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    房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題及應對措施

    2022-12-24 17:54:11周偉
    關鍵詞:成本經(jīng)濟管理

    周偉

    (包頭市公共租賃住房管理服務局 內(nèi)蒙古包頭 014030)

    房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛的背景下,房屋的價格也出現(xiàn)了較大程度的變動,上漲趨勢比較明顯,而這一情況的存在則會大大降低人們購房欲及相應的能力,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化,需要通過合理的經(jīng)濟管理手段,明確各部門之間的經(jīng)濟管理關系,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理概況

    在社會經(jīng)濟中,房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)的地位頗為重要,不僅帶動了所在行業(yè)的顯著進步,同時也對國民經(jīng)濟水平的增長做出貢獻。需要注意的是,房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然具有一定的優(yōu)勢,不足之處也不能被完全掩蓋,特別是在發(fā)展方面,需要努力的空間還很大。在內(nèi)部環(huán)境及外界影響的雙重作用下,房地產(chǎn)經(jīng)濟的機遇增多的同時,挑戰(zhàn)也會相應增加,在發(fā)展中必須綜合考慮兩種因素,行業(yè)內(nèi)部管理、外部環(huán)境因素使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出不均衡的發(fā)展狀態(tài)。比如,外界影響主要體現(xiàn)在國家層面及房地產(chǎn)業(yè)領域,尤其是相關政策的變動,當有關政策出現(xiàn)變化時,房地產(chǎn)發(fā)展會隨之受到影響,為此,在實際發(fā)展過程中,應該重點把控外界影響因素,對長遠的戰(zhàn)略計劃等情況進行適當調(diào)整。除此之外,由于房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中所需材料、人員、設備一度上漲,建設成本的上漲也會使房價上漲。總體來看,中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的,在一些一線城市由于房價上漲,導致房產(chǎn)的交易量下降,但二、三線城市房價不斷上漲卻交易量上升。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的意義

    近些年,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭形勢愈發(fā)嚴峻,有關部門針對具體情況出臺了相應的政策,新政策的發(fā)布、落實,給整個行業(yè)都帶來了一定的機遇。對成本的控制成為當下房地產(chǎn)行業(yè)維持行業(yè)競爭力的重要手段。在確保質(zhì)量的前提下,還需要對成本加以合理控制,進一步實現(xiàn)對房價的把控。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,從成本的角度進行理性思考,提高成本控制效果,有利于保障企業(yè)經(jīng)濟效益,因此該工作具有十分重要的意義。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理存在的問題

    (一)觀念落后

    部分從事房地產(chǎn)工作的管理人員缺乏觀念的革新,循舊情況較為普遍。對經(jīng)濟管理缺乏正確、深入的認知,分析資產(chǎn)購進等情況時比較片面,重視紙面管理而輕視日常管理及具體執(zhí)行情況。片面地將經(jīng)濟管理的職責歸在財務部門,忽視了其他部門在經(jīng)濟管理中的作用,大大削弱了經(jīng)濟管理的功能。沒有加強對經(jīng)濟管理的重視力度,直接影響管理效果,不利于企業(yè)參與良性競爭。

    (二)經(jīng)濟管理目標不明確

    房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理缺乏認識,存在重錢輕物的思想,使得房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中,并沒有長期目標的規(guī)劃,只是片面地對資產(chǎn)的購進、出售和處置的財務數(shù)據(jù)進行紙面上的管理,而忽視了資產(chǎn)的日常管理和使用執(zhí)行情況。由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期部分房地產(chǎn)政策的時效性有限,這種缺少明確目標和規(guī)劃的投資方式背后隱藏著大量的風險。另外,管理目標缺失導致了房地產(chǎn)行業(yè)的正常經(jīng)濟秩序被擾亂,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

    (三)企業(yè)經(jīng)濟管理力度不夠

    雖然大部分企業(yè)建立了相關管理制度,對于項目在管理方面有相應的規(guī)章制度,但有相當一部分企業(yè),由于對經(jīng)濟管理存在誤解,在經(jīng)濟管理部門建設中還存在不足,導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理相對比較薄弱,對于企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務的處理隨意性較大。首先,雖有法人內(nèi)部監(jiān)督機構,但是機構職能沒有充分發(fā)揮出來,在具體開展工作時,監(jiān)督作用比較弱,從理論上來講,董事會等應該具有相應的監(jiān)督職能,但是實際上這種職能作用通常會被減弱。其次,企業(yè)會計在行使監(jiān)督職責時會有影響,導致監(jiān)督形式如同虛設,甚至還有些企業(yè)管理者對財務工作進行干預,導致會計工作不能順利進行。最后,企業(yè)對于在人員管理上的制度不健全,導致一些員工在法律意識上有所欠缺,在實際操作中可能存在礙于面子導致經(jīng)濟業(yè)務出現(xiàn)違法現(xiàn)象,最后形成了一系列經(jīng)濟犯罪。

    (四)企業(yè)成本管理存在不足

    第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于成本控制缺乏正確的理解和認識,企業(yè)主要還是在抓進度和質(zhì)量,對于成本的管理概念不太理解,以至于在很大程度上增加企業(yè)的成本,導致預算超支的現(xiàn)象出現(xiàn)。

    第二,在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本管理體系還是處于比較落后的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少完整的成本控制體系。企業(yè)成本普遍是由企業(yè)財務部門進行管理,對于在施工過程中的成本控制,沒有完整的制度或者缺少控制成本的標準。甚至在施工過程中還會出現(xiàn)工程分包現(xiàn)象,對于分包的價格也沒有一個固定的參考范圍,對成本控制做不到統(tǒng)一。

    第三,企業(yè)內(nèi)部雖然建立了成本管理體系,但是在實際操作過程中,還是比較形式化,對于實際控制成本沒有起到作用。房地產(chǎn)企業(yè)只在管理表面下功夫,沒有對實質(zhì)性的成本進行控制及核算,從而導致制度實施并不理想,無法充分發(fā)揮效果。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的經(jīng)濟管理體系,從而導致管理出現(xiàn)了問題,無法達到理想的效果。

    四、完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的相關對策

    (一)完善相關的制度體系

    房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理應該充分認識到制度體系的重要性,并從該方面入手進行完善優(yōu)化,確保房地產(chǎn)市場的規(guī)范運行。現(xiàn)如今,一些地方在開展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作時,沒有完善的制度作為支撐,針對這一情況,有關部門可以結合當?shù)厍闆r及現(xiàn)行的法律法規(guī)對制度體系進行優(yōu)化完善,確保實際工作過程可以遵循。促進房地產(chǎn)行業(yè)的進步,需要根據(jù)制度進行科學的市場引導。但是,制度的制定過程中,還需要保障合理性與科學性,避免對房地產(chǎn)市場的過度干預。因此,隨著制度體系的不斷補充優(yōu)化,要遵循全面性原則,在此基礎上形成有效的約束,從而在管理工作實施過程中,可以對房地產(chǎn)的開發(fā)、建設與交易、后續(xù)服務等多項內(nèi)容實現(xiàn)有效管理。

    (二)制定長期發(fā)展的目標

    房地產(chǎn)企業(yè)要明確企業(yè)戰(zhàn)略目標,對于房地產(chǎn)后續(xù)的發(fā)展要有一個長遠的規(guī)劃,結合房地產(chǎn)經(jīng)濟實際建立長久的目標,并用長期發(fā)展規(guī)劃科學地指導房地產(chǎn)企業(yè)的短期發(fā)展目標,滿足我國人民的住房要求,在此基礎上促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理目標不明確,是導致房地產(chǎn)經(jīng)濟管理效果不足的主要原因之一。針對上述情況,企業(yè)要堅持具體問題具體分析的原則,首先要對不同區(qū)域的實際情況進行合理把握,然后對行業(yè)的整體發(fā)展方面加以明確,從而制定出符合實際、可行性高的戰(zhàn)略目標。因此,在制定目標和計劃時,不能急功近利,要分析當前存在各種問題的根本原因,并研究房地產(chǎn)在發(fā)展過程中可能面臨的風險。要充分考慮管理人員的意見,制定明確的目標,并在計劃過程中對目標進行分解,提高計劃的科學性,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠穩(wěn)定快速的發(fā)展。另外,房地產(chǎn)企業(yè)可以編制產(chǎn)品組合發(fā)展目標。對當前的經(jīng)濟形勢加以解析,明確在現(xiàn)如今的大環(huán)境下,開發(fā)何種產(chǎn)品,為意向群體提供何種服務,才能在多變的市場中贏得主動權。

    一是規(guī)劃并瞄準自己的細分市場。以需求為主要依據(jù),結合其相似性開展市場劃分。在商業(yè)領域,市場主要被認為是由具有相同需求的買家組成。房地產(chǎn)企業(yè)應該更為主動積極對現(xiàn)有的消費形勢進行認真審視,評估企業(yè)是否能夠提供相應的產(chǎn)品和服務。在低碳經(jīng)濟背景下,房地產(chǎn)業(yè)為了追求市場競爭的主動權,掀起了綠色住宅開發(fā)浪潮。對于業(yè)務內(nèi)容進行了新的定義?;诟拍畹膶哟芜M行分析,將產(chǎn)業(yè)、業(yè)務放在一起加以比較,前者的活動范圍更為狹小,并且其面向的市場規(guī)模也非常受限。在同一細分市場中,提供類似產(chǎn)品、滿足類似需求的房地產(chǎn)企業(yè)相互競爭,從而獲得客戶對其服務價值的肯定。在低碳經(jīng)濟的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)在整合業(yè)務時,應該堅持有限、有潛力的組合形式,并通過它們獲得成功。這是一項基本的戰(zhàn)略任務,從根本上分析,這便是“業(yè)務定位”問題。房地產(chǎn)企業(yè)對于每個選定的領域都要做到目標的集中性。在有限的業(yè)務領域,房地產(chǎn)企業(yè)應該進一步明確自己想要實現(xiàn)什么和放棄什么,為了提高競爭力,必須堅持不同的選擇,選擇一些細分市場,并加強對一些能夠滿足客戶需求的特殊產(chǎn)品組合的重視力度。

    二是明確“產(chǎn)品—市場組合”方案。在推廣低碳經(jīng)濟理念的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要更加關注企業(yè)在業(yè)務定位方面的情況;在接下來的階段,必然會涉及兩個問題:“在哪里競爭”和“如何競爭”。為了解決第一個問題,企業(yè)必須要搞清楚在既定的業(yè)務范圍內(nèi),具體選擇何種“產(chǎn)品—市場組合”的形式,這個問題已經(jīng)關乎到了“競爭范疇”的情況。當面臨第二個問題時,房地產(chǎn)企業(yè)應該有在“競爭范疇”中戰(zhàn)勝對手的能力,也就是“競爭優(yōu)勢”。房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者必須加強對這兩個問題的重視度。良好的“產(chǎn)品—市場組合”體系是提高企業(yè)競爭力的重要基礎,而競爭優(yōu)勢的形成則表現(xiàn)出對企業(yè)整體素質(zhì)的高度依賴。這里很難進行有針對性的討論,所以只能圍繞“競爭范疇”的問題開展具體分析。對于“競爭范疇”,房地產(chǎn)企業(yè)在廣泛的多元化和高度的專用性之間選擇的可能性比較多。從理論上講,企業(yè)在組合方案的選擇上并不是唯一的,為此可以生產(chǎn)多種產(chǎn)品,同時涉足不同的細分市場。然而,在低碳經(jīng)濟得到良好發(fā)展的今天,房地產(chǎn)企業(yè)的研發(fā)成本通常處于較高的水平上。要選擇比較廣泛的競爭范疇,立足不同的細分市場,以強大的資源基礎和運營能力,為廣大民眾提供豐富的產(chǎn)品。

    (三)完善企業(yè)的經(jīng)濟管理,做好企業(yè)管理規(guī)劃

    企業(yè)經(jīng)濟管理制度的建立,要依靠企業(yè)在對政策的正確認識。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運用政策時,要充分明確職責和作用,以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,不斷解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的難點。房地產(chǎn)政策調(diào)整會影響百姓生活的方方面面。有關部門必須要發(fā)揮自身的職能,通過不同的角度對房地產(chǎn)進行監(jiān)管。充分發(fā)揮經(jīng)濟的自我調(diào)控功能,提升房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)控能力。因此,企業(yè)經(jīng)濟管理過程中,需要滿足社會的需求,完善市場秩序;同時,需要充分提高房地產(chǎn)市場的自我調(diào)控能力,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    企業(yè)要科學規(guī)劃設計用地和空間,組織專業(yè)水平強的團隊,從而獲得技術支持,嚴格控制房地產(chǎn)項目初始階段的設計工作,嚴格把控項目中間環(huán)節(jié)的建設工作。除此之外,還需要按照相關規(guī)范標準對項目質(zhì)量及安全性做最后的審核、驗收,并根據(jù)每個環(huán)節(jié)的實際情況制定有效的技術指標。房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展應該兼顧短期目標及長遠發(fā)展,不能緊抓眼前利益不放手,增強長遠市場結構與經(jīng)濟的平衡性,才能在確保成本合理縮減的情況下,找到適合房地產(chǎn)發(fā)展的方向。例如,為了更好地順應社會發(fā)展趨勢,可以在推進水土保持的基礎上提高城市運行效率,如某城市通過專利技術的應用,科學地設計了城市產(chǎn)業(yè)園區(qū),使城市的發(fā)展效益向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變。在不久的將來,城鄉(xiāng)建設部門還可以結合城市的具體發(fā)展,因地制宜提高區(qū)域內(nèi)雨水的儲存和排放能力,在科學處理水源問題的前提下,進一步提高城市水處理效率,有效利用自然降水的效益,合理調(diào)節(jié)城市水源,提高建筑物的管理水平。

    (四)提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平,進一步加強企業(yè)自身建設

    企業(yè)在創(chuàng)新中要注重內(nèi)部環(huán)境的改變。企業(yè)可以綜合考量企業(yè)的管理理念、經(jīng)營方針、企業(yè)的組織形式及企業(yè)建筑方式和風格,授權和分配責任的方法等,才能保障制度執(zhí)行的效率。另外,還應當完善企業(yè)內(nèi)部的稽核制度,對于企業(yè)內(nèi)部的一些重要崗位人員要進行經(jīng)常性的輪換,以便及時發(fā)現(xiàn)和解決業(yè)務工作中存在的問題。此外,還應當充分發(fā)揮企業(yè)審計的作用,使審計部門直接對董事會負責并嚴格保證其相對獨立性,這樣才能夠起到監(jiān)督和保護企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)安全的作用,才能使企業(yè)取得更好的發(fā)展。

    要有效解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中存在的問題,管理者需要找到問題發(fā)生的源頭,整合影響因素,制定有效的解決方案。這就要求企業(yè)管理者采取科學合理的管理方法,如制定公平的評價體系,提高員工的積極性,建立合理的獎懲機制。確保出現(xiàn)問題時不相互包庇或者互推責任,提高員工的責任意識,將工作職責細分到每個人身上,確保責任承擔者的唯一性,有效解決問題,盡可能減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

    (五)做好合同管理工作

    房地產(chǎn)項目在開展建設工作時,需要考慮的內(nèi)容比較多,首先考慮的便是項目建設進度和現(xiàn)場施工條件,結合相關因素做好項目的經(jīng)濟管理工作,合理配置資金,節(jié)約建設總成本,盡可能保障建設單位可以獲得更高的收益。監(jiān)督項目資金使用的全過程,要結合建設項目來考慮,確保項目按計劃推進。嚴格按照合同要求管理和控制施工成本,避免在施工的各個階段浪費施工資源。除此之外,還需要加強對項目施工經(jīng)濟支出的管理和控制,并考慮各種因素的影響。例如,必須按照具體要求進行簽證管理,以避免施工成本出現(xiàn)超額的情況。

    五、結語

    總而言之,房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力之一,在當下仍有很多問題尚未解決。在進行管理時,必須允許不同地區(qū)制定更加準確的管理方式,同時還需要充分利用市場的調(diào)節(jié)作用,避免市場活力受到影響,通過不斷進行摸索改革,提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的整體水平。

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