住宅建筑工程造價的主要影響因素研究

徐 剛

（南京林業(yè)大學(xué)，江蘇 南京 210037）

改革開放以來，人民的生活水平較以往大有提高，人們對于居住環(huán)境的要求也更趨于多元化和個性化，城市化、現(xiàn)代化的水平也順勢提高，建筑業(yè)呈井噴式的發(fā)展態(tài)勢，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下必然會存在一些不合理的地方，而其中在工程造價方面就存在或多或少的問題，這些問題都直接或間接影響到了住宅建筑的經(jīng)濟(jì)效益和安全性[1]。因此，針對工程造價這一方面，必須要重視起來，需要對影響工程造價結(jié)果的因素進(jìn)行深入的探討和分析，并從各階段深入把控工程造價，只有科學(xué)地制定工程造價方案，才能夠讓住宅建筑項(xiàng)目的收益最大化，進(jìn)而提高住宅建筑項(xiàng)目的質(zhì)量，這是當(dāng)下從業(yè)者們需要思考的問題。

1 住宅建筑工程造價概述

1.1 住宅建筑工程造價的含義

工程造價指的是在建設(shè)一個項(xiàng)目時，計算分析需要投入的總成本是多少。工程造價對住宅建筑單位來說是成本價，成本價越低，經(jīng)濟(jì)收益相對就會越高，對于相關(guān)的施工單位而言，工程造價往往代指交易價格，如果住宅建筑成本不變，交易價格越高的話，那施工單位所能獲得的收入也就越多。工程造價工作是將建筑所需費(fèi)用相加，從而得到最后的工程造價。

因此，工程造價的直接影響因素就是住宅建筑工程的規(guī)模大小，從建設(shè)方來分析，工程造價就是項(xiàng)目初始到項(xiàng)目結(jié)束過程中所有的住宅建筑成本。從施工方的角度來看，工程造價就是承包這個項(xiàng)目的承包價，也就是說，承擔(dān)這個項(xiàng)目從開始到結(jié)束一共要花費(fèi)的總金額[2]。

1.2 住宅建筑工程造價的構(gòu)成分析

提出工程造價這個概念的目的是能夠讓住宅建筑項(xiàng)目對于所需資金有充分的認(rèn)知和準(zhǔn)備，從而確保建筑項(xiàng)目可以順利竣工。這個全部資金包括了從住宅建筑前的工程準(zhǔn)備階段所需要的資金，一直到住宅建筑結(jié)束后的全部資金，針對住宅建筑項(xiàng)目總投資，這個名詞的定義就是固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)二者的總和，固定資產(chǎn)指的是工程建設(shè)等一些相關(guān)費(fèi)用，而流動資產(chǎn)從字面意義上分析，其指的是流動資金，在住宅建筑項(xiàng)目的建設(shè)過程之中，土地費(fèi)用和工程費(fèi)用占據(jù)較大比例，而其他的相關(guān)費(fèi)用則會受到多種因素的不同影響，在一個工程建筑的過程之中花費(fèi)最大的也就是工程費(fèi)用，而本文主要研究的內(nèi)容正是基于此，下面通過以建安工程費(fèi)用作為典型來進(jìn)行深入的探討和研究。

2 住宅建筑工程造價的計價特點(diǎn)

2.1 單件性計價

住宅建筑工程是依據(jù)建造者所建成的，而每一個不同的建筑工程，必然是有不同的使用功能的，需要滿足建造者的特定需求，針對不同的環(huán)境地區(qū)等多種因素的共同影響，會讓建筑工程存在很大的差別，這種住宅建筑工程的建造需要耗費(fèi)大量的人力、物力和財力，因此不可能會像普通的商品一樣進(jìn)行批量生產(chǎn)，只能是依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)況和規(guī)定，還有各種因素綜合考慮來實(shí)施的，且由于所在地的各項(xiàng)規(guī)定等實(shí)際情況存在著差別，因此對于多種住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求也是不同的。

隨著科技的發(fā)展，越來越多的地區(qū)針對一些高層住宅建筑采取了預(yù)制構(gòu)件進(jìn)行施工，采用這種施工方法能確保在建筑體安全的情況之下，采用相同結(jié)構(gòu)來進(jìn)行施工，能夠最大程度地節(jié)省人力、物力和財力，從而降低住宅建筑所需的成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，雖然這樣的方法有著很多的益處，但針對住宅建筑工程單件性建筑并不能帶來建設(shè)流程上的太大變化，這是因?yàn)榻ㄖ锏难b修內(nèi)部結(jié)構(gòu)等情況不同，也就會導(dǎo)致住宅建筑項(xiàng)目必須要單獨(dú)進(jìn)行核算才可行[3]。

2.2 多次性計價

一個住宅建筑項(xiàng)目從開始到結(jié)束，中間的各流程都會有著不同的工程造價方案的出現(xiàn)，而實(shí)際的造價是一個不斷變化的過程，這些住宅建筑的建設(shè)過程之中，對應(yīng)著各個不同的工作要求，也就是要求在每一階段工程中造價都須準(zhǔn)確，只有這樣才能夠讓住宅建筑項(xiàng)目施工得到有利的開展，確保資金不出現(xiàn)問題，這些方面都是工程造價所需要切實(shí)落實(shí)的，因此，相關(guān)的管理人員要針對各種造價的要求來進(jìn)行工程造價的計算，以此來更好地完成該項(xiàng)工程的建設(shè)。

2.3 按建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成的分部組合計價

住宅建筑工程的組成是非常復(fù)雜的，并且模塊和流程多樣多變，如對其采用直接匯總的方式，可能會讓工程造價出現(xiàn)一些問題，為了能夠方便工程造價的準(zhǔn)確計算，在計算的過程當(dāng)中，需要依照不同部分的不同特點(diǎn)，有針對性地進(jìn)行工程造價的計算，依照分類匯總的辦法來對工程造價進(jìn)行匯總，再通過數(shù)據(jù)的逐項(xiàng)累加，進(jìn)而得到最后的數(shù)據(jù)。一般而言，住宅建筑工程如果依照項(xiàng)目構(gòu)成的話，可通過組合來進(jìn)行計價，而匯總的方式只是通過由小到大的方式來進(jìn)行匯總，最后得到工程總造價[4]。

3 住宅建筑工程造價控制的重要性

3.1 實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源合理配置

隨著社會的發(fā)展，住宅建筑業(yè)的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)，相關(guān)的住宅建筑工程數(shù)量也呈爆發(fā)式的增長，而且這些項(xiàng)目工程大部分規(guī)模都比較大，工藝都很復(fù)雜?；谶@些不同特征，導(dǎo)致了在采取分項(xiàng)項(xiàng)目施工的時候，投入的人力、物力和財力都不可能完全相同，如果能夠采用實(shí)時造價控制，便可以從宏觀角度來對各項(xiàng)資源進(jìn)行合理把控，從而讓資源得以更好的利用，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)或資源緊缺等問題，也就更利于經(jīng)營企業(yè)降本提效，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 確保施工進(jìn)度與質(zhì)量

工程造價控制在施工的過程當(dāng)中是非常關(guān)鍵的，在實(shí)際的住宅建筑施工過程中，有必要針對各環(huán)節(jié)來進(jìn)行嚴(yán)密的把控和管理，這是非常關(guān)鍵的，如果發(fā)現(xiàn)了一些不合規(guī)、不合理的地方，可以讓施工方及時修正優(yōu)化，并要求其針對施工中出現(xiàn)的問題及時妥善解決，只有這樣才能夠進(jìn)一步讓施工項(xiàng)目開展更加順利，讓項(xiàng)目能夠更好地被落實(shí)實(shí)施。

4 影響住宅建筑工程造價的主要因素分析

4.1 建設(shè)投資規(guī)劃對工程造價的影響

當(dāng)下，工程造價還存在著很多的問題，其中人力資源缺乏就是不可忽視的一個問題，在工程建設(shè)隊(duì)伍中，工程造價這一方面的人才相對而言較少，缺乏優(yōu)秀的、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，一些企業(yè)從節(jié)約成本出發(fā)甚至讓其他部門的非專業(yè)人員兼任。這種工作的方式也就造成科學(xué)合理的造價工作難以完成，只能將這些工作轉(zhuǎn)交給第三方的相關(guān)機(jī)構(gòu)，但由于第三方機(jī)構(gòu)只能參與其中一部分的工程造價工作，無法從宏觀上對項(xiàng)目進(jìn)行把控，因此在實(shí)際建設(shè)的過程當(dāng)中肯定會與預(yù)期有偏差，會對工程建筑的質(zhì)量造成影響，不利于整個住宅建筑工程項(xiàng)目的推進(jìn)。因此，在工程造價隊(duì)伍建設(shè)中，要注意培養(yǎng)相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人才，這樣才能夠讓工程造價得到可持續(xù)發(fā)展，讓住宅建筑施工項(xiàng)目按期交付[5]。

4.2 工程設(shè)計對工程造價的影響

在住宅建筑工程造價管理過程中，針對設(shè)計這一項(xiàng)的工作，于少部分企業(yè)而言都會被下意識地忽略，這就導(dǎo)致了設(shè)計費(fèi)用在整個工程建設(shè)的費(fèi)用之中只占了極小的一部分，有些項(xiàng)目中僅占到總成本的1%。一般而言，相關(guān)的施工方更多的是將重心放在實(shí)施階段，對前期設(shè)計論證并未充分重視。該項(xiàng)成本占住宅建筑總投資的比例是非常大的，但是其相關(guān)的設(shè)計工作往往會被忽略，設(shè)計不夠合理，經(jīng)濟(jì)性等因素都沒有被充分考慮進(jìn)去，但是要明白一個事實(shí)，那就是對于工程造價影響最大的一般都是初步的設(shè)計階段，直接影響占到70%甚至是90%的工程造價。然后就是施工圖設(shè)計的階段，這一個階段會影響30%～75%的工程造價，最后影響工程造價的是施工階段，約影響25%的工程造價，通過這個數(shù)據(jù)可以得出以下結(jié)論，那就是對于工程造價影響最大的因素便是設(shè)計階段。因此，相關(guān)單位一定要抓好設(shè)計階段的工作，重視設(shè)計階段的工程造價，只有這樣才能夠更好地把握住宅建筑的經(jīng)濟(jì)性等多項(xiàng)影響因素。

房地產(chǎn)公司在設(shè)計階段的工作往往做的都不是太好，而這個問題也是一直以來困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個最大問題，這一問題產(chǎn)生的根源主要是設(shè)計院，設(shè)計一般而言最看重的是安全，還有就是要求相對保守，為了趕時間，而不去做方案的對比，片面地追求絕對安全和所獲的設(shè)計費(fèi)。施工單位收到了施工圖之后，由于施工單位并沒有權(quán)利對圖紙做出改動，更不愿意去花時間對圖紙做優(yōu)化工作。還有就是住宅建筑單位一般給設(shè)計單位在下發(fā)設(shè)計任務(wù)書的時候，指標(biāo)相對而言比較高，因此給設(shè)計單位留下了較多的調(diào)節(jié)空間，這進(jìn)一步導(dǎo)致了設(shè)計單位會忽視經(jīng)濟(jì)性等多種因素。

因此，在設(shè)計工作這一方面建筑企業(yè)還有很長的路要走，須把握好設(shè)計階段的工作，這是企業(yè)領(lǐng)先于市場競爭的關(guān)鍵性因素。

5 降低住宅建筑工程造價的途徑與方法

5.1 預(yù)先做好住宅建筑工程的全過程造價管理

工程造價就是提前通過預(yù)算來對項(xiàng)目建設(shè)前的投入資金一直到完工后的投入資金進(jìn)行統(tǒng)計核算，這期間所有的投入資金最終形成一個總的計算額，得出了這個總的資金量后，便可以對日后的施工進(jìn)行一個宏觀的把控，從而最大程度上避免資源的浪費(fèi)。全過程造價管理指的是要在施工的整個過程當(dāng)中制定出一個合理的項(xiàng)目規(guī)劃方案，從而確保項(xiàng)目每個階段都能夠順利地實(shí)施，讓這些環(huán)節(jié)緊密銜接，促使項(xiàng)目快速、順利地開展。工程造價這項(xiàng)工作很有價值同時也非常的繁瑣，而且要考慮到方方面面，因此對于工作人員的要求較高，需要工作人員具有一定的計算能力，也要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，只有這樣才能夠妥善應(yīng)對在施工項(xiàng)目中出現(xiàn)的各種問題，在施工的過程當(dāng)中，其工程造價的人員必須要對于這些施工的進(jìn)程進(jìn)行實(shí)際的分析，只有與實(shí)際相結(jié)合，才能更好地制定出科學(xué)合理的工程造價方案，如發(fā)現(xiàn)一些與實(shí)際不相符的方案和結(jié)論，那么要及時地提出并修改，這樣才能從最大程度上降低成本，避免工程造價的工作流于形式。

5.2 完善設(shè)計階段的造價管理工作

針對設(shè)計階段，要進(jìn)行嚴(yán)格、全面的把控，設(shè)計階段在很大程度上直接影響到住宅建筑的經(jīng)濟(jì)效益的高低，在設(shè)計上，首先，必須符合相關(guān)要求和規(guī)定，而設(shè)計單位則需要提出多種合理可行的方案來讓管理者進(jìn)行深入的論證判斷分析，從而分析出這些方案里面，哪一種方案最具經(jīng)濟(jì)性，實(shí)踐中具有可操作性，在選擇了基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)形式和一些輔料材料后，還要對裝修選型進(jìn)行選擇優(yōu)化，而裝修加上基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部件的選型，便能夠確定大部分的成本，只要進(jìn)行了大部分選定，成本價格便能基本上確定了，信息網(wǎng)絡(luò)時代，對材料的價格還要綜合運(yùn)用多種手段做好匯集分析，對設(shè)計選型這項(xiàng)工作也是需要重視的。

在住宅建筑工程造價管理過程中，設(shè)計變更一直都是工作中的一個重點(diǎn)，也是難點(diǎn)，因?yàn)槿绻靸r一旦涉及變更，那么就會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變更或者是軟裝變更，這些變更會進(jìn)一步地影響到各項(xiàng)成本計算的變化。因此，在設(shè)計中可能出現(xiàn)的變動，都有可能導(dǎo)致無效成本的出現(xiàn)，進(jìn)而致使資源浪費(fèi)。

由此可以看出，一個高質(zhì)量的、優(yōu)秀的設(shè)計方案是非常關(guān)鍵的，也是重要前提，且對于施工的順利開展具有積極的意義，對于降本提效是不可缺少的因素。建設(shè)單位應(yīng)著力于設(shè)計團(tuán)隊(duì)建設(shè)，完善相關(guān)的績效獎懲機(jī)制，如果降低了成本，可給予其適當(dāng)獎勵，如果其造價可能或已造成工程項(xiàng)目資源浪費(fèi)，便可對其施以一定形式的懲處。

6 結(jié)語

總的來說，工程造價于項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)而言是非常關(guān)鍵的，且工程造價會貫穿住宅建筑工程項(xiàng)目全過程，只有合理把握并科學(xué)實(shí)施，才能夠讓住宅建筑工程的各環(huán)節(jié)緊密銜接、順利推進(jìn)，才能保障住宅建筑成本得到控制，最大程度上獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，在工程造價中，必須了解行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，這也是非常關(guān)鍵的，工程造價是住宅建筑工程項(xiàng)目中不可缺少的一環(huán)，只有落實(shí)好這項(xiàng)工作，才能為后續(xù)工作的開展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。