個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制和發(fā)展完善

陳茜文 楊冰川 郝琳娜

引言：自2010年開始，在大中城市房產(chǎn)價(jià)格急速暴增，尤其是在2016年以后不斷飆升的價(jià)格已經(jīng)漸漸脫離其自身所存在的價(jià)值，泡沫性風(fēng)險(xiǎn)愈加顯著。各商業(yè)銀行之間惡意競爭，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的假按揭現(xiàn)象充斥于整個(gè)市場，因此要保障國內(nèi)住房貸款市場的穩(wěn)步發(fā)展，就需要積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，完善相應(yīng)的流程。

一、當(dāng)前我國房產(chǎn)抵押貸款現(xiàn)狀

自1949年新中國成立以后到1978年之間，在近30年的時(shí)間中都實(shí)行的是嚴(yán)格的住房分配制度，在此過程中，住房金融根本沒有任何發(fā)展，以及相應(yīng)的房產(chǎn)交換行為。在改革開放以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)與世界逐漸接軌，在90年代以后房產(chǎn)金融逐漸興起，尤其是在2000年進(jìn)入了WTO以后，隨著收入水平的快速提升，在主要城市的房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快車道。在1998年央行為滿足人們迫切希望改善現(xiàn)有住房條件的需求，及時(shí)頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。在此之后，國內(nèi)的住房消費(fèi)信貸獲得了巨大的發(fā)展，尤其是上海北京和廣州發(fā)展速度明顯高于全國。為了更好地推動該項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展，國內(nèi)眾多商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作，推出了各種大量的新舉措，在此基礎(chǔ)上也推出了新的保險(xiǎn)險(xiǎn)種。除此之外，商業(yè)銀行也根據(jù)時(shí)代發(fā)展的趨勢，順勢推出了組合貸款，商業(yè)借款和公積金貸款。這是因?yàn)橛胁糠志用裨谫彿繒r(shí)會受到公積金貸款規(guī)模的限制，因此針對這種情況就適宜地推出了組合貸。此外在購房過程中作為開發(fā)商為了避免出現(xiàn)不必要糾紛，適時(shí)推出了房產(chǎn)定向貸款業(yè)務(wù)，該項(xiàng)政策的推出在短時(shí)間內(nèi)就受到了市場的熱烈追捧，在一定程度上滿足了購房者在資金上的需求，也切實(shí)維護(hù)了開發(fā)商以及消費(fèi)者的權(quán)益，有助于進(jìn)一步推動該行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展?？烧{(diào)整貸款期，由于當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下，因此總的貸款量過高，然而對于不少用戶而言，很多時(shí)候?qū)τ诩彝ノ磥硎杖霠顩r并沒有科學(xué)的規(guī)劃，有時(shí)候就算是條件合適，也擔(dān)心后期無法按期履行合約，因此也就不得不放棄購房。銀行也可以適當(dāng)?shù)难娱L和縮短貸款時(shí)限，作為借款者，在還款過程中因工作或生意等其他原因，有了較為可觀的收入，可根據(jù)個(gè)人的實(shí)際需求進(jìn)行提前還款有利于降低利息支出。若是貸款期間出現(xiàn)公司裁員或其他額外因素導(dǎo)致目前在經(jīng)濟(jì)收入方面存在較大困難，可向銀行申請展期，以此減輕目前的還款壓力，顯然這樣的方法讓更多購房者所歡迎。

二、我國個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)

1.處于發(fā)展上升期，市場前景廣闊

目前我國個(gè)人貸款市場在經(jīng)過數(shù)10年的發(fā)展中取得了可喜可賀的成績，進(jìn)一步推動了經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。然而個(gè)人房產(chǎn)貸款卻占據(jù)55%的比例，尤其是隨著信用體系的不斷完善，以及相關(guān)信貸產(chǎn)品的不斷豐富，房產(chǎn)抵押貸款無論是質(zhì)還是量，都能夠獲得巨大的提升。

2.貸款產(chǎn)品單一

目前縱觀國內(nèi)所有銀行在開展個(gè)人房貸抵押業(yè)務(wù)方面，無論是產(chǎn)品線還是相應(yīng)的品種，都存在很大的相似性。并沒有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多元化以及個(gè)性化，因此這也就導(dǎo)致不少商業(yè)銀行為獲得客戶開展惡性競爭，導(dǎo)致并不具備資質(zhì)的客戶也獲得了貸款權(quán)限，存在潛在的安全隱患。

三、個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的來源

1.開發(fā)商與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過30多年的高速發(fā)展以后，無論是數(shù)量還是種類都有了巨大提升，甚至還有不少企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入了世界500強(qiáng)。但與此同時(shí)，眾多企業(yè)無論是管理開發(fā)以及營銷都存在很大的差異性，尤其是部分頭部企業(yè)在發(fā)展過程中，過多地注重金融屬性但自身能力欠缺的情況下，就存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，會對上下游企業(yè)經(jīng)營造成強(qiáng)烈沖擊。其中項(xiàng)目能否按期竣工，不僅直接關(guān)乎廣大住戶的實(shí)際利益，更直接關(guān)系到銀行信貸資金的安全性。自2020年以來，關(guān)于國內(nèi)頭部房企缺乏資金的消息，也讓很多用戶和行業(yè)人士感到揪心。而產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因就在于，在前期投入的過程中，只需要少量的資金，然而在后續(xù)經(jīng)營中一旦出現(xiàn)任何問題，就有可能對銀行造成極大的安全隱患。對消費(fèi)者而言，在購房以后發(fā)現(xiàn)房屋爛尾，其采取的方式也比較極端往往是停止還貸，而這種做法就是將矛盾直接轉(zhuǎn)移給銀行，導(dǎo)致不良貸款形成。在前幾年房產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，關(guān)于零首付的現(xiàn)象，在全國可以說是層出不窮。從表象進(jìn)行分析，雖然房子能夠在短時(shí)間銷售完畢，在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，購房者看起來確實(shí)是獲利?？墒窃陔S后幾年中，還款壓力會逐漸增大，尤其是在房價(jià)出現(xiàn)明顯變動時(shí)，極容易產(chǎn)生不良貸款。最后，在前些年部分開發(fā)商串通相關(guān)工作人員，或者安排假的購房者進(jìn)行按揭，最后只剩下爛尾工程給銀行。此外還有出具虛假的首付款證明，實(shí)現(xiàn)套取銀行資金的目的，將最終的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給購房者，但真正承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的卻還是銀行。

2.借款人風(fēng)險(xiǎn)

目前由于我國個(gè)人征稅機(jī)制正處于不斷完善當(dāng)中，銀行也就無法準(zhǔn)確了解個(gè)人的真實(shí)收入情況。然而引發(fā)違約的原因十分復(fù)雜，可能是由于家庭以及工作或身體健康等相關(guān)因素發(fā)生了巨大變化，不能夠按期履行合約從而不得不放棄所購買的房屋，也有可能是因?yàn)榉績r(jià)快速下跌，在錯(cuò)誤思想的引導(dǎo)下破罐破摔，最終選擇停止還款。在2020年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還處于較為火爆的狀態(tài)，此時(shí)仍然有很多人認(rèn)為房子具備較強(qiáng)的金融屬性，不僅可以用于住房，還有著良好的投資價(jià)值。然而在受到國際因素以及國內(nèi)因素的雙重影響下，各地方政府相繼出臺了密集的調(diào)控政策。尤其是在嚴(yán)查經(jīng)營貸方面，絕對不允許資金由實(shí)體進(jìn)入房產(chǎn)，此外像成都等城市也給出了二手房指導(dǎo)價(jià)，在一系列的組合拳之下，很多地區(qū)的房價(jià)漸漸趨于平穩(wěn)。與此同時(shí)在下半年，各商業(yè)銀行對于房產(chǎn)企業(yè)的貸款提出了新的要求，那就是資產(chǎn)負(fù)債率不能夠超過央行所公布的警示線，從而導(dǎo)致不少企業(yè)陷入了資金的危機(jī)當(dāng)中，沒有錢也就只能趕緊將手中所掌握的房產(chǎn)資源進(jìn)行拋售，因此在不少城市出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。然而，國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過數(shù)10年的發(fā)展當(dāng)中，其金融屬性已經(jīng)被不斷擴(kuò)大，早就失去了“房住不炒”的原則。不少借款人在看到收租無望以及房價(jià)快速下跌的情況下，也就不得不停止還房貸。

3.銀行管理風(fēng)險(xiǎn)

目前我國個(gè)人住房貸款借款期限普遍都是在10年以上，尤其是在北京、上海這樣的大城市，由于房價(jià)過高，很多年輕人都會選擇30年的借款期限。然而由于資金的流動性問題不能夠得到徹底解決，也就加大了銀行自身資金短缺的壓力，導(dǎo)致業(yè)務(wù)難以有效開展下去。此外所面對的客戶群體紛繁復(fù)雜，雖然可利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行辦理，然而目前在該項(xiàng)技術(shù)的利用以及研發(fā)上仍然是處于初步階段，會影響到后期貸款的償還問題。此外，商業(yè)銀行內(nèi)部人才流動速度過快，缺失現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了滿足市場需要，相關(guān)工作人員在還沒有取得上崗證并經(jīng)過長時(shí)間培訓(xùn)就開始從事審批工作，再加上自身業(yè)務(wù)素質(zhì)還存在一定問題，極容易導(dǎo)致出現(xiàn)違規(guī)的現(xiàn)象。此外還有部分信貸人員缺乏必要的職業(yè)道德，利用手中的權(quán)力和開發(fā)商勾結(jié)串通謀取非法利益。

4.政策性風(fēng)險(xiǎn)

目前我國個(gè)人住房貸款利率，會隨著市場供需以及風(fēng)險(xiǎn)等眾多因素而出現(xiàn)不同程度的變化，是在央行規(guī)定基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行上下浮動。但是從市場因素進(jìn)行分析，則會受到市場因素的影響，從而產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的情況下，各行各業(yè)如火如荼，具備了廣闊的發(fā)展空間，工資水平快速上漲，失業(yè)率下降。但是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的情況下，情況就會截然不同。考慮到個(gè)人住房貸款期限相對比較長，因利率變化所造成的風(fēng)險(xiǎn)因素也不可忽視，在利率上漲時(shí)，所承擔(dān)的還款數(shù)額必然有所增加，所產(chǎn)生的違約率也會得到同步提升?？墒菑娜诵缘慕嵌冗M(jìn)行分析，當(dāng)手中有了多余的資金以后，必然會提前償還貸款。要是在同一時(shí)間出現(xiàn)大量購房者進(jìn)行集中還款，必然會給當(dāng)前銀行的資金管理帶來很大的不穩(wěn)定性，也為后續(xù)工作的開展帶來了一定挑戰(zhàn)。

四、個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

房貸業(yè)務(wù)表面上雖然有著多方面的風(fēng)險(xiǎn)以及問題，但只要能夠詳細(xì)了解其產(chǎn)生的根源，然后再不斷加以改善相關(guān)方面的措施，也是能夠可以對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和化解。因此作為政府部門，首先就需要加大對國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，充分利用現(xiàn)有大數(shù)據(jù)以及人工智能等相關(guān)技術(shù)，不斷完善和建立健全信用制度，有助于培育較為健康的市場體系。從銀行經(jīng)理角度進(jìn)行分析，需要在充分了解住房貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患的基礎(chǔ)上，針對薄弱環(huán)節(jié)建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以此確保貸款投放安全高效，真正做到服務(wù)于廣大市民。

1.業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范

住房貸款在國內(nèi)發(fā)展已經(jīng)有20多年的時(shí)間，但是在快速發(fā)展的過程中如何平衡風(fēng)險(xiǎn)，也是當(dāng)下不少銀行所面臨的難題。一方面眾多銀行為了應(yīng)對激烈市場競爭，往往會使出渾身解數(shù)，鼓勵更多的人購房貸款，然后還需要獲得政策支持降低準(zhǔn)入門檻，這就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素成倍增加。比如，在前幾年不少城市所推出的零首付，極大提高了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。而在另一方面，對于不符合條件的客戶不予以信貸支持，在一定程度上也并不利于市場的拓展。比如對于那些收入并不是很穩(wěn)定的客戶，各大商業(yè)銀行都會要求客戶提高首付款，或者給出相應(yīng)的資質(zhì)證明。然而面對當(dāng)前激烈的就是這場競爭，對于客戶而言所選擇的余地比較大，也會導(dǎo)致部分銀行失去市場的認(rèn)可。因此片面追求無風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上會嚴(yán)重束縛的業(yè)務(wù)的發(fā)展。但不顧市場風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模的發(fā)展業(yè)務(wù)，更容易給銀行的資金安全帶來毀滅性的打擊。因此在發(fā)展的過程中就需要不斷完善相關(guān)操作流程，建立健全風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制，才能確保資金的安全，進(jìn)一步推動國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因此銀行在制定發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，除了需要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，更加需要充分正確認(rèn)識和處理，發(fā)展市場與做好資金管控兩者的聯(lián)系。

2.建立完善的個(gè)人信用體系

借款人向銀行貸款時(shí)，工作人員就需要基于手中所掌握的資料，對資質(zhì)以及相關(guān)狀況進(jìn)行了解。對此就有必要建立完善的個(gè)人信用制度，不僅有助于降低資金風(fēng)險(xiǎn)更能夠增強(qiáng)人們的法制意識，進(jìn)一步推動信貸市場穩(wěn)定有序地運(yùn)行，提高了對金融資金的利用效率。此外還有助于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，可將信用不好的客戶列入黑名單，排除在現(xiàn)有金融體系之外，盡最大可能降低風(fēng)險(xiǎn)因素。在當(dāng)前國際形勢下，進(jìn)一步刺激內(nèi)需已成為政府重要的工作目標(biāo)，與此同時(shí)，個(gè)人金融市場變得日趨活力，其質(zhì)量的優(yōu)劣勢必然在很大程度上會影響銀行的資產(chǎn)安全營銷推廣，所以建立完善的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理體系是時(shí)代所必需的。然而想要實(shí)現(xiàn)這一切，還需要完備的法律體系作為保障，對于主動的惡意違規(guī)行為必須要重拳出擊，才能讓整個(gè)社會具備良好的信用觀念。

3.建立嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度

對于貸款人的審查，除了需要掌握其基本的收入狀況以外，更加需要了解家庭以及購房動機(jī)。在掌握相關(guān)數(shù)據(jù)以后進(jìn)行綜合分析，然后才決定其貸款的期限以及具體的金額數(shù)量，充分利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，及時(shí)做到監(jiān)控還款人資金的使用狀況。做好對開發(fā)商以及項(xiàng)目的審查工作，詳細(xì)了解過往的開發(fā)案例以及管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)銀行需要和行業(yè)內(nèi)具有良好口碑，且實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)建立友好的合作關(guān)系，在做到動態(tài)跟蹤的同時(shí)，更加需要及時(shí)掌握開發(fā)商對資金的實(shí)際應(yīng)用和工程進(jìn)展，才能為后續(xù)貸款提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐。在項(xiàng)目資料上必須要具備合法的手續(xù)，工程造價(jià)是否符合當(dāng)前市場條件，以及是否具備了良好的銷售前景等等，以此避免出現(xiàn)工程爛尾的現(xiàn)象。此外，在銀行內(nèi)部就需要建立科學(xué)合理的考核機(jī)制，積極加強(qiáng)對資金的風(fēng)險(xiǎn)防范。在出現(xiàn)逾期現(xiàn)象以后，就需要安排工作人員通過電話或者實(shí)地前往的方式進(jìn)行說明或催收，在了解其中的原因以后，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行處理。若拖欠6期以上這是屬于嚴(yán)重情況，對此就應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的程序處置抵押物。建立合理的激勵約束機(jī)制，應(yīng)當(dāng)將住房貸款的發(fā)放以及回收納入至銀行的業(yè)務(wù)考核當(dāng)中，不能只是單純的考核，貸款發(fā)放以及市場的占有率，更加需要注重款項(xiàng)的實(shí)際回收狀況要做到人人有責(zé)，才能在內(nèi)部形成良好的工作氛圍，激發(fā)廣大員工工作的積極性。此外在開展住房貸款時(shí)，要加大對相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，要選拔一批高素質(zhì)的個(gè)人人才成為客戶經(jīng)理，詳細(xì)了解本地區(qū)房地產(chǎn)市場的整體態(tài)勢，以及開發(fā)公司的品質(zhì)和內(nèi)部運(yùn)作流程，更加需要掌握一定的公關(guān)能力和基本的道德素養(yǎng)，樹立正確的信貸理念和價(jià)值觀，才能培育出一支具備高度專業(yè)化的金融隊(duì)伍。

4.建立健全社會保障擔(dān)保體系

在近幾年關(guān)于住房質(zhì)量不佳而引發(fā)的斷貸現(xiàn)象有所增加，因此作為開發(fā)商在竣工完畢以后，作為審核部門要做到嚴(yán)格把關(guān)，對于不按照相關(guān)設(shè)計(jì)要求的或者存在質(zhì)量問題的，則不能夠授予任何形式的證書。若在后期進(jìn)行檢查時(shí)，對存在問題進(jìn)行補(bǔ)救后，相關(guān)開發(fā)商還要列入至銀行的黑名單，從目前來看引入擔(dān)保制度非常有必要，但從目前進(jìn)行分析，主要是通過保險(xiǎn)以及政府進(jìn)行擔(dān)保。雖然這兩種形式在一定程度上能夠有效防范各種貸款方向。但兩者的區(qū)別還是存在明顯的不同之處，前者只是屬于完全市場化的運(yùn)作，至于后者多是在政策以及扶持方面。在辦理按揭業(yè)務(wù)過程當(dāng)中，一旦房產(chǎn)證的抵押登記辦理順利開展，作為開發(fā)商，其本身所具備的擔(dān)保責(zé)任也就被隨之撤銷。在履行合約期間，作為借款人，如果因?yàn)楸姸嘣蚴チ似溥€款能力，也沒有保險(xiǎn)公司進(jìn)行承保，那么唯一的解決方法就是通過訴訟解決抵押資產(chǎn)。但是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)體制下，銀行在處置這部分房產(chǎn)時(shí)存在眾多障礙，尤其是在房住不炒的情況下，還面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。因此就需要進(jìn)一步加快這方面的管理措施，理順抵押物的處置流程，免除商業(yè)銀行的后顧之憂。在此過程中可以為客戶解決臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房，以此化解被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)無房可住的局面。也可充分利用現(xiàn)有的空置房源，通過以大換小的方式順利推動借款人離開原有居住空間，也具備了必要的棲身之所，在化解金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也讓部分房產(chǎn)市場變得更加活躍，有利于實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，在處理方式上也顯得更加人性化。

結(jié)束語：商業(yè)銀行開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，必然會面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)因素。因此就需要在認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，對其中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)控制和防范，采取積極有效的措施降低金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，保障銀行的實(shí)際利益。