銷售管理的經(jīng)驗，制定資金管理模式的具體調(diào)整策略，使資金的各項調(diào)配措施都可以獲得有效的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對資金的可控狀態(tài)加以分析，確保后續(xù)的資金管理措施可以具備更高的有效性。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理相關(guān)工作的改革路徑過程中，一定要對現(xiàn)有的融資渠道局限性加以研究，并對房地產(chǎn)企業(yè)在參與市場競爭過程中的資金需求情況進行調(diào)查，使房地產(chǎn)企業(yè)可以擺脫對銀行貸款的單純依賴，為融資渠道的創(chuàng)新爭取到更加完整的支持。房地產(chǎn)企業(yè)在總結(jié)融資渠道創(chuàng)新的價值過程中，需要對阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各方面因素予以研究，尤其要調(diào)整付款合同簽訂方式，使前期工程款的支付進度可以得到合理控制，以便能夠在房地產(chǎn)預售條件得到合理設(shè)置的基礎(chǔ)上，為融資渠道的調(diào)整優(yōu)化提供有利支持。房地產(chǎn)企業(yè)還需要使用統(tǒng)一借貸的方式進行融資創(chuàng)新，盡可能降低融資成本壓力，并保證房地產(chǎn)企業(yè)各類項目資金可以得到有效盤活，保證新型融資渠道的應用價值得到顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對首付款金額的特征加以研究，尤其要注意提高資金回籠速度，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在項目特點得到明確的同時，更好的滿足宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控需求，使新型融資渠道建設(shè)的重要價值得到進一步顯現(xiàn)。

（四）加快完善房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在探索改良資金管理方法的過程中，需要將資金預算管理制度創(chuàng)新作為重點關(guān)注的問題，尤其要對影響資金管理質(zhì)量的各方面因素加以總結(jié)，使資金預算管理方法可以得到改進，并保證在預算管理專崗得到合理設(shè)置的情況下，保證資金預算的制定和執(zhí)行方式得到調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理制度在建設(shè)過程中，必須加強對預算執(zhí)行各環(huán)節(jié)配合情況的關(guān)注，提高對用款部門和回款部門信息的關(guān)注，使資金預算需求得到充分明確，并保證在完成預算信息上報的情況下，確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營工作獲得高水平的資金供給，以此體現(xiàn)出資金預算管理制度的重要應用價值。

四、結(jié)論

提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量，是保證房地產(chǎn)企業(yè)具備更強市場競爭力的關(guān)鍵。因此，對當前房地產(chǎn)企業(yè)所處的實際競爭局面進行總結(jié)分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的問題進行總結(jié)，制定符合新時期房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實際需求的改進策略，對確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的高水平推進，具有十分重要的意義。